Дело № 2-2822/2025 01 декабря 2025 года

УИД 29RS0023-01-2025-001355-54

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Северодвинский городской суд Архангельской области в составе

председательствующего судьи Русановой Л.А.,

при секретаре Приходько Л.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Северодвинске с использованием системы видеоконференц-связи гражданское дело по иску ФИО2 ФИО13 к Оганесяну ФИО14 о расторжении договора купли-продажи квартиры, признании недействительным пункта договора купли-продажи квартиры, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами,

установил:

ФИО2 обратился в суд к ФИО3 с указанными исковыми требованиями.

Исковые требования мотивированы тем, что между ФИО2 как продавцом, и ФИО3, как покупателем, 15.02.2022 заключен договор купли-продажи 

<

адрес> в 

<

адрес> (кадастровый .....). По условиям договора квартира оценена сторонами в 3 561 019 руб. Разделом 3 договора купли - продажи предусмотрено, что стоимость квартиры покупатель уплачивает продавцу при подписании договора. Расчет между сторонами произведен полностью до его подписания. Претензий между сторонами по оплате не имеется. При этом указанный раздел договора купли – продажи не содержит условий о порядке проведения расчетов (в наличной или безналичной форме) и полноценного описания процесса передачи денежных средств от покупателя продавцу. Расписка о передаче денежных средств отсутствует. Истец каких-либо денежных средств от ответчика за продажу указанной квартиры не получал, в том числе безналичным способом. Полагает, что указанные обстоятельства свидетельствуют о безденежности совершенной сделки. Ссылается на недействительность пункта 3 договора, указывая, что был введен ответчиком в заблуждение относительно природы сделки и ее последствий, поскольку договор купли-продажи от его имени заключал ФИО4 на основании выданной доверенности, истец, проживая в другом городе, не имел возможности заниматься вопросами продажи своей квартиры и контролировать совершение сделки. Также ссылается на то, что с ФИО4 он согласовывал договор купли-продажи в редакции, которая отличается от содержания фактически заключенного договора. В связи с чем, с учетом уточненных исковых требований, просит суд расторгнуть договор купли - продажи квартиры от 15.02.2022, заключенный с ФИО3, признать пункт 3 указанного договора купли-продажи недействительным, взыскать с ФИО3 в свою пользу стоимость вышеуказанной квартиры в размере 3 561 019 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 16.02.2022 по 30.06.2025 в размере 1 685 776 руб. 64 коп., а также проценты за пользование чужими денежными средствами, начиная с 01.07.2025 и по дату фактического исполнения обязательств.

Стороны, извещенные надлежащим образом, в суд не явились.

Представитель истца ФИО2 – ФИО5, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования с учетом их уточнения поддержал по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика ФИО3 - ФИО6, действующий на основании доверенности, с иском не согласился по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск (с учетом дополнений). Просил применить пропуск истцом срока исковой давности обращения в суд с заявленными требованиями.

Третьи лица ФИО7, ФИО8, ФИО4, извещенные надлежащим образом, в суд не явились.

Третье лицо Управление Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, извещенное надлежащим образом, в суд своего представителя не направило.

По определению суда в соответствии со статьей 167 ГПК РФ дело рассмотрено при имеющейся явке.

Выслушав лиц, присутствующих в судебном заседании, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора суд должен принимать во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ).

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как разъяснено в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Пунктом 1 статьи 486 Гражданского кодекса РФ предусмотрена обязанность покупателя произвести оплату товара непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Иной порядок оплаты нормативно-правовыми актами не предусмотрен.

В соответствии с пунктом 1 статьи 408 Гражданского кодекса РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Данная презумпция прекращения обязательства может быть опровергнута.

При этом бремя доказывания того, что обязательство по договору не исполнено и, соответственно, не прекратилось, в соответствии со статьей 56 ГПК РФ при рассмотрении данного дела возлагается на истца.

Судом установлено, что 15.02.2022 между ФИО2 (продавцом), в лице своего представителя по доверенности ФИО4, и ФИО3 (покупателем) заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого ФИО2 продал, а ФИО3 купил в собственность квартиру кадастровый ....., находящуюся по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, площадью 60,1 кв.м., тип - двухкомнатная квартира, этаж-пятый.

В соответствии с пунктом 3 договора указанная квартира оценивается продавцом и покупателем в 3 561 019 руб. 00 коп., является окончательной и изменению не подлежит. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания указанного договора. Претензий по оплате между сторонами не имеется.

Согласно пункту 8 договора стороны настоящего договора пришли к соглашению о том, что настоящий договор после его подписания имеет силу передаточного акта. Указанное условие договора не противоречит статье 556 Гражданского кодекса РФ

В соответствии с пунктом 9 договора настоящий договор вступает в законную силу с момента его подписания сторонами, а право собственности на указанную квартиру у покупателя наступает с момента регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Архангельской области Ненецкому автономному округу.

Пунктом 10 договора установлено, что настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора. При этом имеется нотариальное согласие супруги продавца на продажу указанной квартиры.

Полномочия представителя ФИО2 – ФИО4 на совершение указанной сделки подтверждены нотариально удостоверенной доверенностью от 22.01.2022, которая в установленном законом порядке незаконной не признана, на дату совершения сделки отозвана не была.

Согласно указанной доверенности ФИО2 предоставляет ФИО4 полномочия на продажу спорной квартиры за цену не менее 2500000 рублей и на условиях по своему усмотрению, подписывать предварительный договор, договор купли-продажи с правом получения денежных средств любым способом, с правом государственной регистрации перехода права и получения зарегистрированных документов, получения экземпляра договора после государственной регистрации.

Договор купли-продажи от 15.02.2022 подписан ФИО3, а также ФИО4 как представителем ФИО2

18.02.2022 договор купли-продажи квартиры от 15.02.2022 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и НАО, номер регистрации ......

28.02.2022 ФИО9 продал указанную квартиру ФИО7 и ФИО8, которые приобрели данное жилое помещение в общую совместную собственность за 5400000 руб. с использованием кредитных средств.

Право собственности ФИО7 и ФИО8 на указанную квартиру 01.03.2022 зарегистрировано в ЕГРН.

Указанные обстоятельства подтверждаются письменными материалами дела, выпиской из ЕГРН, лицами, участвующими в деле, не оспариваются.

В подтверждение наличия у ответчика денежных средств для приобретения квартиры в материалы дела представлены выписки по банковским счетам ФИО3 №....., 4..... в Санкт-Петербургском филиале «Банк СГБ» г.Санкт-Петербурга, сведения из УМВД России по Архангельской области, которыми подтверждаются факты регулярного обналичивания ответчиком крупных денежных средств со счетов, наличия в собственности нескольких транспортных средств, совершение сделок по их отчуждению.

Указанные доказательства оценены судом по правилам статьи 67 ГПК РФ и признаны допустимыми доказательствами, подтверждающими финансовую состоятельность ответчика для приобретения спорной квартиры, что опровергает доводы истца о недействительности оспариваемого договора купли-продажи в связи с безденежностью.

Каких-либо иных доказательств, подтверждающих безденежность оспариваемого договора, стороной истца в нарушение ст. 56 ГПК РФ суду не представлено и материалы дела не содержат.

При этом отсутствие на банковских счетах истца денежных средств в размере стоимости проданной квартиры (поступивших от ответчика либо внесенных самим ФИО2), во внимание не принимается, поскольку на факт заключения договора купли-продажи спорной квартиры не влияет.

Буквальное значение слов и выражений договора купли-продажи квартиры от 15.02.2022 позволяет в соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса РФ установить смысл пункта 3 указанного договора купли-продажи, из текста которого следует однозначный вывод – стороны по договору подтверждают, что покупатель полностью оплатил стоимость квартиры до подписания договора, претензий по оплате между сторонами не имеется.

Законодательством Российской Федерации не предусмотрено каких-либо специальных требований к финансовому документу, подтверждающему передачу денежных средств по сделке, совершаемой на территории Российской Федерации между физическими лицами, являющимися гражданами Российской Федерации, в том числе каких-либо специальных требований к форме и содержанию расписки как доказательства принятия кредитором исполнения по сделке.

В связи с чем, условие договора купли-продажи, изложенное в пункте 3 договора согласуется с положениями пункта 1 статьи 486, пункта 1 статьи 408 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которыми условие договора об оплате покупателем приобретаемого имущества имеет силу расписки, не требующей какого-либо дополнительного подтверждения иным документом независимо от употребления в тексте договора соответствующего термина.

Договор купли-продажи от 15.02.2022 подписан ФИО3, а также ФИО4 как представителем ФИО2 без каких-либо оговорок, полномочия ФИО4 подтверждены надлежащим образом нотариально удостоверенной доверенностью.

Таким образом, отсутствие письменных доказательств передачи ответчиком денежных средств истцу по договору купли-продажи не может свидетельствовать о том, что деньги по договору не передавались, поскольку опровергается условиями заключенного между ними договора купли-продажи, согласно которому денежные средства переданы до подписания договора, что имеет силу расписки, не требующей какого-либо дополнительного подтверждения иным документом.

Проанализировав текст и условия заключенного между сторонами договора купли-продажи от 15.02.2022, суд приходит к выводу, что стороны согласовали условия продажи и приобретения именно спорной квартиры, составили соответствующий договор, подписали его и исполнили свои обязательства по договору.

Данных о том, что между сторонами были достигнуты иные устные договоренности, никакими объективными данными не подтверждено, доказательств не представлено.

Существенных нарушений условий договора со стороны ответчика не допущено, факт исполнения ответчиком своих обязательств по оплате истцу стоимости спорного объекта недвижимости в полном объеме подтвержден в ходе рассмотрения дела, в связи с чем, законных оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договора купли-продажи квартиры, не имеется.

В связи с чем, учитывая, что оспариваемый договор содержит все существенные условия договора купли-продажи, ссылка истца на согласование текста договора купли-продажи с ФИО4 в иной редакции, несостоятелен.

Суд также отмечает, что ФИО4 заключен договор на условиях и в пределах полномочий, содержащихся в оформленной на его имя ФИО2 доверенности.

Рассматривая требования истца о признании пункта 3 договора купли-продажи от 15.02.2022 недействительным по причине заблуждения истца относительно природы сделки, суд указывает следующее.

Согласно пункту 1 статьи 178 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона заблуждается в отношении природы сделки (подпункт 3 пункта 2 статьи 178 Гражданского кодекса РФ).

По смыслу приведенной нормы права, сделка признается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался, заблуждение предполагает, что при совершении сделки лицо исходило из неправильных, не соответствующих действительности представлений о каких-то обстоятельствах, относящихся к данной сделке. Так, существенным является заблуждение относительно природы сделки, то есть совокупности свойств (признаков, условий), характеризующих ее сущность.

Вместе с тем, договор купли-продажи от 15.02.2022 от имени истца подписан по нотариально удостоверенной доверенности его представителем ФИО4

Согласно указанной доверенности ФИО2 предоставил ФИО4 полномочия на продажу спорной квартиры за цену не менее 2 500 000 рублей и на условиях по своему усмотрению, подписание предварительного договора, договора купли-продажи с правом получения денежных средств любым способом, с правом государственной регистрации перехода права и получения зарегистрированных документов, получения экземпляра договора после государственной регистрации.

Оспариваемый договор купли – продажи, включая пункт 3 указанного договора, соответствует условиям купли - продажи квартиры (включая цену, порядок расчета), перечисленным в предоставленной ФИО2 ФИО4 вышеуказанной доверенности.

Указанная доверенность недействительной не признана, на дату совершения сделки отозвана не была.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что истец, выдавая доверенность ФИО4, подтвердил свое волеизъявление на продажу спорной квартиры, прописав в указанной доверенности условия, на которых дает согласие на совершение ФИО4 договора купли-продажи своей квартиры.

Ссылки истца на невозможность самостоятельно контролировать заключение сделки, предварительное согласование с ФИО4 договора купли-продажи квартиры в другой редакции, несостоятельны.

Право истца на самостоятельное заключение сделки купли-продажи чем-либо ограничено не было, полномочия ФИО4 на продажу квартиры отозваны не были, условия продажи квартиры, содержащиеся в выданной ФИО4 нотариальной доверенности, не изменены.

При этом вышеуказанные обстоятельства сами по себе на правовую природу сделки, в том числе пункта 3 договора купли-продажи, не влияют и не могут служить основанием для признания указанного пункта договора недействительным по основаниям, установленным статьей 178 Гражданского кодекса РФ.

Каких-либо иных доказательств, подтверждающих введение истца со стороны ФИО3 в заблуждение при заключении сделки как относительно ее природы, а также предмета и его цены, стороной истца в нарушение статьи 56 ГПК РФ суду не представлено.

С учетом изложенного, правовых оснований для признания пункта 3 договора купли-продажи квартиры от 15.02.2022 недействительным, не имеется.

Кроме того, суд приходит к выводу о том, что истцом пропущен срок исковой давности обращения в суд с требованиями о признании пункта 3 договора купли-продажи недействительным, о применении которого заявлено ответчиком.

Пунктом 2 статьи 181 Гражданского кодекса РФ установлено, что срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179 Гражданского кодекса РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В соответствии с положениями статьи 200 Гражданского кодекса РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

С исковыми требованиями о признании пункта 3 договора - купли продажи от 15.02.2022 недействительным по основанию, предусмотренному статьей 178 Гражданского кодекса РФ, истец обратился в суд 26.08.2025, направив в суд уточненное исковое заявление.

В ходе рассмотрения дела представитель истца подтвердил, что истец был осведомлен о совершении указанной сделки, но за судебной защитой ранее не обращался, ссылаясь на возможность обратиться в суд в пределах трехлетнего срока после заключения договора купли-продажи.

Указанное поведение истца не соответствует требованиям статьи 35 Гражданского процессуального кодекса РФ, согласно которой каждая сторона должна добросовестно пользоваться своими процессуальными правами.

На основании изложенного, принимая во внимание установленные в ходе рассмотрения дела обстоятельства, суд также не усматривает правовых оснований для взыскания с ФИО1 в пользу истца стоимости проданной квартиры в размере 3 561 019 руб.

Учитывая, что требования истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 ГПК РФ являются производными от требований о взыскании с ответчика стоимости проданной квартиры, оснований для взыскания указанных процентов за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 685 776 руб. 64 коп., а также процентов за пользование чужими денежными средствами, начиная с 01.07.2025 и по дату фактического исполнения обязательств, не имеется.

Таким образом, исковые требования ФИО2 не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО2 ФИО15 к Оганесяну ФИО16 о расторжении договора купли-продажи квартиры от 15.02.2022, признании пункта 3 договора купли-продажи квартиры от 15.02.2022 недействительным, взыскании денежной суммы в размере 3 561 019 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 16.02.2022 по 30.06.2025 в размере 1 685 776 руб. 64 коп., а также процентов за пользование чужими денежными средствами, начиная с 01.07.2025 и по дату фактического исполнения обязательств, отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Архангельский областной суд через Северодвинский городской суд Архангельской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 15.12.2025.

Председательствующий Л.А.Русанова