Дело № 2-635/2024

(УИД61RS0020-01-2024-000099-61)

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

19 июня 2024 года сл. Родионово-Несветайская

Новошахтинский районный суд Ростовской области

в составе:

председательствующего судьи Горбань И.А.,

при секретаре Заярской Н.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-635/2024 по иску ФИО1 к ФИО2, обществу с ограниченной ответственностью «Феникс», обществу с ограниченной ответственностью «Специализированное финансовое общество Спутник Финанс» о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Азовское районное отделение судебных приставов ГУФССП России по Ростовской области, Кировское районное отделение судебных приставов г.Ростова-на-Дону ГУФССП России по Ростовской области,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратилась в суд с иском, в котором после изменения исковых требований просит расторгнуть договор купли - продажи недвижимого имущества от 27 апреля 2023 года, заключенный между ней и ответчиком; признать право собственности за ней на жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу 

<

адрес>, сл. Большекрепинская, 

<

адрес>; прекратить право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>; признать право собственности ФИО1 на указанный земельный участок; освободить жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №, расположенные по адресу 

<

адрес> от арестов и запрещений.

В обоснование своих требований истец указала, что 27 апреля 2023 года между ней и ответчиком был заключен договор купли - продажи недвижимости, предметом которого являлся жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Договором была определена цена жилого дома в размере 503238 рублей, которые должны были быть перечислены на ее счет, указанный в договоре, за счет средств земельного сертификата на приобретение (строительство) жилых помещений Серия ЗС №. Договором также было предусмотрено, что она обязана сняться с регистрационного учета по месту жительства в отчуждаемом жилом доме не позднее 25 мая 2023 года. Все обязательства по договору она выполнила, жилой дом и принадлежности были переданы в момент подписания договора, о чем свидетельствует п. 7 договора, с регистрационного учета снята 16 мая 2023 года, о чем свидетельствует копия паспорта с отметкой о снятии с регистрационного учета. Регистрация перехода права на жилой дом к ФИО2 осуществлена Управлением Росреестра по Ростовской области 15.05.2023. 25.05.2023 Управлением Росреестра по Ростовской области зарегистрировано право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером № занятый спорным жилым домом. Право собственности на земельный участок приобретено в упрощенном порядке в связи с переходом права на жилой дом. Обязанность по оплате приобретенного жилого дома ответчиком не исполнена, что подтверждается выпиской по счету дебетовой карты ФИО1 от 16.10.2023. В связи с неисполнением ответчиком обязательств по оплате приобретенного у нее объекта недвижимости, она 19 октября 2023 года вручила ответчику требование о его оплате в течение 7 дней с момента получения требования, которое исполнено не было. Ответчику неоднократно направлялись письма с требованием о расторжении договора и возврате недвижимого имущества. 26 декабря 2023 года в адрес ответчика была направлена претензия с требованием расторгнуть договор купли-продажи недвижимости от 27.04.2023 и возврата жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по акту приема-передачи в срок до 15.01.2024. В указанный срок ответ на претензию не получен. Таким образом, в досудебном порядке спор урегулирован не был. Рассматривая вопрос о праве собственности на спорный дом, являвшийся предметом договора купли-продажи от 27.04.2023, полагает необходимым рассмотреть и вопрос о праве собственности на земельный участок. Основанием для регистрации права на земельный участок с кадастровым номером № в соответствии с ч.2 ст. 49 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» являлись договор купли-продажи от 27.04.2023, установивший право собственности ФИО2 на жилой дом, и один из документов, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина - любого прежнего собственника указанного здания (строения) или сооружения на этот земельный участок. Таким образом, в рассматриваемом случае право собственности на земельный участок возникло вследствие перехода к ответчику права собственности на жилой дом и является производным от него. Полагает, сохранение права собственности ответчика на земельный участок не только нарушает ее права, но и противоречит основному принципу земельного законодательства о единстве судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, провозглашенного подпунктом 5 п. 1 ст.1 Земельного кодекса. Исходя из сведений ЕГРН, полученных с помощью сервиса Росреестра Сведения об объектах недвижимости в режиме онлайн, размещенного в сети интернет по адресу https://lk.rosreestr.ru/eservices/real-estate-obiects-online в отношении жилого дома и земельного участка зарегистрированы многочисленные аресты и запрещения. Все аресты и запрещения связаны с долгами ответчика по кредитным и коммунальным платежам и не имеют никакого отношения к настоящему спору. В случае удовлетворения исковых требований, наличие указанных обременений сделает решение суда неисполнимым. В соответствии со ст. 119 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

Протокольным определением Новошахтинского районного суда Ростовской области от 14.03.2024, к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Азовское районное отделение судебных приставов ГУФССП России по Ростовской области и Кировское районное отделение судебных приставов г.Ростова-на-Дону ГУФССП России по Ростовской области.

Протокольным определением Новошахтинского районного суда Ростовской области от 25.04.2024 к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ООО «Феникс» и ООО СФО «Спутник Финанс».

Истец и ее представитель в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, согласно заявлению представителя истца, просила дело рассмотреть в ее отсутствие и в отсутствие ее доверителя.

Дело рассмотрено в отсутствие истца и ее представителя в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен посредством направления судебной повестки по адресу его регистрации: 

<

адрес>, согласно отчету об отслеживании почтовой корреспонденции, содержащемуся на официальном сайте Почты России по состоянию на 16.06.2024 статус данной корреспонденции «извещение вручено адресату», иной информации отчет не содержит.

Согласно п. 1 ст. 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Учитывая вышеизложенное, и принимая во внимание положения ст. 165.1 ГК РФ, суд считает вышеуказанную судебную повестку доставленной ответчику и полагает возможным рассмотреть настоящее дело в соответствии со ст. 167 ГПК РФ в отсутствие указанного лица. При этом, суд принимает во внимание, что ответчику ФИО2 известно о том, что в производстве Новошахтинского районного суда Ростовской области имеется настоящее дело.

Представители ответчиков ООО «Феникс», ООО «СФО Спутник Финанс» в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Дело рассмотрено в отсутствие указанных представителей ответчиков в порядке ст.167 ГПК РФ.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей третьих лиц в порядке ст.167 ГПК РФ.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

27.04.2023 между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимости: жилого дома площадью 46,4 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Согласно п. 3 указанного договора цена объекта составила 503238 руб. 00 коп.

В п. 3.1. договора определено, что вышеуказанная недвижимость приобретается «Покупателем» за счет средств земельного сертификата серия ЗС № на приобретение (строительство) жилых помещений в размере 503238 руб. 00 коп. 

Расчет между сторонами производится в следующем порядке: денежные средства «Покупателя» в сумме 503238 руб. 00 коп. за счет средств земельного сертификата на приобретение (строительство) жилых помещений перечисляются в безналичном порядке ГУ УПФ РФ на расчетный счет «Продавца». Указанная недвижимость будет находиться в залоге у «Продавца» до момента полного получения денежных средств (п.п. 3.2, 3.3).

Данный договор подписан обеими сторонами, его условия сторонами не оспорены.

15.05.2023 сторонами заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 11.05.2023. При этом, в ходе подготовки дела к судебному разбирательству представитель истца пояснила, что данное дополнительное соглашение заключено к договору купли-продажи от 27.04.2023, дата договора купли-продажи, указанная в дополнительном соглашении - 11.05.2023, это дата регистрации договора купли-продажи от 27.04.2023 в Росреестре. 

Как следует из указанного дополнительного соглашения, стороны пришли к соглашению указать в п.1 и п. 2 договора купли - продажи на то, что жилой дом, находящийся по адресу: 

<

адрес>, расположен на земельном участке площадью 2600 кв.м., кадастровый №, который принадлежит продавцу на праве собственности.

Согласно выписке из ЕГРН от 20.02.2024, право собственности ФИО2 на указанный жилой дом зарегистрировано 16.05.2023. Также, 16.05.2023 зарегистрировано обременение на указанный объект в виде ипотеки в силу закона в пользу ФИО1 на основании договора купли-продажи от 27.04.2023 и дополнительного соглашения к договору от 15.05.2023.

Согласно выписке из ЕГРН от 20.02.2024 на земельный участок площадью 2600 кв.м., кадастровый №, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства, право собственности на указанный объект зарегистрировано 25.05.2023 за ФИО2 с обременением – ипотека в силу закона в пользу ФИО1 на основании договора купли-продажи от 27.04.2023 и дополнительного соглашения к договору от 15.05.2023.

Срок, на который установлены обременения указанных объектов недвижимости - до момента полного получения денежных средств.

Судом установлено и ответчиком не оспорено, что обязанность по оплате приобретенного жилого дома ответчиком не исполнена, что подтверждается выпиской по счету дебетовой карты ФИО1 от 16.10.2023. 

В связи с неисполнением ФИО2 обязательств по оплате приобретенного у истца объекта недвижимости, последняя, 19 октября 2023 года вручила ответчику требование об оплате стоимости приобретенного жилого дома в течение 7 дней с момента получения требования.

Данное требование ответчиком не было исполнено ни в указанный срок, ни в последующем. Доказательств обратного, ответчиком не представлено, судом не установлено.

26.12.2023 представитель истца - ФИО3 направила ответчику письмо о расторжении договора купли-продажи от 27.04.2023 и возврате жилого дома в срок до 15.01.2024.

Как следует из текста уточненного искового заявления спорный дом возвращен ответчиком ФИО1, но договор до настоящего времени не расторгнут, право собственности на спорные объекты недвижимости значатся зарегистрированными за ФИО2

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе и вследствие неосновательного обогащения. 

В соответствии со ст. 309, 310, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и в установленный срок.Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ). 

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товаров через определенное время после передачи его покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату товара в срок, предусмотренный договором (п. 1 ст. 488 ГК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 314 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства.

Согласно п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Исходя из п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 8 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 5 (2017) (утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 27 декабря 2017 года) неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи. Определяя существенность нарушения, допущенного покупателем, необходимо исходить из того, что продавец не получил денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ. В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Учитывая существенность допущенного нарушения ответчиком, а именно, неисполнения обязательства по оплате спорного жилого дома в силу условий договора купли-продажи от 27.04.2023, а также принимая во внимание, что продавец ФИО1 не получила денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишилась того, на что вправе была рассчитывать при заключении указанного договора купли-продажи, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о расторжении спорного договора купли-продажи и признании права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости за истцом и прекращении права собственности на данные объекты ответчика. 

С учетом изложенного выше, подлежит прекращению ограничение права в виде ипотеки в силу закона, зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости в пользу ФИО1 в отношении жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>.

Рассматривая требования истца об освобождении указанных объектов недвижимости от арестов и запрещений, суд приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Согласно п.1, п.2 ст. 337 Гражданского кодекса Российской Федерации, с момента возникновения залога залогодержатель, у которого находилось или должно было находиться заложенное имущество, вправе истребовать его из чужого незаконного владения, в том числе из владения залогодателя.

В случаях, если залогодержателю предоставлено право пользоваться переданным ему предметом залога, он может требовать от других лиц, в том числе от залогодателя, устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Залогодержатель также вправе требовать освобождения заложенного имущества от ареста (исключения его из описи) в связи с обращением на него взыскания в порядке исполнительного производства.

Как разъяснено в п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились ), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В соответствии с частью 1 статьи 119 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи. 

В пунктах 50, 51 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что по смыслу статьи 119 Федерального закона "Об исполнительном производстве" при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности не владеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста. Споры об освобождении имущества от ареста рассматриваются в соответствии с подведомственностью дел по правилам искового производства независимо от того, наложен арест в порядке обеспечения иска или в порядке обращения взыскания на имущество должника во исполнение исполнительных документов. 

Принимая во внимание, установленные выше обстоятельства, а также учитывая, что право собственности ФИО2 на спорные объекты недвижимого имущества было зарегистрировано в ЕГРН с обременением -ипотека в силу закона в пользу истца ФИО1, имеющиеся в ЕГРН ограничения в виде запретов на регистрацию указанных объектов недвижимости на основании постановлений Азовского районного отдела судебных приставов УФССП по Ростовской области и Кировского районного отдела судебных приставов г. Ростова-на-Дону УФССП по Ростовской области, вынесенных до регистрации указанного обременения - ипотека в силу закона и в рамках исполнительных производств в отношении должника ФИО2 (взыскатели ООО «Феникс», ООО «СФО Спутник Финанс») суд считает, что требования истца в этой части законны, обоснованны и подлежат удовлетворению. 

В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В связи с чем, суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца госпошлину в размере 15043 руб. 00 коп., которая уплачена истцом при подаче иска.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, обществу с ограниченной ответственностью «Феникс», обществу с ограниченной ответственностью «Специализированное финансовое общество Спутник Финанс» о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Азовское районное отделение судебных приставов ГУФССП России по Ростовской области, Кировское районное отделение судебных приставов г.Ростова-на-Дону ГУФССП России по Ростовской области, удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 27.04.2023, заключенный между ФИО1 (паспорт: №) и ФИО2 (паспорт: № №).

Прекратить право собственности ФИО2 (паспорт: №) на жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Признать право собственности за ФИО1 (паспорт: №) на жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Прекратить право собственности ФИО2 (паспорт: №) на земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: 

<

адрес>

Признать право собственности за ФИО1 (паспорт: №) на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Прекратить ограничение права в виде ипотеки в силу закона, зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости № от 16.05.2023 в пользу ФИО1 в отношении жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Прекратить ограничение права в виде ипотеки в силу закона, зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости № от 25.05.2023 в пользу ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Освободить жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес> и земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес> от ограничений в виде запрещений регистрации, зарегистрированных в ЕГРН, наложенных постановлениями Азовского районного отдела судебных приставов ГУФССП по Ростовской области и Кировского районного отдела судебных приставов г.Ростова-на-Дону ГУФССП по Ростовской области.

Взыскать с ФИО2 (паспорт: №) 

в пользу ФИО1 (паспорт: № №) государственную пошлину в размере 15043 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Новошахтинский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья И.А. Горбань

Мотивированное решение суда составлено 24 июня 2024 года.