Дело № 2-2941/2025

УИД 23RS0003-01-2025-005158-40 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 октября 2025 года город – курорт Анапа

Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Грошковой В.В.,

при секретаре Гуськовой С.Н.,

с участием истца ФИО1,

представителя истца ФИО2,

ответчиков ФИО3, ФИО4., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3, ФИО4 о расторжении договора найма жилого помещения и возвращении задатка,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО3, ФИО4 о расторжении договора найма помещения в жилом доме, возвращении задатка.

В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним (Наниматель) и ответчиками ФИО3, ФИО4 (Наймодатели) был заключен договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: Россия, 

<

адрес>, г-к Анапа, 

<

адрес>, кадастровый №. Согласно п. 1.1 договора, наймодатели обязались передать ФИО1 в пользование помещение, включающее 13 комнат, а также общую кухню, террасу, беседку, бассейн и баню (п. 1.4 Договора). Срок найма установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, общая плата составляет 1 350 000 рублей, из которых 500 000 рублей внесены в качестве задатка ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается п. 4.2 договора и распиской ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 4.2 договора, плата за найм помещения производится Нанимателем в несколько этапов в соответствии со следующим графиком платежей: 500 000 рублей - задаток, внесенный при подписании договора; 200 000 рублей - до ДД.ММ.ГГГГ; 650 000 рублей - до ДД.ММ.ГГГГ. В настоящий момент при осмотре помещения выявлено отсутствие бассейна, который прямо указан в п. 1.4 договора как часть передаваемого имущества. Данное нарушение делает невозможным использование помещения в целях, предусмотренных договором - размещение отдыхающих с доступом к инфраструктуре, что подтверждается п. 1.3 и п. 5.3 договора. Согласно ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Кроме того ДД.ММ.ГГГГ решением правительственной комиссии № чрезвычайная ситуация в г - к Анапе в связи с разливом мазута отнесена к ЧС федерального характера и установлен федеральный уровень реагирования, что делает невозможным использование помещения в курортных целях. Данные обстоятельства относятся к форс- мажору, освобождающему стороны от ответственности. Согласно п. 6.4 договора сторона обязана уведомить другую сторону о расторжении договора за 14 дней. Так ДД.ММ.ГГГГ истцом направлена досудебная претензия о расторжении договора, соответственно в силу ст. 452 ГК РФ досудебный порядок истцом соблюден. Поскольку Наймодатели не исполнили обязательства и не предоставили бассейн, предусмотренный договором, а исполнение договора стало невозможным из-за ЧС федерального уровня, задаток в размере 500 000 рублей подлежит возврату в силу ст. 381 ГК РФ. 

На основании изложенного, ссылаясь на ст. 381, ст. 401, ст. 416, 451, ст. 452, ст. 450, ст. 611 ГК РФ, истец просит суд признать расторгнутым договор найма помещения в жилом доме, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (Наниматель) и ФИО3, ФИО4 (Наймодатели); взыскать с ФИО3 и ФИО4 задаток в размере 500 000 (пятьсот тысяч) рублей; взыскать с ответчиков судебные расходы, включая государственную пошлину в размере 15 000 рублей.

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель ФИО2, действующая на основании устного ходатайства, исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в иске, просили их удовлетворить.

Ответчики ФИО3, ФИО4 в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях, согласно которым указали, что по условиям договора ( п.1.3) найма помещение должно использоваться нанимателем для личного проживания с правом краткосрочного размещения отдыхающих. Жилое помещение пригодно для проживания, соответствует условиям договора, а введение ЧС в связи с разливом мазута не повлекло для сторон договора каких-либо последствий. Бассейн был установлен и запущен вовремя к ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается видеофиксацией, направленной истцу. Ответчики расторгли договор в одностороннем порядке в связи с неисполнением истцом обязательств по договору, в связи с чем задаток в размере 500 000 рублей, являющийся способом обеспечения обязательств нанимателя по принятию объекта в найм в срок до ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с п.6.7 договора удерживается наймодателем в полном объеме. Просили в иске отказать.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Из представленных по запросу суда выписок из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером № площадью 450 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов – для индивидуального жилищного строительства по адресу: 

<

адрес>, и на расположенный на нем двухэтажный жилой дом с кадастровым номером № площадью 246,8 кв. м., 2011 года постройки, усматривается, что указанные объекты недвижимости принадлежат на праве собственности ФИО3 с ДД.ММ.ГГГГ (запись о праве собственности №).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 (Наниматель) и ответчиками ФИО3, ФИО4 (Наймодатели) был заключен договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: Россия, 

<

адрес>, г-к Анапа, 

<

адрес>, кадастровый №, предметом которого являлась передача нанимателями наймодателю в пользование помещения, включающего 13 комнат, расположенных на первом и втором этажах жилого дома с кадастровым номером № (п.1.1 договора), а также полностью оборудованная кухня, коридоры, терраса, беседка, бассейн, баня (п. 1.4 договора). 

По условиям договора найма помещение должно использоваться нанимателем для личного проживания с правом краткосрочного размещения отдыхающих (п. 1.3 договора).

В соответствии с п. 1.6 договора найма Наймодатель передает помещение с имуществом, указанным в приложении № к договору (п.1.6 договора). Срок найма составляет пять месяцев и устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п.1.2 договора). Плата за найм помещения за весть период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 350 000 рублей (п.4.1 договора). Согласно п. 4.2 договора плата за найм помещения производится Нанимателем в несколько этапов в соответствии со следующим графиком платежей: 500 000 рублей - задаток, внесенный при подписании договора; 200 000 рублей - до ДД.ММ.ГГГГ; 650 000 рублей - до ДД.ММ.ГГГГ.

Распиской от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается факт внесения ФИО1 задатка в размере 500 000 рублей, который согласно п.4.2 договора является способом обеспечения обязательств нанимателя по принятию объекта в найм в срок по ДД.ММ.ГГГГ. Задаток засчитывается в общую стоимость найма и является первым платежом по договору. 

Пунктом 1.8 договора наймаустановлено, что договор вступает в силу и действует с момента его подписания сторонами и действует до окончания срока, указанного в п. 1.2

Согласно п.6.7 договора в случае, если наниматель в одностороннем порядке во внесудебном порядке решит расторгнуть договор без уважительных причин, указанных в договоре, ранее срока начала найма, указанного в п.1.2, то задаток в размере 500 000 рублей, внесенный в момент подписания настоящего договора, удерживается наймодателем в полном объеме. 

Из содержания п.6.4 договора усматривается, что договор может быть расторгнут по требованию любой из сторон, если другая сторона не соблюдает условия договора. При этом сторона, по инициативе которой происходит расторжение договора, обязана уведомить другу сторону за 14 дней до момента прекращения договора. 

Пунктом 1.5 договора найма предусмотрено, что характеристики переданных в арендпомещений на момент передачи Нанимателю указываются вПриложении № к договору – Передаточном акте, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора найма.

Вместе с тем суду не представлено приложение № к договору найма от ДД.ММ.ГГГГ - передаточный акт, который должен являться неотъемлемой частью настоящего договора (п.1.5 договора), и в котором должно быть указано имущество, передаваемое наймодателю вместе с помещением(п.1.6 договора).

Судом установлено, что истец (Наймодатель) ФИО1 направил ответчикам (Нанимателям) ДД.ММ.ГГГГ претензию, из содержания которой усматривается, что истец указал на отсутствие бассейна и намерение наймодателя расторгнуть договор с возвратом задатка

Учитывая, что п. 1.8 договора установлено, что договор вступает в силу и действует с момента его подписания сторонами и действует до окончания срока, указанного в п. 1.2 договора, суд критически относится к доводам ответчиков о том, что условия договора аренды нарушены не были, так как бассейн был установлен к ДД.ММ.ГГГГ, поскольку бассейн согласно п.1.4 должен был быть в наличии с даты подписания договора найма и передачи имущества нанимателю. 

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение или расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:при существенном нарушении договора другой стороной;

Какие нарушения признаются существенными

в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, гуляется основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, :говор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен в значительно отличающихся условиях.

В соответствии с п. 2 ст. 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии с п. 3 ст. 451 ГК РФ при расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

В соответствии с п. 4 ст. 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как усматривается из обстоятельств дела и содержания спорного договора найма, стороны согласовали условие о возможности одностороннего расторжения указанного договора по требованию любой из сторон, если другая сторона не соблюдает условия договора.

Суд признает нарушение условий договора найма стороной ответчиков, которыми не был установлен бассейн, указанный в п.1.4 договора, что для истца является существенным условием договора, поскольку ДД.ММ.ГГГГ Протоколом заседания Правительственной комиссии по предупреждению и ликвидации чрезвычайных ситуаций и обеспечению пожарной безопасности № чрезвычайная ситуация, обусловленная разливом нефтепродуктов и загрязнением территории Республики Крым и 

<

адрес> в результате крушения танкеров в Керченском проливе ДД.ММ.ГГГГ, была отнесена к чрезвычайной ситуации федерального характера и был установлен федеральный уровень реагирования. В связи с указанной чрезвычайной ситуацией было запрещено купание в море на всей территории Анапы и 

<

адрес>, и купание было возможно исключительно в бассейнах. 

Согласно п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Согласно п. 2 ст. 401 ГК РФ отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Согласно п. 3 ст. 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельствах.

Судом установлено отсутствие вины нанимателя в неисполнении дальнейших обязательств по договору найма от ДД.ММ.ГГГГ, а также обоснованность требования истца о расторжении указанного договора в одностороннем порядке ввиду нарушения стороной наймодателя – ответчиков по настоящему спору- существенных условий договора в части отсутствия бассейна, имеющего для Нанимателя существенное значение в условиях ЧС.

Также суд полагает обоснованными исковые требования о возврате задатка в размере 500 000 рублей, уплаченного истцом ДД.ММ.ГГГГ, в связи со следующим.

В соответствии с п.1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно положений ч.2 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

В силу требований п.1 ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

В случае невозможности исполнения должником обязательства, вызванной виновными действиями кредитора, последний не вправе требовать возвращения исполненного им по обязательству.(п.2 ст. 416).

Поскольку невозможность исполнения договора найма возникла, во-первых, ввиду существенного нарушения условий договора ответчиками, а во-вторых, по причине невозможности исполнения, вызванной наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает (введение на территории 

<

адрес> режима ЧС в связи с розливом мазута в Черном море), задаток должен быть возвращен истцу. 

Ссылка ответчиков на п.6.7 договора найма, согласно которому в случае, если наниматель в одностороннем внесудебном порядке решит расторгнуть договор без уважительных причин, указанных в договоре, ранее срока начала найма, указанного в п.1.2, то задаток в размере 500 000 рублей, внесенный в момент подписания настоящего договора, удерживается наймодателем в полном объеме, судом не принимается, поскольку, судом установлено, что расторжение договора найма было обусловлено уважительными причинами, кроме того претензия о расторжении договора найма была направлена истцом в адрес ответчиков через 5 месяцев 11 дней после начала действия договора, установленного п.1.8 договора, что исключает злоупотребление правами со стороны истца. 

С учетом изложенного требования истца подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны понесенные по делу судебные расходы, к каковым относятся в том числе расходы по оплате государственной пошлины.

Учитывая, что истцом при подаче иска была оплачена государственная пошлина в сумме 15 000 руб, что подтверждается чеком по операции Сбербанк от 30.06.20205, указанные расходы подлежат взысканию с ответчиков в пользу истца.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 (

<

данные изъяты> к ФИО3 (

<

данные изъяты> ФИО4 (

<

данные изъяты>) о расторжении договора найма жилого помещения и возвращении задатка, - удовлетворить.

Признать расторгнутым договор найма от ДД.ММ.ГГГГ помещения в жилом доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>, заключенный между ФИО3, ФИО4 и ФИО1.

Взыскать с ФИО3 и ФИО4 в пользу ФИО1 500 000 руб в счет возврата задатка, уплаченного по договору найма, и 15 000 руб в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины, а всего взыскать 515 000 (пятьсот пятнадцать тысяч) руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения суда через Анапский городской суд.

Судья: В.В. Грошкова

Мотивированное решение изготовлено 17.10.2025 года.