РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 февраля 2024 года г. Домодедово

Домодедовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего М.А. Курочкиной

при помощнике Ю.В. Бекетовой

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-538/2024 по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 и ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, признании права собственности на земельный участок и блок блокированного жилого дома, взыскании судебных расходов, 3-е лицо ФИО5, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд к ФИО3 и ФИО4 и с учетом уточнения требований просила о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, заключенного между ФИО3 и ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ, применении последствий недействительности сделки, о признании права собственности на земельный участок площадью 141+/-8 кв.м. с кадастровым номером № №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, а также на жилое помещение блок блокированного жилого дома площадью 170.3 кв.м., рассоложенный по адресу: 

<

адрес>, блок 9 с кадастровым номером №, взыскании с ФИО3 расходов по оплате государственной пошлины в размере 48618 руб. третье лицо: ФИО5 

В обоснование заявленных требований указала, что 08.08 2002 между истцом и ответчиком было заключено соглашение о задатке в целях приобретения указанного имущества, однако ответчик на момент заключения соглашения не имел права собственности на данное имущество. Стоимость имущества определена в размере 130 000 долларов США, задаток оплачен в размере 127 000 долларов США в рублевом эквиваленте 4006850руб. что составляет 97% стоимости имущества. В августе 2002 года земельный участок и блок блокированного жилого дома были переданы ответчиком ей. Она проживала в указанном блоке блокированного жилого дома с 2002 года до момента обращения в суд. Пользовалась имуществом как своим собственным, оплачивала коммунальные услуги, несла расходы на содержание имущества, сделала дорогостоящий ремонт. ФИО3 в 2010 году зарегистрировал право на свое имя право собственности на жилое помещение (блок блокированного жилого дома) и в 2012 году на земельный участок. Однако. ответчик до настоящего времени не переоформил а нее право собственности. Уклоняется от оформления права собственности на нее. ДД.ММ.ГГГГ она направила ФИО3 предложение о заключении договора купли-продажи, однако никакого ответа от него не последовало. Полагает, что в силу приобретательной давности у нее возникло право собственности на спорное имущество. Одновременно полагает, что к отношениям между истцом и ответчиком подлежит применению п.3 ст. 551 ГК РФ и отношения вытекают из договора купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате в рассрочку. От получения оставшейся стоимости имущества и регистрации на нее права собственности ответчик уклоняется.

ДД.ММ.ГГГГ Домодедовским городским судом 

<

адрес> было вынесено решение, согласно которому были удовлетворены требования ФИО3 к ФИО2 и ФИО6 о прекращении права пользования жилым помещением и выселении, ДД.ММ.ГГГГ судебной коллегией по гражданским делам Московского областного суда решение суда первой инстанции отменено, а ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, между ФИО3 и ФИО4, являвшимся его поверенным, что по ее мнению свидетельствует о злоупотреблении правом.

Истец в судебное заседание не явилась, доверив ведение дела своему представителю - ФИО7, действующей на основании доверенности, которая в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, настаивала на их удовлетворении. Пояснила, что доверительницей ответчику было передано 127 000 долларов в качестве денежных средств для приобретения спорных объектов. Данные денежные средства принадлежали ФИО2, а ей они были переданы ФИО8 в дар. Все документы оформляла доверительница. Более того, между ними было заключено соглашение о задатке и в том же 2002 году спорное помещение и земельный участок были переданы доверительнице фактически. Дом был не достроен, но в нем фактически можно было жить, доказательства этого приводили в прошлых судебных заседаниях. Была ли в доме мебель и была ли подведена коммуникация, ответить не смогла.

Она владеет этими объектами и пользуется с 2002 года по настоящее время. Что касается доводов, об отсутствии оснований для приобретения права собственности, пояснила, что доверительницей ДД.ММ.ГГГГ были отправлены предложения ФИО3 о выходе на сделку о завершении данного договора, также ею был представлен договор купли-продажи, однако ответчики на данное письмо не ответили. ДД.ММ.ГГГГ им отправлялось также электронное письмо с предложением завершить оформление сделки, однако сделка завершена не была, а ДД.ММ.ГГГГ числа сторона ответчика подала исковое заявление о выселении и прекращении права пользования на спорные объекты. Далее в ходе производства по делу нами была подана апелляционная жалоба и апелляционное определение от ДД.ММ.ГГГГг отменило решение первой инстанции. После чего ответчиками была подана кассационная жалоба и параллельно был осуществлен перевод данной собственности на ФИО9 Данные лица аффилированы, так как ФИО4 являлся поверенным ФИО3 как в настоящем процессе, так и в деле о выселении. Более того, ни ФИО3, ни ФИО10 в помещение не заходили, не осматривали его, соответственно данный переход права собственности является нарушением прав истца как будущих собственников и владельцев данного жилого помещения. Полагают, что ФИО3 злоупотребил своими правами, так как ему были переданы денежные средства за объект в размере 97%, что гораздо значительней 50%, однако переводить собственность он видимо не собирался. Говорить о том, что при завершении соглашения о задатке, которое было заключено между сторонами, на сделку не вышла моя доверительница, соответственно не представляется возможным, так как она фактически пользовалась объектом, передала существенную денежную сумму, то есть в ее намерения входило закончить оформление собственности, однако данные объекты не находились в собственности у ФИО3 на момент заключения соглашения о задатке. Собственность на земельный участок появилась в 2010 году, а на дом в 2012 году, это подтверждают материалы дела. Исходя из вышеизложенного, прошу исковое заявление удовлетворить, с учетом тех изменений, которые были поданы в процессе. Пояснила, что доверитель оплачивала коммунальные расходы, а налоговые платежи не оплачивала, поскольку не выставлялись требования.

Ответчики ФИО3 и ФИО4 в судебное заседание не явилась, доверив ведение дела своему представителю – ФИО11, который в судебном заседании исковые требования как заявленные изначально, так и уточненные не признал, возражал против их удовлетворения. Пояснил, что Соглашение действительно было заключено, ФИО8 в лице ФИО2 изъявил желание приобрести спорный объект, а именно недостроенный жилой блок и земельный участок. Были установлены сроки для окончательного расчета по данному объекту, это ДД.ММ.ГГГГг, до этого срока обязательства не были исполнены. Денежные средства ФИО3 были выплачены непосредственно ФИО8, однако по его просьбе расписки были написаны на имя ФИО2, которая на тот момент являлась его гражданской супругой. В последующем ФИО8 неоднократно брал займы у ФИО3, в общей сложности сумма составила 107 000 долларов США, что практически равносильно тому задатку, который был получен. ФИО8 обязался в течение определенного времени вернуть эти денежные средства, плюс доплатить оставшуюся часть денег за спорные объекты, которую в итоге не доплатил. ФИО3 неоднократно обращался с данным вопросом к ФИО8 и ФИО2, но на определенном этапе ФИО8 внезапно исчез, оставил ФИО2 проживающую на данном объекте, и свои обязательства так и не выполнил. ФИО2 также не выполнила свои обязательства, в том числе указанные в соглашении о задатке. ФИО12 неоднократно устно обращался к ФИО2 на предмет заключения основного договора. ФИО2 данный вопрос никак не разрешала. С согласия ФИО12 она проживала на данном объекте, его это устраивало, у него не было целей и желаний распорядиться данным объектом недвижимости. Тем более в данном объекте проживают люди, следят за ним, занимаются содержанием, оплачивают коммунальные платежи, но налог как собственник платил он сам. Он не воспринимал их как сособственников, а воспринимал как жильцов, которые проживают на данном объекте на безвозмездной основе. Но в 2021 году у него возникла необходимость в реализации данного объекта. Он с этим вопросом обратился к ФИО2, либо она его выкупает, либо выселяется, то есть выставил устное требование о выселении. Затем примерно на год он отложил этот вопрос и спустя год, занялся более тщательно, поскольку возникла острая необходимость в реализации данного объекта, а учитывая, что там проживала ФИО2 со своими несовершеннолетними детьми и законным супругом, возникла необходимость обратиться в суд и иском. Решением Домодедовского городского суда данный иск удовлетворен, вступил в законную силу. Сейчас стоит вопрос о выселении посредством обращения в службу судебных приставов, что и будет сделано по окончании данного судебного разбирательства, поскольку ФИО12 на сегодняшний день уже не является собственником, а является собственником ФИО4 ФИО4 изъявил желание приобрести данное жилое помещение, поскольку проживает рядом, является соседом ФИО2, ему это выгодно с целью увеличения площади в том числе. ФИО2 знала и понимала, что она не является фактическим собственником объекта, не является фактическим собственником денежных средств, которые были уплачены и естественно не имела морального права на обращение в суд, она и не обращалась ни в суд ни к ФИО3 за предложением признать право собственности в установленном законом порядке. Истец была осведомлена о том, что ФИО8 неоднократно брал займы у ФИО3, сумма которого практически эквивалентна сумме уплаченной за данный объект. То есть он остался и без денег и без дома. Заявил, что срок исковой давности пропущенрошел, поскольку ни что не мешало ФИО2 обратиться с иском в суд после ДД.ММ.ГГГГ, именно после этого ей было известно о нарушении соглашения, но никаких действий с ее стороны не предпринималось. Даже отсутствие регистрации не являлось основанием для не обращения в суд. Пояснил, что для удовлетворения требований ФИО2 признания договора купли-продажи земельного участка и жилого блока недействительным не имеется правовых оснований, поскольку она не является стороной договора, данный договор не подпадает под п. 74 Постановления Пленума Верховного суда о котором указывается в измененном исковом заявлении. И следующий пункт 78 прямо об этом говорит, что если данный договор является ничтожным в силу его незаконности, противоречит установленному гражданскому законодательству и также он затрагивает интересы 3-х лиц. Здесь как раз речь идет о договоре заключенным между ФИО3 и ФИО4, данный договор ни коем образом не ущемляет ни чьи интересы и не затрагивает ни публичные интересы, ни интересы 3-х лиц. Он соответствует установленному законодательству, соответствует поставленным целям и условия его никак не противоречат законодательству. Соответственно данный договор не может быть признан ничтожным. 

Третье лицо ФИО5 в судебное заседание не явилась, ранее направляла ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Дело рассмотрено на основании ч.3 ст. 167 ГПК РФ в отсутствие не явившихся лиц, принимая во внимание их надлежащее извещение о времени и месте судебного заседания, а также то обстоятельство, что не представлены сведения, подтверждающие уважительность причин неявки.

Суд, исследовав письменные доказательства, выслушав явившихся участников процесса, оценив относимость, допустимость, достоверность и достаточность доказательств в совокупности и каждого в отдельности, приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований в полном объеме и исходит из следующего.

Судом установлено, что между ФИО2 и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ заключено Соглашение о задатке согласно которомы ФИО2 выдает ФИО13 задаток в размере 4006850 (Четыре миллиона шестьтысяч восемь сот пятьдесят рублей, что эквивалентно денежной сумме в размере 127000 (сто двадцать семь тысяч) долларов США по курсу ЦБ РФ на день выдачи задатка в счет причитающейся с нее суммы в размере рублевого эквивалента 130000 (сто тридцать тысяч) долларов США по курсу ЦБ РФ на день заключения договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем объектом незавершенным строительством, находящегося по адресу: 

<

адрес> (так указано в соглашении), уч.4в на срок по ДД.ММ.ГГГГ включительно (л.д. 14). Денежные средства истцом ФИО3 переданы, о чем составлена расписка (л.д.15).

ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО3 было зарегистрировано право собственности на жилое помещение блок блокированного жилого дома площадью 170.3 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером № (выписка из ЕГРН – л.д. 24-25), а также ДД.ММ.ГГГГ на его имя зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью 141+/-8 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес> (выписка из ЕГРН – л.д. 26-28), образовавшийся в результате раздела земельного участка площадью 182 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> блок 9, что следует из решения собственника от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 72).

В дальнейшем указанное имущество ФИО3 продал ответчику ФИО4 (выписки из ЕГРН – л.д. 65-67) по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома, заключенного между ФИО3 и ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ предметом которого являлись земельный участок площадью 141+/-8 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, а также жилое помещение блок блокированного жилого дома площадью 170.3 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, блок 9 с кадастровым номером № (л.д. 82-83). В материалах дела имеется согласие третьего лица по делу, супруги ФИО3 - ФИО5, на совершение данной сделки (л.д.80).

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Спорное имущество является недвижимым имуществом. 

Пунктом 1 ст. 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

В силу абзаца первого ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п. 1 ст. 486 ГК РФ).

Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации такого права, а именно с момента внесения соответствующей записи в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) (п. 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131 ГК РФ, ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"). Это правило действует, и когда имущество приобретается по сделке, и когда вновь создается (ст. 219, п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

Из п.1 Соглашения о задатке, заключенного между ФИО2 и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ, усматривается, что задаток был выдан на срок по ДД.ММ.ГГГГ включительно. 

Пункт 1 ст. 401 ГК РФ устанавливает, что лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (п. 2 ст. 401 ГК РФ).

Доказательств того, что в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ между сторонами Соглашения о задатке в форме установленной законом был заключен договор купли-продажи спорного недвижимого имущества, что истец требовала от ФИО3 договора купли-продажи спорного недвижимого имущества, а также что такой договор не был заключен по вине ФИО3 суду не предоставлено, как не предоставлено доказательств того, что истицей была оплачена оставшаяся сумма цены в размере 130000 долларов США в рублевом эквиваленте. Обстоятельства не оплаты оставшейся суммы подтверждены в судебном заседании.

Оценивая довод стороны истца о фактической передаче ей спорного недвижимого имущества и о длительном владении спорным имуществом, суд исходит из того, что право собственности на объекты недвижимости возникает не с момента фактической передачи имущества, а с момента государственной регистрации перехода права собственности (ст. 223 ГК РФ). 

Из вышеизложенного следует, что у истца не возникло право собственности на спорное недвижимое имущество, поскольку договор купли-продажи недвижимого имущества в установленной законом форме, не был заключен в оговоренный сторонами срок.

Частью 1 и 2 ст. 209 ГК РФ установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом и он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Оспаривая договор купли-продажи земельного участка и жилого дома (блока), заключенного между ФИО3 и ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ, истец ссылается на злоупотребление сторонами сделки правом (ст.10 ГК РФ), на то, что сделка является оспоримой, при этом указывает в уточненном исковом заявлении, что сделка заключена без реального намерения породить права, с целью создать ей препятствия в приобретении спорного недвижимого имущества и проживания в нем, аналогичные пояснения дает представитель истца в судебном заседании. 

Согласно п. п. 1, 2, 3 ст. 166 этого же Кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В силу п. 1 ст. 167 ГПК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (п. 1 ст. 170 ГК РФ).

Исходя из разъяснений, содержащихся в п. 86 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" стороны мнимой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.

Представитель ответчиков в судебном заседании пояснил, что покупатель спорного имущества имеет на праве собственности соседний блок и договор заключил с целью расширения своей жилплощади. 

Доказательств, свидетельствующих о направленности воли сторон при заключении спорного договора на иные правовые последствия, чем те, которые наступают при совершении данного вида договора, а также доказательств, подтверждающих возникновение таких последствий, суду не представлено. 

В абзаце 2 пункта 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Кроме этого, истец не относится к числу лиц, которым в силу п. 3 ст. 166 ГК РФ предоставлено право оспаривать сделку по мотиву ее мнимости, поскольку она не является стороной договора, и, несмотря внесение задатка в 2002 году, на длительное проживание и пользование спорным недвижимым имуществом, несение расходов на его содержание, у истца не возникло право собственности на спорное недвижимое имущество, как указано выше.

Разрешая заявление представителя ответчиков о пропуске истцом сроков исковой давности суд исходит из того, что по договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, заключен между ФИО3 и ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ, а заявила истец данное требование в предварительном судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ, следовательно срок, установленный ст. 181 ГК РФ, истцом не пропущен.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истца в полном объеме, в том числе требования о взыскании расходов по оплате государственной пошлины с ФИО3 в размере 48618 руб. по основанию ст. 98 ГПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований ФИО2 отказать

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Московский областной суд через Домодедовский городской суд.

Председательствующий судья М.А. Курочкина