УИД 39RS0001-01-2025-001965-13

Дело № 2-3086/2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

28 августа 2025 года г. Калининград

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе

председательствующего судьи Пичуриной О.С.

при секретаре Шурухновой Н.В.,

с участием представителя третьего лица по доверенности ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ПАО Сбербанк в лице филиала – Северо-Западный Банк ПАО Сбербанк к ФИО2 о расторжении договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, о признании права собственности с сохранением залога, третьи лица Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, Управление Росреестра по Калининградской области, ООО «СЗ «Шевелев»,

УСТАНОВИЛ:

Между ПАО Сбербанк и ФИО2 возникли кредитные правоотношения по предоставлению банком в кредит денежных средств в сумме 

<

данные изъяты> руб. на инвестирование строительства объекта недвижимости – двухкомнатной квартиры, общей площадью 62,47 кв. м по строительному адресу: 

<

адрес> под залог прав требования по договору уступки права требования по договору долевого участия в строительстве, под залог (ипотека) объекта недвижимости.

Истец ПАО Сбербанк обратился в суд с иском к ФИО2, указав, что имеется просроченная задолженность по основному долгу и процентам, неустойки. Кроме того, ФИО2 не исполнены обязательства в части оформления права собственности и последующего обременения в отношении спорного объекта недвижимости. В связи с ненадлежащим исполнением принятых на себя обязательств заемщиком, просит с учетом уточнения исковых требований, взыскать с ФИО2 задолженность по кредитному договору № от 24.11.2021 за период с 24.10.2024 по 28.02.2025 (включительно) в размере 

<

данные изъяты> руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 

<

данные изъяты> руб., обратить взыскание на предмет залога: квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> кадастровый номер №, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 

<

данные изъяты> руб. (80% от оценочной стоимости по отчету об оценке), расторгнуть кредитный договор №95795186 от 24.11.2021, вынести решение о государственной регистрации права собственности ФИО2 на объект недвижимости: квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, указав обременение на весь объект недвижимости в виде ипотеки в пользу ПАО Сбербанк.

В судебное заседание представитель истца ПАО Сбербанк не явился, уведомлен надлежаще, просит о рассмотрении дела в его отсутствии.

Ответчик ФИО2 и третьи лица Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, Управление Росреестра по Калининградской области в судебное заседание не явились, надлежаще уведомлены о рассмотрении дела.

Представитель третьего лица ООО «СЗ «Шевелев» по доверенности ФИО1 в судебном заседании не возражала против исковых требований.

Выслушав представителя третьего лица, исследовав письменные материалы дела и дав им оценку, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В соответствии с п. 1 ст. 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора. В соответствии с п.1 ст. 438 ГК РФ акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.

Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита.

В соответствии с п. 1 ст. 809 ГК РФ кредитор имеет право на получение с заемщика процентов на сумму кредита в размерах и в порядке, определенных договором.

На основании ст. 811 ГК РФ если кредитным договором предусмотрено возвращение кредита по частям, то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части кредита, кредитор вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы кредита вместе с причитающимися процентами.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей права ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой. Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательства является залог.

В соответствии с п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В силу ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

ПАО Сбербанк предоставило заемщику ФИО2 в кредит денежные средства в сумме 

<

данные изъяты> руб., с уплатой процентов по ставке 8,90 % на срок 324 месяца, на основании кредитного договора № № от 24.11.2021. Целью использования кредитных денежных средств являлось инвестирование строительства объекта – двухкомнатной квартиры общей площадью 62,47 кв. м по строительному адресу: 

<

адрес>

Согласно графику платежей, кредитная задолженность подлежала возврату путем уплаты ежемесячных платежей в сумме 

<

данные изъяты> руб. (кроме последнего) в период с 24.12.2021 по 24.11.2048.

Заемщиком платежи производились не в полном размере и не в установленный договором срок, в связи с чем образовалась задолженность перед ПАО Сбербанк, с 24.11.2023 платежи вынесены на просрочку. Платежи заемщика отражены в расчете задолженности.

В соответствии с п. 22 кредитного договора заемщик обязался произвести расчет по сделке путем перечисления денежных средств в оплату объекта недвижимости на номинальный счет ООО «Центр недвижимости от Сбербанка» № №, открытый в ПАО Сбербанк, с последующим их перечислением ООО «Специализированный застройщик «Шевелев», предоставить кредитору до 24 ноября 2024 г., но не позднее 3 месяцев с даты оформления объекта недвижимости в собственность: отчет об оценке стоимости объекта недвижимости; осуществить все необходимые действия, связанные с государственной регистрацией ипотеки объекта недвижимости в силу закона в органе регистрации прав, и в срок не позднее 3 рабочих дней с даты принятия документов на государственную регистрацию предоставить кредитору расписку в получении документов от органа регистрации прав.

Получение ООО «Специализированный застройщик «Шевелев» от ФИО2 долевого взноса за квартиру подтверждается справкой и актом сверки.

В адрес ответчика ФИО2 банком направлено досудебное требование о досрочном возврате задолженности по кредитному договору, процентов, неустойки и расторжении договора от 27.01.2025. 

В соответствии с п. 4.3.4 Общих условий предоставления, обслуживания и погашения жилищных кредитов, банк имеет право потребовать от заемщика досрочно возвратить задолженность по кредиту и уплатить причитающиеся проценты за пользование кредитом и неустойку, предусмотренные условиями договора, обратить взыскание на заложенное имущество, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения (в том числе однократного) заемщиком обязательств по погашению кредита и /или уплате процентов за пользование кредитом общей продолжительностью более чем 60 календарных дней в течении последних 180 календарных дней.

Согласно расчету сумм задолженности по кредиту по состоянию на 28.02.2025 сумма задолженности ответчика перед банком составляет 

<

данные изъяты> руб., в том числе просроченная ссудная задолженность – 

<

данные изъяты> руб., просроченные проценты – 

<

данные изъяты> руб., просроченные проценты на просроченную ссуду – 

<

данные изъяты> руб., неустойка по кредиту – 

<

данные изъяты> руб., неустойка по процентам – 

<

данные изъяты> руб., неустойка за неисполнение условий договора – 

<

данные изъяты> руб.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства или изменение его условий не допускаются. 

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается. Ответчиком не представлены суду какие-либо доказательства, подтверждающие погашение кредита или несогласия с расчетом истца. 

Пунктом 13 кредитного договора установлена ответственность заемщика за ненадлежащее исполнение условий договора кредита. Так, за несвоевременное перечисление платежа в погашение кредита и/или уплату процентов за пользование кредитом неустойка определена в размере 7,5% годовых (соответствует размеру ключевой ставки Банка России, действующей на дату заключения договора) с суммы просроченного платежа за период просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной договором, по дату погашения просроченной задолженности по договору (включительно). В случае нарушения сроков по надлежащему оформлению объекта недвижимости в собственность и/или в залог, предусмотренных п. 22 договора - в размере 1/2 процентной ставки, установленной в п. 4 договора (с учетом возможного снижения процентной ставки за пользование кредитом или ее изменения в соответствии с п. 4 договора), начисляемой на остаток кредита за период, начиная с 31 календарного дня после даты, установленной договором для исполнения обязательства, по дату предоставления заемщиком кредитору документов, подтверждающих полное исполнение нарушенных обязательств (включительно). 

Условия договора, изложенные в п. 22, кредитного договора о предоставлении кредитору до 24 ноября 2024 г., но не позднее 3 месяцев с даты оформления объекта недвижимости в собственность документов по регистрации, заемщик, подписавший акт приемки-передачи квартиры 24.01.2022, добровольно не выполнил.

Расчет задолженности по кредиту, выданному ответчику, судом проверен и признан обоснованным, соответствующим условиям кредитного договора. Доказательств со стороны ответчика недействительности или неправильности расчетов не представлено.

Условия кредитного договора изложены в Общих условиях кредитования, Индивидуальных условиях.

Учитывая, что ответчиком ненадлежащим образом исполнялись условия соглашения о кредитовании, вследствие чего возникла задолженность, требование о взыскании с ответчика задолженности подлежит удовлетворению.

В силу ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Судом установлено, что ответчик не производит обязательных платежей в счет возврата суммы кредита и процентов, при этом размер требований истца соразмерен стоимости заложенного имущества. 

В соответствии со статьей 51 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ст. 349 ГК РФ взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда. Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. При этом начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке (ст. 350 ГК РФ, п.п.4 п.2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

В соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Согласно подпунктам 3, 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд должен определить и указать в нем: способ реализации имущества, на которое обращается взыскание; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Как следует из расчета задолженности, с 24.11.2023 возникла просроченная задолженность по ссуде и процентам, то есть нарушение сроков внесения платежей составляет более 3 раз в течение 12 месяцев, что является безусловным основанием для обращения взыскания на заложенное имущество.

Согласно ст. 340 ГК РФ стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, квартира общей площадью 62,7 кв. м, расположенная по адресу: 

<

адрес> кадастровый номер № зарегистрирована на праве собственности за ФИО2 11.03.2022, на основании договора уступки прав № по договору № № долевого участия в строительстве от 10.06.2019, акта приемки-передачи квартиры от 24.01.2022, разрешения на ввод в эксплуатацию, договора долевого участия в строительстве № № от 10.06.2019. Также 11.03.2022 зарегистрирована ипотека в силу закона на 324 месяцев в пользу ПАО Сбербанк с 03.12.2021.

Суд полагает возможным установить начальную продажную цену заложенного имущества – квартиры по адресу: 

<

адрес>, в сумме 

<

данные изъяты> руб., что составляет 80% от рыночной стоимости, определенной в заключении о стоимости имущества № № от 16.07.2025 (9220 000 руб.) и не оспоренной ответчиком в ходе рассмотрения дела.

Требования о государственной регистрации права собственности ФИО2 на объект недвижимости с обременением на весь объект недвижимости в виде ипотеки в пользу ПАО Сбербанк удовлетворению не подлежат, поскольку право собственности за ответчиком зарегистрировано 11.03.2022, а также произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона на 324 месяца в пользу ПАО Сбербанк.

На основании п. 1 ст. 56 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" суд определяет способ реализации вышеуказанного заложенного имущества путем продажи с публичных торгов.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Неуплата ответчиком в счет погашения задолженности по кредиту, путем внесения ежемесячных платежей, является существенным нарушением договора, что лишает возможности банк возврата денежных средств. Как следует из материалов дела платежи в установленном кредитным договором размере и сроки не поступали, в связи с чем банком в требовании от 27.01.2025 заявлено о возврате всей суммы кредита с причитающимися процентами. Период просрочки исполнения обязательств с 24.11.2023 является значительным.

С учетом изложенного, требование истца ПАО Сбербанк о досрочном расторжении кредитного договора является правомерным и подлежит удовлетворению.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика ФИО2 в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 

<

данные изъяты> руб., оплаченной истцом при подаче иска, исходя из цены иска 

<

данные изъяты> руб., требований об обращении взыскания, из расчета: 

<

данные изъяты>

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ПАО Сбербанк (ИНН №) удовлетворить частично.

Расторгнуть кредитный договор № № от 24.11.2021.

Взыскать с ФИО2 в пользу ПАО Сбербанк сумму задолженности по кредитному договору за период с 24.10.2024 по 28.02.2025 в размере 

<

данные изъяты> руб., расходы по оплате госпошлины в сумме 

<

данные изъяты> руб. 

Обратить взыскание на предмет залога – квартиру общей площадью 62,7 кв. м, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 

<

данные изъяты> руб.

В остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения. 

Судья Пичурина О.С. 

Мотивированное решение изготовлено 11.09.2025.