дело № 2-4124/17 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 декабря 2017 года г. Ростов-на-Дону

Пролетарский районный суд г.Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Мельситовой И.Н.

при секретаре Руфуллаевой А.В. 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ЗАО «ИА АИЖК 2014-2» к Вишневской ЕО о взыскании задолженности, расторжении договора и обращении взыскания на заложенное имущество, 

УСТАНОВИЛ:

ЗАО «Ипотечный агент «АИЖК 2014-2» обратилось в суд с исковыми требованиями к Вишневской ЕО о взыскании задолженности, расторжении договора и обращении взыскания на заложенное имущество, ссылаясь на следующие обстоятельства. 

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО КБ «ИНВЕСТРАСТБАНК» и Вишневской ЕО был заключен кредитный договор №-ин, в соответствии с которым ответчику был предоставлен кредит в размере 2800000 руб. на срок по ДД.ММ.ГГГГ для целевого использования приобретения в собственность квартиры, находящейся по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>,

<

адрес>. 

Ответчик обязался вернуть полученные денежные средства, зачисленные на расчетный счет в безналичной форме, и уплатить начисленные проценты в размере 12,2 % годовых. 

Права кредитора по кредитному договору подлежат удостоверению закладной в предусмотренном кредитном договоре порядке в соответствии с действующим законодательством (п..4 кредитного договора). 

Законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором, и залогодержателем в настоящее время является ЗАО «ИА АИЖК 2014-2», что подтверждается справкой о наличии закладной на счете депо от 11.11.2016г. выданной АО «ГАЗПРОМБАНК», который является депозитарием по учету закладной.

Начиная с декабря 2015 года в нарушение условий закладной и кредитного договора, а также ст. 309 ГК РФ, ответчиком прекращены производиться ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им. 

Со стороны Банка в адрес ответчика были направлены требования о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору, однако указанные требования исполнены не было. 

Размер суммы, подлежащей уплате из стоимости квартиры по состоянию на 19.12.2016г. составляет 2667564,75 руб., в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту/основному долгу- 2572038,09 руб., сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом- 88930,63 руб., начисленная неустойка-6596,03 руб.

Кроме того, начиная с 20.12.2016г. до вступления решения суда в законную силу, в соответствии с условиями кредитного договора, на остаток задолженности по основному долгу подлежат начислению проценты в размере 12, 2 % годовых.

В соответствии с п. 4 ст. 2 ч. 54 Закона об ипотеке, если начальная продажа цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. 

Учитывая то, что просрочка ответчика по кредитному договору является существенной, истец просит суд расторгнуть кредитный договор №-ин от 27.06.2013г. заключенный между ОАО КБ «ИНВЕСТРАСТБАНК» и Вишневской ЕО; Взыскать с Вишневской ЕО в пользу ЗАО «ИА АИЖК 2014-2» суммы задолженности по кредитному договору №-ин от 27.06.2013г., определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ - 2667564 руб. 75 коп., включающей в себя: остаток неисполненных обязательств по кредиту/основному долгу- 2572038,09 руб., сумму начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом- 88930,63 руб., начисленная неустойка-6596,03 руб., а также начиная с 20.12.2016г. и по день вступления решения суда в законную силу определить подлежащим выплатить проценты за пользование займом в размере 12,2 % годовых; Обратить путем продажи с публичных торгов взыскание на объект недвижимого имущества: квартиры с кадастровым номером № общей площадью 67 кв.м., инвентарный №, эта 6, по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, установить начальную продажную цену объекта недвижимости в размере 80 % рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Кроме того, истец просит суд взыскать с Вишневской ЕО сумму уплаченной государственной пошлины за рассмотрение искового заявления 27537,82 руб.

ФИО5 в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом.

Дело рассмотрено в отсутствие истца в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представитель ответчика по доверенности ФИО6 пояснил, что в связи с переездом в 

<

адрес>, при отсутствии постоянного дохода, нахождении на иждивении несовершеннолетнего ребенка ФИО7, материальное положение Вишневской ЕО ухудшилось, поэтому не было возможности оплачивать текущие платежи, проценты и штрафные санкции. 

Представитель истца ЗАО «ИА АИЖК 2014-2» по доверенности в судебном заседании просил удовлетворить уточненные исковые требования в полном объеме и взыскать с Вишневской ЕО в пользу ЗАО «ИА АИЖК 2014-2» суммы задолженности по кредитному договору №-ин от 27.06.2013г., определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ – 2879467 руб. 86 коп., включающей в себя: остаток неисполненных обязательств по кредиту/основному долгу- 2572038,09 руб., сумму начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом- 23453,92 руб., начисленная неустойка-72896,85 руб., а также начиная с 14.12.2017г. и по день вступления решения суда в законную силу определить подлежащим выплатить проценты за пользование займом в размере 12,2 % годовых.

Исследовав материалы дела, выслушав представителя истца, ответчика, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

В силу п. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласност. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО КБ «ИНВЕСТРАСТБАНК» и Вишневской ЕО был заключен кредитный договор №-ин, в соответствии с которым ответчику был предоставлен кредит в размере 2800000 руб. на срок по ДД.ММ.ГГГГ для целевого использования приобретения в собственность квартиры, находящейся по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>. 

Свои обязательства перед заемщиком Банк исполнил надлежащим образом, сумма кредита в размере 2800000 рублей была выплачена Вишневской ЕО с зачислением на лицевой счет на основании платежного поручения № от ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик обязался вернуть полученные денежные средства, зачисленные на расчетный счет в безналичной форме, и уплатить начисленные проценты в размере 12,2 % годовых. 

Права кредитора по кредитному договору подлежат удостоверению закладной в предусмотренном кредитном договоре порядке в соответствии с действующим законодательством (п..4 кредитного договора). 

Законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором, и залогодержателем в настоящее время является ЗАО «ИА АИЖК 2014-2», что подтверждается справкой о наличии закладной на счете депо от 11.11.2016г. выданной АО «ГАЗПРОМБАНК», который является депозитарием по учету закладной.

Начиная с декабря 2015 года в нарушение условий закладной и кредитного договора, а также ст. 309 ГК РФ, ответчиком прекращены производиться ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им. 01.03.2017г. и 03.07.2017г. ответчиком были погашены частично проценты на сумму 64000 руб. и 99000 руб. 

Со стороны Банка в адрес ответчика были направлены требования о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору, однако указанные требования исполнены не были. 

Размер суммы, подлежащей уплате из стоимости квартиры по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 2879467 руб. 86 коп., включает в себя: остаток неисполненных обязательств по кредиту/основному долгу- 2572038,09 руб., сумму начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом- 23453,92 руб., начисленная неустойка-72896,85 руб., а также начиная с 14.12.2017г. и по день вступления решения суда в законную силу определить подлежащим выплатить проценты за пользование займом в размере 12,2 % годовых.

Расчет задолженности по кредитному договору, в том числе суммы основного долга процентов, пени за просроченные проценты и основной долг судом проверен, является правильным.

Разрешая ходатайство представителя ответчика о снижении размера неустойки в сумме 72896,85 руб., в порядке ст. 333 ГК РФ, суд приходит к следующему.

Неустойка по своей правовой природе, является в том числе мерой ответственности должника за неисполнение или ненадлежащее исполнение принятого на себя обязательства.

Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении (п. 1).

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (п. 2).

Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 79 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", в случае списания по требованию кредитора неустойки со счета должника (п. 2 ст. 847 ГК РФ), а равно зачета суммы неустойки в счет суммы основного долга и/или процентов должник вправе ставить вопрос о применении к списанной неустойке положений ст. 333 ГК РФ.

Учитывая конкретные обстоятельства дела, суд полагает возможным снизить размер неустойки до 10000 руб., что соразмерно неисполненному обязательству.

По ходатайству представителя истца определением суда от 12.04.2017г. была назначена судебная экспертиза, порученная ООО Центр Судебных Экспертиз и оценок «Ростов Экспертиза», поставив перед ними следующим вопрос: определить рыночную стоимость объекта недвижимости 

<

адрес>, находящейся по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> 

<

адрес>, принадлежащей на праве собственности Вишневской ЕО 

Согласно заключения эксперта № от 02.08.2017г. рыночная стоимость объекта недвижимости с учетом округления составляет 3 550 000 руб. 

Согласно п.п. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Учитывая данные требования закона, первоначальную продажную цену заложенного имущества следует установить в размере2 840 000 руб. – 80% от рыночной стоимости квартиры, определенной в заключении экспертизы.

В соответствии с п. 1 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Таким образом, субъектами ипотечного правоотношения являются залогодатель, то есть лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог, и залогодержатель - лицо, принявшее это имущество в залог. Залогодержателем может быть только сам кредитор, тогда как залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее в обязательстве, обеспеченном ипотекой (третье лицо).

Согласно п. 1ст. 432 ГК РФдоговор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии сост. 339 ГК РФв договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

Согласно положений ст. ст. 334, 348 ГК РФ, ст. 50 ФЗ «Об ипотеке» следует, что обращать взыскание на заложенное недвижимое имущество в данном случае можно лишь тогда, когда вопрос о взыскании задолженности по обеспеченному залогом обязательству уже разрешался судом или разрешается одновременно с требованием об обращении взыскания на заложенное имущество.

Кроме того, в силу части 2 ст. 6 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание.

Из п. 1 ст. 54.1 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует, то обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей по денежному обязательству более 3-х раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

Систематическая просрочка внесения платежей по кредитному договору ответчиком не оспаривалась.

В силу ч. 1ст. 466 ГПК РФвзыскание по исполнительным документам не может быть обращено на имущество, принадлежащее гражданину – должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина – должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещении, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

В соответствии со ст. 77 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры (ч.1).

К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора (ч.2).

В силу ст.50 Закона залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Обращение взыскания на жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам, во внесудебном порядке не допускается (ст. 54.1, 55 Закона).

В соответствии со ст. 51 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда.

Согласно ч. 2 ст. 54 названного Закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом;

5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы;

6) особые условия проведения публичных торгов, установленные пунктом 3 статьи 62.1 настоящего Федерального закона, в случае, если предметом ипотеки являются земельные участки, указанные в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона.

В соответствии со ст. 85 ГПК РФ эксперт обязан принять к производству порученную ему судом экспертизу и провести полное исследование представленных материалов и документов. 

Эксперт или судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от проведения порученной им экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны произвести оплату экспертизы до ее проведения. В случае отказа стороны от предварительной оплаты экспертизы эксперт или судебно-экспертное учреждение обязаны провести назначенную судом экспертизу и вместе с заявлением о возмещении понесенных расходов направить заключение эксперта в суд с документами, подтверждающими расходы на проведение экспертизы, для решения судом вопроса о возмещении этих расходов соответствующей стороной с учетом положений части первой статьи 96 и статьи 98 настоящего Кодекса.

Таким образом, с Вишневской ЕО в пользу ООО Центр Судебных Экспертиз и оценок «Ростов Экспертиза» подлежит взысканию 40000 рублей расходов на проведение судебной экспертизы. 

В соответствии сост. 98 ГПК РФс ответчика в пользу истца подлежат взысканию понесенные ЗАО «АИ АИЖК 2014-2» судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере 22282 рублей 85 коп. 

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194–199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть кредитный договор №-ин от 27.06.2013г., заключенный между ОАО КБ «ИНВЕСТРАСТБАНК» и Вишневской ЕО. 

Взыскать с Вишневской ЕО в пользу ЗАО «ИА АИЖК 2014-2» суммы задолженности по кредитному договору №-ин от 27.06.2013г., определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ остаток неисполненных обязательств по кредиту/основному долгу- 2572038,09 руб., сумму начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом- 234532 руб. 92 коп., неустойка-10000 руб., сумму госпошлин в размере 22282 руб. 85 коп.

Обратить взыскание на объект недвижимого имущества: квартиру с кадастровым номером №, общей площадью 67 кв.м., инвентарный №, этаж 6, по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>,

<

адрес>, путем продажи с публичных торгов, установить начальную продажную цену объекта недвижимости в размере 2 840 000 руб. 

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать. 

Взыскать с Вишневской ЕО в пользу ООО Центр Судебных Экспертиз и оценок «Ростов Экспертиза» в сумме 40000 руб.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Пролетарский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме - 29.12.2017 года. 

Судья