УИД 39RS0001-01-2025-004063-24

Дело № 2а-4153/2025

РЕШЕНИЕ

 Именем Российской Федерации

26 августа 2025 года

Ленинградский районный суд Калининграда в составе:

председательствующего судьи Дорошенко О.Л.

при секретаре Изаак Т.Н., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по иску ФИО2 ча к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Калининградской области, заинтересованные лица ФИО1, ООО Эксклюзив, о признании незаконными действий, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в Ленинградский районный суд г. Калининграда с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (далее также - Управление Росреестра по Калининградской области) о признании незаконными действий.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником нежилого помещения по адресу : 

<

адрес>

07 марта 2024 года при получении выписки из ЕГРН ему стало известно, что в отношении нежилого помещения в пользу ФИО1 зарегистрировано обременение в виде аренды на срок с 15 мая 2024 года по 15 мая 2029 года на основании договора аренды от 15 мая 2024 года, также стало известно о том, что 21 мая 2024 года зарегистрировано обременение в виде договора субаренды на срок с 22 мая 2024 года по 15 мая 2029 года в пользу ООО Эксклюзив.

Как указывает ФИО2, в отношении принадлежащего ему имущества установлен запрет государственной регистрации без личного участия правообладателя.

Вместе с тем, с заявлением о государственной регистрации ограничений в виде аренды принадлежащего ему нежилого помещения он не обращался, договор аренды с ФИО1 не заключал. 

Полагая, что действия Управления Росреестра по Калининградской области не соответствуют требованиям закона, поскольку внесение записи государственной регистрации аренды произведено с нарушением порядка и правил осуществления государственной регистрации права, и нарушают его права, ФИО2 просит суд признать незаконными действия Управления Росреестра по Калининградской области, выраженные во внесении в единый государственный реестр прав обременения, возникшего на основании договора аренды от 15 мая 2024 года, заключенного между ФИО2 и ИП ФИО1 на нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № и обременения, возникшего на основании договора субаренды от 15 мая 2024 года, заключенного между ИП ФИО1 и ООО «Эксклюзив» на нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №. Просит суд восстановить срок на подачу административного иска. 

ФИО2 в судебное заседание не явился. Извещен надлежаще. Ходатайств об отложении судебного заседания не поступило.

Его представитель по доверенности ФИО3 в судебном заседании требования иска просила удовлетворить по основаниям, изложенным в иске.

Представитель Управления Росреестра по Калининградской области ФИО4, действующий на основании доверенности, в судебном заседании просил в удовлетворении иска отказать, настаивая на том, что с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора и, так как с соответствующим заявлением обратился арендатор, у государственного регистратора отсутствовали основания для возврата без рассмотрения представленных документов.

Выслушав участников процесса, изучив письменные материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении иска по следующим освоениям.

Материалами дела установлено, что ФИО2 является собственником нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 232,7 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>

Указанное подтверждается копией выписки из ЕГРН об основных характеристиках объектов недвижимости от 07 марта 2025 года.

Право собственности на указанное нежилое помещение возникло на основании договора долевого строительства № 5 от 28 июня 2006 года, акта приема-передачи от 15 октября 2007 года к договору долевого строительства № 5 от 28 июня 2006 года, номер регистрации права №.

08 сентября 2020 г. ФИО2 обратился в Управление Росреестра по Калининградской области с заявлением о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на объект недвижимости без личного участия правообладателя или его законного представителя.

Согласно уведомлению Управления Росреестра по Калининградской области соответствующая запись о невозможности регистрации внесена в Единый государственный реестр недвижимости 09 сентября 2020 года.

Вместе с тем, 21 мая 2024 года под номером № зарегистрировано ограничение в виде аренды на срок с 15 мая 2024 года по 15 мая 2029 года, в пользу ФИО1, основание регистрации: договор аренды от 15 мая 2024 года. 

Указанное обременение зарегистрировано по заявлению ФИО1, поданному ею 18 мая 2024 года.

22 мая 2024 года под номером № зарегистрировано ограничение в виде аренды на срок с 22 мая 2024 года по 15 мая 2029 года в пользу ООО «Эксклюзив», основание регистрации: договор субаренды нежилого помещения от 15 мая 2024 года.

Указанное обременение зарегистрировано по заявлению ФИО1, поданному ею также 18 мая 2024 года.

О наличии зарегистрированных обременений ФИО2 стало известно из выписки из ЕГРП на объект недвижимости от 07 марта 2025 года, доказательств иной даты осведомлённости истца о совершении ответчиком оспариваемых действий, материалы дела не содержат, с административным иском истец обратился 28 мая 2025 года, т.е. в уставленный законом трехмесячный срок. Восстановления процессуального срока на подачу иска в рассматриваемом деле не требуется. 

Проверяя законность и обоснованность действий Управления Росреестра по внесению записей о государственной регистрации обременений в отношении недвижимого имущества ФИО2 за № № и за №, суд исходит из следующего.

Согласно статье 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости", при представлении лицом, указанным в Едином государственном реестре недвижимости в качестве собственника объекта недвижимости, или его законным представителем либо его представителем, действующим на основании нотариально удостоверенной доверенности, заявления о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения такого объекта недвижимости без личного участия правообладателя (его законного представителя) (далее - заявление о невозможности регистрации) в Единый государственный реестр недвижимости в срок не более пяти рабочих дней со дня приема органом регистрации прав соответствующего заявления вносится запись о заявлении о невозможности регистрации.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в его определении от 23 декабря 2014 года N 2987-О, указанное законоположение предусматривает для лиц, зарегистрированных в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве собственников объектов недвижимости, дополнительные гарантии соответствия регистрационных действий их реальной воле и намерениям (или намерениям законных представителей этих лиц), реализуемые посредством личного участия в представлении документов на государственную регистрацию перехода, ограничения (обременения), прекращения права.

При этом частью 3 статьи 36 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что наличие указанной в части 1 настоящей статьи записи, содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости, является основанием для возврата без рассмотрения заявления, представленного иным лицом (не являющимся собственником объекта недвижимости, его законным представителем) на государственную регистрацию перехода, прекращения, ограничения права и обременения соответствующего объекта недвижимости.

Исключения, когда запись в Едином государственном реестре недвижимости о невозможности регистрации не препятствует осуществлению государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости, также предусмотрены частью 3 статьи 36 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" - в случае, если основанием для государственной регистрации права является вступившее в законную силу решение суда, требование судебного пристава-исполнителя в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", и иных случаях, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 4 статьи 25 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и документы, прилагаемые к нему, возвращаются без рассмотрения, если в Едином государственном реестре недвижимости содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода права, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника объекта недвижимости (его законного представителя) и заявление на государственную регистрацию прав представлено иным лицом, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 4.5 части 1 и пунктом 5 части 3 статьи 15 (при условии совершения сделки при личном участии правообладателя (его законного представителя), части 1.1 статьи 19 настоящего Федерального закона, а также случая государственной регистрации прав в порядке наследования.

Из приведенных норм материального права в их системной взаимосвязи следует, что при наличии в Едином государственном реестре недвижимости записи о невозможности регистрации без личного участия правообладателя (его представителя) регистрация договора аренды по заявлению арендодателя является невозможной и заявление о государственной регистрации этого договора с приложенными к нему документами, поданные не собственником объекта, подлежат возвращению заявителю на основании пункта 4 статьи 25 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости".

Вместе с тем как установлено материалами дела, несмотря на наличие в Едином государственной реестре недвижимости записи о невозможности регистрации, внесенной по заявлению правообладателя нежилого помещения ФИО2 09 сентября 2020 г., Управлением Росреестра по Калининградской области зарегистрировано обременение этого объекта недвижимости арендой в пользу ФИО1, а впоследствии договором субаренды в пользу ООО Эксклюзив.

С учетом изложенного доводы иска о том, что указанные выше действия административного ответчика по регистрации обременения - аренды объекта недвижимости не соответствуют требованиям закона, а именно, статьям 25 и 36 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", и нарушают права ФИО2 как собственника этого недвижимого имущества, по заявлению которого в ЕГРН внесена запись о невозможности регистрации, в том числе обременений и ограничений, в отношении принадлежащего ему объекта недвижимости без его личного присутствия (или без присутствия его представителя), следует признать правильными.

Действительно, в соответствии с частью 1 статьи 51 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, при этом с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Приведенное положение закона не позволяет при наличии в ЕГРН записи о невозможности регистрации произвести регистрацию договора аренды объекта недвижимого имущества без личного участия собственника этого имущества, поскольку обращение арендатора с заявлением о регистрации договора аренды не является исключением, предусмотренным пунктом 4 статьи 25 и частью 3 статьи 36 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости".

Исходя из буквального содержания указанных положений Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" федеральным законом должно быть специально оговорена возможность осуществления государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости при наличии записи в Едином государственном реестре недвижимости о невозможности регистрации. Такие положения статьей 51 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" не предусмотрены. Иное толкование законодательства по существу нивелирует предусмотренные статьей 36 указанного Федерального закона дополнительные гарантии для лиц, зарегистрированных в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве собственников объектов недвижимости.

То обстоятельство что на дату совершения оспариваемых действий вышеуказанный договор аренды в порядке гражданского судопроизводства оспорен не был, о законности и обоснованности оспариваемых действий административного ответчика не свидетельствует. Не свидетельствует о такой законности и погашение регистрационной записи от 22 мая 2024 года № в связи с расторжением договора субаренды от 15 мая 2024 г. в пользу ООО Эксклюзив.

При таком положении требования иска надлежит удовлетворить и признать незаконными действия Управления Росреестра по Калининградской области по внесению в единый государственный реестр прав обременения, возникшего на основании договора аренды от 15 мая 2024 года, заключенного между ФИО2 и ИП ФИО1 на нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № и обременения, возникшего на основании договора субаренды от 15 мая 2024 года, заключенного между ИП ФИО1 и ООО «Эксклюзив» на нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № с возложением на административного ответчика обязанности исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о регистрации договора аренды указанного выше нежилого помещения под номером № в пользу ФИО1, и договора субаренды под номером № в пользу ООО «Эксклюзив».

Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы (часть 1 статьи 111 КАС РФ).

При подаче административного иска ФИО2 уплачена государственная пошлина в размере 6000 руб. по платежному поручению №99 от 13.05.2025 г.

Вместе с тем, при подаче административного искового заявления о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными государственная пошлина физическим лицом уплачивается в размере 3000 руб. (абзац второй подпункта 7 ст. 333.19 НК РФ).

В этой связи с Управления Росреестра по Калининградской области в пользу ФИО2 надлежит взыскать судебные расходы по оплате государственной пошлины на сумму 3000 руб.

Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 ча - удовлетворить. 

Признать незаконными действия Управления Росреестра по Калининградской области по внесению в единый государственный реестр прав обременения, возникшего на основании договора аренды от 15 мая 2024 года, заключенного между ФИО2 чем и ИП ФИО1 на нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № и обременения, возникшего на основании договора субаренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ИП ФИО1 и ООО «Эксклюзив» на нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № с возложением на административного ответчика обязанности исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о регистрации договора аренды указанного выше нежилого помещения под номером № в пользу ФИО1, и договора субаренды под номером № в пользу ООО «Эксклюзив».

Обязать Управление Росреестра по Калининградской области сообщить об исполнении решения суда в суд и административному истцу в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с Управления Росреестра по Калининградской области в пользу ФИО2 ча расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 руб.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через суд Ленинградского района Калининграда в течение месяца. 

Судья: