УИД: 23RS0№-47

К делу №2-249/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Город Усть-Лабинск 18 марта 2021 года

Усть-Лабинский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Куликовского Г.Н.,

секретаря Алейниковой А.В.,

с участием представителя истца, действующего

по доверенности № от 19.10.2020г. ФИО1,

ответчика ФИО2,

представителя ответчика, действующего в

соответствии с положениями ч. 6 ст. 53 ГПК РФ ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, соглашения о задатке, возврате авансового платежа по договору и взыскании судебных издержек, 

УСТАНОВИЛ:

В Усть-Лабинский районный суд обратился представитель ФИО4 – ФИО1 к ФИО2 с исковым заявлением о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка и возврате авансового платежа по договору.

В обоснование искового заявления представитель истца указал, что 09 июля 2020 года между ФИО4 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка и внесен авансовый платеж в размере 120 000,00 рублей, который был оформлен соглашением о задатке, подписанным сторонами предварительного договора от 09 июля 2020 года. В соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи стороны взяли на себя обязательство заключить в будущем в срок до 10 января 2021 года договор купли-продажи недвижимости, указанной в предварительном договоре. Цена объектов недвижимости установлена сторонами в размере 520 000,00 рублей. 22 октября 2020 года истец направил в адрес ответчика досудебную претензию с требованием расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимости от 09 июля 2020 года и вернуть уплаченные истцом при подписании договора 120 000,00 рублей. Данная претензия была проигнорирована ответчиком, в связи с чем, представитель истца просил расторгнуть предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 09 июля 2020 года и расторгнуть соглашение о задатке от 09 июля 2020 года.

Определением Усть-Лабинского районного суда от 25 января 2021 года к производству суда было принято уточненное исковое заявление ФИО4 к ФИО2, которое было дополнено требованием о возврате уплаченной в качестве аванса денежной суммы в размере 120 000,00 рублей. Кроме того, представитель истца дополнил доводы иска, указав, что после заключения предварительного договора истец обратился в ПАО Сбербанк для получения ипотечного кредита. Специалисты банка после проверки недвижимого имущества вынесли отрицательное заключение, в связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером №, указанный в договоре, не имеет установленных в соответствии с земельным законодательством границ, то есть границы участка не определены межеванием. Данный факт был скрыт от истца при заключении предварительного договора. Вследствие данного обстоятельства, истец не смог получить денежную сумму, необходимую для заключения основного договора купли-продажи, в связи с чем, он был вынужден отказаться от сделки, о чем и сообщил ответчику в претензии о расторжении предварительного договора купли-продажи. Представитель истца просил обратить внимание, что в тексте предварительного договора не содержится условий об уплате задатка или аванса в какой-либо форме и размере. Также в тексте договора не указано, что стороны договора заключили какое-либо иное соглашение, кроме подписанного в этот день предварительного договора. Между тем, между истцом и ответчиком был подписан еще один документ от 09 июля 2020 года поименованный как соглашение о задатке, из которого следует, что ФИО2 получила от истца денежные средства в сумме 120 000,00 рублей, в счет предстоящего заключения договора купли-продажи, предметом которого будет являться указанная в предварительном договоре недвижимость. Представителю истца очевидно, что поскольку в предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества от 09 июля 2020 года, подписанного сторонами нет ни слова об уплате задатка, уплаченную при заключении предварительного договора сумму следует признать уплаченной в качестве аванса, который подлежит возврату истцу. 

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, просил их удовлетворить. Кроме того, представил ходатайство о возмещении судебных издержек на сумму 34 100,00 рублей, состоящих из: государственной пошлины – 3 600,00 рублей, услуги представителя – 25 000,00 рублей, расходы на проезд представителя – 5 000,00 рублей, почтовые расходы – 500,00 рублей. Пояснил, что ФИО4 отказался от заключения основного договора купли-продажи, так как земельный участок не отмежеван, то есть, имеет пороки, при этом, истец не уклонялся от совершения сделки. Переданные ответчику 120 000,00 рублей являются частью стоимости, то есть, входят в общую сумму 520 000,00 рублей. 

Ответчик и его представитель в судебном заседании возражали против удовлетворения иска ФИО4, просили в иске отказать. Пояснили, что от сделки ФИО2 не отказывается. В силу п. 8 предварительного договора, покупатель согласился с тем, что участок не отмежеван. Истец ФИО4 подписал договор, если бы он сомневался, то не подписывал бы. Истец проживал в жилом доме, пользовался теплицей и огородом. 

Выслушав лиц, присутствующих в судебном заседании, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон (часть 1).

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 1 ст. 240 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п. 1 ст. 425 ГК РФ).

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как усматривается из материалов дела, 09 июля 2020 года между ФИО2 (продавец) и ФИО4 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, согласно которому, они обязались в будущем заключить основной договор купли-продажи объектов недвижимости, в качестве которых будут выступать: жилой дом, назначение жилое, находящийся по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 46,4 кв.м., с кадастровым номером №; земельный участок, находящийся по адресу: 

<

адрес>, площадью 3800 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный на землях населенных пунктов, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства.

Продавец обязался продать покупателю указанные объекты недвижимости за цену 520 00,00 рублей, которые будут уплачены до подписания основного договора. Цена является окончательной и изменению не подлежит (п. 5 договора).

Продавец и покупатель обязались заключить основной договор в срок до 10 января 2021 года (п. 6 договора).

В случае не заключения основного договора в срок, стороны вправе изменить этот срок путем подписания дополнительного соглашения к настоящему договору. Подписание дополнительного соглашения не освобождает стороны от надлежащего исполнения обязательств, принятых на себя по условиям настоящего договора (п. 7 договора).

В силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу пункта 2 статьи 429 ГК РФ не допускается заключение предварительного договора в устной форме. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор, по условиям которого стороны обязуются заключить договор, требующий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации (статьи 158, 164, пункт 2 статьи 429 ГК РФ).

Основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).

По соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 4 статьи 380 ГК РФ).

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 380 ГПК РФ, соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (пункт 1 статьи 380 ГК РФ).

Из указанной нормы следует, что задаток служит не только доказательством заключения договора и способом платежа, но и обеспечивает его исполнение. Последнее прямо предусмотрено пунктом 1 статьи 329 ГК РФ, определяющим задаток, как один из способов обеспечения исполнения обязательств.

09 июля 2020 года сторонами было подписано соглашение о задатке, где ФИО2 подтвердила, что получила от ФИО4 денежные средства в сумме 120 000,00 рублей, в счет предстоящего заключения договора купли-продажи, предметом которого будут являться: жилой дом, назначение жилое, находящийся по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 46,4 кв.м., с кадастровым номером №; земельный участок, находящийся по адресу: 

<

адрес>, площадью 3800 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный на землях населенных пунктов, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства. 

ФИО2, получившая задаток в сумме 120 000,00 рублей обязалась заключить договор купли-продажи в срок до 10 января 2021 года и взяла на себя обязательство в случае не заключения договора (отказа от заключения договора купли-продажи) уплатить ФИО4 сумму в размере 240 000,00 рублей.

В случае не заключения договора по вине ФИО4 задаток в сумме 120 000,00 рублей остается у ФИО2

Согласно п. 3 ст. 380 ГК РФ, в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, то есть, в случае несоблюдения письменной формы, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

По данному делу с учетом заявленных исковых требований и их правовым обоснованием, подлежащих применению норм материального права и условий заключенного сторонами предварительного договора и соглашения о задатке к нему, к юридически значимым обстоятельствам для правильного разрешения судом спора относятся: юридическая природа переданных истцом денежных средств, а также установление стороны, ответственной за неисполнение обязанности заключить договор купли-продажи.

Представитель истца утверждает, что переданные денежные средства надлежит считать авансом, подлежащим возврату истцу.

В силу статьи 487 ГК РФ, предварительная оплата товара (аванс) производится до передачи товара покупателю в срок, установленный договором, а если соглашением сторон этот срок не предусмотрен - в разумный срок, определяемый в соответствии с п. 2 ст. 314 ГК, тогда как задаток является не только денежной суммой, выдаваемой одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора, но также и способом обеспечения исполнения договора. 

Суд приходит к выводу, что в данном случае сторонами было заключено соглашение именно о задатке, поскольку данное соглашение содержит условия о негативных последствиях для сторон, в случае не заключения договора купли-продажи, то есть, денежная сумма в размере 120 000,00 рублей передана истцом ответчику в обеспечение обязательств будущей сделки и определена в качестве задатка с указанием ее обеспечительных функций.

При таких обстоятельствах доводы представителя истца о назначении данной суммы в качестве аванса, понятие которому дано в пункте 1 статьи 487 ГК РФ и представляющему собой предварительную оплату товара, несостоятельны.

Доводы стороны истца о том, что положения о задатке не содержатся в предварительном договоре купли-продажи, суд находит несостоятельными, поскольку действующее законодательство не содержит положений об обязательном включении условий о задатке в предварительный договор, но в то же время устанавливает обязательную письменную форму соглашения, что в данном случае было соблюдено сторонами. 

При определении стороны, ответственной за неисполнение обязанности заключить договор купли-продажи, суд исходит из следующего.

В предварительном договоре купли-продажи жилого дома и земельного участка от 09 июля 2020 года стороны взяли на себя обязательство заключить основной договор в срок до 10 января 2021 года.

Как усматривается из уведомления о вручении почтового отправления с идентификатором № представитель истца направил претензию о расторжении договора купли-продажи недвижимости 22 октября 2020 года и с просьбой возвратить уплаченные при заключении договора 120 000,00 рублей, не указав при этом, причин и оснований для расторжения предварительного договора.

30 октября 2020 года ответчик направила истцу и его представителю ответы на претензию с почтовыми идентификаторами № и №, которые не были получены адресатами и в настоящее время находятся на временном хранении в почтовых отделениях.

Таким образом, стороны не пришли к взаимному соглашению о расторжении предварительного договора, как то предусмотрено пунктом 14 предварительного договора.

В суд с данным исковым заявлением представитель истца обратился 25 ноября 2020 года, то есть, до истечения установленного договором срока. 

При этом, 28 декабря 2020 года, то есть еще до окончания срока предварительного договора, представителем истца был получен ответ ФИО2 на претензию о расторжении предварительного договора, согласно которому, ответчик указала, что не утратила интереса заключить основной договор и подготовила полный пакет документов, необходимых для продажи объектов недвижимости.

В силу пункта 13 предварительного договора, продавец и покупатель не вправе уклоняться от заключения основного договора. Сторона, уклоняющаяся от заключения основного договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Как установлено пунктом 6 статьи 239 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Таким образом, поскольку в определенный сторонами срок договор купли-продажи заключен не был, при том, что ответчик подтвердила своё намерение заключить сделку, а истец обратился в суд с иском о его расторжении, обязательства, предусмотренные в нем, прекратились 11 января 2021 года.

Доводы представителя истца о том, что ему было отказано в предоставлении кредита, в связи с тем, что не установлена граница земельного участка, что не было доведено до сведения истца не нашли своего подтверждения в судебном заседании, поскольку истцом не были представлены доказательства в обоснование данных доводов.

Истец, будучи дееспособным и действуя в своих интересах, не был лишен возможности самостоятельно до заключения предварительного договора купли-продажи получить выписку из ЕГРН об объекте недвижимости, содержащую сведения, в том числе, о местоположении границ земельного участка. 

Кроме того, как усматривается из пункта 8 предварительного договора, покупатель ознакомлен и согласен с техническим состоянием объектов недвижимости на момент заключения договора.

При таких обстоятельствах, суд находит требования истца расторжении предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, соглашения о задатке, возврате авансового платежа по договору и взыскании судебных издержек не подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления ФИО4 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, соглашения о задатке, возврате авансового платежа по договору и взыскании судебных издержек – отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через районный суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Резолютивная часть оглашена 18.03.2021г.

Мотивированное решение составлено 24.03.2020г.

Судья подпись (Куликовский Г.Н.)

Судья Усть-Лабинского

районного суда Г.Н. Куликовский