Дело № 2-1196/20

Решение

Именем Российской Федерации

25 сентября 2020 года г. Саратов

Фрунзенский районный суд г. Саратова в составе председательствующего судьи Левиной З.А., при секретаре Фомине А.А., с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2 (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ.), ответчика ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о взыскании денежных средств,

установил:

ФИО1 обратился в суд с исковыми требованиями к ФИО3 о взыскании денежных средств в счет уменьшения покупной цены недвижимого имущества. Свои требования основывает на следующем.

07 ноября 2018 года между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи квартиры № №, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Цена договора составила 1950000руб. и была выплачена ответчику в полном объеме за счет кредитных денежных средств. Истец при заключении договора претензий к качеству покупаемого объекта недвижимости не имел, согласно п. 3.5 договора купли-продажи от 07 ноября 2018 года. После заселения семьи истца в спорную квартиру (в конце января 2019 года) ими были замечены дефекты в элементах отделки квартиры. Осмотрев стены квартиры под обоями, установлены множественные повреждения штукатурного слоя в виде отслоения, следы грибка от влажности, проявление желтых пятен от залива квартиры и другое. Наличие в квартире не устраненных следов залива не оговаривалось сторонами при совершении сделки купли-продажи спорной квартиры. 

Согласно доводам истца, в соответствии со ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с ч.1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать у продавца: соразмерного уменьшения покупной стоимости; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. 

Таким образом, приобретя право собственности на квартиру по договору купли-продажи, ФИО4 приобрел и право требования к продавцу об устранении выявленных недостатков и возмещения материального ущерба путем уменьшения покупной цены на квартиру. Согласно экспертному исследованию №012/2019 от 12 февраля 2019 года стоимость капитального ремонта, для устранения недостатков жилого помещения № 15, расположенного по адресу: 

<

...> составляет 227 892 руб. 22 коп. 

Указав на изложенное, истец просит суд взыскать с ФИО5 в свою пользу денежные средства в размере 227892руб. 22коп. в счет уменьшения покупной цены недвижимого имущества, взыскать в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины - 5478руб. 90коп., по оплате экспертного исследования – 10000руб., по оплате услуг представителя - 15000руб. 

Истец ФИО1, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился, просит суд рассмотреть дело в его отсутствие. 

Представитель истца ФИО1 - ФИО2, в судебном заседании исковые требования поддержала, указав на обстоятельства, аналогичные выше изложенным.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признал, просит суд отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Пояснил, что 07 ноября 2018 года между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры № №, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Цена договора составила 1950000руб. Истцом при заключении договора приобретаемое жилое помещение было осмотрено, претензий к качеству покупаемого объекта недвижимости не заявлено, квартира была передана истцу в конце 2018 года в надлежащем состоянии, без каких либо следов затопления и наличия грибковых образований. 

При таких обстоятельствах, поскольку извещение сторон произведено судом в соответствии с требованиями статей 113-116 ГПК РФ, суд приходит к выводу о возможности рассмотрения гражданского дела в их отсутствие, в соответствии с требованиями ст. 167 ГПК РФ.

Суд, исследовав материалы дела, основываясь на конституционном принципе состязательности сторон и обязанности предоставления сторонами доказательств в обоснование заявленных требований и возражений, оценив доказательства, каждое в отдельности и в их совокупности, приходит к следующему.

В соответствии со ст.ст. 12, 56 ГПК РФ гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая из сторон должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно ст. 55 ГПК РФ доказательствами по гражданскому делу являются любые фактические данные, на основе которых в определенном законом порядке суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, иные обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела. Эти данные могут устанавливаться объяснениями сторон, показаниями свидетелей, письменными доказательствами.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п.п. 1, 4).

Согласно положениям ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 310 данного кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных этим кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу п. 1 ст. 454 этого же кодекса по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Статьей 456 ГК РФ установлено, что продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (п. 1).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (ст. 556 ГК РФ).

Согласно ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 данного Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, в том числе, соразмерного уменьшения покупной цены.

По общему правилу п. 1 ст. 476 ГК РФ, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Таким образом, качество товара определяется соглашением сторон в договоре, а при отсутствии такого соглашения товар, пригодный для использования, считается соответствующим требованиям о качестве.

Из вышеприведенных норм материального права следует, что юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению при разрешении настоящего спора являются, в частности: соответствие товара (жилого помещения) требованиям по качеству, в том числе применительно к целям, для которых товары такого рода обычно используются, наличие в товаре (квартире) каких-либо недостатков; момент выявления покупателем данных недостатков; факт и момент обращения покупателя к продавцу с требованиями, связанными с недостатками товара, отказ продавца в удовлетворении требования; момент возникновения недостатков или причин возникновения недостатков (до передачи товара покупателю или по причинам, возникшим до этого момента); факт проведения покупателем проверки качества товара, наличие у покупателя объективной возможности выявления недостатков товара до заключения договора купли-продажи и передачи товара в случае проверки качества товара в соответствии с требованиями закона либо обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи; действительная цена товара с учетом недостатков товара, за которые отвечает продавец.

При этом по спору об уменьшении покупной цены факт приобретения товара, ненадлежащее качество товара, если при продаже оно не было оговорено продавцом, факт обращения покупателя к продавцу с просьбой об уменьшении покупной цены, действительная цена товара с неоговоренными недостатками подлежат в силу ст. 56 ГК РФ доказыванию истцом, заявившем такое требование. На ответчике лежит бремя доказывания факта возникновения недостатков уже после передачи товара покупателю.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 07 ноября 2018 года между ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры № №, расположенной по адресу: 

<

адрес> (л.д.№). Согласно условиям договора (п.2.1), стоимость объекта составила 1 950 000 руб.

Условиями договора так же предусмотрено, что покупатель осмотрел объект и претензий по его качеству не имеет. Продавец обязуется передать объект в том состоянии, котором он находится на день подписания договора. Согласно ст. 556 ГК РФ, стороны пришли к соглашению о том, что настоящий договор имеет силу акта приема-передачи и является документом, подтверждающем передачу и прием объекта от продавца к покупателю. Передача объекта покупателю осуществляется в течение 5 рабочих дней после государственной регистрации права собственности к покупателю и ипотеки в силу закона в пользу банка (п.3.5.,п.3.6. договора).

Согласно экспертному исследованию № № от 12.02.2019 года, квартира № №, расположенная в жилом многоквартирном доме №№ по 

<

адрес> не соответствует действующим санитарно-эпидемиологическим и экологическим требованиям предъявляемым к жилым помещениям, а именно п.п.4.1.,4.2.,9.2 СанПиН 2.1.2.2645-10. Выявленные дефекты отделочных материалов явились результатом несвоевременных мер по устранению нарушений по поддержанию оптимальных и допустимых параметров микроклимата в жилых помещениях. Устранение выявленных недостатков возможно путем проведения комплексного ремонта, стоимость которого составляет 227892руб. 22 коп. Видимые дефекты конструкций вышеуказанного жилого помещения, на момент проведения экспертного исследования имеются –многочисленные грибковые образования, данные дефекты были обнаружены в результате демонтажа отделочных материалов. Скрытые дефекты вышеуказанного жилого помещения имеются. Возможность определенить их при визуальном осмотре, в том числе в ноябре 2018 года, без демонтажа отделочных материалов не представляется возможным. Учитывая объем, глубину проникновения внутрь штукатурного слоя и обширность грибковых образований выявленные недостатки не могли возникнуть в период с ноября 2018 года по январь 2019 года. Проживание в данном жилом помещении без угрозы для жизни и здоровья граждан не возможно.

В силу п.п. 1 и 3 ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Согласно разъяснениям в п.п. 13-15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 13 от 26.06.2008 года «О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции», исходя из принципа процессуального равноправия сторон и учитывая обязанность истца и ответчика подтвердить доказательствами те обстоятельства, на которые они ссылаются, необходимо в ходе судебного разбирательства исследовать каждое доказательство, представленное сторонами в подтверждение своих требований и возражений, отвечающее требованиям относимости и допустимости (статьи 59, 60 ГПК РФ). При возникновении сомнений в достоверности исследуемых доказательств их следует разрешать путем сопоставления с другими установленными судом доказательствами, проверки правильности содержания и оформления документа, назначения в необходимых случаях экспертизы и т.д. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», который распространяет свое действие и на лиц, осуществляющих производство судебных экспертиз вне государственных судебно-экспертных учреждений (ст. 41), эксперт независим от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела, и дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями, что соответственно предполагает независимость в выборе методов, средств и методик экспертного исследования, необходимых, с его точки зрения, для выяснения поставленных вопросов и решения экспертных задач.

На основании ст. 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ, эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. По смыслу статьи 16 указанного Закона эксперт обязан провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.

В соответствии с требованиями ст. 80 ГПК РФ, за дачу заведомо ложного заключения эксперт предупреждается судом или руководителем судебно-экспертного учреждения, если экспертиза проводится специалистом этого учреждения, об уголовной ответственности, предусмотренной Уголовным кодексом Российской Федерации.

В заключении эксперта или комиссии экспертов должно быть отражено содержание и результаты исследований с указанием примененных методов (ст. 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ).

Как следует из содержания экспертного исследования № № от 12 февраля 2019 года, экспертом указано на то, что «в процессе осмотра квартиры № № дома №№ 

<

адрес> были выявлены дефекты отделочных материалов (повреждения), а именно множественные и обширные следы биологической коррозии – грибок, как отделочных материалов стен, так и потолка», при этом экспертом, в описательной части исследования, не определена локализация расположения повреждений, не определена их площадь. В локальном сметном расчете и в приложении № 1 экспертом приведены размеры площади подлежащей ремонтным воздействиям и указан объем материалов, однако, при отсутствии определённой площади повреждений или площади подлежащей ремонтным воздействиям, в нарушение требований ст. 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» не представляется возможным проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов. Более того, приложение № 1 содержит указание на необходимость проведения ремонтных работ в ванной комнате (совмещенный санузел), однако ни фотоматериалы, ни исследовательская часть не содержат указание на наличие повреждений в данной части квартиры.

Согласно фотоматериалам, представленным ответчиком и исследованным в ходе судебного следствия судом, ванная комната облицована кафельной плиткой и наличие повреждений стен грибком визуально не усматривается. Сведений о демонтаже кафельной плитки и фиксации повреждений стен ванной комнаты после приобретения жилого помещения в материалах дела не имеется.

В экспертном исследовании, так же указано, что: «данное жилое помещение действующим санитарно-эпидемиологическим требованиям к жилым помещениям не соответствует, а именно СанПиН 2.1.2.2645-10 п.п.4.1.,4.2.,9.2.», «при визуальном и инструментальном исследовании объекта было установлено, что данное жилое помещение действующим санитарно-эпидемиологическим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям не соответствует, а именно СанПиН 2.1.2.2645-10, выявлены глубокое поражение грибковыми образованиями в глубь штукатурного слоя, то есть устранить данный недостаток только путем пропиткой нейтрализующим раствором не представляется возможным, а необходим демонтаж штукатурного слоя потолков и стен, то есть конструктивно техническое состояние их оценивается как неудовлетворительное. 

Согласно п.п.4.1.,4.2.,9.2. СанПиН 2.1.2.2645-10, системы отопления и вентиляции должны обеспечивать допустимые условия микроклимата и воздушной среды помещений. Оптимальные и допустимые параметры микроклимата в помещениях жилых зданий приведены в приложении 2 к настоящим санитарным правилам. Системы отопления должны обеспечивать равномерное нагревание воздуха в помещениях в течение всего отопительного периода, не создавать запахи, не загрязнять воздух помещений вредными веществами, выделяемыми в процессе эксплуатации, не создавать дополнительного шума, должны быть доступными для текущего ремонта и обслуживания. При эксплуатации жилых помещений требуется: своевременно принимать меры по устранению неисправностей инженерного и другого оборудования, расположенного в жилом помещении (систем водопровода, канализации, вентиляции, отопления, мусороудаления, лифтового хозяйства и других), нарушающих санитарно-гигиенические условия проживания; проводить мероприятия, направленные на предупреждение возникновения и распространения инфекционных заболеваний, связанных с санитарным состоянием жилого здания, по уничтожению насекомых и грызунов (дезинсекция и дератизация).

Исследовательская часть экспертного исследования не содержит указаний о возможности применения данных положений СанПиН 2.1.2.2645-10 в случае наличия повреждений стен жилого помещения плесенью (грибком). Равно как не содержится указаний о возможности применения к выявленным экспертом дефектам штукатурного слоя положений Рекомендации по оценке надежности строительных конструкций зданий и сооружений по внешним признакам (п.п. 2.5), о необходимости капитального ремонта с усилением конструкций, применении положений п.п.10 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, на которые ссылается эксперт в исследовании и согласно которому, несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железобетонных конструкциях - в части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования. Основания и несущие конструкции жилого дома, а также основания и несущие конструкции, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом.

Из текста исследовательской части следует, что «если учесть габариты мебели и плотность обоев, то можно констатировать, что определить их при визуальном осмотре, в том числе на момент покупки жилого помещения, в ноябре 2018 года, не представлялось возможным и дефекты относятся к скрытым». Аналогичное указание содержат выводы экспертного исследования. При этом, из проведенного экспертного исследования не следует, что экспертом при проведении исследования определялось какая мебель была расположена в квартире в период передачи жилого помещения покупателю (до заселения истца в спорное жилое помещение), ее габариты, передавалось ли жилое помещение с мебелью или без нее. 

Выводов о стоимости имущества с учетом выявленных дефектов экспертное исследование не содержит.

Таким образом, в нарушение положений ст. 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», представленное стороной истца экспертное заключение не является полным, ясным, содержащим подробное описание проведенного исследования, и не согласуется с другими доказательствами по делу.

Учитывая изложенное, на основании ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что заключение эксперта № 012/2019 от 12 февраля 2019 года является не допустимым доказательством по делу, поскольку оно не соответствует требованиям ч. 2 ст. 86 ГПК РФ и ст. 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», поскольку эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, выводы эксперта не представляются ясными и понятными и соответствующими исследовательской части заключения.

Из материалов дела так же следует, что истцом не представлено доказательств подтверждающих отсутствие у покупателя объективной возможности выявления недостатков и получения сведений о действительном состоянии (качестве) жилого помещения с учетом доведенной до покупателя продавцом информации на период приобретения спорного недвижимого имущества.

В ходе судебного разбирательства стороны просили рассмотреть дело по имеющимся доказательствам, без проведения судебной экспертизы.

Кроме того, необходимо отметить что истец, пользуясь правом выбора в силу п. 1 ст. 475 ГК РФ, заявил требования об уменьшении покупной цены жилого дома.

Исходя из норм материального права, под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества (абз. 2 п. 1 ст. 475 ГК РФ).

Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара, указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

Соответственно, истцу необходимо доказать наличие обстоятельств, дающих основание для уменьшения покупной цены товара в соответствии с данной нормой.

Между тем, заявляя требования о взыскании с ответчика суммы расходов на устранение недостатков, истцом фактически заявлены требования о возмещении убытков, связанных с расходами на устранение выявленных недостатков (абз. 4 п. 1 ст. 475 ГК РФ).

В соответствии со ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о возмещении расходов на устранение недостатков и требование о соразмерном уменьшении цены различны по своему правовому содержанию, при этом, уменьшение покупной цены приобретенного жилого помещения не может осуществляться путем возмещения стоимости ремонтных работ.

Доказательств, подтверждающих наличие обстоятельств, свидетельствующих об уменьшение покупной цены приобретенного жилого помещения истцом суду не представлено (ст. 56 ГПК РФ).

Проанализировав собранные по делу доказательства в их совокупности, оценив их относимость, допустимость и достоверность каждого в отдельности, принимая во внимание, что представленные доказательства не подтверждают, что от истца была скрыта ответчиком какая-либо информация относительно передаваемого недвижимого имущества, а так же наличие на момент передачи недвижимого имущества каких-либо недостатков (дефектов), о которых истец не был осведомлен и не мог знать, действуя добросовестно и с должной степенью осмотрительности, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных истцом исковых требований об уменьшении покупной цены недвижимого имущества.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 о взыскании денежных средств отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в Саратовский областной суд через Фрунзенский районный суд года Саратова в течение месяца, со дня составления мотивированного решения – 02 октября 2020 года.

Судья З.А. Левина