Дело № 2-171/17

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Омск 02 февраля 2017г. 

Ленинский районный суд г. Омска

в составе председательствующего судьи М.А. Шаленовой 

при секретаре судебного заседания О.А. Журавской,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании убытков, судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в Ленинский районный суд г. Омска с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании убытков, судебных расходов. 

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежаще; просил дело рассмотреть в его отсутствие. 

Представитель истца по доверенности Сироткин А.Г. в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме, суду пояснил, что 12.04.2016г. между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельного участка по адресу ***. При подписании данного договора денежные средства в сумме 310000 руб. были переданы покупателем продавцу - ФИО2, о чем свидетельствует его подпись на договоре. В договоре купли-продажи в качестве разрешенного использования земельного участка было указано - для сельскохозяйственного использования под садоводство. В свидетельстве о государственной регистрации права от 19.04.2016г. также было указано - для сельскохозяйственного использования под садоводство. 10.05.2016г. истец обратился в департамент Архитектуры и градостроительства администрации г. Омска с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка. 26.05.2016г. градостроительный план на спорный земельный участок истцом был получен, однако в пункте 2.1. «Информация о разрешенном использовании земельного участка» было указано - территориальная зона водозаборных и иных технических сооружений, а так же указаны основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешённого использования. Ни садоводство, ни строительство садового (дачного) дома на спорном земельном участке не разрешены. ФИО1 полагает, что он был введен в заблуждение относительно истинного назначения земельного участка, иначе такую сделку никогда бы не совершил. ФИО1 намеревался возвести на данном земельном участке дачный (садовый) домик и заниматься садоводством, о чем ответчику было известно. Считает, что несоответствие сведений о разрешенном использовании земельного участка является существенным нарушением условий договора купли-продажи. 09.11.2016г. истцом ответчику было направлено предложение о расторжении договора купли-продажи и возмещении убытков, которое было получено им 12.11.2016г. Однако от ответчика ответа не последовало, в связи с чем истец вынужден был обратиться в суд. С учетом изложенного просит суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка по адресу *** заключенный 12.04.2016г. между ФИО1 и ФИО2; взыскать с ответчика в пользу истца убытки в размере 310000 руб.; расходы по составлению нотариальной доверенности в размере 1500 руб.; расходы по оплате услуг представителя в размере 30000 руб.; расходы по оплате госпошлины в размере 300 руб. Дополнительно пояснил, что у истца не пропала бы заинтересованность в спорном земельном участке как таковом, если бы на нем можно было построить садовый домик, вести садовое хозяйство. Кроме того, для того, чтобы попасть на участок, надо миновать территорию ОАО «ОмскВодоканал». ФИО2, как бывшего руководителя организации, пускали на территорию, а истца и его жену охрана без спецпропуска не пропускает, что тоже является одним из оснований для подачи иска. С исковыми требованиями о признании недействительным решения Омского городского совета истец в суд не обращался, не видит в этом необходимости. Действительно, договор адвоката Сироткина А.Г. с ФИО1 был заключен 16.09.2016 г. при обращении последнего за правовой помощью в связи с заключением спорного договора, заказчиком исполнителю уплачено 30000 руб. за услуги. Изначально был заявлен иск о признании сделки недействительной, иск был оставлен без рассмотрения. Впоследствии было обращение с иском о расторжении договора. Несмотря на это, считает, что расходы на оплату услуг представителя по настоящему делу должны быть взысканы именно по договору об оказании правовой помощи от 16.09.2016 г., т.к. услуги были оказаны именно по восстановлению права истца, нарушенному договором купли- продажи земельного участка. 

Ответчик ФИО2 и его представитель по доверенности ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признали в полном объеме, просили в их удовлетворении отказать. В обоснование заявленных требований указали, что ответчик не допускал нарушений условий договора. Согласно п.1 договора купли-продажи от 12.04.2016г. ответчик продал, а истец купил земельный участок по адресу ***, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования под садоводство, категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером: ***. Актом приема-передачи от 12.04.2016г. подтверждается передача ФИО2 земельного участка покупателю, согласно п.2 которого истец осмотрел и принял указанное недвижимое имущество в удовлетворительном состоянии, достаточном и необходимом для его использования в соответствии с назначением. Согласно п. 5 договора продавец передает недвижимое имущество в пригодном для использования состоянии, истец претензий по качеству не имеет. Также, из содержания п.2 акта приема- передачи и п.2 договора купли-продажи от 12.04.2016г. следует, что истец был ознакомлен со всеми имеющимися у продавца документами, относящимися к земельному участку. Согласно п. 14 договора он содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения договора. Следовательно, 12.04.2016г. ФИО2 передал ФИО1 земельный участок, соответствующий условиям договора купли-продажи от 12.04.2016г., и не допустил нарушения условий договора. Существенных изменений обстоятельств не произошло. Как следует из искового заявления и обстоятельств дела, обстоятельства на которые ссылается истец (утверждение вида разрешенного использования земельного участка «Территориальная зона водозаборных и иных технических сооружений») наступили до заключения договора, в связи с чем не могут являться основанием для расторжения договора на основании ст. 451 ГК РФ. Довод истца о том, что он приобретал земельный участок для возведения на земельном участке домика, но сделать этого не имеет возможности по той причине, что согласно Градостроительного плана земельного участка строительство такого домика запрещено, не может являться основанием для удовлетворения заявленных требований. Довод истца о том, что им приобретался земельный участок с целью строительства садового домика, несостоятелен, поскольку соответствующего указания (условия) договор купли-продажи от 12.04.2016г. не содержит. Истец не представил доказательств наличия намерений построить садовый домик. Ответчик не имеет отношения к обстоятельствам, послужившим, по мнению истца, препятствием для осуществления его прав, то есть не имеет отношения к утверждению правил землепользования и застройки, на основании которого был установлен вид разрешенного использования земельного участка: «Территориальная зона водозаборных и иных технических сооружений» с соответствующими ограничениями. Как следует из Градостроительного плана земельного участка вид разрешенного использования земельного участка «Территориальная зона водозаборных и иных технических сооружений» утвержден Решением Омского городского Совета от 10.12.2008г. № 201 «Об утверждении правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ г. Омска Омской области». При этом необходимо учитывать, что до решения Омского городского совета от 10.12.2008г № 201, а именно 14.03.2008г. Распоряжением Администрации г. Омска № 2147-р, были переданы в собственность членам СНТ «Заря-1» земельные участки, в том числе земельный участок по адресу ***. Справкой №1/д от 18.04.2008г. подтверждается передача земельного участка по адресу *** в собственность ФИО2 - члену СНТ «Заря-1». 18.08.2008г. на кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером *** Согласно кадастрового паспорта земельного участка от 20.08.2008г. (до принятия решения Омского городского Совета) Разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования под садоводство. Фактическое использование: садоводство. 28.10.2009г. Управлением Росреестра по Омской области зарегистрировано право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером ***. Категория земель: земли населенных пунктов - для сельскохозяйственного использования под садоводство. Таким образом, ни ФИО2, ни регистрирующий орган не знали о том, что решением Омского городского Совета изменен вид разрешенного использования земельного участка, переданного Администрацией г.Омска в собственность гражданину и не находящегося в муниципальной собственности. При таких обстоятельствах недопустимо восстановление нарушенных прав истца (в случае наличия такого нарушения) посредством возложения обязанностей на лицо, которое не нарушало его права. Истцом выбран неверный способ защиты прав. При данных обстоятельствах истцу следовало обратиться с требованиями о признании недействительным решения Омского городского Совета «Об утверждении Порядка землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области» от 10.12.2008г. № 201 в части установления вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером ***. Покупатель, действуя добросовестно и разумно, имел возможность получить достоверные сведения о разрешенном виде использования земельного участка, имел возможность заказать кадастровую выписку о земельном участке и запросить иную информацию, в том числе мог потребовать от продавца получения Градостроительного плана земельного участка. Считают, что у истца просто пропала заинтересованность в приобретенном участке, и он решил таким образом от него избавиться. ФИО2, как продавец передал покупателю именно тот земельный участок, который указан в п.1 договора купли-продажи от 12.04.2016г. Указанное обстоятельство подтверждается свидетельством о праве собственности 55 № 026408 от 19.04.2016г., где характеристики объекта недвижимости полностью соответствуют. Продавец надлежащим образом исполнил условия договора купли- продажи от 12.04.2016г. Следовательно, оснований для удовлетворения иска не имеется. Кроме того, полагают, что решение суда по гражданскому делу № 2-1429/2008 по иску Управления Федеральной службы по надзору в сфере природопользования по Омской области к ФИО2, и др. о сносе самовольной постройки, на которое ссылается истец, не имеет отношения к рассматриваемому спору. Данное решение выносилось до оформления права собственности ФИО2 на спорный земельный участок - до 28.10.2009г. Основанием для вынесения данного судебного акта послужило отсутствие у ФИО2, и др. права собственности на земельные участки, на которых производилось строительство. Наличие решения Ленинского районного суда г.Омска от 24.07.2008г. не свидетельствует об осведомленности ФИО2 об ином виде разрешенного использования земельного участка чем - «для ведения садоводства». После вынесения указанного судебного акта, за ФИО2 зарегистрировано право собственности на земельный участок с указанием вида разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования под садоводство. Право собственности зарегистрировано уполномоченным на то государственным органом - Управление Федеральной регистрационной службы по Омской области. Ответчиком в материалы дела представлены копии документов, свидетельствующих о том, что в действительности, видом разрешенного использования земельного участка является «для сельскохозяйственного использования под садоводство». Ответчик и его представитель считают, что при отсутствии оснований для расторжения договора нет и основания для взыскания убытков и судебных расходов. Полагают, что доверенность, выданная ФИО1 своему представителю, не содержит указаний на то, что истец доверил Сироткину А.Г. участвовать при рассмотрении только настоящего гражданского дела. Кроме того, договор об оказании правовой помощи от 16.09.2016 г. был заключен в связи с оказанием истцу услуг по другому гражданскому делу, а именно по иску ФИО1 к ФИО2 о признании сделки недействительной. Следовательно, уплачен был гонорар в размере 30000 руб. по предыдущему делу, а не по делу о расторжении договора. 

Представители привлеченных к участию в деле в качестве третьих лиц - ОАО «ОмскВодоканал» и Департамент архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом; о причинах неявки суду не сообщили. 

Выслушав доводы сторон, изучив материалы гражданского дела и представленные доказательства, суд приходит к следующему.

По правилам ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве. 

В соответствии с п. 1 ст. 11 ГК РФ суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. 

В судебном заседании установлено, что 12.04.2016г. между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи без №, согласно условиям которого последний приобрел земельный участок по адресу ***. 

Актом приема-передачи от 12.04.2016г. подтверждается передача ФИО2 земельного участка покупателю. Согласно п. 2 Акта, покупатель осмотрел и принял указанное недвижимое имущество в удовлетворительном состоянии, достаточном и необходимом для его использования в соответствии с назначением. 

В свидетельстве о государственной регистрации права от 19.04.2016г., полученном истцом, категория земель спорного участка также указана: для сельскохозяйственного использования под садоводство.

10.05.2016г. ФИО1 обратился в Департамент архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка.

26.05.2016г. градостроительный план на спорный земельный участок истцом был получен, в пункте 2.1. градостроительного плана содержится «Информация о разрешенном использовании земельного участка», где указано: Территориальная зона водозаборных и иных технических сооружений. В основных, условно разрешенных и вспомогательных видах разрешенного использования не предусмотрено использование земельного участка «для сельскохозяйственного использования под садоводство», а также под строительство садовых домиков. 

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

09.11.2016г. истцом в адрес ФИО2 было направлено предложение о расторжении договора купли-продажи и возмещении убытков, которое получено им 12.11.2016г. 

Суд считает доказанным существенное нарушение договора ФИО2 в части введения покупателя ФИО1 в заблуждение относительно истинного назначения земельного участка.

Действительно, данный земельный участок не был собственностью ОАО «ОмскВодоканал». Однако он и на момент передачи в собственность ФИО2 располагался в зоне санитарной охраны р. Иртыш, на территории водозаборных сооружений МУП «Водоканал», впоследствии магистральных водоотводов ОАО «ОмскВодоканал», о чем ФИО2, как руководитель предприятия до 2006 г., не мог не знать.

Судом был допрошен свидетель К. который одновременно с ФИО2 стал собственником земельного участка, расположенного в этой же зоне. Данный свидетель пояснил, что, как собственник земельного участка он лишь оплачивает налоги, садоводством не занимается в связи с тем, что это водоохранная зона. 

Решением Ленинского районного суда г. Омска от 24.07.2008 г. установлено, что ФИО2 и др. осуществляется строительство на земельном участке, расположенном в зоне санитарной охраны водозабора ОАО «ОмскВодоканал». То есть зонирование территории спорного земельного участка произошло задолго до принятия решения Омского городского Совета «Об утверждении Порядка землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области» от 10.12.2008г. № 201.

Оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что несоответствие сведений о разрешенном использовании земельного участка является существенным нарушением условий договора купли-продажи, в связи с чем требование истца о расторжении договора купли-продажи подлежит удовлетворению.

Согласно ч. 5 ст. 453 ГК РФ, если основанием для расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных расторжением договора.

С учетом норм данной статьи в пользу ФИО1 с ФИО2 подлежат взысканию убытки в размере 310000 руб.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч.2 ст. 96 настоящего Кодекса.

Согласно п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" расходы на оформление доверенности представителя также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.

Доверенность ФИО1 выдана Сироткину А.Г. на представительство в судах общей юрисдикции без указания конкретного дела. 

Следовательно, расходы по оформлению доверенности не могут быть взысканы с ответчика.

В силу ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Суд не соглашается с доводом ответчика о том, что истцом заключен договор с Сироткиным А.Г. 16.09.2016 г. именно по гражданскому делу по признанию сделки недействительной. Указанный договор не содержит сведений об исковых требованиях. Представителем оказаны услуги по восстановлению права истца, нарушенного договором купли- продажи земельного участка. 

С учетом объема защищаемого права, участия представителя лишь в суде 1 инстанции, объема оказанных услуг (по настоящему гражданскому делу Сироткин А.Г. составил исковое заявление, предъявил его в суд, участвовал в двух судебных заседаниях) суд считает разумным взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате услуг представителя в размере 10000 руб.

С ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300 руб. 

В удовлетворении остальной части требований ФИО1 следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Расторгнуть заключенный 12.04.2016г. между ФИО1 и ФИО2 договор купли-продажи земельного участка по адресу ***.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 убытки по договору в размере 310000 руб.; расходы по оплате услуг представителя в размере 10000 руб., госпошлину, уплаченную при подаче иска, в размере 300 руб., а всего - 320300 (триста двадцать тысяч триста) руб. 

В удовлетворении остальной части требований ФИО1 отказать. 

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Ленинский районный суд г. Омска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

Мотивированное решение изготовлено 06.02.2017 г.

Судья