<

 >

дело № 2-4858 /2017 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

19 декабря 2017 года

Череповецкий городской суд Вологодской области в составе:

председательствующего судьи Вавиловой С.А.

с участием прокурора Яковлева Р.А.

адвоката Парфеновой Ю.В.

при секретаре Соколовой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договоров купли-продажи квартиры недействительными, применении последствий недействительности (ничтожности) сделок, признании права собственности, внесении в Единый госреестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации и прекращении обременения-ипотеки, выселении, прекращении регистрации по месту жительства, 

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о признании договоров купли-продажи квартиры недействительными, применении последствий недействительности сделок, восстановлении права собственности, прекращении обременения-ипотеки, выселении, прекращении регистрации, указывая в обоснование иска, что ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи она приобрела в собственность 

<

адрес>. До ДД.ММ.ГГГГ. в квартире по вышеуказанному адресу производился ремонт. ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды истица предоставила спорное жилое помещение сроком до ДД.ММ.ГГГГ в аренду Н..

ДД.ММ.ГГГГ она узнала, что в квартире никто не проживает, также обнаружила, что имевшееся свидетельство о государственной регистрации ее права на спорную квартиру подменено на цветную ксерокопию. В тот же день обратилась в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Вологодской области в г. Череповце с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя, о чем ДД.ММ.ГГГГ в книгу учета входящих документов № внесена запись №.

В ДД.ММ.ГГГГ узнала, что неизвестное лицо от ее имени, воспользовавшись похищенным свидетельством о государственной регистрации права на квартиру и подложным паспортом на ее имя, ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи продало принадлежащую ей 

<

адрес> ФИО3.

ДД.ММ.ГГГГг. истица обратилась с заявлением в отдел полиции № 1 УМВД России по г. Череповцу о совершенном в отношении ее преступлении. ДД.ММ.ГГГГ по данному факту было возбуждено уголовное дело № по признакам состава преступления, предусмотренного ст. 159 ч.4 УК РФ, в рамках которого истица была признана потерпевшей.

В ДД.ММ.ГГГГ узнала о том, что ФИО3, будучи опрошенным по уголовному делу, зная об обстоятельствах, продал спорную квартиру ФИО2. Квартира 

<

адрес> была приобретена ФИО2 с привлечением заемных денежных средств путем оформления ипотеки в ПАО «Сбербанк России».

Намерений продать 

<

адрес> истица не имела, поскольку другого равнозначного жилья не имеет, на сайте «

<

 >» было размещено объявление об аренде квартиры и был заключен договор аренды жилого помещения, свидетельство о регистрации права собственности было похищено и подменено цветной ксерокопией, свой паспорт она никому не передавала и в сделке купли-продажи квартиры ФИО3 не участвовала.

Считает, что при таких обстоятельствах, сделка купли-продажи 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенная от ее имени неустановленным лицом с ФИО3, а также сделка купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 являются недействительными.

В настоящее время на спорную квартиру зарегистрировано ограничение в виде ипотеки в силу закона на срок с ДД.ММ.ГГГГ. на 120 месяцев с даты фактического предоставления кредита в пользу ПАО «Сбербанк России» на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. 

С учетом увеличения исковых требований,просила признать сделку по возникновению права собственности ФИО3 в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

адрес>, недействительной и применить последствия ничтожности сделки. Признать сделку по возникновению права собственности ФИО2 в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

адрес>, недействительной и применить последствия ничтожности сделки. Признать за ней право собственности на 

<

адрес>. Внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> на имя ФИО1. Внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о снятии с объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

адрес>, ограничения в виде ипотеки в силу закона на срок с ДД.ММ.ГГГГ на 120 месяцев с даты фактического предоставления кредита в пользу ПАО «Сбербанк России» на основании договора купли- продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. Выселить из 

<

адрес> ФИО2 

<

 > и прекратить их регистрацию по указанному адресу.

ДД.ММ.ГГГГг. привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц ИП ФИО4 и агентство недвижимости ООО «МОЙ ДОМ». 

В судебном заседании истица ФИО1 и ее представитель Парфенова Ю.В. исковые требования с учетом их увеличения поддержали по мотивам, изложенным в исковом заявлении. 

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен, его представитель по доверенности ФИО5 суду пояснил, что ответчик иск не признает, полагает, что законных оснований для его удовлетворения не имеется. Сделка может быть расторгнута с добросовестным приобретателем ФИО3, если истица докажет, что квартира выбыла из ее владения путем преступных действий третьих лиц. Также пояснил,что ФИО3 приобрел спорную квартиру через агентство недвижимости. При подаче документов на регистрацию все стороны по сделке явились в регистрационный центр, продавец квартиры была с юристом, был предоставлен паспорт. Продавца квартиры ФИО3 видел. Ответчик с 

<

 > приходили в квартиру неоднократно, так как делали в спорной квартире ремонт. 

Ответчица ФИО2 и ее представитель ФИО6 суду пояснили, что ФИО2 исковые требования ФИО1 не признает, так как является добросовестным покупателем, другого жилья в 

<

адрес> она не имеет. Считают, что принятие решение в данный момент не будет отвечать в полной мере требованиям закона. ФИО2 приобретала квартиру по договору купли-продажи и при покупке квартиры был оформлен в ПАО «Сбербанк России» кредитный договор –ипотека. Служба безопасности банка при оформлении кредитного договора -ипотеки проверяла сделку. При покупке квартиры каких-либо сомнений у ФИО2 по собственнику квартиры не было. Перед покупкой квартиры ФИО2 смотрела ее в присутствии риелтора. 

Представитель третьего лица агентства недвижимости ООО "МОЙ ДОМ" -директор Суслов В.В. суду пояснил, что с иском согласен. Также пояснил, что он при заключении договора видел продавца и его представителя, смотрел их паспорта и подписал договор по оказанию услуг, остальные действия осуществлял риелтор. При подписании договора он смотрел паспорт ФИО1, свидетельство о праве собственности на квартиру также было. Дату договора не помнит, Соколову и ее представителя видел один раз. 

Представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, ПАО «Сбербанк России» в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещены, ранее представлены отзывы на иск. 

Третье лицо ИП ФИО4 в судебное заседание не явилась, о дне слушания дела извещалась судебной повесткой по последнему известному месту жительства.

Выслушав пояснения сторон, их представителей, представителя третьего лица, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, обозрев подлинники документов по приобретению дивана, заслушав заключение прокурора, полагавшего, что иск подлежит удовлетворению, суд приходит к следующему. 

В соответствии с ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Частью 2 ст. 166 ГК РФ предусмотрено, что требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Согласно ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу ст.167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.

Судом установлено, что истица ФИО1 на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. являлась собственником квартиры, общей площадью 27,5 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>, где была зарегистрирована по месту пребывания с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ..В указанной квартире истица и члены ее семьи не проживали, о чем было установлено в ходе судебного разбирательства. 

ДД.ММ.ГГГГ по результатам проверки сообщения о преступлении по заявлению ФИО1, зарегистрированном в ОП № 1 УМВД России по г.Череповцу в КУСП № от ДД.ММ.ГГГГ., постановлением следователя Следственного управления УМВД России по г.Череповцу от ДД.ММ.ГГГГг. было возбуждено уголовное дело № по признакам преступления, предусмотренного ч.4 ст. 159 УК РФ.

Как следует из данного постановления, в период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ, неустановленное лицо, находясь на территории 

<

адрес>, путем обмана ФИО1 приобрело право на ее имущество-принадлежащую ей квартиру, расположенную по адресу:

<

адрес>,стоимостью 1155000 руб., причинив своими противоправными действиями материальный ущерб в особо крупном размере на указанную сумму.

Постановлением следователя от ДД.ММ.ГГГГг. ФИО1 признана потерпевшей по уголовному делу. 

Также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 приобрел спорное жилое помещение - квартиру, общей площадью 27,5 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>,стоимостью 1155000 руб.. При этом,продавцом по данному договору выступало лицо,которое предъявило паспорт на имя ФИО1, а также свидетельство о праве собственности на данную квартиру на имя истицы. Указанное лицо до заключения сделки ДД.ММ.ГГГГ. заключило договор оказания услуг от имени ФИО1 с агентством недвижимости ООО «МОЙ ДОМ» по оказанию услуг по продаже квартиры по адресу: 

<

адрес>, поэтому данное агентство осуществляло сопровождение сделки, консультацию, подготовку проекта договора. Из пояснений представителя третьего лица -директора агентства ФИО7, показаний свидетеля Е. –риелтора агентства следует, что при оказании услуг по данному договору документы, удостоверяющие личность продавца, право его собственности на квартиру были проверены, каких-либо несоответствий не установлено. Из представленных суду копий документов Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> следует, что заявление в Управление Росреестра об осуществлении государственной регистрации содержит сведения в отношении продавца с указанием паспортных данных истицы, СНИЛС, ее постоянного места жительства, а также номера мобильного телефона. 

Данный договор купли-продажи квартиры был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Вологодской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ. сделана запись регистрации №.

ДД.ММ.ГГГГ., т.е. после перехода права собственности на квартиру к ФИО3, имело место обращение ФИО1 в Управление Росреестра о внесении записи о невозможности государственной регистрации перехода права собственности без личного участия собственника по спорной квартире. 

ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли -продажи квартиры, по которому ФИО2 приобрела у ФИО3 жилое помещение –спорную квартиру, которая была оценена сторонами сделки в 1190000 руб.. Данный договор купли-продажи квартиры был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Вологодской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ. сделана запись регистрации №.

Для приобретения спорной квартиры ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Сбербанк России» (кредитор) и ФИО2 (заемщик) в связи с необходимостью частичной доплаты был заключен кредитный договор №, по которому банк предоставил ФИО2 кредит в размере 500000 руб. по программе «Приобретение готового жилья» под 9,75 % процентов годовых сроком на 120 месяцев. В качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору ФИО2 обязалась предоставить банку в залог квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>. 

ДД.ММ.ГГГГ. прекращено право собственности ФИО3 и зарегистрирован переход права собственности к ФИО2, а также залог в силу закона на срок с ДД.ММ.ГГГГ. на 120 месяцев в пользу ПАО «Сбербанк России». 

С ДД.ММ.ГГГГ. ФИО2 с 

<

 > зарегистрированы и проживают в 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается поквартирной карточкой и справкой ф.№ ООО «

<

 >», находящимися в материалах дела. 

На момент рассмотрения дела постановлением следователя Следственного управления УМВД России по г.Череповцу от ДД.ММ.ГГГГг. предварительное следствие по уголовному делу № в соответствии со ст. 208 ч.1 п.1 УПК РФ приостановлено в связи с не установлением лица, подлежащего привлечению в качестве обвиняемого.

Истицей ФИО1 ставится вопрос о признании договоров купли-продажи квартиры недействительными, применении последствий недействительности (ничтожности) сделок, признании права собственности, внесении в Единый госреестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации и прекращении обременения-ипотеки, выселении ФИО2 с 

<

 > прекращении их регистрации по месту жительства по спорной квартире. 

Оценивая в соответствии со ст.67 ГПК РФ собранные доказательства по делу в их совокупности, относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, суд не усматривает оснований для удовлетворения иска в полном объеме, исходя из следующего. 

Согласно ст. 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом. Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Из п.38 и п. 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010г. (ред. от 23.06.2015г.) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

По смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Согласно Постановлению Конституционного Суда РФ от 22.06.2017г. N 16-П "По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина А.Н. Дубовца", добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в контексте пункта 1 статьи 302 ГК Российской Федерации в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права.

Как указывается пункте 3.1 и пункте 3.2. Постановления Конституционного Суда РФ от 21.04.2003г. N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 и ФИО12", Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (статья 301). Согласно пункту 1 его статьи 302, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

По смыслу данных законоположений, суд должен установить, что имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств, а также что приобретатель приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение; при этом приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 ГК Российской Федерации должно быть отказано.

Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

Таким образом, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьями 166 и 302 ГК Российской Федерации - не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом, а потому не противоречат Конституции Российской Федерации.

Поскольку, заключая сделки ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ. –ФИО2, в качестве покупателей спорной квартиры не предполагали и не могли предполагать при наличии представленных в достаточном объеме документов об отсутствии у первоначального отчуждателя квартиры права распоряжаться данным имуществом, доказательств, опровергающих данный факт суду не представлено, и в ходе судебного разбирательства не установлено, обстоятельства приобретения ими квартиры указывают на то, что с их стороны была проявлена должная осмотрительность, то оснований для признания оспариваемых сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок не имеется, поскольку в данном случае ответчики, как покупатели по оспариваемым сделкам, являются добросовестными приобретателями. 

Следует учесть и то, что до настоящего времени фактические обстоятельства заключения первоначальной сделки, лицо, которое выступало в качестве продавца, в ходе предварительного следствия, которое по уголовному делу приостановлено, не установлены, что также не позволяет применить в данном случае положения ст.ст. 166-168 ГК РФ. 

Исходя из этого, требования истицы в остальной части также не подлежат удовлетворению, поскольку отказ истице в удовлетворении требований о признании договоров купли-продажи квартиры недействительными и применении последствий недействительности (ничтожности) сделок, влечет за собой и отказ в требованиях о признании за ней права собственности, внесении в Единый госреестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации и прекращении обременения-ипотеки, выселении ФИО2 и 

<

 > прекращении их регистрации по месту жительства по спорной квартире. 

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договоров купли-продажи квартиры недействительными, применении последствий недействительности (ничтожности) сделок, признании права собственности, внесении в Единый госреестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации и прекращении обременения-ипотеки, выселении, прекращении регистрации по месту жительства, отказать. 

Решение может быть обжаловано в Вологодский областной суд через Череповецкий городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 22 декабря 2017 года.

<

 >

<

 >

Судья: Вавилова С.А.