Дело № 2а-913/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

27 июня 2018 года г. Зерноград 

Зерноградский районный суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Портновой И.А., 

при секретаре Сонновой А.А.,

рассмотрев административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 в лице представителя ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО о признании незаконным решения Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации права на недвижимое имущество и об обязании осуществить государственную регистрацию права, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 в лице представителя ФИО2 обратился в суд с административным исковым заявлением к Зерноградскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО о признании незаконным решения Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации права на недвижимое имущество и об обязании осуществить государственную регистрацию права, ссылаясь на то, что 7 ноября 2017 г. заявителем в лице доверенного лица ФИО3 в Зерноградский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО в порядке, установленном ст.ст. 16-25.1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», было подано заявление о государственной регистрации права на недвижимое имущество – земельный участок №, расположенный по адресу: 

<

адрес>. 12 февраля получено Сообщение об отказе в государственной регистрации. В оспариваемом отказе в государственном кадастровой учете и государственной регистрации права собственности основанием указано несоответствие требованиям, Установленным п. 8, 11 ст. 13.1 Закона об обороте земель сельхозназначения, а именно несоответствие ФИО заказчика кадастровых работ, указанных в газете «Наше время» - ФИО1, с заказчиком, указанным в проекте межевания – ФИО3 Считает такой подход при разрешении вопроса о наличии правовых оснований для постановки на кадастровый учет формальным, так как ФИО3 действовал на основании нотариальной доверенности от 19.09.2017. На основании вышеизложенного просил суд: 1) признать незаконным отказ от 12.02.2018 № в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, сформированный в соответствии с межевым планом от 27.10.2017; 2) обязать административного ответчика осуществить государственную регистрацию права собственности на земельный участок на основании заявления от 07.11.2017 №, № и представленных документов.

В поданном дополнении к административному исковому заявлению (л.д. 76-79) указано, что оспариваемое решение об отказе в государственной регистрации от 09.02.2018 № содержит информацию о сведениях ГЕРН, в соответствии с которой земельный участок с кадастровым номером № находится в аренде у ОАО «Учхоз Зерновое». По мнению регистрирующего органа, в соответствии с п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ, образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Наличие обременения в виде аренды в пользу ОАО «Учхоз Зерновое» препятствует выделу земельного участка в счет принадлежащей земельной доли в период действия договора аренды и может возникнуть только после получения на это письменного согласия ОАО «Учхоз Зерновое», как арендатора. Административный истец с этим не согласен, так как договор от 14.11.2013 прекратил свое действие, поскольку в связи с приобретением доли в праве собственности на данный земельный участок АО «Учхоз Зерновое» не может быть признано его арендатором. В данном случае имеет место совпадение должника и кредитора (арендодателя и арендатора) в одном лице (ст. 407, 413 ГК РФ). После приобретения обществом долей в праве общей долевой собственности на исходный земельный участок договор аренды следует квалифицировать как соглашение участников долевой собственности о передаче одному из них общего имущества, государственная регистрация которого действующим законодательством не предусмотрена.

В поданном 14.06.2018 заявлении об уточнении исковых требований (л.д. 80) административный истец просил суд: 1) признать незаконным отказ от 12.02.2018 № в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, сформированный в соответствии с межевым планом от 27.10.2017; 2) обязать административного ответчика осуществить государственную регистрацию права собственности на земельный участок на основании заявления от 07.11.2017 №, № и представленных документов.

В судебном заседании о 14.06.2018 по ходатайству представителя административного истца была произведена замена ненадлежащего ответчика - Зерноградский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО.

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явился, направил в адрес суда заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, в котором указал, что уведомлен о назначении судебного заседания на 27.06.2018 на 16.00, просил рассмотреть дело без его участия в присутствии его доверенного лица ФИО2 (л.д. 98).

Представитель административного истца ФИО2, действующая на основании доверенности от 29.03.2018 (л.д. 8), имеющая высшее юридическое образование, подтвержденное дипломом (л.д. 21), исковые требования поддержала на основании доводов, содержащихся в административном исковом заявлении и дополнении к нему, пояснила, что административный истец не пропустил срока на подачу административного искового заявления, поскольку обжалуемое решение об отказе в госрегистрации права было вынесено 12.02.2018, рассматриваемый административный иск был направлен в Зерноградский районный суд 11.05.2018, что подтверждено квитанцией об отправке. Считает, что основание для отказа в виде несовпадения заказчика межевания с указанным в газете «Наше время» собственником земельного участка, является формальным, нарушений действующего законодательства при публикации и проведении кадастровых работ не допущено. На момент подачи заявления о регистрации права и постановки на кадастровый учет ОАО «Учхоз Зерновое» утратило статус арендатора, поскольку является сособственником долей в праве на земельный участок. С момента, когда ОАО «Учхоз Зерновое» приобрело долю в праве на данный земельный участок, оно утратило статус арендатора. Фактически договор аренды трансформировался в соглашение с сособственниками о передаче общего имущества одному из сособственников. Просила заявленные уточненные исковые административные требования удовлетворить в полном объеме. 

Представитель административного ответчика – ведущий специалист-эксперт Управления Росреестра по Ростовской области ФИО4 (л.д. 73), действующая на основании доверенности от 29.12.2017 (л.д. 74), имеющая высшее юридическое образование на основании диплома (л.д. 75), в судебном заседании частично поддержала доводы письменного отзыва на административное исковое заявление, пояснила, что в отзыве было указано о пропуске административным истцом не пропущен срока исковой давности, исходя из имеющейся у них информации поступлении иска в суд 14.08.2018. ФИО1 в лице представителя ФИО3 обратилась в Управление с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности на выделяемый земельный участок. 13.11.2017 осуществление действий по регистрации право было приостановлено в соответствии с п. 5 ст. 11 Закона о регистрации, в связи с отсутствием документов, необходимых для проведения государственного кадастрового учета и регистрации права. В результате проведения правовой экспертизы установлено, что земельный участок, из которого выделяется земельная доля, находится в аренде на 10 лет с 2013 по 2023 гг. Заявителем ФИО1 в нарушение действующего законодательства не было представлено письменного согласия арендатора на выдел земельного участка, в силу чего регистрация сначала была приостановлена, а по истечении срока приостановления и не устранении причин, препятствующих регистрации права, в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права было отказано. Просила отказать в удовлетворении заявленных административных исковых требований в полном объеме. 

Заслушав представителей административного истца и административного ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующему:

Согласно ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, если считают, что нарушены их права и свободы.

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

Таким образом, для признания заявления обоснованным и признания оспариваемых решений, действия (бездействия) незаконными, суд должен установить совокупность двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действия (бездействия) требованиям закона и нарушение этими решениями, действиями (бездействием) прав и свобод заявителя.

В соответствии с ч. 11 ст. 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействия).

На основании статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

Общие правила и условия образования земельных участков определены статьей 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1).

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в случаях образования земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям; образования земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке; образования земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд (пункт 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 5 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что особенности процедуры выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предусматриваются Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В силу положений пункта 1 статьи 12 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных этой статьей, а также статьями 13 и 14 данного Федерального закона.

Пунктом 1 статьи 13 Закона об обороте сельскохозяйственных земель предусмотрено, что участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и названным Федеральным законом.

Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 статьи 13 (пункт 2).

Земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется (пункт 3).

Если указанное в пункте 3 данной статьи решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей (пункт 4).

Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на эту земельную долю или эти земельные доли. При этом площадь выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка может быть больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю или земельные доли, если увеличение или уменьшение площади выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка осуществляется с учетом состояния и свойств почвы выделяемого земельного участка и земельного участка, из которого он образуется (пункт 5).

Размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, должны быть согласованы кадастровым инженером в порядке, установленном статьей 13.1 Закона об обороте сельскохозяйственных земель (пункт 6).

Пунктом 5 статьи 14 Закона об обороте сельскохозяйственных земель установлено, что участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению.

Таким образом, по смыслу указанных правовых норм, право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора.

При рассмотрении дела установлено, что за ФИО1 зарегистрировано право долевой собственности на 92000/65455631 долю в праве на земельный участок сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером № площадью 65455631 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, в землях и границах АООТ «Учхоз Зерновое» (л.д. 108-109). 

ФИО1, имея намерение выделить принадлежащую ему земельную долю, в печатном издании «Наше время» от 21.09.2017 опубликовал извещение о необходимости согласования проекта межевания (л.д. 110, 111). В установленный законом срок возражения от иных участников долевой собственности на земельный участок, от арендатора земельного участка не поступили, ФИО1 в лице своего представителя ФИО3 обратился к кадастровому инженеру, который подготовил проект межевания 25.10.2017 (л.д. 99-107). 

07 ноября 2017 года административный истец ФИО1 обратился в Управление Росреестра по Ростовской области с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права выделенного земельного участка.

Из положений пунктов 1, 2 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» следует, что государственная регистрация прав проводится, в том числе, на основании заявления правообладателя, к которому должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Статья 18 Федерального закона № 122-ФЗ предусматривает, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав предусмотрены ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно Уведомлению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО от 13.11.2017 (л.д. 137-139) осуществление действий по государственному кадастровому учету земельного участка по заявлению ФИО1 приостановлено с 13.11.2017 до 12.02.2018 на основании п. 5 ч. 1 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», в связи с тем, что не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, а именно: отсутствует проект межевания земельных участок, так как в представленном проекте межевания земельных участков № б/н от 25.10.2017 заказчиком является ФИО3, а согласно извещению о необходимости согласования Проекта межевания, опубликованного 21.09.2017 в печатном издании «Наше время» - ФИО1 Кроме того, указано, что с учетом нахождения исходного земельного участка с кадастровым номером № в аренде с 28.11.2013 по 28.11.2023, необходимо представить согласие арендатора на выдел земельного участка. 

12 февраля 2018 года Управление Росреестра по Ростовской области отказало заявителю ФИО1 в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности на выделяемый земельный участок на основании статьи 27 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а именно, в связи с истечением срока приостановления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности и не устранением причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности, указанных в Уведомлении Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО от 13.11.2017. 

Об отказе в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности Управлением Росреестра было вынесено Уведомление (л.д. 135-136), в котором указаны основания отказа, аналогичные основаниям, указанным в Уведомлении о приостановлении в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности от 13.11.2017.

Суд полагает необоснованным основанием для приостановления, а затем отказа в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права то обстоятельство, что согласно печатному изданию «Наше время» заказчиком работ по подготовке проекта межевания земельного участка является ФИО1, в то время как в проекте межевания заказчиком работ указан ФИО3 Так, на титульном листе проекта межевания (л.д. 99) в п. 3 «Сведения о заказчике работ по подготовке проекта межевания» указано «ФИО3», далее следует его подпись и рукописная запись «ФИО3 по доверенности», а в п. 5 «Проект межевания утвержден» указано ФИО1, далее следует подпись и указано ФИО3 по доверенности. Кроме того, согласно копии материалов реестрового дела, ФИО1 в лице представителя ФИО3 при подачи 07.11.2017 заявления в Управление Росреестра по Ростовской области была представлена доверенность от 14.09.2017, выданная ФИО1 на имя ФИО3, в которой помимо прочих последнему делегировано право представлять интересы ФИО1 при межевании выделенного ему земельного участка.

При этом второе основание для приостановления, а затем отказа в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права, связанное с отсутствие письменного согласия арендатора земельного участка на выдел в счет земельной доли земельного участка, является обоснованным, поскольку в соответствии в действующим законодательством, указанное согласие не требуется только в том случае, если участник долевой собственности на общем собрании был не согласен на передачу в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, однако таких сведений административным истцом представлено не было. 

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Определениях от 21.05.2015 № 1197-0, от 29.05.2014 № 1026-0, от 16.07.2013 № 1196-0, от 29.01.2015 № 162-0, общее правило о необходимости при образовании земельных участков получить согласие землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков, предусмотренное как первоначальной, так и действующей редакцией пункта 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, и призванное обеспечить защиту прав указанных лиц, соответствует требованиям статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации. Пункт 1 статьи 13 и пункт 5 статьи 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», предусматривающие право участника долевой собственности на выдел земельного участка в счет своей земельной доли и условия реализации данного права, обеспечивают с учетом специфики этой сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов всех участников долевой собственности, а также арендаторов земельных участков. 

Таким образом, исходя из того, что согласие арендатора ОАО «Учхоз Зерновое» было необходимо при выделении земельного участка административным истцом, но указанное согласие, оформленное в письменной форме, не было представлено регистрирующему органу, суд полагает, что Управлением Росреестра было правомерно отказано ФИО1 в государственной регистрации.

Доводы представителя административного истца ФИО2 относительно того, что согласие арендатора на выдел земельного участка ФИО1 не требуется, так как ОАО «Учхоз Зерновое» является собственником долей в праве на арендованный земельный участок, в связи с чем имеет место совпадение сторон в обязательственных (арендных) правоотношениях, договор аренды прекратил свое действие, и необходимость в получении согласия арендатора ОАО «Учхоз Зерновое» на выдел земельной доли ФИО1 отпала, суд считает необоснованными, поскольку исходя из материалов реестрового дела на момент подачи ФИО1 в Управление Росреестра заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав, согласно выписки из ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером №, в составе которого находилась выделяемая заявителем земельная доля, был обременен арендой в соответствии с договором аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей от 14.11.2013.

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Поскольку доказательства наличия письменного соглашения о расторжении договора аренды отсутствуют, то ссылка представителя административного истца на то обстоятельство, что договор аренды на момент обращения заявителя к административному ответчику и вынесения оспариваемого отказа прекращен, является необоснованной.

Учитывая, что оспариваемое решение регистрирующего органа было вынесено 12.02.2018, а административное исковое заявление, подписанное электронной подписью, 11.05.2018 подано в суд посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (л.д. 15), то административным истцом ФИО1 не пропущен предусмотренный ч. 1 ст. 219 КАС РФ 3-х месячный срок обращения в суд.

Исходя из вышеизложенного, установив, что оспариваемое решение регистрирующего органа соответствует положениям действующего законодательства и не нарушает права административного истца, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании незаконным решения Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации права на недвижимое имущество и об обязании осуществить государственную регистрацию права.

Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административного искового заявления ФИО1 в лице представителя ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО о признании незаконным решения Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации права на недвижимое имущество и об обязании осуществить государственную регистрацию права, отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Зерноградский районный суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения. 

Мотивированное решение будет изготовлено 02.07.2018.

Судья