По делу № 29 ноября 2023 г.

УИД №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Гатчинский городской суд Ленинградской области в составе председательствующего судьи Дубовской Е.Г.,

при секретаре Худяковой А.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «Ивестстрой корпорация» о признании ничтожными п. 5.2 и п.5.3 Договора № участия в долевом строительстве, о взыскании неосновательного обогащения в размере 31 500 рублей в связи с переплатой за общую площадь квартиры в результате обмеров, неосновательного обогащения в размере 88 000 рублей в связи с переплатой в долевой взнос на основании уведомления № от ДД.ММ.ГГГГ, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 23 834 рубля 53 копейки, компенсации морального вреда в размере 200 000 рублей, штрафа

установил:

ФИО1 и ФИО3, с учетом принятых в порядке ст.39 ГПК РФ уточнений (л.д.71) обратились в суд с вышеуказанными требованиями, указав в обоснование иска, что ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком и ФИО8 заключен договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого ответчик обязуется в предусмотренный договором срок построить и передать истцу объект долевого строительства - жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, проектный номер №, секция 4, площадь 39 кв.м, площадь балкона 0,8 кв.м с коэффициентом 0,3 кв.м. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9 и истцами заключен договор уступки права требования №. ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ответчиком подписан акт приема-передачи квартиры. Площадь квартиры в акте указана 40,1 кв.м, площадь балкона 2,6 кв.м. Ввиду увеличения площади квартиры, истцы по требованию ответчика вынуждены были доплатить по договору 88 000 рублей. Вместе с тем, истцы считают, что фактически площадь квартиры уменьшилась на 0,7 кв.м, и именно ответчик был обязан вернуть истца размере переплаченного долевого взноса в сумме 31 500 рублей. Поскольку ответчик данные требования истцом не удовлетворил, просят взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами. Так же полагают, что условия п. 5.2 и 5.3 договора долевого участия, предусматривающий возможность увеличения или уменьшения площади квартиры и изменения размера долевого взноса, не соответствует требованиям закона о защите прав потребителей, а потому является ничтожными.

В судебное заседание истцы не явились, их представитель в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении, дополнительно указав, что договором предусмотрена фиксированная цена объекта недвижимости, которая не может быть изменена ввиду увеличения площади балкона, стоимость которого определяется с учетом коэффициента 0,3 кв.м.

Представители ответчика в судебном заседании, исковые требования не признали, пояснив, что условиями договора долевого участия в строительства многоквартирного жилого дома определена только проектная площадь квартиры, после окончания строительства данная площадь может не совпадать с окончательной площадью квартиры. Окончательная площадь квартиры, подлежащая оплате в соответствии с данным договором, составляет сумму площади квартиры и площади остекленных лоджий (балконов) с коэффициентом 1, и определяется только по окончании строительства. Кроме того, вступившим в законную силу решением суда по делу № вопрос о ничтожности указанных истцами пунктов договора был рассмотрен и в удовлетворении требований о признании их ничтожными было отказано. 

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части первой статьи 23 данного Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

Отступление застройщика от условий договора, которое может выражаться, в том числе, в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором, само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Специализированный застройщик «Инвестстрой корпорация» и ФИО10 заключен договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого ответчик обязуется в предусмотренный договором срок построить и передать истцу объект долевого строительства - жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке с кадастровым номером № проектный номер № секция 4, проектной площадью 39 кв.м, общей площадью 38,2, площадь балкона 0,8 кв.м с коэффициентом 0,3 кв.м (л.д.5-8).

Согласно п.2.2.1 размер долевого взноса финансирования строительства объекта определен в размере 1 755 000 рублей.

Пункт 1.2 договора предусматривает, что проектная площадь квартиры определена как сумма общей площади квартиры и площади балкона (лоджии) с коэффициентом и определяется исключительно для расчета долевого взноса по настоящему договору и может не совпадать с окончательной площадью квартиры, указанных в документа органов, осуществляющих техническую инвентаризацию обьекта. Окончательно площадь квартиры, подлежащая оплате в соответствии с данным договором, составляет сумму общей площади квартиры и площадей остекленных лоджий (балконов) с коэффициентом 1, которая определяется по завершению строительства объекта путем произведения замеров в установленном порядке для технического плана здания, оформленного на объект и необходимого для кадастрового учета.

Пунктом 5.2 данного договора предусмотрено, что площадь отдельных частей квартиры может быть уменьшена или увеличена за счет, соответственно, увеличения или уменьшения других частей квартиры, в результате погрешности при проведении строительно-монтажных работ. Для окончательного расчета долевого взноса по настоящему договору принимается общая площадь квартиры, включая комнаты, кухню, коридоры, санузел, подсобные помещения, плюс площадь:

- незастекленных балконов с понижающим коэффициентом 0,3;

- незастекленных лоджий с понижающим коэффициентом 0,5;

- веранд, застекленных балконов и лоджий с коэффициентом 1. 

Проектная площадь квартиры с учетом балкона (лоджии) с коэффициентом, указанным в п.1.2 настоящего договора.

Согласно п.5.3 договора размер долевого взноса в финансировании строительства объекта, указанный в п.2.2.1 настоящего договора может быть изменен на основании данных контрольного обмера уполномоченной организации в соответствии с фактическим уменьшением или увеличением проектной площади квартиры с учетом балкона или лоджии. 

В случае увеличения фактических обмеров площади квартиры, в том числе за счет балконов (лоджий) против размеров проектной площади квартиры с учетом балкона (лоджии), указанной в п.1.2 настоящего договора, дольщик выплачивает разницу в течение 10 дней после получения дольщиком уведомления, исходя из стоимости 80 000 рублей за 1 кв.м. 

В случае уменьшения фактических обмеров площади квартиры, в том числе за счет балконов (лоджий) против размеров проектной площади квартиры с учетом балкона (лоджии), указанной в п.1.2 настоящего договора, застройщик возвращает дольщику разницу в течение 10 дней после получения дольщиком уведомления, исходя из стоимости 45 000 рублей за 1 кв.м. 

Таким образом, стороны согласовали возможность изменения площади квартиры сравнительно с проектной и обязанность произвести выплату средств в зависимости от уменьшения или увеличения площади объекта. Указанные обстоятельства не относятся к виновным действиям сторон, которые влекут освобождение одной из них от исполнения обязательств по договору.

В соответствии с п.1 ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным нормативным актам (императивным нормам), действующим на момент его заключения.

Положениями ст.421 ГК РФ установлен принцип свободы договора, стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Согласно п. 2 ст.428 ГК РФ, присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО11 и истцами заключен договор уступки права требования №л.д.9-10).

ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ответчиком подписан акт приема-передачи квартиры (л.д.14-15).

Площадь квартиры с учетом балкона в акте указана 

<

данные изъяты> кв.м, общая площадь квартиры без балкона 

<

данные изъяты> кв.м, жилая площадь 16,7 кв.м, площадь балкона 2,6 кв.м с коэффициентом 1, что подтверждается представленным в суд поэтажным планом многоквартирного жилого дома, подготовленным 

<

данные изъяты> (л.д.140-141).

Ввиду увеличения площади квартиры, истцам было направлено уведомление о необходимости доплатить по договору 88 000 рублей (л.д.16).

Истцами была произведена доплата ДД.ММ.ГГГГ в указанном размере (л.д.19).

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с частью 1 статьи 4 указанного Закона, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 1 ст. 12 указанного Закона).

В силу ч. 1 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2).

Из буквального толкования положений указанной статьи следует, что приведенная правовая норма является диспозитивной и предполагает, что стороны, при заключении договора долевого участия могут выбрать один из трех способов определения цены договора:

- цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика;

- цена договора может быть определена как произведение цены единицы площади жилого помещения и общей площади объекта долевого строительства.

- цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади жилого помещения и общей приведенной площади жилого помещения.

В возникших между сторонами правоотношениях порядок учета площади квартиры в договоре долевого участия установлен в целях определения стоимости квартиры и порядка взаиморасчетов участника долевого строительства с застройщиком. Поскольку в спорной квартире имеется лоджия/балкон, истцы обязаны оплатить застройщику стоимость строительства квартиры с учетом лоджии/балкона.

Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Таким образом, законодатель допустил возможность формирования цены договора участия в долевом строительстве исходя из 1 м2 общей приведенной площади квартиры.

Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25.11.2016 N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения" установлены понижающие коэффициенты для расчета общей приведенной площади: для лоджий - 0,5, для балконов - 0,3, для террас - 0,3, для веранд - 1,0.

Согласно разъяснениям Министерства экономического развития Российской Федерации от 24.04.2017 N Д23и-2451, Приказа Минстроя России от 25 ноября 2016 года N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения" принят в соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", устанавливающей правила определения "общей приведенной площади" жилого помещения для целей определения цены договора участия в долевом строительстве, представляющей собой сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Между тем, в соответствии с разъяснениями, содержащимися в Федеральном законе от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений об "общей приведенной площади" или "общей площади" жилого помещения не предусмотрено.

Также, согласно части 5 статьи 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

При этом подсчет общей площади квартиры был произведен для различных целей, а именно площадь квартиры определенная в соответствии со ст. 15 ЖК РФ необходима для проведения государственной регистрации квартиры. Площадь квартиры, установленная БТИ с учетом положений Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ определена для целей официального статистического учета жилищного фонда в Российской Федерации, оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья и иных целей, что следует из пункта 3.34 Инструкции.

Таким образом, при проектировании и строительстве используются одни правила определения площади, а после создания жилого помещения его площадь подсчитывается и указывается в техническом паспорте по другой методике. Во всяком случае, такой подход не противоречит действующим нормам права регулирующим указанные правоотношения.

При таких обстоятельствах, суд исходит из того, что для решения вопроса об определении площади квартиры по данным акта приема-передачи площади квартиры по Договору в сторону ее увеличения следует исходить из проектируемой и фактической площади переданной истцам квартиры без учета понижающего коэффициента на балкон и лоджию.

Доказательств, подтверждающих несогласие первоначального дольщика с ценой договора в момент его заключения, не представлено. Истцы добровольно заключили договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве на приведенных в договоре условиях, в том числе, и о стоимости квартиры, а также о порядке определения окончательной площади приобретаемого объекта. Сведений о том, что стороны при определении характеристик объекта долевого строительства договорились использовать понижающий коэффициент для определения общей площади квартиры с учетом лоджии, материалы дела не содержат. Пункт 5.2 договора устанавливает, что для расчета площади остекленной лоджии применяется коэффициент 1, а не 0,3. При подписании договора истцы согласились с такими условиями договора.

Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения требований о признании ничтожными условий договора долевого участия в инвестировании строительства жилого дома в части п.5.2 и 5.3, в том числе в части оплаты лоджий и балконов с коэффициентом - 1,0 не имеется, не имеется.

Кроме того, условие договора о возможном изменении площади квартиры согласовано сторонами не в связи с недостатками объекта, а особенностями при его строительстве, не исключающего возможность как увеличения, так и уменьшения площади помещения сравнительно с согласованной сторонами.

Соответственно, суд приходит к выводу о нераспространимости правоотношений применительно к положениям ст. 22 Закона РФ "О защите прав потребителей" как относящимся к последствиям передачи товара ненадлежащего качества.

Учитывая изложенное, требования истцов о взыскании неосновательного обогащения в размере 31 500 рублей в связи с переплатой за общую площадь квартиры в результате обмеров, и неосновательного обогащения в размере 88 000 рублей в связи с переплатой в долевой взнос на основании уведомления № от ДД.ММ.ГГГГ, удовлетворению не подлежат. 

Поскольку в удовлетворении основных требований истцам отказано, оснований для удовлетворения производных требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 23 834 рубля 53 копейки и компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов, не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12,56,194-199 ГПК РФ, суд 

решил:

ФИО1, ФИО2 в удовлетворении исковых требований к ООО «Специализированный застройщик «Ивестстрой корпорация» о признании ничтожными п. 5.2 и п.5.3 Договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, о взыскании неосновательного обогащения в размере 31 500 рублей в связи с переплатой за общую площадь квартиры в результате обмеров, неосновательного обогащения в размере 88 000 рублей в связи с переплатой в долевой взнос на основании уведомления № от ДД.ММ.ГГГГ, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 23 834 рубля 53 копейки, компенсации морального вреда в размере 200 000 рублей, штрафа отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: 

Решение суда в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ.