Дело № 2-10/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 февраля 2019 года Октябрьский районный суд г. Красноярска в составе председательствующего судьи Федоренко Л.В.,

при секретаре Андреасян К.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску А1, А2 к А3, АО «Фирма Кульбытстрой», ООО УК «Крас-Сервис» о признании сделок недействительными, признании отсутствующим права, прекращении права и истребовании имущества,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с указанным исковым заявлением, мотивировав требования тем, что они являются собственниками помещения – квартиры, расположенной по адресу: 

<

...>, которая принадлежит им на основании договора участия в долевом строительстве от 25 ноября 2011 года № СД2-69. В указанном многоквартирном доме находится помещение № 95, которое является помещением ТСЖ, являющееся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме № 14 по ул. Забобонова в г. Красноярске. Собственником указанного помещения в настоящее время является ФИО3 на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 22.07.2016г., приобретенное им у ООО УК «Крас-Сервис», которое в свою очередь приобрело указанное помещение по договору купли продажи нежилого помещения от 28 февраля 2014 года, заключенного с АО «Фирма Культбытстрой». Инвестирование строительства указанного многоквартирного дома и общего имущества, в том числе и помещения ТСЖ, осуществлялось участниками долевого строительства, застройщик инвестором не выступал. Указанное помещение имеет специализированное назначение – использование для деятельности ТСЖ, участники долевого строительства рассчитывали на наличие соответствующего помещения в доме на случай принятия решения об избрании способом управления осуществление управления товариществом собственников жилья, а также для наличия в шаговой доступности организации, осуществляющей управление многоквартирным домом. Учитывая что в проектной декларации спорное помещение поименовано как помещение ТСЖ, соответственно предназначалось для деятельности ТСЖ, принимая во внимание, что основной целью деятельности ТСЖ является реализация прав собственников жилых помещений в многоквартирных домах по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом, спорное помещение изначально было предназначено для обслуживания всех помещений в доме, соответственно является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома. Указанное помещение не может быть зарегистрировано на праве собственности за каким-либо единственным лицом, поскольку спорное помещение является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. С учетом уточнений, просит признать недействительными сделки купли-продажи нежилого помещения от 22 июля 2016 года, от 28 февраля 2014 года, признать отсутствующим право собственности ФИО3, ООО УК «Крас-Сервис», АО «Фирма Кульбытстрой» на нежилое помещение, общей площадью 39,6 кв.м., имеющее кадастровый номер: 24:50:0100554:177, расположенное по адресу: 

<

...>; истребовать указанное нежилое помещение из незаконного владения ФИО3, обязав последнего освободить указанное нежилое помещение; прекратив право ФИО3 на указанное помещение. 

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомила, предоставила право представлять свои интересы по нотариально удостоверенной доверенности ФИО4. Ранее, в судебном заседании исковые требования поддерживала в полном объеме. Поскольку спорное помещение никто не использовал и его охрана не осуществлялась, в связи с этим ею было подано заявление в 2013 году, для разъяснения по поводу оплаты за охрану, и им дали ответ о том, что они платят за охрану помещения управляющей компании в 16-м доме, потом выяснилось, что спорное помещение сдали в аренду под ателье, это было в 2015 году. В 2013 году, когда они хотели отказаться от обслуживания данной управляющей компанией, и она заказывала на весь дом выписку из КГРП, на все 94 квартиры пришли выписки, а на 95 помещение нет, в связи с чем, в 2013 году ей не было известно об отчуждении спорного жилого помещения кому-либо.

Истец ФИО1, его представитель ФИО5, по устному ходатайству, представитель истцов ФИО4, действующий на основании доверенности реестр. № 3-940 от 16 июня 2017 года, исковые требования поддержали, с учетом уточнений в полном объеме, по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Кроме того, согласно дополнений, указали, что спорное помещение в технической документации поименовано как помещение ТСЖ, соответственно проектирование помещения для осуществления деятельности ТСЖ означает, что такое помещение изначально предназначено для обслуживания всех помещений в многоквартирном доме. Кроме того, из представленной в материалы дела типовой инструкции по эксплуатации жилых помещений в кирпичных и панельных домах с.97.00, разработанной ЗАО «Фирма «Культбытстрой» в 2011 году, которая выдавалась участникам долевого строительства при подписании актов приема-передачи, следует, что к местам общего пользования относятся, в том числе, помещение ТСЖ. В соответствии с определением Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2014г. № 489-О-О к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет в частности о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование; во-вторых крыши и ограждающие конструкции; в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование – механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений. Согласно подпункту «а» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включаются в числе прочего, помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование). В соответствии с подпунктом «ж» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, в состав общего имущества включаются в том числе иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Полагают, что помещение ТСЖ обладает признаками общего имущества, поскольку помещение предназначено для организации деятельности ТСЖ, то есть деятельности по содержанию и обслуживанию общего имущества. В материалах дела отсутствуют доказательства несения ЗАО «Фирма «Культбытстрой» расходов, которые обязан нести собственник помещения, и исполнения предусмотренных законом обязанностей (налоговые платежи отсутствуют, помещение в бухгалтерском учете не отражено вообще, первичные бухгалтерские документы, подтверждающие расходы застройщика на строительство помещения и расходы застройщика на его содержание в материалы дела не представлены. Полагают, что указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что спорное помещение за счет средств застройщика не строилось, застройщик изначально не относился к помещению как к своему собственному. Таким образом, инвестирование строительства указанного многоквартирного дома и общего имущества, в том числе и помещения ТСЖ, осуществлялось участниками долевого строительства, застройщик его инвестором не выступал. Кроме того, согласно оспариваемому договору купли-продажи от 04.07.2014 года, денежная сумма оплачивается ООО «УК «КРАС-Сервис» в срок не позднее 31.12.2014г., при этом в материалы дела представлено платежное поручение № 142 от 26.01.2016г., следовательно, денежные средства по указанному договору переведены с нарушением сроков, установленных по указанному договору, следовательно, перевод денежных средств уже после принятия судебных актов по иным помещениям, является попыткой придать вид законности оспариваемой сделке. Полагают, что все расчеты по оспариваемым договорам осуществлялись на тот момент, когда ответчики уже знали об отсутствии каких-либо прав на спорное имущество. ООО УК «КРАС-Сервис» длительное время являлось (в том числе на момент совершения спорных сделок) аффилированным лицом АО «Фирма «Культбытстрой» - до июля 2017 года, когда последний из работников АЛ «Фирма-Культбыбстрой» - начальник юридического отдела ФИО6 вышла из состава учредителей ООО УК «КРАС-Сервис», при этом, директором ООО УК «КРАС-Сервис» являлась дочь ФИО6 – ФИО7, соответственно АО «Фирма «Культбытстрой» и ООО УК «КРАС-Сервис» не могли не знать, что спорное помещение является общим имуществом, при этом, в спорном помещении зарегистрирована новая организация по управлению многоквартирными домами, принадлежащая наполовину ФИО7 – ООО «УК «Веста», то есть после приобретения помещения ФИО3, он передает его по договору аренды ФИО7, что свидетельствует о мнимости проведенной сделки, поскольку контроль за помещением остается у УК «КРАС-Сервис», а ФИО3 при этом выступает номинальным владельцем. Кроме того, ФИО3 также связан с ФИО6, поскольку является работником ТСЖ «Веста», которое создано в многоквартирном доме, в котором проживает ФИО6, председателем правления которого является ФИО8, которая также является директором и соучредителем ООО «УК «Веста». Кроме того, цена, по которой отчуждалось спорное имущество по оспариваемым сделкам практически вдвое ниже рыночной стоимости аналогичного объекта, так по договору № 448 от 04.07.2014г., цена квадратного метра помещения составила 37,87 тыс. рублей, что практически вдвое ниже цены, по которой помещения в многоквартирном доме приобретались участниками долевого строительства, что также подтверждает доводы об аффилированности участников оспариваемых сделок, поскольку такая цена не могла не вызывать сомнения у добросовестного приобретателя. В возражениях на ходатайство стороны ответчиков о пропуске срока исковой давности, указали, что указанное ходатайство является необоснованным, поскольку о регистрации права собственности за ответчиками спорного помещения истцы узнали только в середине 2017 года, когда проводилось собрание по смене управляющей компании – ООО УК «Крас-Сервис» на ООО «УК «Весенний двор». При получении выписок из ЕГРП, не смотря на наличие в жилом доме 94 квартир, имелась выписка на помещение № 95, право собственности на которое было зарегистрировано за ФИО3. Иных помещений, кроме квартир и помещения ТСЖ на первом этаже в доме не имеется, учитывая площадь помещения,. истцами сделан вывод о том, что помещением 95 является помещение ТСЖ и именно на него зарегистрировано право собственности ФИО3. Кроме того, течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП; при этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права. Ответчиками не представлено доказательств тому, что истцы узнали (либо должны были узнать) о внесении записей в ЕГРП о правах ответчиков на спорное помещение ранее июня 2017 года. Само по себе использование спорного помещения для деятельности управляющей компании – ООО УК «Крас-Сервис», которая с момента ввода дома № 14 по ул. Забобонова в г. Красноярске осуществляла деятельность по управлению указанным многоквартирным домом, само по себе не нарушает прав и законных интересов истцов, поскольку деятельность ТСЖ сходна по своим функциональным особенностям с деятельностью управляющей компании, вследствие чего использование помещения ТСЖ для деятельности управляющей компании никоим образом не противоречит целевому назначения. Спорного помещения, следовательно прав и законных интересов истцов такое использование спорного помещения не нарушало. Последующее использование спорного помещения под ателье также не нарушало прав и законных интересов истцов, поскольку управляющей компанией было сообщено истцам, что денежные средства, вырученные от передачи помещения в пользование третьим лицам, будут выполняться работы по благоустройству, которые в действительности выполнялись. 

Представитель ответчика АО «Фирма «Культбытстрой» ФИО9, действующий на основании доверенности № 56 от 1 сентября 2017 года, исковые требования не признал, указав, что говоря о невозможности применения судом пропуска исковой давности, представитель ссылался на то, что они не знали что право зарегистрировано за ответчиком, в данном случае имущество выбыло из общего имущества истцов и они говорят что они об этом не знали. Истцы живут в этом доме на первом этаже, и они видят все что происходит в этом доме и на ее территории, то есть, срок исковой давности по требованию об истребовании имущества из чужого незаконного владения начинается с того момента, когда они узнали о томи, что помещение эксплуатируется под другие нужды. Истцы ничего не предприняли в тот момент чтобы защитить свое нарушенное право, а лишь спустя какое-то время они решили защитить свое нарушенное право, когда УК «Весенний двор» зарегистрировал свои права. Истец не предоставил ни одного доказательство того, что он проинвестировал за свой счет строительство данного помещения. Считает, что спорное помещение не является общим имуществом, кроме того, истцами пропущен срок исковой давности. Также указал, что ФИО3 является добросовестным приобретателем. Также согласно представленному отзыву указали, что как видно из опубликованной проектной декларации, жилой дом состоит из 94 квартир, а также нежилого помещения, обозначенного как помещение ТСЖ. При этом, квартиры и нежилое помещение указаны в разных абзацах, что свидетельствует о том, что застройщиком квартиры обозначены как самостоятельные части, которые предполагаются к продаже, и будут продаваться участникам долевого строительства, а нежилое помещение указано в порядке соблюдения пп. 6 ст. 21 Закона «Об участи граждан в долевом строительстве…». Кроме того, проектная декларация застройщика содержит перечень общего имущества (пункт 5 раздела «Информация о строительстве») и в этом перечне помещение ТСЖ не значится. Спорное помещение изначально строилось застройщиком для своих целей и за свой счет. После того, как для управления домом жильцами была выбрана УК «КБС-Сервис» (в настоящее время ООО УК «Красс-Сервис», данное помещение застройщиком было предоставлено в пользование (аренду) этой организации, а затем продано. На протяжении неполных 6 лет ни один собственник помещений в доме не высказывал правопритязаний на данное помещение, не считая его общим имуществом. Это связано, в том числе, с тем, что при заключении договоров долевого, а равно при получении актов приема-передачи на квартиры, всем участникам сообщалось, что в доме будет нежилое помещение, принадлежащее застройщику. Об этом свидетельствует оговорка в акте приема-передачи участникам долевого строительства помещений, в том числе и в акте истцов, согласно которой, он согласны на отчуждение помещений, построенных и зарегистрированных застройщиком. Спорное нежилое помещение также не указывалось как общее имущество при технической инвентаризации жилого дома. Согласно выписке из технического паспорта на дом, спорное помещение не входит в состав мест общего пользования. Данное обстоятельство установлено в ходе проведенной судебной строительной экспертизы. Из пункта I раздела 2 Разрешения на ввод следует, что общая площадь жилого дома составляет 7953,9 кв.м. Здесь же отдельно сказано, что площадь встроенного помещения № 95 составляет 39,6 кв.м. Из пункта III раздела 2 Разрешения на ввод следует, что общая площадь жилых помещений (с учетом балконов, лоджий, веранд и террас) составляет 5842,7 кв.м. и 5587,5 кв.м. за исключением балконов, лоджий, веранд и террас). Из информации из технического паспорта также следует, что общая площадь (с лоджиями, балконами и местами общего пользования) составляет 7953,9 кв.м.. Площадь мест общего пользования составляет 2071,6 кв.м., площадь встроенных нежилых помещений, в том числе помещения № 95, составляет 39,6 кв.м.. Площадь квартир с лоджиями составляет 5842,7 кв.м.. Таким образом, общая площадь дома состоит из 7953,9 кв.м. = 5842,7 (площадь квартир) + 2071,6 (площадь мест общего пользования) + 39,6 (площадь встроенных помещений). Данный расчет подтверждает довод эксперта о том, что спорное помещение было введено в эксплуатацию как самостоятельное помещение, а не как общее имущество. Кроме того, спорное помещение не отвечает признакам общего имущества, указанного в ст. 36 Жилищного кодекса РФ. Как видно из данной нормы, а также из сложившейся судебной практики, позиций Конституционного суда РФ и Верховного суда РФ, основным признаком общего имущества собственников помещений является невозможность самостоятельного использования. То есть вне рамок эксплуатации жилого дома такое имущество не имеет никакого функционального назначения, особой ценности, и не может быть предметом гражданско-правовых сделок. Спорное помещение такими признаками не обладает. По сути, спорное помещение – это обособленное многоцелевое офисное помещение. 

Представитель ответчика ООО УК «КРАС-Сервис» ФИО10, действующий на основании доверенности от 14.01.2019 года, исковые требования не признал, по основаниям, изложенным в отзыве, согласно которому указал, что спорное помещение не отвечает признакам общего имущества, перечисленным в ст. 36 Жилищного кодекса РФ. Основным признаком общего имущества собственников помещений является невозможность его самостоятельного использования. То есть вне рамок эксплуатации жилого дома такое имущество не имеет никакого функционального назначения, особой ценности и не может быть предметом гражданско-правовых сделок. По своей сути, спорное помещение это обособленное многоцелевой офисное помещение; оно не является частью квартир; изначально оно не предназначено для эксплуатации всех помещений в доме; изначально строилось не в качестве места общего пользования жилого дома, что подтверждается проектной декларацией, размещенной в сети «Интернет»; использовалось всегда как обособленное помещение, что подтверждается в том числе, представленными договором субаренды нежилого помещения, договорами аренды. В свидетельстве о государственной регистрации права собственности на указанное помещение его назначение указано – нежилое, не вспомогательное, ни какое-либо другое, а нежилое. Судебные экспертизы на основании анализа ПСД и проведенных осмотров сделали выводы, что спорное помещение является самостоятельным объектом недвижимости и не является общим имуществом. Экспертное заключение содержит подробный анализ результатов осмотра спорного помещения, подвала дома и изучения проектно-сметной документации. Спорное нежилое помещение сразу после ввода дома в эксплуатацию было передано застройщиком непосредственно во владение и пользование ООО УК «Красс-Сервис» и с этого момента использовалось по своему усмотрению в рамках своей коммерческой деятельности, указанное нежилое помещение никогда не использовалось для обслуживания жилых домов и собственников. Доступ в помещение имелся только у работников Управляющей компании и лиц, непосредственно арендующих спорное помещение. В указанном нежилом помещении № 95 по ул. Забобонова, 14, открыто размещалась парикмахерская, затем с 01.04.2015 года – ателье (арендатор ФИО11). Спорное жилое помещение было продано ФИО3 с сохранением арендных отношений с ФИО11 и по настоящее время в указанном помещении находится ателье (тот же арендатор). Истцы, либо иные собственники, никогда не являлись владельцами и пользователями спорного помещения, не принимали решений о передаче спорного помещения кому-либо, в том числе и управляющей компании. Хотя по другим жилым домам, когда разрешался вопрос о судьбе общего имущества многоквартирного дома ООО УК «КРАС-Сервис» проводил общее собрание собственников помещений в МКД, вопрос по использованию общего имущества дома ставился на разрешение общего собрания собственников. Только при положительном решении вопроса общим собранием собственников, в последующем заключался договор аренды. Ответчик ООО УК «КРАС-Сервис» пользовался спорным помещением с момента ввода дома в эксплуатацию. Между тем, ни истцом, ни кем либо из числа собственников помещений МКД по ул. Забобонова, 14, не принималось решение о передаче спорного помещения в пользование ООО УК «КРАС-Сервис». О том, что спорное помещение используется Управляющей компанией, истцы знали с момента заселения. При должной осмотрительности и заботе, истцы, считая спорное помещении е общим имуществом должны были выяснить: на каком основании помещение используется ООО УК «КРАС-Сервис» или сдается в аренду с 01.04.2014г. под парикмахерскую. Совершив указанные действия, истец узнал бы, что помещение было оформлено в собственности АО «Фирма «Культбытстрой», а затем бы узнал о переходе права собственности на ООО УК «КРАС-Сервис». Однако истцы не указывают причин, которые помешали им выяснить основания нахождения спорного помещения у ответчиков и что помешало им до 2017 года выяснить почему собственники не распоряжаются этим помещением. Просил о применении последствий пропуска истцами срока исковой давности. 

В судебное заседание не явился временный управляющий ООО УК «Кра-Сервис» ФИО12, утвержденный определением о введении наблюдения Арбитражного суда Красноярского края от 8 февраля 2019 года, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещен по средствам телефонной связи, о причинах неявки суд не уведомил, ходатайств не заявлял, письменный отзыв по требованиям не представил. 

ФИО3 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, предоставил право представлять свои интересы по доверенности ФИО13. Кроме того, представил письменные пояснения, согласно которым указал, что в апреле 2007 года он вступил в ЖНК «Культбытстрой» и приобрел через них квартиру № 16 в жилом доме № 26 по ул. 3 Августа в г. Красноярске. В сентябре-октябре 2008 года жилой дом № 26 по ул. 3 августа сдался, на собрании собственников было принято решение о выборе формы управления – ТСЖ. Так с июля 2018 года он был уволен из органов МВД и стал пенсионером, в связи с чем, обратился в ТСДЖ и предложил свои услуги инженера. Его приняли инженером в ТСЖ «Веста». Знакомство с ФИО7, ФИО14 (непосредственный его руководитель) он не отрицает. Кроме того, в его доме живут еще 30 человек из Культбытстроя, поддерживает со всеми соседские отношения, а в настоящее время имеет с ними отношения связанные с его трудовой деятельностью по обслуживанию дома. В июле 2010 года он продал квартиру № 16 по ул. 3 Августа, 26. В 2011 году он приобрел квартиру по ул. Свердловской г. Красноярска, которую переуступил в ноябре 2011 года. В 2016 году он решил купить нежилое помещение для получения стабильного дохода в старости. Смотрел разные варианты, случайно через ФИО7 узнал, что продаются нежилые помещения в КБС-Сервис. Осматривал помещения с каким-то молодым человеком. На момент обсуждения купли-продажи помещения № 95 ему был предоставлен подлинник свидетельства о государственной регистрации этого помещения, в котором указано, что помещение принадлежало УК «КБС-Сервис» с 2014 года, назначение – нежилое, каких-либо сомнений в незаконности сделки не было. Арестов, споров в отношении помещения зарегистрировано не было. По предварительному договору купли-продажи в январе 2016 года он заплатил первоначальный взнос, так как полной суммы стоимости нежилого помещения на момент его заключения не имелось. 21 июля 2016 года он оплатил полную стоимость нежилого помещения. Купил спорное помещение примерно за 2100000 рублей, что значительно выше цены приобретения помещения УК «Красс-Сервис». Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что он действовал добросовестно и у него не было оснований сомневаться в «чистоте» сделки. Что касается регистрации УК «Веста» по спорному адресу, указал, что к нему обратилась ФИО14 и попросила зарегистрировать по месту расположения его помещения вновь создаваемую управляющую компанию, поскольку компания должна быть зарегистрирована в офисном помещении. Фактически управляющая компания по ул. Забобонова, 14 никогда не находилась. Заявленные исковые требования в отношении его помещения приведет только к односторонней реституции и все неблагоприятные последствия недействительности сделки ложатся только на него. С его стороны сделка купли-продажи была надлежаще исполнена, денежные средства им были оплачены в соответствии с заключенным договором. 

В судебном заседании представитель ответчика ФИО3 ФИО13, действующая на основании доверенности реестр. № 24/48-н/24-2019-2-206 от 14 февраля 2019 года, исковые требования не признала, по основаниям, указанным в отзыве. Согласно которому указала, что на момент совершения сделки по приобретению помещения № 95 по ул. Забобонова, 14, право собственности в ЕГРП было зарегистрировано за продавцом – ООО УК «Крас-Сервис» 24.07.2014г.. Андриюк покупал помещение уже по вторичной сделке. В ЕГРП не имелось отметки об аресте имущества или наличии судебного спора. Денежные средства по договору оплачены Андриюком в полном размере двумя платежами, по цене значительно превышающей сумму сделки по договору купли-продажи № 448 от 04.07.2014г.. Сделка зарегистрирована в установленном законом порядке. Андриюк несет все расходы на содержание спорного помещения. При этом, до совершения сделки купли-продажи спорного помещения ООО УК «Красс-Сервис» - ФИО3, право собственности на спорное помещение было зарегистрировано за ЗАО «Фирма «Культбытстрой» 17.06.2014 года. Указанные обстоятельства доказывают добросовестность действии ФИО3. Кроме того, согласно акту приема-передачи квартиры по договору истцам, последние согласились на отчуждение помещений в указанном доме, построенных и зарегистрированных на праве собственности за счет средств ЗАО «Фирма «Культбытстрой». Также заявила о пропуске истцами срока исковой давности, поскольку нежилое помещение никогда не использовалось для обслуживания жилых домов собственников. Доступ в жилое помещение имелся только у работников управляющей компании и лиц, непосредственно арендующих спорное помещение. Следовательно ситцы, должны были узнать о нарушении права с момента заселения. В указанном нежилом помещении с 1 апреля 2014 года открыто размещалась парикмахерская, затем с 1 апреля 2015 года – ателье, споное нежилое помещение было продано ФИО3 с сохранением арендных отношений с ФИО11, по настоящее время в указанном помещении находится ателье. При должной осмотрительности и заботе, истцы, считая спорное помещение общим имуществом, должны были выяснить на каком основании помещение используется ООО УК «Красс-Сервис» или сдается в аренду с 1 апреля 2014 года под парикмахерскую. Совершив указанные действия, истец узнал бы, что помещение было оформлено в собственности АО «Фирма «Культбытстрой», а затем бы узнал о переходе права собственности на ООО УК «Красс-Сервис». Однако истцы совершили указанные действия лишь в сентябре 2017 года, при этом, не указывают причин, которые помешали им выяснить основания нахождения спорного помещения у ответчиков и что помешало им до 2017 года выяснить почему собственники не распоряжаются этим помещением. 

В судебное заседание также не явился представитель третьего лица Управления Росреестра по Красноярскому краю, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены заказанной корреспонденцией, в ранее представленных пояснениях, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие. Также указали, что в исковом заявлении истцы указывают на то, что спорное помещение является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Между тем, в настоящее время данное помещение общим имуществом не признано, более того, как указано в исковом заявлении, в Едином государственном реестре недвижимости имеется запись о праве индивидуальной собственности ФИО3 на данное помещение. Ввиду чего, требование о истребовании имущества из незаконного владения является ненадлежащим способом защиты истцами своих прав. Более того, заявлял одновременно требования об истребовании имущества и признании сделки недействительной, истцы просят принять решение по взаимоисключающим требованиям. Последствием недействительности сделки является возврат сторон в первоначальное положение.

Учитывая мнение участников процесса, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела при имеющейся явке. 

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст.290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Из анализа действующих правовых норм следует, что собственникам помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме принадлежит общее имущество в таком доме на праве общей долевой собственности независимо от фактов создания товарищества собственников недвижимости и членства в нем ( п.40 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

На основании ст.36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В соответствии со ст.209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу положения ст.16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Как следует из ст.304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Исходя из разъяснений, изложенных в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В судебном заседании установлено, что ФИО1, ФИО2 на праве общей совместной собственности принадлежит квартира, назначение: жилое, общей площадью 64,5 кв.м., по адресу: 

<

...>. Указанная квартира принадлежит истцам на основании: акта приема-передачи квартиры от 13.02.2012 года; разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 28.12.2011 года № 01/5937-дг; договора участия в долевом строительстве от 25.11.2011 года № СД2-69, дата регистрации 14.12.2011, № 24-24-01/265/2011-217 (т.1 л.д. 10).

Как следует из акта приема-передачи квартиры от 13 февраля 2012 года, подписанного между истцами и ЗАО «Фирма «Культбытстрой», истцам передана квартира, расположенная по адресу: 

<

...>. Расчет произведен полностью, взаимных претензий нет. ФИО2, ФИО1 согласны на отчуждение помещений в вышеуказанном жилом доме, построенных за счет ЗАО «Фирма «Культбытстрой», зарегистрированных на праве собственности за ЗАО «Фирма «Культбытстрой» (т. 1 л.д. 11).

Нежилое помещение, общей площадью 39,6 кв.м., по адресу: г. Красноярск, ул. Ивана Забобонова, д. 14, пом. 95, зарегистрировано на праве собственности за ФИО3, на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 22.07.20016 года (л.д. 16-17).

Согласно материалам дела правоустанавливающих документов, истребованного судом следует, что первоначально ответчик ЗАО «Фирма «Культбытстрой» обратился за регистрацией своего права на объект недвижимости – помещение №95 в доме №14 по ул. Забобонова, 16 января 2014 года согласно заявления (т.1 л.д.89-90), предоставив разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (т. 1 л.д. 94-95). При этом, государственная регистрация права собственности на нежилое помещение была приостановлена, ввиду отсутствия документов, подтверждающих права ЗАО «Фирма «Культбытстрой» на земельные участки, на которых расположен объект недвижимости (т. 1 л.д. 97-98), впоследствии ввиду указанного, в связи с неустранением причин, послуживших основанием для приостановлении государственной регистрации права, было отказано в государственной регистрации права ЗАО «Фирма «Культбытстрой» на указанный объект (т. 1 л.д. 99-101).

На основании заявления ЗАО «Фирма «Культбытстрой» от 2 июня 2014 года, с предоставлением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, 18.06.2014 года было зарегистрировано право собственности на спорное жилое помещение за ответчиком ЗАО «Фирма «Культбытстрой» (т. 1 л.д. 102). При этом, на государственную регистрацию также представлено письмо ООО «Управляющая компания «КБС-Сервис» № 8 от 14.01.2014 года о том, что ООО Управляющая компания «КБС-Сервис», выполняющее функции управления жилым домом № 2 по ул. Курчатова, в районе садов, (почтовый адрес: ул. Забобонова, 14), в лице директора ФИО15, подтверждает, что помещение № 95, площадью 39,6 кв.м., расположенное в жилом доме № 2 по ул. Курчатова, в районе садов, (почтовый адрес: ул. Забобонова, 14), не передавалось под управление в состав общего имущества собственников помещений, а также не используется как помещение управляющей компании (т. 1 л.д. 96).

Кроме того, 4 июля 2014 года на основании договора купли-продажи нежилого помещения № 448, заключенного между ЗАО «Фирма «Культбытстрой» и ООО «Управляющая компания «КБС-Сервис», продавец обязался передать в собственность покупателя нежилое помещение № 95, общей площадью 39,6 кв.м., этаж 1, по адресу: 

<

...>, а покупатель обязался принять указанное недвижимое имущество и оплатить его стоимость в сроки и на условиях настоящего договора. Стороны оценили имущество в 1584000 рублей. Указанная денежная сумма оплачивается покупателем в срок не позднее 31.12.2014 года. Настоящий договор имеет силу передаточного акта. На основании указанного договора, 24 июля 2014 года право собственности на спорное нежилое помещение зарегистрировано за ООО «УК «КБС-Сервис» (л.д. 123).

Также в материалы регистрационного дела, предоставлена справка от ЗАО «Фирма «Культбытстрой» о том, что ООО «Управляющая компания «КРАС-СЕРВИС» оплатило стоимость нежилого помещения № 95, согласно договору купли-продажи нежилого помещения № 448 от 04.07.2014г. в жилом доме № 14 по ул. Забобонова, в сумме 1584000 рублей (т. 1 л.д. 165).

Кроме того, как следует из договора участия в долевом строительстве № СД2-69, заключенного между ЗАО «Фирма «Культбытстрой» и ФИО1, ФИО2, участник долевого строительства в соответствии с настоящим договором принимает на себя обязательство уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять объект долевого строительства в жилом доме № 2 с инженерным обеспечением по адресу: г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Курчатова, в районе садов Октябрьского района (строительный адрес) и долю в общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме, пропорциональную размеру общей площади квартиры в соответствии со ст. ст. 36, 37 Жилищного кодекса РФ, а застройщик обязался в предусмотренный договором срок собственными и (или) привлеченными силами построить (создать) указанный многоквартирный дом и после завершения его строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства одну двухкомнатную квартиру № 58 (строительный номер) на 1 этаже, общей приведенной (проектной) площадью 66,61 кв.м. (с учетом площади балкона) и долю в общем имуществе в собственность (т. 1 л.д. 14-15).

При этом, согласно п. 5.1 указанного договора, цена договора составляет 2997450 рублей. Цена включает в себя затраты на строительство определенной п. 2.1 настоящего договора квартиру (комплектация электроплитами не включается), затраты на строительство общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и инженерных сетей и нежилых зданий, сооружений, предназначенных для обслуживания и эксплуатации данного многоквартирного жилого дома, а также оплату услуг застройщика. 

Как следует из проектной декларации на указанный жилой дом, имеет общее количество квартир – 94. В данном доме имеется помещение ТСЖ общей проектной площадью 44,4 кв.м. В состав общего имущества многоквартирного дома входят: технический этаж, лестничные площадки, электрощитовые, лифты, лифтовые шахты, чердачные помещения, комната уборочного инвентаря, инженерные коммуникации по дому. Иные договоры и сделки на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома: отсутствуют (т. 1 л.д. 18-20, т. 2 л.д. 43-45). 

Кроме того, как следует из инструкции по эксплуатации жилых помещений в кирпичных и панельных домах с.97.00 ЗАО «Фирма «Культбытстрой», выданной истцам, при передаче квартиры, к местам общественного пользования относится, в том числе, помещение ТСЖ (п. 3.1. т. 1 л.д. 26).

Как следует из разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 28.12.2011 года, жилой дом № 2 по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Курчатова, в районе садов (почтовый адрес: ул. Забобонова, 14) строительный объем – всего – 26781 кв.м., в том числе наземной части – 25588, имеет общую площадь 7953,9 кв.м., площадь строенного помещения № 95 (ТСЖ) 39,6 кв.м. (л.д. 12-13).

Указанные документы свидетельствуют о том, что помещение ТСЖ было выделено отдельным помещением площадью по проекту 44,4 кв.м. и фактической 39,6 кв.м..

Согласно положениям ст.291 ГК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах либо собственники нескольких жилых домов для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов и осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов, могут создавать товарищества собственников жилья.

Товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

Товарищество собственников жилья в силу ст. 138 ЖК РФ обязано осуществлять управление многоквартирным домом в порядке, установленном разделом VIII настоящего Кодекса; обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме; обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество; обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами и др.

Таким образом, помещение ТСЖ исходя из его целевого назначения и особенностей правового регулирования деятельности ТСЖ по мнению суда, особенностей его использования с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию было передано управляющей компании, что подтверждается сторонами, сходной по функциональным особенностям «осуществления деятельности по управлению и обслуживанию общего имущества многоквартирного дома» позволяет считать спорный объект – помещение №95 относящимся к иным помещениям обслуживающим, не являющееся частями квартир и предназначенным для обслуживания более одного помещения в данном доме.

Не опровергается данный вывод суда и заключениями экспертов, как первоначальной, так и повторной экспертиз, не смотря на выводы о том, что нежилое помещение № 95 не является общим имуществом многоквартирного дома, является самостоятельным объектом, поскольку экспертами определялись технические параметры помещения.

Так, согласно заключению эксперта АО «Красноярскгражданпроект» от 25 сентября 2018 года, указано,. Что по данным технической инвентаризации от 7 декабря 2011 года площадь встроенного нежилого помещения № 95 не включен в площадь мест общего пользования. Нежилое помещение № 95 указано как самостоятельное помещение, не относящееся к местам общего пользования, так как не учтена в общей площади жилого дома, при том, что поименовано как встроенное помещение № 95 (ТСЖ).

Также согласно заключению эксперта ООО «А-Эксперт», эксперт пришел к выводу о том, что спорный объект - нежилое помещение № 95, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Забобонова, д. 14, площадью 39,6 кв.м., не является общим имуществом многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>. Д. 14 и является самостоятельным объектом недвижимости, так как: свободный доступ в помещение отсутствует; в помещении отсутствуют инженерные системы, которые предназначены для обслуживания более одного помещения в доме, и к которым необходим постоянный доступ (за исключением транзитных сетей, характерных для иных жилых помещений, расположенных в доме); спорное нежилое помещение введено в эксплуатацию в составе дома, однако выделено отдельно как самостоятельный объект, не входящий в состав мест общего пользования; по своим техническим характеристикам спорное нежилое помещение не предназначено для обслуживания более одного помещения в доме, может использоваться как самостоятельный объект для целей, не связанных с обслуживанием дома в целом. На момент проведения экспертизы спорное помещение используется как ателье, что никак не влияет на эксплуатацию дома. 

При том, что допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО16 пояснил, что указанный вывод сделан им по техническим параметрам определения назначения помещения, в частности, что запроектировано как встроенное помещение, а не место общего пользования и в настоящее время используется под помещение ателье, а не под ТСЖ. 

Принимая во внимание, что в силу действующего законодательства отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. При этом необходимо учесть, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу ст.36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Таким образом, суд приходит к выводу, что моментом возникновения права на общее имущество в многоквартирном доме у собственников долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает и на долю в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (ч.5 ст.16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"), следовательно, при регистрации прав на объекты долевого строительства в многоквартирном доме №14 по ул. Забобонова в г. Красноярске право собственности на долю в общем имуществе возникло также одновременно, и в результате отнесения спорного объекта – помещения №95 к общему имуществу собственников помещений в МКД, суд полагает обоснованными доводы истца об отсутствии возникшего у ЗАО «Фирма «Культбытстрой» (в настоящее время АО «Фирма «Культбытстрой») права собственности на данный объект недвижимости независимо от проведения государственной регистрации данного права в ЕГРП.

Кроме того, доводы ответчика АО «Фирма «Культбытстрой» в части отнесения спорного объекта к самостоятельному объекту недвижимого имущества выстроенного за счет собственных средств застройщика – АО «Фирма «Культбытстрой» суд не может признать убедительными и достоверными, поскольку объективных доказательств тому не представлено.

Ввиду чего, является несостоятельным довод стороны ответчиков о том, что ФИО2 и ФИО1 при подписание акта приема-передачи квартиры согласились на отчуждение помещений в указанном доме, поскольку согласие дано только в отношении помещений построенных за счет средств ЗАО «Фирма «Культыбытстрой».

Так, в ходе рассмотрения дела со стороны ответчика АО «Фирма «Культбытстрой» суду не приведено достаточных и достоверных доказательств объективно свидетельствующих, что указанное спорное помещение №95 им использовалось в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества и эксплуатировалось как собственником с момента ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, доказательств несения бремени расходов по его содержанию с 2012 года по 2014 года (момент регистрации права) суду не представлено, фактически спорный объект был передан ООО УК «КБС-Сервис» в 2012 году для эксплуатации и обслуживания, что подтверждается обеими сторонами, по договору 11 марта 2014 года предоставлено в пользование эксплуатацию, что не отрицается сторонами, при том, что право собственности на спорное помещение за ЗАО «Фирма «Культбытстрой» было зарегистрировано в июне 2014 года и в пользование ЗАО «Фирма «Культбытстрой» никогда не передавалось.

При этом, суд полагает, что в данном случае не имеет правого значения то обстоятельство, что с момента ввода дома в эксплуатацию и фактической передачи помещения ООО УК «КБС-Сервис» указанное нежилое помещение не использовало для в качестве помещения для эксплуатации и обслуживания, более того, доказательств тому не представлено.

При этом, в свою очередь, ЗАО «Фирма «Культбытстрой» в силу не возникшего у него права на спорный объект – помещение ТСЖ №95 не имело законных оснований им распоряжаться, в том числе отчуждать по договору купли-продажи ООО УК «КБС-Сервис», поскольку законных оснований для возникновения у ответчика права собственности на спорный объект не возникло, и на момент его отчуждения также отсутствовало, при этом, сами собственники помещений в МКД какого-либо решения на общем собрании согласно требованиям ст.36 ЖК РФ, не принимали.

Таким образом, помещение ТСЖ №95, не могло подлежать отдельному от распределения основных помещений в доме, отчуждению, поскольку в силу части 2 статьи 290 Гражданского кодекса имеется запрет на сами объекты общего имущества отдельно от передачи прав на самостоятельные объекты недвижимости. 

Заключение сделок без учета положений норм статей 290, 36 Жилищного кодекса является нарушением не только требований закона, но и прав собственников иных самостоятельных помещений в доме, поскольку в силу особого назначения помещений, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома (здания), приобретение права на них одним лицом нарушает также права иных лиц - собственников иных самостоятельных помещений, имеющих в силу закона право на использование объектов общей долевой собственности.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена недопустимость действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

По смыслу приведенных выше законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.

При этом установление злоупотребления правом одной из сторон влечет принятие мер, обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны от недобросовестного поведения другой стороны.

Злоупотребление правом при совершении сделки является нарушением запрета, установленного в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем такая сделка должна быть признана недействительной в соответствии со статьями 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Нарушение участниками гражданского оборота при заключении договора статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, выразившееся в злоупотреблении правом, отнесено законом к числу самостоятельных оснований для признания сделки недействительной.

Учитывая изложенное, суд полагает, что исковые требования ФИО1, ФИО2 о признании отсутствующим право собственности АО «Фирма «Культбытстрой» на нежилое помещение, общей площадью 39,6 кв.м., с кадастровым номером: 24:50:0100554:177, расположенное по адресу: 

<

...>, обоснованны и подлежат удовлетворению, а соответственно и требование о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 39,6 кв.м., с кадастровым номером: 24:50:0100554:177, расположенное по адресу: 

<

...> от 4 июля 2014 года, заключенный между закрытым акционерным обществом «Фирма «Культбытстрой» и обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «КБС-Сервис».

При этом, требования о признании отсутствующим прав собственности ООО УК «Красс-Сервис» и ФИО3 на спорное помещение удовлетворению не подлежит, как не основанное на законе.

Судом также установлено, что на основании протокола № 4 внеочередного общего собрания учредителей ООО «Управляющая компания «КБС-Сервис» от 17 февраля 2016 года, фирменное наименование ООО «Управляющая компания «КБС-Сервис» изменено на ООО Управляющая компания «КРАС-СЕРВИС» (т. 1 л.д. 153-156). 

22 июля 2016 года между ООО Управляющая компания «КРАС-СЕРВИС» и ФИО3 заключен договор купли-продажи нежилого помещения № 95, общей площадью 39,6 кв.м., этаж 1, по адресу: 

<

...>. Стороны оценили имущество в 2096000 рублей. Указанная сумма оплачена покупателем полностью до подписания настоящего договора (т. 1 л.д. 140).

В подтверждение оплаты по договору, ФИО3 представлены квитанции ООО УК «КРАС-Сервис» № 746 от 21 июля 2016 года на сумму 56000 рублей и № 85 от 26 января 2016 года на сумму 2040000 рублей (т.2 л.д. 90).

При этом, в своих возражениях на исковое заявление ФИО3 указал о том, что по предварительному договору купли-продажи в январе 2016 года он заплатил первоначальный взнос, так как полной суммы стоимости нежилого помещения на момент его заключения не имелось, а 21 июля 2016 года он оплатил полную стоимость нежилого помещения, однако предварительный договор купли-продажи сторонами ответчиков суду не представлен, равно как не представлено сведений о зачислении указанной суммы на счет ООО УК «Крас-Сервис», с последующим перечислением в счет оплаты по договору от 04.07.2014 года. Кроме того, сведений о наличии у ФИО3 на дату совершения сделки 22 июля 2016 года указанной суммы, не являются таковыми и представленный договор уступки требования квартиры ФИО3, стоимостью 1643070 рублей, поскольку договор датирован 23 ноября 2011 года, то есть за пять лет до совершения оспариваемой сделки.

При том, что как следует из платежного поручения № 142 от 26.01.2016 года, а также выписки по счету ООО УК «КРАС-СЕРВИС», сумма в размере 1584000 рублей по договору от 04.07.2014 года оплачена 26 января 2016 года (л.д. 8). Тогда как, согласно указанного договора, стороны предусмотрели, что указанная денежная сумма оплачивается покупателем в срок не позднее 31.12.2014 года.

Вместе с тем, суд полагает обоснованным довод стороны истца о том, что сделка, ФИО3 в данном случае не может быть признан добросовестным приобретателем и заключенная между ним и ООО УК «КРАС-Сервис» сделка является мнимой, поскольку ООО УК «КРАС-Сервис» длительное время являлось (в том числе на момент совершения спорных сделок) аффилированным лицом АО «Фирма «Культбытстрой» - до июля 2017 года, когда последний из работников АО «Фирма-Культбыбстрой» - начальник юридического отдела ФИО6 вышла из состава учредителей ООО УК «КРАС-Сервис», при этом, директором ООО УК «КРАС-Сервис» являлась дочь ФИО6 – ФИО7, что подтверждается представленными стороной истца выписками из ЕГРП в отношении указанных организаций (т.2 л.д. 99-124). А также не опровергается стороной ответчика.

Соответственно АО «Фирма «Культбытстрой» и ООО УК «КРАС-Сервис» не могли не знать, что спорное помещение является общим имуществом.

Как следует из выписки из ЕГРЮЛ в отношении ООО УК «Веста», юридическим адресом указанной организации с момента ее создания 24.08.2016 года, является: 

<

...>, учредителем которой является, в том числе, ФИО7,

Кроме того, как указала представитель ФИО3, последний является работником как ТСЖ «Веста», так и ООО УК «Веста», председателем правления которого является ФИО8, которая также является директором и соучредителем ООО «УК «Веста», а также работником АО «Фирма «Культбытстрой», что свидетельствует о мнимости совершения сделки с ФИО3 (т. 2 л.д. 125-144, 91-93).

Довод стороны ответчика о том, что указанное нежилое помещение сдается в аренду ФИО17 ФИО11, также достаточными и достоверными доказательствами не подтвержден, поскольку представлен лишь договор аренды, не зарегистрированный в управлении Росреестра по Красноярскому краю, при этом, доказательств оплаты по указанному договору суду не представлено.

Сам по себе факт, заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями именно ФИО18, также с достоверностью не свидетельствуют о том, что последний является добросовестным приобретателем. 

Кроме того, заслуживает внимание и довод стороны истца о том, что цена, по которой отчуждалось спорное имущество по оспариваемым сделкам значительно ниже рыночной стоимости аналогичного объекта, так по договору № 448 от 04.07.2014г., цена квадратного метра помещения составила 37 870 рублей, тогда как цена на недвижимость в Красноярске в июле 2014 года за нежилое помещение составляла порядка 74169 рублей за кв.м. (т. 2 л.д. 94).

При таких обстоятельствах, поскольку судом установлено, что АО «Фирма «Культбытстрой» не имело правовых оснований на отчуждение спорного нежилого помещения ООО УК «КБС-Сервис», соответственно и последнее не имело право на отчуждение спорного помещения ФИО3, ввиду чего, требование истцов о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 39,6 кв.м., с кадастровым номером: 24:50:0100554:177, расположенное по адресу: 

<

...> от 22 июля 2016 года, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Крас-Сервис» и ФИО3, также обоснованны подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 2 статьи 167 указанного выше кодекса при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

При указанных обстоятельствах, суд полагает что требования истца о применении последствия недействительности сделки в виде прекращения права собственности А3 на нежилое помещение общей площадью 39,6 кв.м., с кадастровым номером: 24:50:0100554:177, расположенное по адресу: 

<

...> и возложении обязанности на А3 освободить нежилое помещение с кадастровым номером: 24:50:0100554:177, расположенное по адресу: 

<

...>, подлежит удовлетворению.

Доводы стороны ответчиков о пропуске истцами срока исковой давности суд во внимание как объективнее и законные не принимает.

Так, течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.

Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ.

Вместе с тем в силу абзаца пятого статьи 208 ГК РФ в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.

Часть 1 ст.181 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. 

Из материалов дела следует, что право собственности ЗАО «Фирма «Культбытстрой» на спорное нежилое помещение зарегистрировано 18 июня 2014 года, тогда как, о регистрации права собственности на спорный объект истцы узнали только в середине 2017 года, когда проводилось собрание по смене управляющей компании – ООО УК «Крас-Сервис» на ООО «УК «Весенний двор», что также не оспаривалось стороной ответчика, доказательств обратного не представлено. Кроме того, оспариваемые сделки датированы 4 июля 2014 года и 22 июля 2016 года. 

В то время, с настоящим иском ФИО1, ФИО2 обратились в суд 21 июня 2017 года, то есть в пределах трехгодичного срока исковой давности как по требованию о признании права отсутствующим, так и по требованиям о признании сделок недействительными.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса

При обращении в суд, истцом понесены расходы по уплате государственной пошлины в размере 8764 рубля, что подтверждается чек-ордером от 21 июня 2017 года, которая подлежит возмещению ответчиками ФИО3, АО «Фирма Кульбытстрой», ООО УК «Крас-Сервис» в равных долях с каждого в пользу ФИО1, ФИО2 в равных долях исходя из кадастровой стоимости спорного имущества (436417,74) в размере 7564 рубля 18 коп. (5200+1% от 236417,74).

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования А1, А2 к А3, АО «Фирма Кульбытстрой», ООО УК «Крас-Сервис» о признании сделок недействительными, признании отсутствующим права, прекращении права и истребовании имущества удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 39,6 кв.м., с кадастровым номером: 24:50:0100554:177, расположенное по адресу: 

<

...> от 4 июля 2014 года, заключенный между закрытым акционерным обществом «Фирма «Культбытстрой» и обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «КБС-Сервис».

Признать отсутствующим право собственности АО «Фирма «Культбытстрой» на нежилое помещение, общей площадью 39,6 кв.м., с кадастровым номером: 24:50:0100554:177, расположенное по адресу: 

<

...>.

Признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 39,6 кв.м., с кадастровым номером: 24:50:0100554:177, расположенное по адресу: 

<

...> от 22 июля 2016 года, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Крас-Сервис» и А3.

Прекратить право собственности А3 на нежилое помещение общей площадью 39,6 кв.м., с кадастровым номером: 24:50:0100554:177, расположенное по адресу: 

<

...>.

Обязать А3 освободить нежилое помещение с кадастровым номером: 24:50:0100554:177, расположенное по адресу: 

<

...>.

Взыскать с А3, АО «Фирма Кульбытстрой», ООО УК «Крас-Сервис» в равных долях с каждого в пользу А1, А2 в равных долях возмещение расходов по уплате государственной пошлины в размере 7564 рубля 18 коп..

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Октябрьский районный суд г. Красноярска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной

Судья (подпись) Л.В. Федоренко

Копия верна: Л.В. Федоренк