РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Муравленко 10 апреля 2024 года

Муравленковский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе: председательствующего судьи Кочневой М.Б.,

при секретаре судебного заседания Галеевой А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела № 2-100/2024 по иску ФИО1 к Администрации города Муравленко, УМИ Администрации города Муравленко о взыскании возмещения за подлежащее изъятию жилое помещение, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском, к Администрации города Муравленко, УМИ Администрации города Муравленко о взыскании возмещения за аварийное жилое помещение. В обоснование исковых требований указано, что истец является собственником жилого помещения–квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Распоряжением Администрации города Муравленко № от ДД.ММ.ГГ многоквартирный 

<

адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. В адрес собственника был направлен проект соглашения об изъятии квартиры в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд. Согласно соглашению размер денежного возмещения за квартиру, принадлежащую истцу, составляет 2 759 000 руб. С данным размером возмещения не согласен истец. До настоящего времени договоренности по условиям соглашения об изъятии жилого помещения не достигнуты. Истец просит установить возмещение за подлежащее изъятию жилое помещение в размере 3 480 000 рублей, с учетом уточненных исковых требований в размере 5 059 771 рубль, взыскать с ответчика госпошлину в размере 25 600 рублей.

Определением Муравленковского городского суда от ДД.ММ.ГГ приняты увеличенные исковые требования.

Истец ФИО1 извещенная о дне и времени слушания дела в судебное заседание не явилась, согласна на рассмотрение дела с участием ее представителя. 

Представитель истца адвокат Однороженко Н.И., извещенная о дне и времени слушания дела, просила рассмотреть в ее отсутствие и принять за основу отчет ООО «Арус», поскольку отчет стороны ответчиков является не актуальным и не соответствует требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности». 

Представитель Администрации города Муравленко, УМИ Администрации города Муравленко, извещенный о дне и времени слушания дела, в судебное заседание не явился, предоставили письменные возражения. Выразили свое согласие на предоставление истцу возмещения за жилое помещение в размере, установленным отчетом ООО «Региональный экспертный центр», не согласны заключением эксперта ФИО5

Суд, изучив материалы дела, приходит к следующему выводу. 

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3). 

В силу ст.1 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) одним из принципов жилищного законодательства является необходимость обеспечения безопасности жилища, недопустимости произвольного лишения жилища. 

Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. 

Согласно ч.1 ст.32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч.2 ст.32 ЖК РФ).

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи (ч.10 ст.32 ЖК РФ).

Под рыночной стоимостью объекта понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст.3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

В силу п.1 статьи 279 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. Земельным кодексом РФ предусмотрены случаи выкупа земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Для целей первоначального предложения о выкупе земельного участка при принятии решения органом публично-правового образования об изъятии этого участка для государственных или муниципальных нужд размер возмещения убытков собственника определяется с учетом стоимости его имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка (п.4 ст.57 ЗК РФ). 

В соответствии со ст.282 ГК РФ если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, орган публично-правового образования, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. В этом случае согласно ст.55 ЗК РФ выкупная цена земельного участка определяется в порядке, установленном гражданским законодательством. При этом в силу п. 1 статьи 62 ЗК РФ убытки, причиненные нарушением прав собственника земельного участка, подлежат возмещению в полном объеме в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. 

Пунктом 2 статьи 282 ГК РФ предусмотрено, что при определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а так же убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Поэтому в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. 

Как установлено в ходе судебного разбирательства, истец является собственником 

<

адрес>, общей площадью 38,7 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из реестра о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ, и не оспаривается сторонами (т.1л.д.87-90).

Распоряжением Администрации города Муравленко № от 29.03.2018 года жилые помещения многоквартирного 

<

адрес> признаны непригодными для проживания, а дом – аварийным и подлежащим сносу. Управлению жилищно-коммунального хозяйства Администрации города Муравленко поручено включить жилые помещения многоквартирного 

<

адрес> по адресу: 

<

адрес>, в перечень непригодного для проживания и аварийного жилищного фонда на территории муниципального образования города Муравленко; в срок до 31.05.2018 года направить собственникам, проживающим в жилых помещениях, уведомления о признании многоквартирного 

<

адрес> аварийным и подлежащим сносу в срок до 31.12.2025 года (т.1 л.д.71). Распоряжением Администрации города Муравленко № от 09 декабря 2022 года срок сноса дома изменен до 21 декабря 2022 года (т.1 л.д.72)

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч.7 ст.32 ЖК РФ, согласно которой при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. 

Обосновывая заявленные требования, истцом представлен отчет Общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» от 14.03.2024 года, согласно которому размер возмещения, величина рыночной стоимости объекта оценки, расположенного по адресу: 

<

адрес> составляет 4 006 279 рублей, из которых рыночная стоимость за жилое помещение составляет- 3 474 514 рублей, рыночная стоимость общего имущества с учетом доли собственника составляет 91 526 рублей, рыночная стоимость земельного участка с учетом доли собственника составляет- 237 628 рублей, убытки составляют- 202 611 рублей, а так же компенсация за непроизведенный капитальный ремонт- 850 881 рубль (т.2 л.д.95-97). 

Так, из заключения эксперта от 14 марта 2024 года следует, что недвижимость не должна оцениваться с учётом текущего (аварийного) состояния. За объект оценки принимается аналогичное жилье, которое находится в нормальном состоянии и пригодно для проживания. В составе выкупной стоимости аварийного жилья учитываются расходы и убытки, причиненные собственнику изъятием жилого помещения. 

Из таблицы 33 расчета рыночной стоимости жилого помещения следует, что рыночная стоимость объекта исследования составляет 3 803 668 рубля, средневзвешенный размер стоимости квадратного метра составляет 98 286 рублей (98 286 х 38,7). В соответствии с таблицей 34 произведен расчет рыночной стоимости земельного участка площадью 3887 кв.м., средневзвешенное значение стоимости составляет 1797 рублей за квадратный метр (т.2 л.д.58-59). 

Исходя из этого, расчет стоимости доли в праве общей собственности на земельный участок произведен в таблице 35 и составляет 237 628 рублей. Таким образом, рыночная стоимость единого объекта недвижимости составляет 3 803 668 рублей, которая состоит из рыночной стоимости жилого помещения в размере 3 474 514 рублей, рыночной стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в размере 237 628 рублей, рыночной стоимости общедомового имущества с учетом доли собственника в размере 91 526 рублей (т.2 л.д.60). 

Таким образом, довод стороны ответчика, что истцом не верно подсчитан общий размер возмещения, который должен составить по мнению истца 5 059 771 рубль принимается судом во внимание, поскольку в сумму 4 006 279 рублей входит рыночная стоимость за жилое помещение, стоимость доли в праве на земельный участок и общее имущество собственников. 

В связи с фактическим отказом собственников от сноса вышеуказанного дома постановлением Администрации города Муравленко № от ДД.ММ.ГГ было определено изъять земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3387 кв.м., а также жилые помещения, расположенные в жилом 

<

адрес>, находящихся на указанном земельном участке. УМИ Администрации города Муравленко было поручено в течение десяти дней со дня принятия настоящего постановления направить данный документ правообладателям изымаемой недвижимости и в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав; выступить заказчиком работ по оценке изымаемого земельного участка и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или оценке прекращаемых прав и размера убытков, причиняемых таким изъятием, а также по оценке недвижимого имущества, предоставляемого взамен изымаемого недвижимого имущества; осуществить переговоры с правообладателями изымаемой недвижимости относительно условий ее изъятия; направить проект соглашения об изъятии недвижимости сторонам такого соглашения для подписания (т.1 л.д.149).

09.06.2023 года УМИ Администрации города Муравленко был подготовлен проект соглашения, который был направлен истцу. Вместе с тем, несмотря на направленный проект соглашения об изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, истец согласия о выкупе не выразила (т.1 л.д.154-155). 

В случае признания дома аварийным и подлежащим сносу и неосуществления собственниками в установленный органом местного самоуправления срок работ по сносу жилого дома, земельный участок и расположенные на нем жилые помещения в составе многоквартирного дома подлежат изъятию на основании соответствующего решения органа местного самоуправления. Оценка рыночной стоимости земельных участков, объектов недвижимости, и убытков, причиненных этим изъятием, осуществляется в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ». 

Обосновывая заявленные требования, ответчиком представлен отчет об оценке ООО «Региональный экспертный центр» № от ДД.ММ.ГГ, которым размер возмещения определен на сумму 2 759 000 рублей (т.1 л.д.18). С данным отчетом не согласен истец, указав, что размер возмещения, определенный данным отчетом не соответствует рыночным ценам жилых помещений с характеристиками квартиры, подлежащей изъятию, но отвечающей техническим и санитарным требованиям.

Между тем, по определению суда была назначена судебно-товароведческая экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО «Центр независимой экспертизы и оценки Арус» ФИО5

Эксперт ФИО5, проводившая исследование по определению суда имеет соответствующее профессиональное образование, является экспертом саморегулируемой организации оценщиков Ассоциации «Русское общество оценщиков», имеет право на осуществление оценочной деятельности на территории Российской Федерации. Квалификация эксперта подтверждена дипломом о профессиональной переподготовке. Профессиональный уровень эксперта не дает сомневаться в ее компетенции. Экспертное заключение соответствует требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности» является последовательным, логичным, содержит исчерпывающие ответы на поставленные перед экспертом вопросы. Заключение содержит подробное изложение проведенных исследований и расчетов, размер рыночной стоимости недвижимого имущества установлен на основании представленных документов, с учетом анализа место положения объектов недвижимого имущества, экономических характеристик региона и города в котором расположен объект недвижимости. Кроме того, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. 

Размер возмещения определен экспертом с учетом анализа местоположения объекта недвижимости, права собственника на долю в общем имуществе, на долю в праве собственности на земельный участок. В заключении приведен механизм расчета действительной рыночной стоимости недвижимого имущества, а так же отдельных формирующих ее составляющих. В заключении приведено обоснование использования подходов оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения, право выбора определенных методов исследования, достаточность материалов, на основании которых эксперт сделал выводы, относится к компетенции эксперта, оснований сомневаться в уровне квалификации которого у суда, не имеется. При проведении экспертизы экспертом использованы сравнительный, затратный подходы, метод сравнения продаж. Выбор объектов-аналогов это прерогатива эксперта, обладающего специальными познаниями, использованный в заключении состав аналогов является экономически обоснованным при сопоставлении объектов-аналогов с характеристиками исследуемого объекта и с учетом ценообразующих факторов, предварительно проведенного анализа сложившейся стоимости данных объектов на рынке в соответствующем сегменте диапазона цен, с учетом корректировок. 

Объектом оценки являлась квартира площадью 38,7 кв.м., находящаяся в многоквартирном жилом доме общей площадью 1273,4 кв.м. Количественные и качественные характеристики приведены в исследовательской части заключения ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» (т.2 л.д.1-13). Площадь общедомового имущества жилого дома с учетом доли собственника оцениваемого жилого помещения составляет 4,63 кв.м. Из таблицы 3 следует, что общая площадь жилых помещений многоквартирного дома составляет 1137,4 кв.м., площадь общедомового имущества 136 кв.м., доля в праве общей долевой собственности составляет 0,03402, рыночная стоимость общедомового имущества с учетом доли собственника жилого помещения составляет 91 526 рублей. 

В силу ст.12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки рекомендуемая для целей совершения сделки, может быть использована в течение 6 месяцев, с даты, составления отчета. Между тем, отчет об оценке, представленной стороной ответчика, составлен на 26 мая 2023 года. Срок актуальности отчета истек, заключение эксперта ФИО5 на 14 марта 2024 года является более актуальным. 

Кроме того, отчет ответчика не отражает размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, поскольку приватизация первого жилого помещения в рассматриваемом доме была произведена 24 октября 1995 года, в связи с этим расчет компенсации за непроизведенный капитальный ремонт не осуществлялся. Иного отчета, отвечающего требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», на момент вынесения решения суда ответчиком не предоставлено.

В силу ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, гражданское судопроизводство осуществляется на условиях состязательности и равноправия сторон. 

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (ст.56 ГПК РФ). 

Заключение эксперта ФИО5 содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения и включает в себя общую информацию, идентифицирующую объект оценки, результаты оценки, полученные при применении использованных оценщиком подходов и методов оценки, мотивированные выводы, заключение об итоговой величине стоимости объектов оценки, применяемые стандарты оценочной деятельности. В отчете об оценке приведена мотивация расчетов, при которых учитывались сведения по рынку продаж аналогичных объектов с учетом местоположения, характеристик жилого помещения. Расчеты производились с применением корректировок, исходя из параметров и характеристик объекта недвижимости. 

Из технического заключения № от ДД.ММ.ГГ по результатам обследования жилого 

<

адрес>, проведенного ООО «Оценочная компания ФИО6» следует, что накопленный износ составляет 69% (т.1 л.д.124-130). 

Ссылка стороны ответчиков, что экспертом ФИО5 не правильно применена Методика при расчете компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, не принимается судом во внимание по следующим основаниям.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта. 

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч.3 ст.15 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах. 

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в размер возмещения за жилое помещение на основании ч.7 ст.32 ЖК РФ. 

Кроме того, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ. Нуждаемость изымаемого жилого помещения в капитальном ремонте, в том числе в связи с его несвоевременным проведением, должна рассматриваться как презумпция, подлежащая опровержению, поскольку изъятие жилого помещения производится именно в связи с его аварийным состоянием. Компенсация за непроизведенный капитальный ремонт является убытками собственника и подлежит возмещению по правилам о компенсации убытков. 

Согласно положениям ч.1 ст.190.1 ЖК РФ, ст.16 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ « за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта. 

При это, как следует из правовой позиции Конституционного Суда РФ, отраженной в Определении № 389-О-О от 01 марта 2012, определяя в Законе РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» основные принципы осуществления приватизации осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации, федеральный законодатель, руководствуясь принципами социального государства и поддержания доверия граждан к действиям публичной власти, в целях обеспечения дополнительных гарантий права на приватизацию для граждан, занимающих жилые помещения в домах, требующих капитального ремонта, предусмотрел сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда (статья 16). Это законоположение, как ранее указывал Конституционный Суд Российской Федерации, направлено на защиту имущественных и жилищных прав названной категории граждан (Определения от 19.10.2010 N 1334-О-О и от 14.07.2011 N 886-О-О). 

Таким образом, до возложения бремени содержания общего имущества дома на граждан, приватизировавших квартиры в таком доме, муниципальное образование, как наймодатель, обязано исполнить обязанность по проведению капитального ремонта общего имущества как всего жилого дома, так и отдельных его конструкций, исправление которых возможно только в условиях проведения капитального ремонта. 

На основании положений ч. 3 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме. Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения. 

Исходя из вышеизложенного правового регулирования, применительно к рассматриваемому делу, юридически значимыми и подлежащими доказыванию в их совокупности обстоятельствами при разрешении вопроса о включении суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в выкупную цену жилого помещения являются: установление лица, являвшегося наймодателем жилых помещений; нуждаемость относящегося к государственному или муниципальному жилищному фонду многоквартирного дома в проведении капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения в нем; установление факта неисполнения наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, повлекшего ухудшение его технического состояния (потерю эксплуатационных, механических и других качеств), а также способствующего в дальнейшем утрате стоимости конструктивного элемента и здания в целом, и как следствие снижению его надежности. 

В соответствии с пунктом 2 Приказа Минстроя России от 04.08.2014 N 427/пр "Об утверждении методических рекомендаций установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме" при определении необходимости проведения капитального ремонта рекомендуется применять ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (р) и ВСН 53-86 (р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", утвержденные приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 23.11.1988 года N 312 (далее по тексту ВСН 58-88 (р)).

Эксперт ФИО5 пришла к выводу, что на дату первой приватизации квартиры в доме на 24 октября 1995 года срок проведения капитального ремонта многоквартирного дома не наступил, поскольку допустимые сроки эксплуатации зданий и сооружений, а так же допустимые сроки эксплуатации различных элементов зданий определяются в соответствии с ВСН58-88(р) «Положения об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения». С учетом того, что год постройки дома 1986, а продолжительность эффективной эксплуатации до постановки на капитальный ремонт согласно ВСН 58-88(р) зданий со стенами из кирпича, с деревянными перекрытиями, деревянные, со стенами из прочих материалов при нормальных условиях составляет 8-12 лет. Следовательно, с учетом конструктивных элементов здания, в котором расположен объект исследования, для расчета принимается срок 10 лет, капитальный ремонт должен быть произведен в 1996 году. 

Между тем, дом нуждался в проведении выборочного капитального ремонта. Данный вывод сделан экспертом на основании СП 368.1325800.2017 «Здания жилые. Правила проектирования капитального ремонта». 

Согласно Своду Правил потребность в проведении выборочного капитального ремонта возникает в случаях существенного физического износа (45% и более) отдельных заменяемых элементов здания, неисправности и существенных повреждений частей (участков) здания, как правило, в результате аварийных ситуаций, в результате которых установлена опасность нарушения предельно допустимых характеристик надежности и безопасности конструкций и систем инженерно- технического обеспечения здания. Период с момента постройки многоквартирного жилого дома до даты первой приватизации жилого помещения в доме составляет 9 лет. 

За указанный период согласно нормативам, отраженным СП 368.1325800.2017 «Здания жилые. Правила проектирования капитального ремонта» потребность в проведении выборочного капитального ремонта появилась вследствие имущественного физического износа отдельных заменяемых элементов здания. Сумма компенсации за непроизведенный выборочный капитальный ремонт исходя из объёма повреждений, а так же необходимых ремонтных работ и материалов на дату первой приватизации на 24 октября 1995, но в текущих ценах на дату проведения экспертизы составляет 850 881 рубль (т.2 л.д.96)

Реализация обязанности по производству капитального ремонта предшествует систематический осмотр жилых домов. В соответствии с пунктом 2 Приказа Минстроя России № 427 от 04 августа 2014 «Об утверждении методических рекомендаций установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме» при определении необходимости проведения капитального ремонта рекомендуется применять ведомственные строительные нормы ВСН 58-55(р) «Положение об организации и проведении реконструкций, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально- культурного назначения», утвержденное Приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР № 312 от 23 ноября 1988. 

Пунктом 2.2 ВСН 58-88(р) предусмотрено, что система технического обслуживания, ремонта и реконструкции должна обеспечивать нормальное функционирование зданий и объектов в течение всего периода их использования по назначению. Сроки проведения ремонта зданий, объектов или их элементов должны определяться на основе оценки их технического состояния. Система технического обслуживания, ремонта и реконструкции должна обеспечивать нормальное функционирование зданий и объектов в течение периода их использования по назначению. Сроки проведения ремонта зданий, объектов и их элементов должны определяться на основе оценки их технического состояния. Техническое обслуживание должно проводиться в течение всего периода эксплуатации. Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличения количества и качества услуг, оснащения недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории. 

Эксперт ФИО5 при ответе на вопрос нуждался ли дом в проведении капитального ремонта, исходила из классификации зданий по капитальности их общего срока службы, а так же допустимых сроков эксплуатации зданий и сооружений различных конструктивных схем, допустимых сроков эксплуатации различных элементов зданий в соответствии с СП 368.1325800.2017 «Здания жилые. Правила проектирования капитального ремонта». 

В соответствии с СП 368.1325800.2017 «Здания жилые. Правила проектирования капитального ремонта» капитальный ремонт подразделяется на комплексный капитальный ремонт и выборочный капитальный ремонт. Комплексный капитальный ремонт включает работы по жилому зданию в целом или отдельными секциями. Состав работ должен обеспечить после окончания капитального ремонта работоспособное состояние жилого здания, а так же требований пожарной безопасности и энергетической эффективности. При комплексном капитальном ремонте ликвидируется физический и моральный износ зданий. 

Выборочный капитальный ремонт включает работы по замене или восстановлению отдельных элементов жилого здания (конструкций или систем инженерно-технического обеспечения). В выборочный капитальный ремонт могут входить работы по замене или восстановлению отдельных элементов строительных конструкций, находящихся в ограниченно-работоспособном или аварийном состоянии, ремонт которых вызван значительным износом и не может быть отложен до очередного планового-предупредительного комплексного ремонта. Необходимость в выборочном капитальном ремонте может возникнуть вне зависимости от наступления срока постановки жилого дома на комплексный капитальный ремонт согласно нормативам. Периодичность проведения выборочного капитального ремонта ВСН 58-88(р) не отражена, вывод о потребности в проведении выборочного капитального ремонта многоквартирного дома сделан на основании СП 368.1325800.2017, поскольку физический износ отдельных заменяемых элементов здания составляет 45% и более. 

Таким образом, в материалах дела имеются доказательства, что на момент первой приватизации жилого помещения в многоквартирном доме, дом нуждался в проведении выборочного капитального ремонта, а именно невыполнение ответчиком обязанности по его проведению в течение нахождения в муниципальной собственности, а не иные причины, вызвали снижение уровня надежности здания. Жилой дом в результате ненадлежащего содержания пришел в аварийное состояние, в том числе по причине не проведения выборочного капитального ремонта дома. Отсутствие выборочного капитального ремонта за весь период эксплуатации жилого дома, не проведенного своевременно, способствовало разрушению его конструкций и элементов, что в итоге привело к признанию дома аварийным и подлежащим сносу в установленном порядке. Своевременное проведение выборочного капитального ремонта дома могло исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение, уровня его надежности, что предоставляет собственникам право на получение компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта. Оснований для освобождения органа местного самоуправления от проведения работ по выборочному капитальному ремонту здания и возложения такой обязанности на собственников квартир в порядке статьи 158 ЖК РФ не имеется.

В связи с этим суд приходит к выводу, что при изъятии жилых помещений в данном доме истцу подлежит выплата компенсации за непроизведенный выборочный капитальный ремонт, поскольку наймодателем данная обязанность в полном объеме исполнена не была, в связи с этим обязанность по выборочному капитальному ремонту сохранилась за Администрацией города Муравленко. При этом аварийное состояние дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что отразилось на их рыночной стоимости. Проведение выборочного капитального ремонта своевременно и в полном объеме дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности. При определении размера компенсации суд руководствовался заключением экспертизы, выполненной ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус», поскольку в отчете об оценке, предоставленном стороной ответчика компенсация за непроизведенный выборочный капитальный ремонт не предусмотрена. 

В числовом отношении количество замен конструктивных элементов многоквартирного жилого дома соответствует значению физического износа, рассчитанного методом срока жизни на основании хронологического возраста соответствующего элемента. Согласно п.4.3. СП 368.1325800.2017 «Здания жилые Правила проектирования капитального ремонта» при планировании работ по капитальному ремонту жилого здания и его элементов следует руководствоваться данными, содержащимися в проектной документации согласно пункту 6.3 СП 255.1325800.2016, а при отсутствии данными о средних сроках службы конструкций и систем инженерно- технического обеспечения, приведенными в таблице А.2 приложения А. В силу п.4.4 СП 368.1325800.2017 «Здания жилые. Правила проектирования капитального ремонта» в перечень работ по капитальному ремонту включают работы по восстановлению замене элементов здания, для которых более 30%, объема имеет физический износ 45% и более. Таким образом, если конструктивный элемент многоквартирного жилого дома достиг в целом значения физического износа в размере 45% на основании данных о средних сроках службы конструкций и систем инженерно- технического обеспечения, приведенных в таблице А.2 приложения А, то с учетом приведенных положений, дом подлежит выборочному капитальному ремонту. 

Так, в заключение эксперта подробно описаны особенности оценки величины компенсации за непроизведенный выборочный капитальный ремонт с указанием какие именно конструктивные элементы дома подлежат выборочному капитальному ремонту, в какие сроки, приведены таблицы «Перечень основных работ, проводимых при капитальном ремонте», «Расчет величины затрат». 

Экспертом определена общая стоимость воспроизводства (замещения) многоквартирного жилого дома, которая определена при расчете рыночной стоимости общедомового имущества. Необходимый объем выборочного капитального ремонта определен на дату первой приватизации квартиры в доме с учетом установленных нормативных сроков службы отдельных быстро изнашивающихся элементов, конструктивных элементов жилого дома, имеющих срок эксплуатации существенно меньший срока службы основного объекта. 

Таким образом, к взысканию судом определена компенсация за непроизведенный выборочный капитальный ремонт в размере 850 881 рубль что согласуется с требованиями действующего законодательства. 

В совокупности с другими представленными доказательствами, суд приходит к выводу о принятии за основу заключение ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» при определении размера возмещения за жилое помещение. Другой отчет об оценке не в полной мере отражают стоимость квартиры, подлежащей изъятию, поскольку указанная в отчете об оценке рыночная стоимость изымаемого имущества не соответствует ценам, фактически сложившимся на рынке недвижимости. 

Отчет об оценке ответчика не отражает объективно рыночную стоимость изымаемого жилого помещения, не правильно рассчитаны убытки, чем и обусловлена разница в размере возмещения по выполненным оценкам объекта недвижимости, предоставленными сторонами, срок его действия истек. 

Разрешая спор с учетом действующего законодательства, регулирующего данные правоотношения и исходя из баланса интересов, как органа местного самоуправления, так и собственника, изымаемого жилого помещения, при определении размера возмещения суд принимает заключение эксперта ФИО5 в качестве допустимого и достоверного доказательства размера возмещения за принадлежащее истцу жилое помещение, поскольку он выполнен в соответствии с требованиями ФЗ «Об оценочной деятельности». 

В соответствии со ст.11 ФЗ «Об оценочной деятельности» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке такого объекта, который должен соответствовать требованиям федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное токование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указывается дата проведения оценки объекта оценки объекта, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта, а так же иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, отраженных в отчете.

Статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. 

По смыслу приведенных положений ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возникновение обязанности возместить собственнику жилого помещения, понесенные им убытки законодатель связывает с совершением органом местного самоуправления действий по изъятию такого жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором оно расположено, для муниципальных нужд.

Включение в размер возмещения подлежат убытки, причиненные истцу изъятием жилого помещения, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места жительства, переездом, арендой жилья, оформлением права собственности. 

При таких обстоятельствах, эксперт ФИО5 правомерно произвела расчет размера убытков в размере 202 611 рублей, в том числе в данную величину входит: стоимость услуг грузового транспорта для переезда в размере - 5720 рублей, услуг грузчиков в размере 6128 рублей, услуг по сборке и разборке мебели в размере 4 000 рублей, средняя стоимость аренды помещения в размере- 100868 рублей, средняя стоимость услуг риэлтора по поиску жилья для аренды- в размере 12636 рублей, средняя стоимость услуг риэлтора по поиску жилого помещения для покупки жилья в размере-71259 рублей, оплата услуг по оформлению документов-2000 рублей (т.2 л.д.72). 

Принимая во внимание имеющиеся в материалах дела доказательства рыночной стоимости жилого помещения, и с учетом заявленных истцом требований, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований истца о взыскании возмещения за жилое помещение в пользу собственника в размере 4 857 160 рублей. Прекращение права собственности истца возникнет после фактической выплаты, установленного судом возмещения. Доказательств опровергающих объективность выводов эксперта ФИО5, свидетельствующих о том, что указанная в отчете об оценке рыночная стоимость изымаемого имущества не соответствует ценам, фактически сложившимся на рынке недвижимости, не представлено. 

Взыскание судом определяется с Администрации города Муравленко, поскольку УМИ Администрации города Муравленко является структурным подразделением Администрации города Муравленко. Прекращение права собственности истца возникнет после фактической выплаты, установленного судом возмещения. 

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч.2 ст.96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. 

Вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом в суд требования непосредственно связан с выводом суда, содержащимся в резолютивной части его решения (ч.5 ст.198 ГПК РФ), о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (ч.1) и 46 (ч.ч.1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов. Необходимость обращения в суд с иском возникла в связи с не согласием истца с размером возмещения, при изъятии у нее жилого помещения по предложенной ответчиком выкупной цене. 

Достигнутый процессуальный результат свидетельствует о принятии судом итогового решения, в пользу истца. В силу ч.1 ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. 

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В связи с чем, суд полагает необходимым взыскать с Администрации города Муравленко расходы по оплате государственной пошлины в сумме 25 600 рублей в пользу собственника. Факт оплаты госпошлины подтверждается кассовым чеком от 16.10. 2023 года на сумму 25 600 рублей (т.1.л.д.14)

Так же, из материалов дела усматривается, что в определении Муравленковского городского суда от 01 декабря 2023 о назначении судебно-товароведческой экспертизы расходы по проведению экспертизы были возложены на истца с возложением на нее обязанности перечислить денежную сумму на депозитный счет УСД в ЯНАО.

В связи с тем, что данные расходы в размере 30 000 рублей истцом оплачены, суд считает необходимым в счет возмещения судебных расходов взыскать с Администрации города Муравленко пропорционально части удовлетворенных исковых требований исходя из пропорции 5059 771:4857 160х100=95,9% и 4,1% соответственно и возместить расходы истцу. 

Принимая во внимание, что необходимость обращения в суд с иском у истца возникла в связи с оспариванием выкупной цены, а так же учитывая, процент удовлетворенных исковых требований, суд приходит к выводу, что расходы на экспертизу подлежат взысканию с ответчика Администрации города Муравленко в размере 38 360 рублей, с ФИО1 1640 рублей. Таким образом, возмещение расходов по экспертизе с Администрации города Муравленко в пользу ФИО1 составит 28 360 рублей, а так же с Администрации города Муравленко подлежит взысканию в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» расходы по экспертизе в размере10 000 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к УМИ Администрации города Муравленко, Администрации города Муравленко о взыскании возмещения за подлежащее изъятию жилое помещение, удовлетворить частично. 

Взыскать с Администрации города Муравленко в пользу ФИО1 возмещение за жилое помещение в виде 

<

адрес>, расположенной по адресу: 

<

адрес>, площадью 38,7 квадратных метра, в размере 4 857 160 рублей. 

Взыскать с Администрации города Муравленко в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере 25 600 рублей, расходы на оплату экспертизы в размере 28 360 рублей. 

Прекратить право собственности ФИО1 на 

<

адрес> после фактической выплаты возмещения за жилое помещение, определенной судом к взысканию с Администрации города Муравленко.

Данное решение является основанием для внесения в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности ФИО1 на 

<

адрес>. 

Взыскать с Администрации города Муравленко в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» 10 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа путем подачи апелляционной жалобы, через Муравленковский городской суд, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья /подпись/ М.Б. Кочнева

Мотивированное решение изготовлено 16 апреля 2024 года