Дело № 2-480/2020 

45RS0008-01-2020-000353-77

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Кетовский районный суд Курганской области в составе

председательствующего судьи Димовой Ю.А.

при секретаре Прокопьевой Л.В.,

рассмотрев в с. Кетово Кетовского района Курганской области 12 октября 2020 года в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, Администрации Кетовского района Курганской области, ФИО3 о признании недействительными сделок, применении последствий недействительности сделок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Кетовский районный суд Курганской области с иском к ФИО6, Администрации Кетовского района Курганской области, ФИО3 о признании сделок по договору купли-продажи земельного участка недействительными, применении последствий недействительности сделок. С учетом изменения исковых требований, указывала, что 19.12.2015 между ФИО1 и ФИО6 был заключен договор процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества. В соответствии с п. 2.1. договора займа в целях обеспечения надлежащего исполнения своих обязательств по возврату суммы займа ФИО6 предоставила в залог истцу здание склада зернового, назначение - нежилое, кадастровый (условный) №, площадью 691,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, принадлежащее ей на основании Свидетельства о праве собственности 

<

адрес> от 12.04.2013 года, выданного 11.04.2013 Управлением Росреестра по Курганской области, номер регистрации №. В соответствии с п. 2.3. Договора Займа стороны определили, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Заемщиком своих обязательств по возврату суммы займа Займодавец удовлетворяет свои требования в полном объеме, определяемом к моменту фактического удовлетворения, за счет Имущества, служащего обеспечением обязательств Заемщика, путем его реализации в установленном порядке. В целях обеспечения обязательств по Договору займа между ФИО1 и ФИО6 был заключен договор залога имущества в обеспечении договора займа, заключенного физическим лицом от 19.12.2015 года (далее - Договор залога). Указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Курганской области 25.12.2015 года под регистрационным номером №. Обязательства по Договору Займа не были выполнены ФИО6 в связи с чем истица обратилась в Курганский городской суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество - здание склада зернового, назначение - нежилое, кадастровый (условный) №, площадью 691,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>. Решением Курганского городского суда от 24.07.2018 года по делу №2-556/18 исковые требования в этой части были удовлетворены. На принадлежащее на праве собственности ФИО6 имущество - здание склада зернового, назначение - нежилое, кадастровый (условный) №, площадью 691,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес> обращено взыскание путем продажи с публичных торгов. Апелляционным определением от 18.10.2018 года по делу №33-3323/2018 указанное решение суда оставлено без изменения. 14.08.2019 года истец зарегистрировала право на здание с кадастровым номером №, наименование: здание склада зернового, назначение нежилое, условный №, площадью 691,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес> на основании акта о передаче нереализованного имущества должника взыскателю от 24.07.2019 года, Постановлению о передаче не реализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю, № от 24.07.2019 года. В сентябре 2019 года, после оформления прав на здание с кадастровым номером №, истец решила оформить право на земельный участок с кадастровым номером №, на котором указанное здание расположено. Однако по сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) на указанный земельный участок было зарегистрировано право собственности за ФИО3 Согласно сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации производственного здания, площадью 3072 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, принадлежит на праве собственности ФИО3 на основании договора купли-продажи земельного участка, зарегистрированного 12.11.2018 года. Сторонами указанного договора являются ФИО6 (продавец) и ФИО3 (покупатель). Как стало известно истцу ФИО6 стала правообладателем договора земельного участка с кадастровым номером № на основании купли- продажи земельного участка от 17.09.2018 года №83, заключенного между Администрацией муниципального образования Кетовский район Курганской области и ФИО6 в соответствии с Постановлением Администрации Кетовского района Курганской области от 17.09.2018 года №1765, т.е. право собственности оформлено по основаниям, предусмотренным ст. 39.20 Земельного кодекса РФ. Истица полагает, что указанные сделки купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № являются недействительными (оспоримыми) в силу следующих обстоятельств: Договор купли-продажи земельного участка от 17.09.2018 года №83 между Администрацией муниципального образования Кетовский район Курганской области и ФИО6 заключен в нарушение нормы ст. 69 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а именно "ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Учитывая, что залог (ипотека) здания с кадастровым номером № по Договору залога от 19.12.2015 г., были зарегистрированы в Управлении Росреестра по Курганской области в 2015 году, то в 2016 году при формировании земельного участка с кадастровым номером № действие ипотеки в силу названной нормы закона распространилось и на него, т.е. с момента государственной регистрации права собственности ФИО6 на земельный участок с кадастровым номером № должно было возникнуть обременение в виде залога, однако, договор Купли-продажи земельного участка №83 не содержит информации о возникновении обременения. Однако, как видно из представленного в материалы дела Администрацией муниципального образования Кетовский район Курганской области комплекта документов в нарушение указанных требований не было получено Выписки о здании с кадастровым номером №, которая содержала в себе сведения об обременении. Таким образом, при заключении в 2018 году сделки купли-продажи земельного участка от 17.09.2018 года заключенной между Администрацией муниципального образования Кетовский район Курганской области и ФИО6 при государственной сделки должно было возникнуть обременение в виде залога на земельный участок с кадастровым номером №. На момент совершения указанной сделки купли-продажи в отношении земельного участка с кадастровым номером № Курганским городским судом уже было вынесено решение по делу №2-556/18, которым исковые требования в части обращения взыскания на заложенное имущество - здание склада зернового, назначение - нежилое кадастровый (условный) №, площадью 691,1 кв.м., расположенное по адресу. 

<

адрес> были удовлетворены. Таким образом, со стороны ФИО6 действия по заключению договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № изначально были направлены на создание препятствий для использования земельного участка, последующим собственником здания. Земельный участок с кадастровым номером № имеет разрешенное использование - для эксплуатации производственного здания, т.е. сформирован для целей использования, эксплуатации (подхода, подъезда) к зданию склада и смена его разрешенного использования для иных целей не представляется возможным и влечет к нарушению прав собственника здания. Договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № зарегистрированный 12.11.2018 года между ФИО6 и ФИО3 так же противоречит требованиям федерального законодательства в том числе базовым принципам земельного права, обозначенным в п. 5 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ "единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков. Учитывая, что в 2018 году на земельном участке с кадастровым номером № располагалось здание с кадастровым номером №, находящееся в собственности ФИО6, а договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № предусматривал исключительно переход права на земельный участок, без отчуждения здания, то такая сделка грубо нарушает требования федерального законодательства. ФИО3 при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № не могла не знать о нахождении на нем здания так как при фактическом осмотре земельного участка этот факт очевиден, однако, в нарушение вышеуказанных норм права покупку земельного участка осуществила. В результате указанной сделки, нарушены требования действующего законодательства при передаче ФИО1 в собственность здания с кадастровым номером. № по Постановлению о передаче не реализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю от 24.07.2019 г. №45034/19/78133. Сделки по отчуждению земельного участка с кадастровым номером № грубо нарушают права истца, так как фактически лишают ее возможности использовать земельный участок, необходимый для эксплуатации производственного здания, находящегося у нее в собственности. Исходно земельный участок с кадастровым номером № образован именно с указанной целью. На основании изложенного, просит признать сделку по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 17.10.2018 года, зарегистрированный в Управлении Росреестра по Курганской области 12.11.2018 года. между ФИО6 и ФИО3 недействительной. Признать сделку по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 17.09.2018 года №83 между Администрацией муниципального образования Кетовский район Курганской области и ФИО6 недействительной, применив последствия недействительности сделки в виде возврата земельного участка с кадастровым номером № в распоряжение Администрации муниципального образования Кетовский район Курганской области.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, извещалась повесткой о причинах неявки не уведомила. Ее представитель, действующая на основании доверенности ФИО7, в судебном заседании настаивала на доводах, изложенных в измененном исковом заявлении. 

Представитель ответчика Администрации Кетовского района Курганской области ФИО8 в судебном заседании возражала против исковых требований, дала пояснения, согласно отзыву на исковое заявление, из которого следует, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка от 17.09.2018 между Администрацией Кетовского района Курганской области и ФИО6 он находился в неразграниченной государственной собственности, распорядителем которого являлась Администрацией Кетовского района Курганской области. При этом, в соответствии со ст. 37 ч. 1 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи земельных участков могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Согласно данным из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером № был поставлен на кадастровый учет 13.01.2016. При этом, в соответствии со ст. ст. 39.1 п. 1, ст. 39.2, 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. На земельном участке, с кадастровым номером № расположен объект недвижимости – здание зернового склада площадью 691, 1 кв.м. Указанное здание поставлено на кадастровый учет 26.06.2012. При этом, 12.02.2012 право на здание зарегистрирована за ФИО9, 11.04.2013 право на здание зарегистрировано за ФИО6, 14.08.2019 право на здание зарегистрировано за ФИО1 Перед заключением договора купли-продажи Администрацией Кетовского района Курганской области были запрошены сведения о характеристиках и зарегистрированных правах на земельный участок с кадастровым номером №. Согласно выписке из ЕГРН от 11.09.2018 сведения об ограничении и обременении земельного участка на указанную дату отсутствовали. ФИО6 имела преимущественное право покупки данного земельного участка, так как являлась собственником здания, расположенного на земельном участке. Правовых оснований для отказа в предоставлении земельного участка ФИО10 отсутствовали. 

Ответчик ФИО6 и ее представитель ФИО11, действующий на основании устного ходатайства, в судебное заседание не явились, извещались надлежаще, ранее представила заявление о рассмотрении дела без участия и без участия ее представителя. Также ранее ответчик предоставила отзывы, в которых указала, что не согласна с предъявляемыми требованиями. Ссылаясь на положения ст. 166 ГК РФ, ст. 2, ст. 56 ГПК РФ, разъяснения, содержащиеся в абзаце 2 пункта 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", указывает, из системного толкования указанных правовых норм следует, что, обращаясь в суд с требованием о признании сделки недействительной, лицо, в том числе не являющееся стороной указанной сделки, должно доказать действительное нарушение оспариваемой сделкой его прав и законных интересов, а также, что гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В то же время, истцом не предоставлено доказательств тому, что оспариваемые сделки нарушают какие-либо ее права как собственника здания, находящегося на рассматриваемом участке. При этом, истцом не учтено, что согласно ч.1 ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Кроме того, исходя из анализа положений ч. 1 ст. 271 ГК РФ следует, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, приобретает право пользования данным земельным участком, лишь в той части земельного участка, которая находится под зданием и необходима для его использования. Также ссылается на правовую позицию Верховного Суда Российской Федерации, изложенную в Постановлении от 29.11.2016 № 303-АД16-13561 по делу А04-10184/2015, согласно которой владение на праве собственности объектами недвижимости, расположенными на земельном участке, не может служить основанием для использования земельного участка площадью, больше, чем это необходимо для использования указанного недвижимого имущества. Вместе с тем, истцом не представлено доказательств тому, что в настоящее время для истца создаются какие-либо препятствия в реализации права пользования частью земельного участка: земельный участок не огорожен, доступ к зданию и находящемуся под ним земельному участку не прегражден, иные обстоятельства, препятствующие использованию земельного участка отсутствуют, что свидетельствует об отсутствии фактического нарушения права истца и исключает его право на обращение в суд с заявлением о признании сделок недействительными. Доводы истца относительно недействительности сделки, совершенной Администрацией Кетовского района Курганской области и ФИО6 являются необоснованными, поскольку, утверждая о переходе к истцу на земельный участок как на объект залога, истец не учитывает, что на момент заключения с ФИО12 договора залога недвижимого имущества, земельный участок не принадлежал ФИО6 ни на правах собственности, ни на правах аренды, в связи с чем, какое-либо право аренды земельного участка, на которое кается истец, к истцу по договору залога перейти не могло. Утверждая о необходимости получения письменного согласия истца на заключение договора купли-продажи земельного участка между Администрацией и ФИО6, истец не учитывает также и то обстоятельство, что на момент совершения указанной сделки истец собственником здания не являлся. Также указывает, что договор купли-продажи земельного участка площадью 3072 +/- 19 с кадастровым номером №, заключенный от 17.10.2018 г. между ответчиками ФИО6 и администрацией Кетовского района, не содержит сведений о каком-либо объекте недвижимости, находящемся в границах приобретаемого земельного участка. Не содержит таких сведений и постановление Администрации Кетовского района № 2032 от 20.09.2013, включая все изменяющие его редакции, о предоставлении земельного участка в собственность ФИО6, а также ответ ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Курганской области от 15.03.2020 за № № на запрос Администрации Кетовского района, согласно которым данные о кадастровых номерах расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости отсутствуют. Кроме того, несмотря на вид разрешенного использования приобретенного ФИО6 у Администрации Кетовского района земельного участка площадью 3072 +/- 19 «для эксплуатации производственного здания», истцом не представлено доказательств того, что под производственным зданием подразумевается именно здание склада зернового площадью 691,1 м. с кадастровым номером №. Кроме того, ранее земельный участок был предоставлен площадью 4 702 (+/-48) кв.м., однако право собственности не было зарегистрировано и впоследствии земельный участок был предоставлен площадью 3 072 кв.м. Ответчик ФИО6 полагает, что в 2015 г. после сокращения органом местного самоуправления площади земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, принадлежащее в настоящее время истцу здание зернового склада не вошло в границы земельного участка с кадастровым номером №.

Ответчик ФИО3, представитель третьего лица УФССП России по Курганской области в судебное заседание не явились, извещались повестками о причинах неявки не уведомили. 

Представитель Администрации Колташевского сельсовета Кетовского района Курганской области в судебное заседание не явился, предоставил заявление о рассмотрении дела без его участия. 

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Курганской области, в судебное заседание не явился, извещался своевременно и надлежащим образом, ранее в заявлении просили о рассмотрении дела в отсутствие представителя Кетовского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области.

Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), с учетом мнения участвующих в деле лиц суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, меры по извещению которых приняты.

Заслушав лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации Колташевского сельсовета Кетовского района Курганской области № 41 от 04.04.2012 об утверждении схемы расположения земельного участка площадью 4 702 кв.м. из земель населенных пунктов предоставленного для производственных целей гр. ФИО9, местоположение земельного участка: 

<

адрес>, межевого плана от 05.04.2012, заявления ФИО9 осуществлен государственный кадастровый учет указанного земельного участка, с разрешенным использованием для производственных целей. Земельному участку присвоен кадастровый №.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о переходе прав на объект недвижимости № № от 20.03.2020 собственниками здания с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> с ДД.ММ.ГГГГ ФИО4, с 11.04.2013 ФИО6, с ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 

На основании заявления представителя Администрации Кетовского района Курганской области от 21.07.2015 аннулированы и исключены из государственного кадастра недвижимости носящие временный характер сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером №. 

Постановлением Администрации Кетовского района Курганской области от 20.09.2013 № 2032 «О предоставлении в собственность за плату земельного участка для производственных целей ФИО6» следует, что ФИО6 предоставлен в собственность за плату для производственных целей земельный участок площадью 4 702 кв.м., расположенный на землях населенных пунктов в границах муниципального образования Колташевский сельсовет по адресу: 

<

адрес>, постановлено заключить договор купли-продажи указанного земельного участка площадью 4 702 кв.м., рекомендовать ФИО6 зарегистрировать право собственности на земельный участок в Управлении Росреестра по Курганской области. Также указано, что постановление Администрации Кетовского района № 1062 от 03.05.2012 отменить, договор купли-продажи № 711 от 22.06.2012 расторгнуть. 

Сведений о заключении договора купли-продажи земельного участка между Администрацией Кетовского района Курганской области и ФИО6 и регистрации перехода права собственности в ЕГРН до сентября 2018 не имеется.

Из представленной копии кадастрового дела объекта недвижимости с кадастровым номером № следует, что на основании постановления Администрации Колташевского сельсовета № 213 от 06.11.2015 утверждена схема расположения земельного участка площадью 3 072 кв.м. из земель населенных пунктов, расположенных в производственной территориальной зоне, с разрешенным использованием: для эксплуатации производственного здания. Местоположение земельного участка Россия, 

<

адрес>. 

Согласно выписке из ЕГРН об объекте недвижимости от 10.03.2020 № № на земельный участок с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> площадью 13 072 +/- 19 кв.м. дата присвоения кадастрового номера земельному участку произведена 13.01.2016. 

Сведений о том, что данный земельный участок до 13.01.2016 был сформирован и поставлен на кадастровый учет отсутствуют.

19.12.2015 между ФИО1 и ФИО6 заключен договор процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества, а также договор залога недвижимого имущества в обеспечение договора займа заключенного с физическим лицом, согласно которым ФИО1 (займодавец, залогодержатель) передает ФИО6 (заемщик, залогодатель) денежные средства в размере 300 000 рублей, которые заемщик обязуется возвратить до 19.02.2016. В целях обеспечения надлежащего исполнения обязательств по возврату суммы займа заемщик предоставляет в залог здание склада зернового, назначение – нежилое, кадастровый (условный) №, площадью 691,1 кв.м., по адресу: 

<

адрес>. 

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя) (пункт 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Согласно статье 336 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования) (пункт 1). Договором залога или в отношении залога, возникающего на основании закона, законом может быть предусмотрен залог имущества, которое залогодатель приобретет в будущем (пункт 2).

На основании ст. 339 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.

В соответствии со ст. 339.1 Гражданского кодекса Российской Федерации залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в следующих случаях: 1) если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1).

В силу ст. 341 Гражданского кодекса Российской Федерации права залогодержателя в отношениях с залогодателем возникают с момента заключения договора залога, если иное не установлено договором, настоящим Кодексом и другими законами.

Если предметом залога является имущество, которое будет создано или приобретено залогодателем в будущем, залог возникает у залогодержателя с момента создания или приобретения залогодателем соответствующего имущества, за исключением случая, когда законом или договором предусмотрено, что оно возникает в иной срок.

Если основное обязательство, обеспечиваемое залогом, возникнет в будущем после заключения договора залога, залог возникает с момента, определенного договором, но не ранее возникновения этого обязательства. С момента заключения такого договора залога к отношениям сторон применяются положения статей 343 и 346 настоящего Кодекса.

Законом в отношении залога недвижимого имущества может быть предусмотрено, что залог считается возникшим, существует и прекращается независимо от возникновения, существования и прекращения обеспеченного обязательства.

В соответствии с ч. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

В силу ч. 3 данной статьи покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

На основании п. 1 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее – Закона «Об ипотеке» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: 1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона; 2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; 4) садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения.

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков в соответствии со статьей 62.1 настоящего Федерального закона.

При этом, в силу ст. 62.1 Закона «Об ипотеке» предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

В соответствии со ст. 69 Закона «Об ипотеке» ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. 

Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

Как следует из указанных договора займа и договора залога земельный участок, не был объектом залога по указанным договорам. Кроме того, на момент заключения договора займа какой-либо земельный участок под зданием склада, являющимся предметом договора залога, не был сформирован и не был поставлен на кадастровый учет, фактически данный земельный участок находился в неразграниченной собственности, и собственник здания – ФИО6 фактически осуществляла пользование земельным участков, находящемся в неразграниченной государственной собственности, на которое в силу ст. 69 Закона «Об ипотеке» право залога не распространяется. Таким образом, данный земельный участок, на момент заключения договора займа и договора залога не мог быть предметом ипотеки по данным договорам. 

При этом, в случае обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

Решением Курганского городского суда Курганской области от 24.07.2018 (оставленным без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Курганского областного суда от 18.10.2018) частично удовлетворены исковые требования ФИО1 к ФИО6 о взыскании задолженности по договору займа от 19.12.2015. С ФИО6, взысканы денежные средства в счет задолженности по договору займа в размере 300 000 рублей, проценты 360 000 рублей, штраф в размере 10 000 рублей, неустойка в размере 100 000 рублей, расходы по оплате судебной экспертизы – 16 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя – 15 000 рублей. Кроме того, обращено взыскание на заложенное имущество – здание склада зернового, назначение – нежилое, кадастровый (условный) № площадью 691,1 кв.м. по адресу: 

<

адрес>, принадлежащего на праве собственности ФИО6 путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной стоимости в размере 616 960 рублей. 

Постановлением Администрации Кетовского района № 1765 от 17.09.2018 внесены изменения в постановление Администрации Кетовского района № 2032 от 20.09.2013 «О предоставлении в собственность за плату земельного участка для производственных целей ФИО6», согласно которому постановление № 2032 следует читать в следующей редакции «Предоставить в собственность за плату ФИО6 земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3 072 кв.м., вид разрешенного использования: для эксплуатации производственного здания, производственная деятельность, категория земель – земли населенных пунктов, расположенный в границах муниципального образования Колташевский сельсовет, по адресу: Россия, 

<

адрес>. Заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3 072 кв.м., вид разрешенного использования: для эксплуатации производственного здания, Производственная деятельность, категория земель – земли населенных пунктов, расположенный в границах муниципального образования Колташевский сельсовет, по адресу: Россия, 

<

адрес>». 

17.09.2018 между Администрацией муниципального образования Кетовский район и ФИО6 был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 3 072 кв.м., в соответствии с постановлением Администрации Кетовского района Курганской области № 1765 от 17.09.2018. Плата по договору в размере 24114 руб. 21 коп. внесена до подписания договора. 

При этом, до заключения договора купли-продажи Администрацией Кетовского района Курганской области была запрошена выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости с кадастровым номером №, сведений об обременении данного земельного участка правами третьих лиц, либо нахождение в границах данного объекта недвижимости иных объектов недвижимости не имеется. 

17.10.2018 между ФИО6 и ФИО3 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, по цене 95 000 рублей. 

Согласно выписки из ЕГРН об объекте недвижимости № № от 10.03.2020 собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 3 072 +/-19 кв.м. земли населенных пунктов для эксплуатации производственного здания является ФИО3, право собственности зарегистрировано 12.11.2018. 

На основании заявления ФИО1, исполнительного листа серии ФС №, выданного на основании решения Курганского городского суда Курганской области от 24.07.2018, Курганским городским отделом судебных приставов № 4 Управления Федеральной службы судебных приставов по Курганской области возбуждено исполнительного производство №-ИП от 17.12.2018 в отношении должника ФИО6, предмет исполнения – обращение взыскание на заложенное имущество – здание склада зернового, назначение – нежилое, кадастровый (условный) номер – №, площадью 691,1 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, принадлежащий на праве собственности ФИО6 21.01.2019 был наложен арест на имущество должника ФИО6 29.03.2019 был составлен акт о передаче арестованного имущества помещение склада зернового на реализацию. 23.07.2019 ФИО1 обратилась с заявлением об оставлении за собой нереализованного имущества должника в счет погашения части долга – на основании постановления о передаче не реализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю от 24.07.2019 № ФИО1 передано помещение склада зернового, назначение – нежилое, расположено по адресу: 

<

адрес>. Кадастровый №, площадью 691,10 кв.м. 

Нормами земельного законодательства, действовавшими на момент приобретения заявителем в собственность здания, и нормами действующего законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут приобрести такие земельные участки в собственность или в аренду. Порядок и особенности приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, до 1 марта 2015 г. регулировались ст. 36 ЗК РФ, в настоящее время - ст. 39.20 ЗК РФ. Данными нормами закреплено исключительное право собственников указанных объектов недвижимости на приобретение публичного земельного участка, занятого объектом недвижимости, в собственность либо аренду в соответствии с процедурой, установленной этим же Кодексом.

В соответствии с подп. 3 п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении без торгов земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных ст. 39.16 данного Кодекса. 

Согласно п. 2 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав.

Поскольку на момент обращения за предоставлением земельного участка ФИО6 являлась собственником здания склада, оснований для отказа в предоставлении земельного участка, в том числе иных оснований, предусмотренных ст. 39.16 ЗК РФ не имелось. 

При этом, ст. 39.16 ЗК РФ не содержит такого основания для отказа в предоставлении земельного участка, как нахождение на данном земельном участке здания, обремененного залогом. При этом, как на момент заключения договора залога 19.12.2015, так и на момент заключения договора купли-продажи от 17.09.2018 земельный участок не являлся предметом залога, ни в договоре залога, ни в Законе «Об ипотеке» не содержится указание, на возникновения права залога, земельного участка, находящегося под зданием, в случае его последующего формирования, и передаче в собственность собственнику объекта недвижимости, расположенного на данном земельном участке, также не предусмотрено обязательное получение согласия залогодержателя объекта недвижимости, находящегося на земельном участке который не является предметом залога. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу положений пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 2 пункта 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Таким образом, помимо доказывания наличия своего материально-правового интереса в удовлетворении иска, истец должен доказать, что выбранный способ защиты права является единственным ему доступным и приведет к восстановлению нарушенных прав или к реальной защите законного интереса.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно пункту 1 статьи 6 Закона об ипотеке ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 названного Закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Существенные условия договора об ипотеке перечислены в пункте 1 статьи 9 Закона об ипотеке, а именно: предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях, что и продавец.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку на момент заключения договора залога от 19.12.2015 ФИО6, не являлась собственником земельного участка, находящегося под зданием склада, оснований для включения данного земельного участка в качестве предмета договора залога не имелось. При этом, договором залога не было предусмотрено право залога в случае возникновения в последующем у ФИО6 прав собственности на данное имущество. Кроме того, действующим законодательством, в том числе Законом «Об ипотеке», не предусмотрено безусловное возникновение залога в будущем, в случае последующего возникновения права собственности на земельный участок, при ипотеке здания, находящегося на данном участке. Также законом не предусмотрено получение согласия залогодержателя здания, расположенного на данном земельном участке, в случае передачи земельного участка, не являющегося предметом залога в собственность иному лицу. ФИО1 приобрела право собственности на здание склада после 24.07.2019, то есть после передачи ей нереализованного имущества. При этом, в рамках исполнительного производство обращение взыскания на земельный участок под этим зданием не производился. На момент возникновения права собственности на данное здание у ФИО1 собственником земельного участка являлась ФИО3 

При этом, нормами ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ, ст. 69 Закона «Об ипотеке» предусмотрено, что в случае перехода права собственности на недвижимое имущество, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях, что и продавец.

Следовательно, предусмотрен иной способ защиты права ФИО1, как собственника здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем иному лицу. 

Таким образом, договор купли-продажи земельного участка № 83 от 17.09.2018, заключенный между Администрацией Кетовского района и ФИО6, а также договор купли-продажи земельного участка от 17.10.2018, заключенный между ФИО6 и ФИО3 не могут быть признаны недействительными, поскольку не противоречит закону и не нарушают прав ФИО1, в связи с чем, в удовлетворении требований о признании данных договоров недействительными следует отказать. Поскольку указанные договоры купли-продажи не могут быть признаны недействительными, оснований для применения последствий недействительности сделок в виде возврата земельного участка в собственность администрации Кетовского района Курганской области, не имеется, в связи с чем, в данной части требования также не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, Администрации Кетовского района Курганской области, ФИО3 о признании недействительными сделок по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 17.10.2018 года, зарегистрированный в Управлении Росреестра по Курганской области 12.11.2018 года между ФИО6 и ФИО3, по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 17.09.2018 года №83 между Администрацией муниципального образования Кетовский район Курганской области и ФИО6, применении последствий недействительности сделки в виде возврата земельного участка с кадастровым номером № в распоряжение Администрации муниципального образования Кетовский район Курганской области, отказать.

Решение может быть обжаловано в Курганский областной суд в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Кетовский районный суд Курганской области.

Судья Ю.А. Димова