Дело № 2-1153/2019 (УИД 50RS0050-01-2019-001569-76)

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г. Шатура Московской области 16 сентября 2019 г.

Шатурский городской суд Московской области в составе: 

председательствующего судьи Грошевой Н.А., 

при помощнике судьи Родиной М.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО10 к ФИО3 ФИО11 о соразмерном уменьшении цены объекта недвижимости, возврате излишне уплаченной за него денежной суммы, 

установил:

ФИО1 ФИО12 обратилась в суд с иском к ответчику о соразмерном уменьшении цены объекта недвижимости, возврате излишне уплаченной за него денежной суммы, указывая, что 22.11.2018 между ней и ФИО3 ФИО13. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 104,7 кв.м, с кадастровым номером №. Стоимость квартиры по договору составила 6 300 000 руб. Часть стоимости квартиры в сумме 1 000 000 руб. была оплачена за счет собственных денежных средств, оставшаяся часть в размере 5 300 000 руб. была оплачена за счет кредитных денежных средств, предоставленных на основании кредитного договора 

<

***> от 22.11.2018, заключенного с ПАО «Сбербанк России».

Квартира приобреталась для целей проживания ее семьи, состоящей из мужа и троих детей. Покупая квартиру, рассчитывала жить в ней как можно скорее. Продавец уверяла, что квартира пригодна для проживания и нуждается, при желании, лишь в косметическом ремонте. После осмотра квартиры перед ее покупкой у них сложилось такое же впечатление. Однако после начала эксплуатации квартиры выяснилось, что она непригодна для проживания, во время оттепели ее стало сильно затапливать. Основные протечки были на втором этаже, где предполагалось размещение детских спален. После осмотра крыши стало понятно, что продавцу было известно об этом дефекте, поскольку были обнаружены следы предпринимавшихся попыток устранить видимость дефекта.

После этого они обратились к представителю продавца с предложением обсудить возможные варианты совместного устранения данного дефекта, путем частичной оплаты стоимости ремонта, поскольку данный дефект возник до продажи квартиры и был известен продавцу и умышленно им скрыт. Продавец отказался идти на сотрудничество и вести какие-либо обсуждения.

После этого в ванной комнате на втором этаже под душевой кабиной был обнаружен неизолированный провод, и что в случае попадания под душевую кабину воды могло привести к смерти.

Учитывая опасность проживания в этой квартире с детьми, она решила обратиться к специалистам с целью исключения других скрытых и потенциально опасных дефектов. Проведенная специалистами строительно-техническая экспертиза выявила и другие серьезные недостатки, указанные в заключении специалистов ЭЗП-06/02/19 от 12.03.2019.

Согласно указанному заключению стоимость восстановительного ремонта выявленных дефектов составляет 2 744 610,14 руб., что составляет существенную часть стоимости квартиры и требует значительного времени для выполнения работ, в связи с чем ее семья вынуждена нести большие незапланированные расходы и продолжать проживать в однокомнатной квартире.

14.03.2019 истцом в адрес ответчика было направлено требование (претензия) о соразмерном уменьшении покупной цены в связи с недостатками переданного по договору купли-продажи недвижимого имущества и возврате излишне уплаченной за него денежной суммы в размере 2 744 610,14 руб. Письмо было получено адресатом 21.03.2019, однако в установленный в требовании срок продавец на претензию не ответил.

Просит соразмерно уменьшить покупную цену квартиры на 2 744 610,14 руб. в связи с ее недостатками; взыскать с ответчика излишне уплаченные по договору купли-продажи денежные средства в размере 2 744 610,14 руб., расходы по уплате государственной пошлине в размере 21 923 руб., расходы по оплате услуг по обследованию квартиры в размере 60000 руб. 

Истец ФИО1 ФИО14., ее представитель по доверенности ФИО1 ФИО15. в судебном заседании поддержали заявленные требования, просили их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске, дополнительно истец пояснила, что нашли квартиру через интернет, осматривали ее с риелтором 2 раза, приезжал оценщик от ПАО Сбербанк, никаких дефектов в квартире выявлено не было. Были небольшие недостатки, поскольку дом 1997 года постройки. Поднимались на мансарду, там было сухо, также на мансарде есть окно на крышу, там тоже было сухо. Планировали сделать косметический ремонт. В начале февраля 2019 года в квартиру заехали строители, которые делали ремонт, они позвонили и сказали, что с потолка льет «как из ведра», течь была по углам здания, как раз была оттепель. Когда вскрыли потолок, увидели, что утеплитель сгнил, стал черного цвета. Связывались с дочерью ФИО2 ФИО16. - Ольгой, предложили заключить какое-либо соглашение, обсудить варианты решения проблемы, она сказала, обращайтесь в суд. Ольга говорила, что снег с крыши нужно убирать вручную, но не говорила о том, что если ее не чистить, то будет заливать. Муж ФИО3 ФИО17 рассказывал правила эксплуатации дома.

Ответчик ФИО2 Е.А. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, ее представители по доверенности ФИО2 О.Г., ФИО6 исковые требования не признали, мотивируя тем, что ФИО2 Е.А. купила готовую квартиру у строительной компании, во всех аналогичных квартирах течет крыша во время оттепели ввиду ее неправильного устройства. Во избежание этого нужно чистить крышу, весь поселок так делает. Аналогичная квартира в поселке стоит в пределах 8 млн. рублей, ФИО2 Е.А. продала квартиру значительно дешевле. В отчете специалиста просчитана стоимость восстановительного ремонта квартиры, он не может рассматриваться как доказательство по требованиям о соразмерном уменьшении цены. Истец не ставит вопрос о взыскании денежных средств на восстановительный ремонт. 

Выслушав объяснения сторон, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В силу ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе, в том числе, потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

Под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества (абз. 2 п. 1 ст. 475 ГК РФ).

Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

Как следует из положений ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Согласно ст. 474 ГК РФ проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи.

Как следует из материалов дела и установлено судом 22.11.2018 между ФИО1 ФИО18. и ФИО3 ФИО19. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, общей площадью 104,7 кв.м, с кадастровым номером 50:09:0000000:30201. 

Согласно п. 2.1. договора стоимость квартиры составила 6 300 000 руб. 

Из материалов дела усматривается, что часть стоимости квартиры в сумме 1 000 000 руб. была оплачена за счет собственных денежных средств, 5 300 000 руб. была оплачена за счет кредитных денежных средств, представленных на основании кредитного договора 

<

***> от 22.11.2018, заключенного между ФИО1 ФИО20., ФИО5 и ПАО «Сбербанк России» (л.д. 47-49).

Согласно п. 2.2.3 договора расчет между сторонами производится в течение трех рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю и ипотеки объекта в силу закона в пользу банка в органе, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Переход права собственности от ФИО2 Е.А. к ФИО1 ФИО21. в установленном порядке зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, 26.11.2018, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 12).

Денежные средства в размере 6 300 000 руб. ФИО2 ФИО22 были получены от ФИО1 ФИО23. 04.12.2019, что подтверждается распиской (л.д. 50).

Как следует из акта приема-передачи квартиры от 04.12.2018, продавец передал, а покупатель принял указанную квартиру надлежащего качества (ст. ст. 475, 557 ГК РФ), ключи от квартиры и документы, без задолженности по квартплате, коммунальным платежам, оплате электроэнергии. Квартира, передаваемая по настоящему акту приема-передачи, находится в удовлетворительном техническом состоянии, претензий по техническому и санитарному состоянию квартиры покупатель не имеет (л.д. 11).

Таким образом, вышеуказанными документами подтверждено, что ответчик передал истцу недвижимое имущество, в соответствии с условиями договора. Договором купли-продажи срок для предъявления требований о недостатках товара не был определен.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что истец принял у ответчика квартиру в том состоянии, в каком оно находилось, претензий по качеству не имел. Таким образом, стороны при заключении договора согласовали все его существенные условия, в том числе цену продаваемой квартиры.

Обращаясь в суд с указанным иском истец ссылается на то, что продавцу было известно о недостатках переданной по договору купли-продажи квартиры, о которых ответчик не сообщил, в частности о том, что крыша имеет дефекты. 

В подтверждение доводов иска истцом представлено заключение специалистов ЭЗП-06/02/19 «Об определении причин выявленных дефектов и повреждений в квартире, определение объема дефектов и повреждений, установление стоимости восстановительного ремонта по устранению выявленных дефектов и повреждений в квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес>», согласно которому сделаны следующие выводы: 

кирпичные столбы опираются непосредственно на грунт, включающий в себя строительный мусор. В данном случае имеются нерасчетные осадки столбов, приводящие к различным неравномерным прогибам балок пола первого этажа. Необходимо устройство фундаментов и столбов согласно требованиям СП 31-105-2002 «Проектирование и строительство энергоэффективных одноквартирных жилых домов с деревянным каркасом».

Имеются неравномерные прогибы балок пола первого этажа и балок перекрытия первого этажа. Возникновение данных прогибов, превышающих нормативные величины, возможны при недостаточности сечения балок перекрытия. Необходимо усиление сечений балок перекрытия первого этажа. Также причиной недопустимых прогибов является установка кирпичных столбов непосредственно на грунт (снижена устойчивость столбов вследствие движения грунта) и установка балок на столбы с существенным эксцентриситетом.

Сеть электропроводки и монтаж устройств выполнены с нарушением требований «Правил устройства электроустановок (ПЭУ), издание седьмое» и СП 31-105-2002 «Проектирование и строительство энергоэффективных одноквартирных жилых домов с деревянным каркасом». Необходим полный демонтаж электропроводки и устройств с последующим монтажом электропроводки и устройств согласно требованиям «Правил устройства электроустановок (ПЭУ), издание седьмое» и СП 31-105-2002 «Проектирование и строительство энергоэффективных одноквартирных жилых домов с деревянным каркасом».

Существующая протечка атмосферных осадков возникла в связи с неправильным устройством узлов кровли – конькового узла, примыканий кровли к кирпичным стенам, примыканий кровли и кровли соседних квартир, карнизного свеса. Необходим демонтаж данных узлов и последующее выполнение их в соответствии с требованиями Стандарта Организации СО-002-02495342-2005 «кровли зданий и сооружений. Проектирование и строительство».

Стоимость восстановительного ремонта выявленных дефектов, согласно представленной смете, составляет 2 744 610,14 руб. (л.д. 55-108). 

С данным заключением специалистов представители ответчика не согласились, указывая на то, что оно не может является подтверждением тех требований, которые истцом заявляются, эксперт оценивал стоимость восстановительного ремонта, а не сумму соразмерного уменьшения покупной цены, в заключении специалистов не указано, что жилье ненадлежащего качестве. 

Для проверки доводов сторон судом на их обсуждение был поставлен вопрос о назначении судебной строительно-технической экспертизы, от которой стороны отказались.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Принимая во внимание доводы сторон, положения действующего законодательства, суд приходит к мнению о том, что факт продажи истцу товара ненадлежащего качества со скрытыми недостатками, о которых ФИО3 ФИО25 не могло быть известно не подтвержден достоверными и допустимыми доказательствами. Истец, заключая договор купли-продажи квартиры, была проинформирована относительно состояния приобретаемого объекта недвижимого имущества, осуществила их осмотр, претензий относительно состояния приобретаемого имущества не заявляла. Недостатки, на которые ссылается истец, могли быть обнаружены обычным покупателем, не обладающим специальными познаниями в области строительства и инженерных технологий в момент осмотра, в связи с чем указанные недостатки, которые могли быть обнаружены истцом при осмотре объектов перед покупкой, не могут быть отнесены к категории скрытых недостатков. Указанные обстоятельства подтверждаются представленными в материалы дела заключением специалистов, а также фактом обнаружения указанных недостатков специалистом именно в ходе визуального осмотра. При этом, суд считает необходимым отметить, что истец, действуя добросовестно и проявляя должную осмотрительность, не был лишен возможности воспользоваться помощью соответствующего специалиста при осмотре приобретаемой квартиры. Доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик препятствовала истцу в осмотре приобретаемой квартиры, истцом в порядке ст. 56 ГПК РФ не представлено.

На основании изложенного, суд приходит к отказу в удовлетворении требований в полном объеме, поскольку истцом при рассмотрении дела в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ не доказано наличие обстоятельств, дающих основание для уменьшения покупной цены товара и возврату излишне уплаченной за него денежной суммы, в соответствии с нормами ст. ст. 474-477, 556 ГК РФ. 

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ суд 

решил:

исковые требования ФИО1 ФИО26 к ФИО3 ФИО27 о соразмерном уменьшении цены объекта недвижимости, возврате излишне уплаченной за него денежной суммы оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Шатурский городской суд в течение месяца со дня его вынесения. 

Судья Н.А. Грошева

Мотивированное решение изготовлено 20.09.2019

Судья Н.А. Грошева