К делу № 2-918/2017

РЕШЕНИЕ

 

именем Российской Федерации

станица Брюховецкая Краснодарского края 20 декабря 2017 года

Судья Брюховецкого районного суда Краснодарского края Мосьпан Д.А., 

с участием секретаря Бачуриной Ю.А.,

истца ФИО1,

ответчика – ФИО2,

представителя ответчиков ФИО3 и ФИО4 – М по доверенности,

третьего лица К делу № 2-935/2017 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО4 и ФИО2 о признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, применения последствий недействительности ничтожной сделки и признании права собственности на земельные участки,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с иском к ответчикам о признании недействительным договоров купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, применения последствий недействительности ничтожной сделки и признании права собственности на земельные участки.

В обосновании своих исковых требований истец указывает, что 

<

......> между нею (Покупатель) - ФИО3, а так же ФИО4 (Продавцы), в лице действующего от них по доверенностям К делу № 2-935/2017 г., были заключены предварительные договора купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. 

По условиям этих договоров она приобрела у ФИО3 и ФИО4 земельные участки с кадастровыми номерами 

<

......> и 

<

......> соответственно площадью 

<

......> кв. м. и 

<

......> кв. м.

Предварительными договорами купли-продажи стоимость каждого земельного участка сторонами была определена в сумме 400 000 руб., то есть всего 800 000 руб. и указанную сумму она по условиям договоров передала К делу № 2-935/2017 г. при подписании договоров, чему подтверждением служат письменные расписки К делу № 2-935/2017 г. в получении денежных средств.

Истец указывает, что в соответствии с п. 3 ч. 3 предварительных договоров основной договор должен был быть зарегистрирован в Росреестре в течение трех дней после получения Продавцом отказа департамента имущественных отношений администрации Краснодарского края на преимущественное право на приобретение земельных участков свою собственность.

Истец также указывает на то, что в дальнейшем К делу № 2-935/2017 г. стал уклоняться от регистрации основных договоров купли-продажи земельных участков и 

<

......> она совершенно случайно из сведений, полученных в публичной кадастровой карты в режиме онлайн узнала, что ее земельные участки проданы другому лицу.

Этим лицом оказалась Ответчик ФИО2 и согласно справочным информациям по объектам недвижимости в режиме онлайн право собственности на земельный участок с кадастровым номером 

<

......> за ней зарегистрировано 

<

......> (запись регистрации в ЕГРП за 

<

......>) и на земельный участок с кадастровым номером 

<

......> за ней зарегистрировано 

<

......> (запись регистрации в ЕГРП за 

<

......>). 

Истец указывает на то, что в соответствии с п. 7 предварительных договоров Продавцы ФИО3 и ФИО4 обязались не передавать свои права по договору третьим лицам, то есть ее земельные участки были незаконно отчуждены без ее согласия и расторжения предварительных договоров купли-продажи земельных участков. Отчуждая ее земельные участки в пользу третьих лиц, ни К делу № 2-935/2017 г., ни ФИО3, ни ФИО4, не уведомили ее о намерении продать земельные участки в пользу третьих лиц, не выплатили ей сумму, уплаченную ею по договорам, не расторгли предварительные договора купли-продажи земельных участков в установленном законом порядке.

Также истец в своем заявлении указывает на то, что п. 7 предварительных договоров купли-продажи земельных участков предусмотрено, что в случае, если Продавец будет уклоняться от предоставления документов, необходимых для государственной права собственности на выделенный земельный участок в счет земельной доли, а также уклоняться от самой государственной регистрации перехода права собственности (регистрации основного договора купли-продажи) на выделенный земельный участок в счет земельной доли, то Покупатель обращается в ФИО5 районный суд с заявлением о признании данной сделки действительной и признании права собственности на выделенный земельный участок за Продавцом с возмещением всех понесенных расходов со стороны Покупателя.

В обосновании своих исковых требований истец ссылается норму права, а именно на ст. 425 ГК РФ, в соответствии с которым договор вступает в силу и становится обязательным с момента его заключения, а согласно ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договоров возможны по соглашению сторон. Предварительные договора купли-продажи земельных участков заключены 21.04.2016 года и с этого момента они стали обязательными для исполнения сторонами, подписавшими договор, эти договора не изменены, не расторгнуты по соглашению сторон, не изменены или расторгнуты по решению суда, а значит, эти договора являются действительными. В силу статей 309,310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иным обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Таким образом, по мнению истца, действующее законодательство содержит гарантии прав покупателя, которые могут быть обеспечены, в том числе и с помощью средств судебной защиты, предусмотренных ст.ст. 11 и 12 ГК РФ.

Истец полагает, что ответчики нарушили ее право собственности на приобретенные ею земельные участки на основании предварительных договоров купли-продажи от 21.04.2016 года, незаконно совершив сделку по отчуждению ее земельных участков. В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам ничтожна. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Исходя из вышеуказанных требований закона, истец просит суд: 

Признать сделку по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 

<

......> по адресу: 

<

......>, в границах плана землепользования ЗАО «Лебяжье-Чепигинское», отделение 3, заключенный между ФИО3 и ФИО2 (запись в ЕГРП за 

<

......> от 

<

......>) – недействительным.

Обязать межмуниципальный отдел по Брюховецкому и Каневскому района Управления Росреестра по Краснодарскому краю погасить запись регистрации 

<

......> от 

<

......> в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

Признать сделку по договору купли-продажи от 

<

......> земельного участка с кадастровым номером 

<

......> по адресу: 

<

......>, в границах плана землепользования ЗАО «Лебяжье-Чепигинское», отделение 3, заключенную между ФИО1 и ФИО3 – действительным.

Признать за ФИО1 право собственности на земельный участок земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства площадью 

<

......> кв. м. с кадастровым номером 

<

......> по адресу: Краснодарский край, р-н ФИО5, в границах плана землепользования ЗАО «Лебяжье-Чепигинское», отделение 3.

Признать сделку по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 

<

......> с местоположением: 

<

......>, в границах плана землепользования ЗАО «Лебяжье-Чепиргинское», отделение 3, заключенный между ФИО4 и ФИО2 (запись в ЕГРП за 

<

......> от 

<

......>) – недействительным.

Обязать межмуниципальный отдел по Брюховецкому и Каневскому района Управления Росреестра по Краснодарскому краю погасить запись регистрации 

<

......> от 

<

......> в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Признать сделку по договору купли-продажи от 

<

......> земельного участка с кадастровым номером 

<

......> по адресу: 

<

......>, в границах плана землепользования ЗАО «Лебяжье-Чепигинское», отделение 3, заключенную между ФИО1 и ФИО4 – действительным.

Признать за ФИО1 право собственности на земельный участок земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства площадью 

<

......> кв. м. с кадастровым номером 

<

......> по адресу: 

<

......> в границах плана землепользования ЗАО «Лебяжье-Чепигинское», отделение 3.

В судебном заседании истец ФИО1 полностью поддержала свои исковые требования, дополнив, что она, имея доверенность от К делу № 2-935/2017 г., имеющего доверенность от ответчиков ФИО3 и ФИО4 с правом передоверия, не могла в соответствии с ч. 3 ст. 182 ГК РФ подписать договора одновременно от имени продавца и от имени покупателя, так как представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Кроме того ни ответчиками, ни их представителем по доверенности К делу № 2-935/2017 г. ей не было предоставлен отказ департамента имущественных отношений 

<

......> от преимущественного права на приобретение, как того требовалось договорами.

Ответчики ФИО3 и Б в лице их представителя по доверенности М, возражая в судебном заседании против исковых требований, представили письменное возражение на иск и указали, что 

<

......> между ФИО1 и К делу № 2-935/2017 г. действующим от имени ФИО4 и ФИО3 были заключены предварительные договора купли-продажи на земельные участки с кадастровыми номерами 

<

......> и 

<

......>, срок регистрации и порядок был согласован следующим образом: К делу № 2-935/2017 г. должен был сделать передоверие своих полномочий по доверенности в полном объеме на ФИО1 для совершения последней регистрационных действий без привлечения второй стороны и данное обязательство было выполнено. ФИО1 должна была с использованием данной ей доверенности направить в департамент имущественных отношений Краснодарского края заявление для получения отказа от преимущественного права покупки субъектом РФ, что она и сделала с искажением условий договора, завысив суммы сделки с 800 000 руб. до 1 200 000 рублей. В течении 3-х дней ФИО1 должна была заключить основные договора купли-продажи и зарегистрировать их в установленном законом порядке.

Ответчики, указывают, что истица ФИО1 изменила существенное условие сделки, которым является цена (ст. 424 ГК РФ), уклонялась от регистрации договоров купли-продажи и что п. 4 ст. 429 ГК РФ предусмотрено заключение основного договора купли-продажи в течение года с момента заключения предварительного договора купли-продажи, что ФИО1 не заявляла требований о возврате денежных средств и таким образом Ответчик не нарушал права Истца.

Ответчики также указывают, что о не заключении ФИО1 основных договоров они узнали из приходящих на домашний адрес квитанций об уплате налогов на землю, в связи с чем обратились к К делу № 2-935/2017 г., который в свою очередь встретился с ФИО1 и предложил возвратить денежные средства, но та по сегодняшний день уклоняется от получения денежных средств, в связи с чем земельные участки были проданы ФИО2 – земельный участок ФИО3 

<

......> и земельный участок ФИО4 

<

......>.

Ответчики полагают, что Истец ФИО1, ставя в иске вопрос о признании недействительными договора, заключенные с ФИО2, настаивая на собственном приоритетном праве заключения данных сделок, не ставит суд в известность, что доверенностями от 

<

......> на нее были возложены обязанности по своевременной регистрации договоров, а поэтому ее доводы о том, что К делу № 2-935/2017 г. уклоняется от заключения вышеуказанных договоров являются надуманными. В данном споре уклонявшейся стороной является Истица ФИО1 в соответствии с пунктом 2 статьи 166 ГК РФ, пунктом 5 статьи 166 ГК РФ, пунктом 1 статьи 167 ГК РФ.

Ответчики, утверждая, что истец ФИО1 действуя недобросовестно, целенаправленно завысила сумму сделки, полагают, что предварительные договора являются ничтожными, ибо цена сделки является неизменной. Кроме того, как им в настоящее время известно, Истица ФИО1, по предварительным договорам реализовала земельные участки за 1 200 000 руб. ОАО «Лебяжье-Чепигинское», приобретя земельные участки за 800 000 руб. и таким образом предварительные договора являются ничтожными.

Ответчики, ссылаясь на Постановление Пленума ВАС РФ от 

<

......> 

<

......>, ст. 398 ГК РФ, ст. 551 пункт 1 ГК РФ и п. 6 ст. 429 ГК РФ просят суд в удовлетворении иска отказать.

В судебном заседании в обоснование своих возражений против удовлетворения исковых требований истца ответчиками ФИО3 и ФИО4 не было представлено суду никаких документов и доказательств, подтверждающих их доводы. На вопрос суда, на основании чего они мотивируют свои возражения, представитель ответчика сослался на устные договоренности с истцом. На вопрос суда, что истец не подтверждает вышеуказанные устные договоренности, что – либо доходчиво пояснить не смог.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании в удовлетворении исковых требований просила отказать, пояснив при этом суду, что денежные средства на приобретение земельных участков ей дали родители и что приобретенные земельные участки она намеревалась сдать в аренду. Кроме того она пояснила, что ее никто не ставил в известность, что данные земельные участки ранее были проданы истцу ФИО1

Третье лицо К делу № 2-935/2017 г. в судебном заседании в удовлетворении исковых требований просил отказать, пояснив, что он полностью поддерживает возражения, изложенные М – представителем ответчиков ФИО3 и ФИО4.

Представитель заинтересованного лица – Межмуниципального отдела по Брюховецкому и Каневскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, представил заявление, в котором просил рассмотреть дело без его участия, решение просил вынести на усмотрение суда. Суд определил рассмотреть дело без его участия.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Судом установлено, что между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО3, а также ответчиком ФИО4 

<

......>, в лице действующего от них по доверенностям К делу № 2-935/2017 г., были заключены договора купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. 

По условиям этих договоров истец ФИО1 приобрела у ответчика ФИО3 земельный участок с кадастровым номером 

<

......> площадью 

<

......> кв. м. и у ответчика ФИО4 земельный участок с кадастровым номером 

<

......> площадью 

<

......> кв. м.

П. 5 договоров купли-продажи стоимость каждого земельного участка сторонами была определена в сумме 400 000 руб. и указанные суммы истцом ФИО1 по условиям договоров были переданы К делу № 2-935/2017 г. при подписании договоров, чему подтверждением служат письменные расписки К делу № 2-935/2017 г. в получении денежных средств, представленные суду.

Согласно исследованных судом содержания договоров купли-продажи земельных участков, заключенных между истцом ФИО1 и ответчиками ФИО3 и ФИО4 они полностью соответствуют требованиям норм ГК РФ, в частности ст. 454 ГК РФ, поскольку в них содержатся условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия договора, имеется цена договора, указание на исполнение обязательств покупателя по оплате, а поэтому договора купли-продажи земельных участков не являются предварительными, как ошибочно истцом указано в исковом заявлении, в связи с чем к данному судебному спору не применимы положения ст. 429 ГК РФ, регулирующие порядок заключения предварительных договоров.

Пунктами 3 договоров купли-продажи земельных участков от 

<

......> предусмотрено, что срок регистрация договора в Росреестре – в течение 3-х дней с момента получения продавцом отказа Администрации от приобретения указанного земельного участка в свою собственность.

Ответчиками ФИО3 и ФИО4 суду не представлено никаких доказательств о получении ими отказа из департамента имущественных отношений Краснодарского края от преимущественного права на приобретение земельных участков, ни доказательств обращения к истцу ФИО1 с предложением о регистрации в Ростреестре договоров. Кроме того, по убеждению суда, нелогичны и доводы ответчиков о том, что истец передав денежные средства по договорам в полном объеме, сама же уклонялась от их регистрации. 

Пунктами 6 договоров купли-продажи земельных участков от 

<

......> предусмотрено, что в случае уклонения продавцом от государственной регистрации перехода права собственности, покупатель обращается в ФИО5 районный суд с заявлением о признании сделки действительными и признании за собой права собственности на земельные участки. 

На основании ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным с момента его заключения, а согласно ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договоров возможны по соглашению сторон. Договора купли-продажи земельных участков заключены 

<

......> и с этого момента они стали обязательными для исполнения сторонами, подписавшими договор.

Ответчиками ФИО3 и ФИО4 суду не предъявлено никаких доказательств, что договора изменены, расторгнуты по соглашению сторон, изменены или расторгнуты по решению суда. Доказательств того, что истец каким – либо образом была уведомлена ответчиками о перепродаже спорного имущества другому лицу, суду также не предоставлено.

В соответствии с ч. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ. Истцом ФИО1 срок исковой давности не пропущен, так как срок исковой давности исчисляется с даты заключения договоров купли-продажи земельных участков, то есть с 

<

......>. 

Согласно ч. 1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности, а ч. 2 установлено, что обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в ГК РФ.

Принимая во внимание всю совокупность установленных судом юридически значимых обстоятельств, суд приходит к выводу, что стороной, виновной в неисполнении обязательств по договорам являются ответчики ФИО3 и ФИО4, поскольку они уклонились от государственной регистрации договоров купли-продажи земельных участков от 

<

......>, получив в полном объеме денежные средства по сделкам купли-продажи земельных участков, а кроме того в последствии перепродали земельные участки ответчику ФИО2, получив фактически двойное обагащение.

В соответствии с ч. 3 ст. 307 ГК РФ при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию. 

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иным обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

По убеждению суда, обязательство ответчиков ФИО3 и ФИО4, предусмотренные договорами купли-продажи земельных участков от 

<

......>, прекращены не были.

Ответчики ФИО3 и ФИО4, совершив сделку по купле - продаже своих земельных участков ответчику ФИО2 - запись регистрации в ЕГРП за 

<

......> от 

<

......> и запись регистрации в ЕГРП за 

<

......> от 

<

......>, нарушили право собственности истца ФИО1 на приобретенные ею земельные участки на основании договоров купли-продажи от 

<

......>, незаконно совершив сделку по отчуждению ее земельных участков. 

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам ничтожна. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

В связи с этим истец ФИО1 вправе требовать о признании недействительным договоров купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, применения последствий недействительности ничтожной сделки и признании права собственности на земельные участки.

Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Таким образом, суд считает, что истцом предоставлены основанные на законе достаточные и надлежащие доказательства в обоснование заявленных исковых требований.

Иные доводы и обоснования сторонами своих позиций в судебном заседании, в том числе ссылки ответчиков ФИО3 и ФИО4 на нормы права, не имеющие отношения к предмету судебного спора, не влияют на результаты разрешения спора по существу и не препятствуют принятию правосудного решения по данному делу, в том числе в части юридических последствий исполнения договора сторонами от 

<

......>.

Принимая во внимание изложенное, оценивая относимость, допустимость каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную их связь в совокупности, суд приходит к выводу, что возражения и доводы ответчиков обусловлены единственной целью избежать гражданской ответственности по обязательствам и последствий их неисполнения по договорам и основаны только на опровергнутых в суде утверждениях ответчика, что исключает их оценку в качестве надлежащих и допустимых доказательств.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3, ФИО4 и ФИО2 о признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, применения последствий недействительности ничтожной сделки и признании права собственности на земельные участки удовлетворить полностью.

Признать сделку по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 

<

......> по адресу: 

<

......>, в границах плана землепользования ЗАО «Лебяжье-Чепигинское», отделение 3, заключенный 

<

......> между ФИО3 и ФИО2 (запись в ЕГРП за 

<

......> от 

<

......>) – недействительной.

Решение суда является основанием для межмуниципального отдела по Брюховецкому и Каневскому района Управления Росреестра по Краснодарскому краю для погашения записи регистрации 

<

......> от 

<

......> в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Признать сделку по договору купли-продажи от 

<

......> земельного участка с кадастровым номером 

<

......> по адресу: 

<

......>, в границах плана землепользования ЗАО «Лебяжье-Чепигинское», отделение 3, заключенную между ФИО1 и ФИО3 – действительной.

Признать за ФИО1 право собственности на земельный участок земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства площадью 

<

......> кв. м. с кадастровым номером 

<

......> по адресу: Краснодарский край, р-н ФИО5, в границах плана землепользования ЗАО «Лебяжье-Чепигинское», отделение 3.

Признать сделку по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 

<

......> местоположением: 

<

......>, в границах плана землепользования ЗАО «Лебяжье-Чепиргинское», отделение 3, заключенный 

<

......> между ФИО4 и ФИО2 (запись в ЕГРП за 

<

......> от 

<

......>) – недействительной.

Решение является основанием для межмуниципального отдела по Брюховецкому и Каневскому района Управления Росреестра по Краснодарскому краю для погашения записи регистрации 

<

......> от 

<

......> в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Признать сделку по договору купли-продажи от 

<

......> земельного участка с кадастровым номером 

<

......> по адресу: 

<

......>, с/п Чепигинское, в границах плана землепользования ЗАО «Лебяжье-Чепигинское», отделение 3, заключенную между ФИО1 и ФИО4 – действительной.

Признать за ФИО1 право собственности на земельный участок земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства площадью 46064 кв. м. с кадастровым номером 

<

......> по адресу: Краснодарский край, р-н ФИО5, в границах плана землепользования ЗАО «Лебяжье-Чепигинское», отделение 3.

Разъяснить ответчику ФИО2 её право на заявление самостоятельных исковых требований к ответчикам ФИО3 и ФИО4 по последствиям признанных судом сделок недействительными.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарском краевом суде через ФИО5 районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья