Дело № 3а-172/2017

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Хабаровск 8 декабря 2017 года

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Малевой В.А., с участием представителя заинтересованного лица ФИО2 – ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Администрации города Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 11 августа 2017 года № 13,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Комсомольска-на-Амуре обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 11 августа 2017 года № 13, которым на основании заявления ФИО2 определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 6297 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 29.05.2015г. в размере 875 283 руб., что на 91,7 % ниже кадастровой стоимости, установленной в процессе государственной оценки в размере 10 503 962,73 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что Отчет об оценке, представленный в Комиссию, является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка. Не обоснованно произведена корректировка на местоположение, т.к. произведенная ранее корректировка на вид разрешенного использования земельного участка с применением коэффициентов, утв. постановлением Правительства Хабаровского края от 30.12.2009г. № 411-пр, учитывает и разницу в местоположении. Корректировка на вид разрешенного использования учитывает зону градостроительной ценности, что является не обоснованным. Не произведена корректировка на условия продажи при чрезвычайных обстоятельствах, заключающихся в том, что в 2011 году приватизация земельных участков и продажа объектов на торгах вынужденно осуществлялась администрацией города по стоимости ниже рыночной. Не учтено, что объекты-аналоги №№ 1,2,3,4 (Красная, 18) являются производными от одного земельного участка; объект-аналог № 5 (ФИО4,78) продан Комитетом путем публичного предложения по сниженной цене.

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя административного истца Администрации г.Комсомольска-на-Амуре, представителей административных ответчиков Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управления Росреестра по Хабаровскому краю, заинтересованного лица ФИО2, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом. 

В судебном заседании представитель заинтересованного лица ФИО3 просила в удовлетворении заявленных требований отказать по тем основаниям, что Отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. В качестве объектов-аналогов Оценщиком рассматривались земельные участки, предназначенные под строительство нежилых объектов промышленного назначения, расположенные в производственных зонах. Корректировка на вид разрешенного использования корректировку на местоположение не учитывала, по всем аналогам проведена внутри зоны расположения каждого объекта. Корректировка на местоположение проведена для приведения по данному параметру в соответствие аналогов объекту оценки. Объекты №№ 1,2,3,4 являются самостоятельными земельными участками, обоснованно приняты оценщиком в качестве аналогов. Данные об объектах-аналогах получены с официального сайта органов местного самоуправления города Комсомольска-на-Амуре, где отсутствует информация, подтверждающие совершение сделок в условиях, не отвечающих рыночным. 

Из письменного отзыва Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю следует, что Комиссия заявленные требования не признает по тем основаниям, что к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка был представлен полный комплект документов, предусмотренных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Представленный Отчет об оценке является одним из надлежащих доказательств, подтверждающих рыночную стоимость земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость. Стоимость объекта оценки, определенная в отчете, отражает действительную рыночную стоимость, не является ликвидационной, т.к. все объекты, использованные в качестве аналогов, реализованы администрацией г. Комсомольска-на-Амуре по рыночной стоимости. Административным истцом не представлено доказательств недостоверности Отчета.

Заслушав представителя заинтересованного лица, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО1, составившего Отчет об оценке, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абзац 2).

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (абзац тридцать второй статьи 24.18

Решения комиссии могут быть оспорены в суде (абзац тридцать пятый статьи 24.18).

Из материалов дела следует, что на основании договора № 10676/3 аренды от 04.05.2017г. ФИО2 является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 6297 кв.м, с разрешенным использованием: предназначенный для производственной деятельности – с целью эксплуатации нежилого здания цеха экспериментального, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Арендная плата рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

На земельном участке находится принадлежащий ФИО2 объект недвижимого имущества – цех экспериментальный площадью 1172,4 кв.м.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 29.06.2015г. в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края» в размере 10 503 962,73 руб.

27.07.2017г. ФИО2 обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему необходимый пакет документов, в том числе Отчет № 157/207 об оценке, составленный 29.05.2017г. оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка» ФИО1, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 29.06.2015г. составляет 875 283 руб., положительное Экспертное заключение на отчет № 1194/2017 составленное экспертом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» ФИО5

На заседании Комиссии от 11.08.2017г. в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости земельного участка от кадастровой стоимости составляет 91,7 %. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Комиссия решила: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию 29.06.2015г. в размере 875 283 руб. 

В судебном заседании не установлено нарушения порядка создания и работы Комиссии при принятии оспариваемого решения. 

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263 (далее Приказ № 263) утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012г. № П/470 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая с учетом изменений, внесенных приказом от 21.03.2014г. № п/121, действует в составе: председатель комиссии – ФИО6 – заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии – ФИО7 – заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю»; члены комиссии по согласованию: ФИО8 – начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, ФИО9 – представитель Национального совета по оценочной деятельности. 

Оспариваемое решение принято комиссией в составе ее председателя ФИО6, члена комиссии ФИО9, при участии секретаря Черевко Ю.О.

Из изложенного следует, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу № 263. 

Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Приказом № 263, Комиссией соблюдена. 

Положительное решение Комиссией принято единогласно членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе Отчета об оценке, Положительного экспертного заключения, письменных замечаний администрации г. Комсомольска-на-Амуре на отчет об оценке, пояснений оценщика ФИО1 на указанные замечания. 

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО №3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО №3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Из Отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 29.06.2015г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода. 

Определяя сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, оценщик пришел к выводу, что необходимо рассматривать рынок земельных участков под производственно-складскую застройку. 

Все предложения к продаже земельных участков проанализированы на предмет сопоставимости объекту оценки по следующим основным критериям: местоположение (зона градостроительной ценности); категория земель; вид разрешенного использования; площадь участка; условия продажи (торг); выставлявшееся право на объект; дата продажи (предложения).

В качестве источников информации использованы официальный сайт органов местного самоуправления г.Комсомольска-на-Амуре http://www.kmscity.ru, официальный сайт Росреестра, раздел «Мониторинг рынка недвижимости» http://portal.rosreestr.ru/wps/portal.

Выявлены восемь объектов, сопоставимых с объектом оценки по вышеуказанным критериям.

Скриншоты источников информации представлены в приложении к отчету. 

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

Оценщиком определены следующие критерии сравнения, по которым необходимо вносить корректировки при расчете рыночной стоимости объекта оценки: вид разрешенного использования; дата оценки/продажи (предложения); условия продажи (торг); местоположение (градостроительная зона расположения объекта); площадь.

Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел корректировки: на дату продажи; на вид разрешенного использования; на местоположение; на площадь.

Расчет и описание корректировок представлены в Отчете.

Корректировка на условия продажи (торг) не производилась ввиду того, что для расчета рыночной стоимости используется информация о совершенных сделках и информация о стоимости земельных участков, проданных на открытых торгах.

После получения скорректированной стоимости по всем аналогам выполнена проверка вариации, по результатам которой из дальнейшего расчета удалены объекты аналоги № 1 и № 8, вышедшие за пределы доверительного интервала с диапазоном стоимостей от 53 руб./кв.м до 461 руб./кв.м.

Рыночная стоимость земельного участка определена в размере 875 283 руб.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. 

На указанный Отчет представлено положительное Экспертное заключение на отчет № 1194/2017 составленное экспертом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» ФИО5, которое соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности.

Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка проверен экспертом на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. В результате экспертизы сделан вывод о том, что Отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, ССО РОО 2015, заданию на оценку; выводы о величине рыночной стоимости объектов оценки являются обоснованными. 

Из показаний свидетеля ФИО1 в судебном заседании следует, что корректировка на вид разрешенного использования по всем аналогам проведена внутри зоны расположения каждого объекта аналога. После проведения корректировки аналоги стали сопоставимы по ВРИ с объектом оценки, но данная корректировка не учитывала отличие по местоположению, что было нивелировано соответствующей корректировкой. На дату оценки аналоги №№ 1,2,3,4 были сформированы как самостоятельные земельные участки. В источниках по сделкам и торгам отсутствовала информация о продаже земельных участков в условиях, не отвечающих рыночным. 

Доводы административного истца о допущенных при составлении Отчета нарушениях федеральных стандартов оценки опровергаются положениями Отчета, Положительного экспертного заключения, показаниями свидетеля ФИО1 в судебном заседании. 

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с подпунктом «и» пункта 8 ФСО № 3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. 

При выборе подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком дано обоснование применяемого им метода и подхода, обоснованы отказы от других подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. 

В соответствии с пунктом 14 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам. 

Из Отчета следует, что выявленные оценщиком аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Доводы административного истца о продаже объектов-аналогов в чрезвычайных обстоятельствах, суд считает не состоятельными.

В соответствии с положениями статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Информация, подтверждающая совершение сделок с объектами-аналогами в условиях, не отвечающих рыночным, в источниках о сделках по земельным участкам, не представлена. 

В соответствии с пунктом 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, оценивается, исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта, при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

В силу указанной нормы не имеют правового значения доводы административного истца о нахождении объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, в низколиквидном состоянии. 

В соответствии с пунктом 7 ФСО № 7 в отсутствие документально подтвержденных ограничений (обременений) оценка объекта проводится исходя и предположения об отсутствии таких ограничений.

Доводы представителя административного истца о том, что объекты-аналоги №№ 1-4 (Северное шоссе, 12) являются производными от единого землепользования, не имеют правового значения. 

В соответствии с частью 1 статьи 11.4 Земельного кодекса РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование. Указанные объекты-аналоги являются самостоятельными земельными участками, поставленными на кадастровый учет.

В судебном заседании не установлено нарушений оценщиком федеральных стандартов оценки при применении корректировок. 

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета, повлиявших на размер рыночной стоимости земельного участка, в материалы дела не представлено.

Ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, заявлено не было. 

Поскольку в судебном заседании не установлено нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, суд считает, что Комиссия обоснованно приняла его в качестве доказательства рыночной стоимости объекта оценки, основания для признания решения Комиссии незаконным, отсутствуют. 

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Администрации г. Комсомольска-на-Амуре в удовлетворении требования о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 11 августа 2017 года № 13 отказать.

Решение может быть обжаловано в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 12 декабря 2017 года 

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз