25RS0028-01-2025-000266-52

Дело № 2-125/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 декабря 2025г. п. Терней

Тернейский районный суд Приморского края в составе:

председательствующего судьи Бенерович О.В.,

при секретаре Уваровой О.В.,

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2, ответчиков ФИО3, ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО4 о признании нарушенным преимущественного права покупки, переводе прав и обязанностей,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 о признании нарушенным преимущественного права покупки, переводе прав и обязанностей, просила перевести на нее права и обязанности покупателя нежилых помещений, общей площадью 18,50 кв.м. в здании (лит А), номер на поэтажном плане 6,7, по адресу: Приморский край, Тернейский район, пгт.Терней, ул.Партизанская, д.47 по договору купли-продажи от 10 февраля 2025г.

На основании определения Тернейского районного суда от 13.11.2025г. к участию в деле в качестве соответчика по делу привлечен ФИО4

В обоснование заявленных требований истец указала, что она является собственником нежилого помещения №8 площадью 35,1 кв.м, расположенного по адресу: пгт. Терней, ул. Партизанская, 47. Нежилые помещения № 6, № 7, общей площадью 18,5 кв.м., по указанному адресу находились в собственности ФИО3 Нежилые помещения № 6,7,8 по адресу 

<

...>, общей площадью 53, 6 кв. м. имеют один вход, в помещении № 7 установлена печь для обогрева всех трех помещений, один электрический счетчик. Летом 2025 истцу стало известно, что ответчик хочет продать свою часть помещения предпринимателю ФИО4 29.09.2025 пришел ФИО4 и сообщил, что будет ломать стену. 17.02.2025г. ответчик ФИО3 на основании договора купли-продажи произвела отчуждение спорного недвижимого имущества ФИО4 не уведомив ее в порядке ст.250 ГК РФ о своем намерении продать указанные помещения постороннему лицу. Считает, что нарушено ее право преимущественной покупки указанных нежилых помещений.

Истец ФИО1 и её представитель ФИО2 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержали, пояснив, что в 2002г. ФИО3 на деньги истца приобрела нежилое помещение общей площадью 53,6 кв.м., состоящее из трех помещений № 6, №7, №8, по адресу: 

<

...> для осуществления совместной предпринимательской деятельности истца ФИО1 и ответчика ФИО3 Помещение №8 являлось торговой площадью, а помещения №6 и №7 являлись вспомогательными помещениями: № 7 – склад, № 6 – бытовка. В помещении № 7 расположена печь, которая обогревает все три помещения, а также электрокоммуникации. Проход в помещения №№ 6 и 7 возможен только через помещение №8. В 2007г. ФИО3 продала помещение № 8 истцу ФИО1 на основании договора купли-продажи. Однако помещения №6 и №7 не были сформированы как единый объект, выдела в натуре не производилось. Порядок пользования помещениями №6 и №7 как вспомогательными так и сохранился до сегодняшнего дня. О том, что ФИО3 намерена продать помещения №6 и №7 ФИО4, узнала только в конце августа 2025г. 29.09.2025г. ФИО4 сообщил, что намерен ломать стену между помещениями, просил освободить помещения 6 и 7, и сообщил, что является их собственником. ФИО1 имеет финансовую возможность компенсировать ответчику ФИО4 затраты по договору купли-продажи нежилых помещений. Выразила намерение выплатить ответчику ФИО4 выкупную стоимость спорных объектов недвижимости в судебном заседании.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании 09.12.2025г. с исковыми требованиями истца согласилась, пояснив, что в 2002г., являясь арендатором нежилого помещения по адресу: 

<

...> имела преимущественное право его приобретения. Нежилое здание по адресу 

<

...> было приобретено в долевую собственность трех сособственников. В дальнейшем, на основании соглашения о разделе имущества в натуре, согласно ее доле, ей в собственность выделено нежилое помещение общей площадью 53,6 кв.м., состоящее из трех помещений № 6, №7, №8. Указанное нежилое помещение использовали совместно с ФИО1 До 2007г. она использовала помещение №6 и №7, а помещение № 8 использовала ФИО1 В 2007г. она закрыла свою предпринимательскую деятельность. Помещение № 8 продала ФИО1 Однако помещения №6 и №7 продолжила использовать как вспомогательные ФИО1 вплоть до 2025г. В феврале 2025г. она продала спорные нежилые помещения № 6 и № 7 ФИО4, о чем в известность ФИО1 не ставила.

Ответчик ФИО4 в судебном заседании 09.12.2025г. иск не признал. По заявленным исковым требованиям пояснил, что он является собственником нежилых помещений № 4 и № 5 по адресу: 

<

...>. 10 февраля 2025г. по договору купли-продажи приобрел в собственность помещения № 6 и № 7 в указанном здании, так как данные помещения имеют общую стену, являются смежными. С момента приобретения помещений № 6 и № 7 пользоваться ими не может, так как не может попасть в них. Примерно летом 2025г. сообщил ФИО1 о том, что именно он является собственником спорных помещений. В сентябре 2025г. устно заявил истцу требования об освобождении спорных помещений. Документы на недвижимость истцу не предоставлял.

В письменных возражениях на иск, ответчик ФИО4 просил в иске отказать, считая, что истцом пропущен срок давности обращения с иском в суд. Продавец была свободна в выборе покупателя. Преимущественное право покупки не нарушено. Ответчик ФИО4 является собственником смежных нежилых помещений.

В соответствии с ч.3 ст.167 ГПК РФ суд определил возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи здания от 03.01.2002г. ФИО3, ФИО5, ФИО6 приобрели в общую долевую собственность здание – приемно-заготовительный пункт, площадью 215,10 кв.м., состоящее из 1 этажа, литера А, по адресу: 

<

...>. Доли в праве общей долевой собственности на указанное здание составили: ФИО5- ? доли, ФИО6 – 1\4 доли, ФИО3 – ? доли. Переход права собственности зарегистрирован в ЕГРН.

Соглашением о разделе общей собственности от 13.03.2025г., общее имущество - нежилое здание по адресу: 

<

...> разделено в натуре между его собственниками, согласно принадлежащим им долям, при этом ФИО6 выделены из здания помещения № 1, №2, №3 площадью 54,5 кв.м., ФИО5 выделены из здания помещения № 4, №5 площадью 104,1 кв.м., ФИО3 выделены из здания помещения № 6, №7, № 8 площадью 53,6 кв.м.

Из технического паспорта спорных помещений №6, №7 и №8, по состоянию на 13.03.2002г., изначально помещения №6, №7, №8 являлись: №6- коридор, площадь 4,3 кв.м., №7- склад, площадь 14,2 кв.м., №8- торговая площадь 35,1 кв.м. Имелся один общий вход через помещение № 8, помещение № 6 являлось проходным для помещения № 7. Таким образом, помещения № 6 и № 7 не были предназначены для самостоятельного использования, а являлись помещениями вспомогательного использования, предназначенными для обслуживания торговой площади.

06 декабря 2007г. на основании договора купли-продажи, ФИО3 продала ФИО1 нежилое помещение № 8, общей площадью 35.1 кв.м., находящееся по адресу: пгт.Терней ул.Партизанская д.47. Переход права собственности зарегистрирован ЕГРН 27.12.2007г. (л.д. 8-9). Выдано свидетельство о государственной регистрации права от 27.12.2007 (л.д. 10). Технические характеристики нежилых помещений и технический паспорт на них остались без изменения.

Как пояснил истец в судебном заседании, в помещении № 7 расположена печь, которая обогревает все три помещения № 6, №7, №8, а также расположены электрокоммуникации, которые распространяются на все три помещения.

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 27.12.2007, на основании договора купли-продажи от 06.12.2007, соглашения о разделе общей собственности от 13.03.2002г., ФИО3 принадлежит право собственности на нежилые помещения общей площадью 18,50 кв.м. в здании, номера на поэтажном плане № 6 и №7, по адресу пгт.Терней ул.Партизанская д.47 (л.д. 38).

Между тем, указанные нежилые помещения в натуре не выделялись, как единый объект недвижимости не формировались.

В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если собственник здания в соответствии со статьей 24 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре. В таком случае, право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица.

В силу названных норм права истцу ФИО1 как собственнику нежилого помещения №8 принадлежит доля в праве общей долевой собственности на нежилые помещения с номерами на поэтажном плане № 6 (коридор) и № 7 (склад), расположенные по адресу: пгт.Терней ул.Партизанская д.47, несмотря на имеющуюся запись о праве индивидуальной собственности ФИО3 на данные помещения. Поскольку право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица.

Поэтому правовой режим вспомогательных помещений (№ 6 -коридор и № 7 -склад), как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких зданиях, должен определяться на дату поступления хотя бы одного из помещений, в собственность иного лица.

Поскольку по состоянию на 27.12.2007г.- на дату поступления одного нежилого помещения № 8 в собственность ФИО1, спорные помещения N 6 (коридор), N 7 (склад) нежилого здания не были предназначены для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием помещения №8, и использовались фактически в качестве общего имущества собственником помещения №8, то они перешли в общую долевую собственность собственников помещений № 6, №7, №8 как общее имущество здания.

В силу ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Согласно ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1).

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 настоящего кодекса (п. 2).

В соответствии с п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. п. 2, 3 ст. 250 ГК РФ).

10 февраля 2025г. на основании договора купли-продажи нежилого помещения, ФИО3 продала ФИО4 нежилые помещения общей площадью 18,50 кв.м. в здании, номера на поэтажном плане № 6 и №7, по адресу пгт.Терней ул.Партизанская д.47 (л.д. 41-42) Право собственности ФИО4 зарегистрировано в ЕГРН 17.02.2025г. (л.д. 39-40).

Извещение в адрес ФИО1, как участника долевой собственности, о намерении продавца ФИО3 о продаже помещений № 6 и №7 в нежилом здании постороннему лицу, направлено не было. ФИО1 не была надлежащим образом извещена о продаже нежилых помещений № 6 и №7. Доказательств обратного, суду не представлено.

В конце августа 2025г. ФИО1 узнала о том, что ФИО3 реализовала спорные нежилые помещения на основании договора-купли продажи. 29.09.2025г. собственником нежилых помещений ФИО4 ей предложено освободить их.

Таким образом, ФИО1 была лишена возможности реализовать свое право преимущественной покупки нежилых помещений на указанных в договоре купли-продажи от 10.02.2025г. условиях. Преимущественное право покупки ФИО1 было нарушено.

Суд, установив, что обязанность по уведомлению участника общей долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу, не была исполнена продавцом надлежащим образом, и приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.

Ответчиком ФИО4 заявлено о применении срока исковой давности на обращения истца с иском в суд.

Судом установлено, что истцу ФИО1 стало известно о заключении договора в конце августа 2025 года, обратного суду в ходе рассмотрения дела ответчиками не представлено, а с исковым заявлением истец обратилась 08.10.2025, в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что трехмесячный срок, предусмотренный п. 3 ст. 250 ГК РФ, истцом не был пропущен, так как продажа нежилых помещений произошла с нарушением преимущественного права покупки истцом, которая о нарушении своего права узнала лишь в конце августа 2025г.

Определением Тернейского районного суда от 02 декабря 2025г. по настоящему гражданскому делу были приняты обеспечительные меры в виде запрета на совершение любых регистрационных действий по отчуждению недвижимого имущества, а также осуществлять выдел, раздел, объединение, разбор, реконструкцию, переоборудование, строительство и иные действия, направленные на улучшение и (или) нарушение конструктивной целостности нежилого помещения, площадью 18,5 кв.м., кадастровый №, по адресу: Приморский край, пгт. Терней, ул. Партизанская, 47.

В соответствии с ч. 1 ст. 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.

Часть 3 ст. 144 ГПК РФ предусматривает, что при удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

Учитывая, что заявленные истцом ФИО1 исковые требования удовлетворены судом, принятые судом меры по обеспечению иска сохраняют свое действие до вступления решения суда в законную силу, после чего подлежат отмене.

В соответствии со ст. ст. 98, 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. В силу ст.94 ГПК РФ, к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

Истцом понесены расходы по оплате по оплате госпошлины в размере 7000 рублей, что подтверждено чеками по операциям, которые подлежат взысканию с ответчика ФИО3

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3, ФИО4 о признании нарушенным преимущественного права покупки, переводе прав и обязанностей, удовлетворить.

Перевести права и обязанности покупателя нежилых помещений, общей площадью 18,50 кв.м. в здании (лит А), номер на поэтажном плане 6,7, по адресу: Приморский край, Тернейский район, пгт.Терней, ул.Партизанская, д.47, с кадастровым номером N №, по договору купли-продажи, заключенному между ФИО3 и ФИО4 от 10 февраля 2025 года, регистрационная запись в ЕГРН N 25/061/2025-2 от 17 февраля 2025 года с ФИО4 на ФИО1.

Настоящее решение является основанием для изменения в ЕГРН сведений о покупателе по договору купли-продажи нежилых помещений, общей площадью 18,50 кв.м. в здании (лит А), номер на поэтажном плане 6,7, по адресу: Приморский край, Тернейский район, пгт.Терней, ул.Партизанская, д.47, заключенному 10 февраля 2025 года между ФИО3 и ФИО4, на ФИО1.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО4 денежную сумму в размере 200 000 (двести тысяч) рублей, уплаченную ФИО4 продавцу ФИО3 согласно договору купли-продажи от 10.02.2025г.

Взыскать со ФИО3 в пользу ФИО1 судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в размере 7000 руб.

Обеспечительные меры в виде запрета на совершение любых регистрационных действий по отчуждению недвижимого имущества, а также осуществлять выдел, раздел, объединение, разбор, реконструкцию, переоборудование, строительство и иные действия, направленные на улучшение и (или) нарушение конструктивной целостности нежилого помещения, площадью 18,5 кв.м., кадастровый №, по адресу: Приморский край, пгт. Терней, ул. Партизанская, 47, отменить по вступлению решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Приморский краевой суд в течение месяца со дня вынесения решения через Тернейский районный суд.

Судья О.В. Бенерович