копия

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 июня 2017 Советский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего Васильковской О.В.

при секретаре Тимофеевой М.А.,

с участием 

представителя истца, - ФИО1, и ФИО2, действующих на основании доверенности,

представителя ответчиков ЗАО «СУ ТДСК» и ООО «Фабрика окон» ФИО3, действующего на основании доверенностей,

представителя ответчика АО «Монолит» ФИО4, действующего на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску ФИО5 к акционерному обществу «Монолит», ЗАО «СУ ТДСК» и ООО «Фабрика окон» о признании: отсутствующим право залога на право аренды земельного участка, объект незавершенного строительства; недействительным договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ; договора цессии от ДД.ММ.ГГГГ и признании права собственности на квартиры,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5о обратился в суд с иском к АО «Монолит» (ранее ОАО «Монолит») о признании права собственности на , к ЗАО «СУ ТДСК» и ООО «Фабрика окон» о признании права залога на право аренды земельного участка и права залога на объект незавершенного строительства – жилой дом по адресу отсутствующим, о признании недействительным договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительное соглашение и договор № от ДД.ММ.ГГГГ и договор цессии от ДД.ММ.ГГГГ заключенный с ОАО «Монолит» и ЗАО «СУ ТДСК» И ООО «Фабрика окон».

В судебное заседание истец ФИО5, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте судебного заседания, не явился.

Представитель истца ФИО1 на удовлетворении исковых требований настаивал, пояснив в процессе, что на строительство дома по было выдано разрешение ДД.ММ.ГГГГ году, то есть до вступления в силу закона федерального закона №214-ФЗ, в связи, с чем договоры на долевое участие в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ на спорные квартиры не требовали государственной регистрации.

Представитель ответчика АО «Монолит» ФИО4 исковые требования не признал. В судебном заседании поддержал доводы, изложенные в письменном отзыве. 

Представитель ответчиков ЗАО «СУ ТДСК» и ООО «Фабрика окон» ФИО3 с исковыми требованиями не согласился, пояснил, что квартиры приобретены у ОАО «Монолит» ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ по договорам долевого участия в строительстве № и № которые зарегистрированы в установленном порядке ни о каких правах других лиц им не было известно. Так как разрешение на строительство данного дома ... получило только ДД.ММ.ГГГГ, значит истец должен был регистрировать свои договоры долевого участия. 

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд полагает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

Судом установлено, что в соответствии с договором долевого участия в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ № и № ... (далее - застройщик) организует строительство жилого дома в (строительный адрес) и принимает в долевое участие дольщика ФИО5, передает ему по окончании строительства долю - ... квартиру № (строительный номер) общей площадью ... и ... квартиру№( строительный номер) общей площадью ... расположенные в строящемся жилом доме (далее - Объект), размер оплаты дольщика составляет 1 443 300 руб. и 1 867 194 руб. соответственно (л.д.46-47). 

ДД.ММ.ГГГГ ... обратилась в Арбитражный суд Томской области с заявлением о признании ... несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Томской области от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ... введено внешнее управление, внешним управляющим утвержден А.

Определением Арбитражного суда Томской области от ДД.ММ.ГГГГ ... признано лицом, привлекающим средства и имущество участников строительства ( застройщиком), в отношении него применяется параграф 7 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Решением Арбитражного суда Томской области от ДД.ММ.ГГГГ ... признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, исполнение обязанностей конкурсного управляющего ... возложено на внешнего управляющего А.

Определение Арбитражного суда Томской области от ДД.ММ.ГГГГ конкурсным управляющим ООО «СУ «Монолит» утвержден А.

Определением Арбитражного суда Томской области от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 включен в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «СУ «Монолит» ... квартиры № (строительный номер) и ... квартиры №( строительный номер), расположенных в строящемся жилом доме по адресу: .

Из указанных выше обстоятельств, следует, что у ФИО5о право требования квартир возникло к ООО «СУ «Монолит». Вместе с тем, требования заявлены к ОАО «Монолит». 

Согласно ч.1 ст.382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Из ст.58 ГК РФ следует, что правопреемство возможно при реорганизации юридических лиц.

Из решения № единственного учредителя ОАО «Монолит» от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.35 тома 1) следует, что ... в лице внешнего управляющего А. в соответствии с Планом внешнего управления ..., утвержденным решением собрания кредиторов от ДД.ММ.ГГГГ с изменениями, утвержденными решением собрания кредиторов от ДД.ММ.ГГГГ, учредило ОАО «Монолит», сформирован уставной капитал данного общества в размере 30 000 000 руб., разделенный на 30 000 000 обыкновенных именных акций номинальной стоимостью 1 рубль каждая. Акции оплачиваются учредителем в полном объеме путем внесения в течение трех месяцев с момента государственной регистрации общества принадлежащим учредителю на праве собственности имущества, в том числе не завершенного строительством жилого дома с нежилыми помещениями по адресу: . 

Из единого государственного реестра юридических лиц следует, что ОАО «Монолит» зарегистрировано в качестве юридического лица ДД.ММ.ГГГГ. 

В силу ст. 115 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" замещение активов должника проводится путем создания на базе имущества должника одного открытого акционерного общества или нескольких открытых акционерных обществ. В случае создания одного открытого акционерного общества в его уставный капитал вносится имущество (в том числе имущественные права), входящее в состав предприятия и предназначенное для осуществления предпринимательской деятельности. Состав предприятия определяется в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 110 настоящего Федерального закона.

Акции созданных на базе имущества должника открытого акционерного общества или открытых акционерных обществ включаются в состав имущества должника и могут быть проданы на открытых торгах, если иное не установлено настоящей статьей. Продажа акций созданного на базе имущества должника открытого акционерного общества или открытых акционерных обществ должна обеспечивать накопление денежных средств для восстановления платежеспособности должника (пункт 5 статьи 115 Закона о банкротстве).

Исходя из изложенного выше, ОАО «Монолит» является вновь созданным юридическим лицом, которое не несет ответственности за неисполнение обязательств ... 

Согласно Выписке из Единого Адресного Реестра г. Томск, выданной ДД.ММ.ГГГГ, ранее сложившийся адрес объекта незавершенного строительства по адресу: , с кадастровым номером №- .

В соответствии с пунктом 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ (ФЗ от 22.12.2004 N 191-ФЗ) право осуществлять строительство возникает с момента получения разрешения на строительство - документа, подтверждающего соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, дающего застройщику право осуществлять строительство и удостоверяющего это право. Аналогичная норма содержалась также в ранее действовавшем Градостроительном кодексе РФ (п. 1 ст. 62). Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (пп. 5 п. 5 ст. 8, п. 4 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ от 22.12.2004, пп. 2 п. 4 Указанное разрешение выдается органом местного самоуправления по заявлению застройщика с приложением к нему документов, перечисленных в п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Довод истца строится на позиции, что разрешение на строительство спорного объекта выдавалось ДД.ММ.ГГГГ года за №, а в последствии просто было переоформлено. В виду того, что разрешение на строительство дома было выдано до вступления в законную силу Федерального закона от 30.12.2004 №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», договоры истца, по мнению его представителей не требовали государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

Судом установлено, что :

- ... было выдано разрешение на выполнение строительно-монтажных работ № на выполнение подготовительных работ и нулевого цикла жилого дома по , дата выдачи ДД.ММ.ГГГГ срок действия ДД.ММ.ГГГГ ( т.2 л.д.45-46)

- ... обратилось с заявлением на получение разрешения на строительство жилого дома по адресу сроком на 12 месяцев. (л.д.229 т.1). В данном документе имеются ссылки на следующие документы: кадастровый план земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельство о государственной регистрации права земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ серии №, экспертное заключение Управления государственной вневедомственной экспертизы градостроительной и проектной документации от ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, суд приходит к выводу, что данное заявление не могло быть подано ранее мая 2004 года (т.1 л.д.229);

- ДД.ММ.ГГГГ ... было выдано разрешение на строительство № ( переоформление разрешения № от ДД.ММ.ГГГГ) жилого дома по адресу сроком до ДД.ММ.ГГГГ то есть на 6 месяцев, в дальнейшем оно неоднократно продлялось (т.1 л.д.226-228);

- из ответа на запрос суда Департамент Архитектуры и градостроительства сообщает, что разрешение на строительство объекта по адресу: по архивной информации, имеющейся в названном департаменте разрешение № от ДД.ММ.ГГГГ не выдавалось (т.1 л.д.226), данное обстоятельство подтверждается и разрешением на выполнение строительно-монтажных работ № на выполнение подготовительных работ и нулевого цикла жилого дома по , дата выдачи ДД.ММ.ГГГГ срок действия ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, следует, что после окончания разрешения на СМР № от ДД.ММ.ГГГГ выданное ... его срок истек ДД.ММ.ГГГГ, в разрешительные органы никто не обращался, и разрешение на строительство впервые на данный объект было выдано только лишь ДД.ММ.ГГГГ.

Суд приходит к выводу о том, что разрешения на строительство спорного объекта ... не выдавалось, а представленное в материалы дела разрешение на выполнение строительно-монтажных работ таковым являться не может.

В соответствии со статьей 53 Земельного кодекса РСФСР собственники земельных участков, землевладельцы, землепользователи и арендаторы обязаны вести любое строительство, руководствуясь действующими строительными нормами и правилами по согласованию с землеустроительными, архитектурно-градостроительными, пожарными, санитарными и природоохранными органами. При аренде земли у местных Советов народных депутатов возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения в соответствии с целевым назначением земли, указанным в договоре, а при аренде земли у собственника - с согласия собственника.

В соответствии со статьей 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 07.05.1998 N 73-ФЗ, действовавшего в период, как это указывает представитель истца, начала строительства объекта), статьей 51 этого же Кодекса (в редакции, действующей в период рассмотрения спора), статьей 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил. Гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, реконструкцию объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство, обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием.

Суд считает, что указанное разрешение № на строительно-монтажные работы не является в смысле указанных выше норм разрешением на строительство. Оно выдано на выполнение строительно-монтажных работ на подготовительные работы, нулевой цикл, а не на строительство спорного объекта недвижимости.

Свидетель М. в судебном заседании показал, что являлся конкурсным управляющим ... ему были переданы документы, связанные со строительством дома по , но какие именно пояснить затруднился. В связи с банкротством ... были заключены соглашения между ... и ... о передаче технической и разрешительной документации, такая передача состоялась в 2006 году, так как были еще вопросы, связанные с земельным участком, земля принадлежала Министерству обороны. В 2005 году им было инициировано от имени ... исковое заявление к Министерству обороны о признании права на незавершенный строительством объект – жилой дом в , но в удовлетворении требований Томским арбитражным судом было отказано. Получало ли ... разрешение на строительство этого дома ему неизвестно. Не являясь строителем, пояснил в судебном заседании, что не понимает разницы между разрешением на строительно-монтажные работы и разрешением на строительство.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что разрешение на строительство многоквартирного дома выдано ООО СУ «Монолит» после вступления в силу Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в связи с чем указанный Федеральный закон распространяет свое действие на отношения, связанные с привлечением денежных средств истца как участника долевого строительства для строительства многоквартирного дома по адресу: (строительный адрес). В связи с этим ссылка представителя истца на законодательство об инвестиционной деятельности основано на ошибочном применении норм материального права. В силу п.2 ст.1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только установленными данной статьей способами, в частности, на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно п.3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п.3 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (п.1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

При этом на основании п.2 ст. 389 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

По смыслу приведенных норм материального права, юридически значимым обстоятельством для разрешения спора является выяснение вопроса о соблюдении надлежащей формы сделок, на которых основаны исковые требования ФИО5

Между тем из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что государственная регистрация договора № и № на долевое участие в строительстве жилого дома по от ДД.ММ.ГГГГ, в нарушение положений п.3 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», п.2 ст. 389 Гражданского кодекса Российской Федерации не производилась, в связи, с чем в силу прямого указания закона они являются незаключенными.

При таких обстоятельствах исковые требования ФИО5о о признании права собственности на ... квартиру № общей площадью ... и ... квартиру № общей площадью ... расположенных по адресу: основанные на условиях незаключенных договоров, суд признает не подлежащими удовлетворению.

Согласно ст.2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Из материалов дела следует, что квартира № была приобретено ЗАО «СУ ТДСК» на основании договора № участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, в установленном ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации порядке право собственности ЗАО «СУ ТДСК» на указанное жилое помещение зарегистрировано уполномоченным органом, нарушений требований закона при заключении сделки судом не установлено, в связи, с чем оснований для признания недействительным договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ не имеется.

Из материалов дела следует, что квартира № была приобретено ЗАО «СУ ТДСК» на основании договора № участия в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, в установленном ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации порядке право собственности ЗАО «СУ ТДСК» на указанное жилое помещение зарегистрировано уполномоченным органом, нарушений требований закона при заключении сделки судом не установлено, в связи, с чем оснований для признания недействительным договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ не имеется, не имеется оснований для признания недействительным и договора цессии № от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ЗАО «СУ ТДСК» и ООО «Фабрика окон» на квартиру №

Поскольку оснований для признания недействительными договоров долевого участия в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ судом не установлено, то исковые требования ФИО5 в данной части не подлежат удовлетворению, в связи, с чем соответственно не подлежат удовлетворению и производные от них требования о признании отсутствующим право залога ЗАО СУ «ТДСК» и ООО «Фабрика окон» на право аренды земельного участка, общей площадью ... находящийся по адресу : с кадастровым номером №, а также право залога ЗАО «СУ ТДСК» и ООО «Фабрика окон» на объект незавершенного строительства – жилой дом по адресу: ( строительный адрес).

руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований ФИО5 к акционерному обществу «Монолит» о признании права собственности на квартиру № и квартиру № по , к ЗАО «СУ ТДСК» и ООО «Фабрика окон» о признании права залога на право аренды земельного участка и права залога на объект незавершенного строительства – жилой дом по адресу отсутствующим, о признании недействительным договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительное соглашение и договор № от ДД.ММ.ГГГГ и договор цессии от ДД.ММ.ГГГГ заключенный с ОАО «Монолит» и ЗАО «СУ ТДСК» И ООО «Фабрика окон», отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд в течение месяца через Советский районный суд г. Томска со дня принятия решения в окончательной форме. 

Судья: подпись

КОПИЯ ВЕРНА: 

Судья: О.В.Васильковская 

Секретарь с/зас: М.А. Тимофеева

Оригинал находится в деле № 2- 1458/2017 в Советском районном суде г. Томска.