Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 декабря 2017 года Падунский районный суд города Братска Иркутской области 

в составе:

председательствующего судьи Кравчук И.Н., 

при секретаре Лапиной А.Е.,

с участием:

представителя истца Публичного акционерного общества «Сбербанк России» - ФИО1, действующего на основании доверенности № 30-03/16 от 09 февраля 2016 года, сроком по 02 марта 2018 года, со всеми процессуальными правами, 

представителя ответчика ФИО2 – ФИО3, действующей на основании доверенности от 12 июля 2017 года, сроком на два года, со всеми процессуальными правами,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2006/2017по исковому заявлению Публичного акционерного общества «Сбербанк России» к ФИО2, ФИО4 о расторжении кредитного договора, обращении взыскания на заложенное имущество, взыскании задолженности по кредитному договору, расходов по уплате государственной пошлины,

У С Т А Н О В И Л:

Истец Публичное акционерное общество «Сбербанк России» (далее по тексту – ПАО Сбербанк) обратился в суд с исковым заявлением к ответчикам ФИО2, ФИО4, в котором просит расторгнуть кредитный договор №, взыскать солидарно с ФИО2 и ФИО4 в пользу ПАО Сбербанк задолженность по кредитному договору № от 26.06.2015 года в размере 1 499 947 руб. 48 коп., расходы по оплате госпошлины в размере 27 699 руб. 74 коп.; обратить взыскание на заложенное имущество: жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: (адрес); определить порядок реализации заложенного имущества – путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в соответствии с результатами оценочной экспертизы.

В обоснование заявленных требований ПАО Сбербанк указал, что ФИО2 и ФИО4 на основании кредитного договора № от 26.06.2015 года, заключенного с ПАО Сбербанк, получил кредит в сумме 1 200 000 руб., сроком по 25.06.2027 с уплатой 16,25% годовых (средства были зачислены на вклад «Универсальный» 26.06.2015).

В соответствии с условиями кредитного договора погашение кредита производится заемщиком ежемесячными аннуитетными платежами в соответствии с графиком платежей (п. 3.1 кредитного договора). Уплата процентов за пользование кредитом производится Заемщиком ежемесячно, одновременно с погашением кредита в сроки, определенные графиком платежей (п. 3.2 кредитного договора). При несвоевременном перечислении платежа в погашение кредита и/или уплату процентов за пользование кредитом заемщик уплачивает кредитору неустойку в размере 0,5 процента от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной договором, по дату погашения просроченной задолженности включительно) (п. 3.3 кредитного договора).

09.12.2015 г. было заключено дополнительное соглашение № 1 к кредитному договору, подписан график платежей № 2. Соглашение вступает в силу с даты его подписания сторонами и является неотъемлемой частью кредитного договора № от 26.06.2015 года. В соответствии с указанным дополнительным соглашением № 1 была осуществлена реструктуризация на условиях выплаты по новому графику платежей в суммах и сроки, предусмотренные графиком. 

Исполнение обязательств по кредитному договору № обеспечивается залогом недвижимого имущества (ипотека в силу закона): жилой дом, назначение: жилое, общая площадь 93,6 кв.м., 2-этажный, расположенный по адресу: (адрес), кадастровый (или условный) №; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 2000 кв.м., расположенный по адресу: (адрес), кадастровый (или условный) №.

Государственная регистрация договора ипотеки вышеуказанных объектов недвижимости в силу закона произведена 19.06.2015 года за № и №.

Право собственности указанных лиц подтверждается договором купли-продажи от 18.06.2015 и свидетельствами о государственной регистрации права. Вышеуказанная недвижимость оформлена в собственность на ФИО2

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком его обязательств погашению кредита, уплате процентов кредитор вправе требовать от заемщика возвратить всю сумму кредита и уплатить причитающиеся проценты, неустойки, предусмотренные кредитным договором, обратить взыскание на заложенное имущество (п. 4.3.4 (5.3.4) кредитного договора).

Обязательства по кредитному договору заемщик исполняет ненадлежащим образом. Денежные средства в счет погашения задолженности вносятся нерегулярно и в недостаточном объеме. 

По состоянию на 14.09.2017 г. размер полной задолженности по кредиту № составил 1 499 947,48 рублей, в т.ч.: 1 182 153,44 руб. – просроченный основной долг; 293 608,77 руб. – просроченные проценты; 592,83 руб. – проценты за просроченный основной долг; 9 837,52 руб. – неустойка за просроченный основной долг; 5 334,10 руб. – неустойка за просроченные проценты; 8 420,82 руб. – неустойка за неисполнение условий договора.

Сообщаем о зарегистрированной 04 августа 2015 года новой редакции устава Банка, содержащей новое наименование Банка, и получением 11 августа 2015 года в Банке России зарегистрированного устава Банка и новых лицензий на осуществление банковской деятельности. Полное фирменное наименование – Публичное акционерное общество «Сбербанк России». Сокращенное фирменное наименование – ПАО Сбербанк. 

В судебном заседании представитель истца ПАО Сбербанк ФИО1, действующий на основании доверенности, исковые требования ПАО Сбербанк поддержал по доводам, изложенным в иске, дополнительно суду пояснил, что последний платеж в счет погашения задолженности по кредитному договору поступил 15.12.2017 г. в сумме 20 000 рублей.

Учитывая, что частичное погашение ответчиками задолженности по кредитному договору имело место после предъявления ПАО Сбербанк искового заявления в суд, банк имеет право требовать возмещения расходов по уплате государственной пошлины в полном объеме.

На основании вышеизложенного ПАО Сбербанк не поддерживает требования в части взыскания с ответчиков суммы задолженности в размере 20 000 руб. и просит суд удовлетворить исковые требования о расторжении кредитного договора № от 26.06.2015 г., взыскании солидарно с ФИО2, ФИО4 в пользу ПАО Сбербанк задолженности по кредитному договору № от 26.06.2015 г. в размере 1 479 947,48 рублей, расходов по оплате государственной пошлины в размере 27 699,74 рублей, а также обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, будучи надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения дела, в письменном заявлении просил в удовлетворении исковых требований ПАО Сбербанк отказать в полном объеме, его интересы в судебном заседании по доверенности со всеми процессуальными правами представляет ФИО3

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, будучи надлежащим образом извещена о времени и месте рассмотрения дела, в письменном заявлении просила в удовлетворении исковых требований ПАО Сбербанк отказать в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО3 в судебном заседании с исковыми требованиями ПАО Сбербанк не согласилась, суду пояснила, что 26.06.2015 года между ОАО «Сбербанк России» и ФИО2 заключен кредитный договор №, по условиям которого кредитор обязался предоставить заемщику кредит в сумме 1 200 000 рублей под 16,25% годовых, сроком на 144 месяца, т.е. до 26.06.2027 года.

Погашение кредита производится заемщиком ежемесячными аннуитетными платежами в соответствии с графиком платежей, уплата процентов за пользование кредитом производится заемщиком ежемесячно одновременно с погашением кредита в сроки, установленные графиком платежей. Проценты за пользование кредитом начисляются на сумму остатка задолженности по кредиту со следующего дня после даты зачисления суммы кредита на счет по дату окончательного погашения задолженности по кредиту включительно. В случае несвоевременного внесения (перечисления) платежа ответчик уплачивает истцу неустойку в размере 20 процентов годовых от суммы просроченного платежа за период просрочки, включая дату погашения просроченной задолженности. Ежемесячные платежи ответчиком производились с нарушением установленного графика, что является существенным нарушением условий договора. При указанных обстоятельствах ответчик признает исковые требования истца о взыскании кредитной задолженности обоснованными, поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств нашел подтверждение в ходе рассмотрения дела. Вместе с тем, они не согласны с доводами истца в части размера определенных ко взысканию с ответчика процентов по кредиту. При досрочном расторжении кредита подлежит взысканию: сумма основного долга – 1 158 944,05 рублей; размер процентов – 273 888,70 руб.

В соответствии с условиями кредитования суммы, поступающие в счет погашения задолженности по договору, в том числе от третьих лиц, направляются, вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном документе, в следующей очередности: 1) на возмещение судебных и иных расходов кредитора по принудительному взысканию задолженности по договору; 2) на уплату неустойки; 3) на уплату просроченных процентов за пользование кредитом; 4) на погашение просроченной задолженности по кредиту; 5) на уплату просроченных процентов, начисленных на срочную задолженность по кредиту; 6) на погашение срочной задолженности по кредиту.

При разрешении спора необходимо учесть, что установленная законом очередность списания поступивших от ответчика сумм в счет погашения очередных платежей по кредитному договору ОАО «Сбербанк России» в одностороннем порядке нарушена. В силу положений ст. 319 ГК РФ сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения, погашает, прежде всего, издержки кредитора по получению исполнения, затем – проценты, а в оставшейся части – основную сумму долга.

При этом под процентами, погашаемыми ранее основной суммы долга, понимаются проценты за пользование денежными средствами, подлежащие уплате по денежному обязательству, в частности проценты за пользование суммой займа, кредита, аванса, предоплаты.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в определении от 21.06.2011 года № 854-О-О, как по своему буквальному смыслу, так и в системе норм действующего гражданского законодательства положения ст. 319 ГК РФ регламентируют лишь очередность погашения требований по денежному обязательству и не регламентируют очередность погашения требований, связанных с реализацией гражданско-правовой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств.

Таким образом, законом определена очередность погашения требований по денежному обязательству при недостаточности средств для исполнения обязательства полностью. Условие о погашении штрафных санкций до погашения процентов, предусмотренных договором за пользование денежными средствами, основного долга и издержек кредитора требованиям ст. 319 ГК РФ не соответствует и является ущемляющим права потребителя – гражданина.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку (ст. 333 ГК РФ).

Из разъяснений, данных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 6 от 01.07.1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (п. 42), следует, что при решении вопроса об уменьшении неустойки (ст. 333) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и т.п.).

Чрезмерно высокий процент неустойки, реализации данного права обусловлена необходимостью установления баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности (вне зависимости от того, определен се размер законом или соглашением сторон) и оценкой действительного размера ущерба, причиненного в результате конкретного нарушения, является основанием для применения судом ст. 333 ГК РФ. Согласно статье 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В силу указанной нормы закона отказ в обращении взыскания допускается при установлении одновременно следующих условий: крайне незначительного нарушения обеспеченного залогом обязательства – а именно, когда сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки, а также определенного договором или законом периода просрочки. По залоговой – 1 500 000 х 5% = 75 000 рублей; по оценке судебной – 1 118 000 х 5% = 55 900 рублей. У них сумма основного долга на 07.11.2017 года составляет 15 481,94 рублей, что составляет менее 5%.

Превышение стоимости заложенного имущества размера долга является основанием для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество. Между тем, в силу ст. 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна, если договором об ипотеке не предусмотрено иное.

Ответчиком допущено 2 раза в течение 12 месяцев нарушение сроков внесения ежемесячных платежей.

На основании вышеизложенного, допущенное должником нарушение обязательства, обеспеченного ипотекой, является крайне незначительным, а размер требований залогодержателя в связи с этим явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, поэтому в иске в этой части необходимо отказать.

Залог имущества ничтожен в силу положений ст. 167 ГК РФ предусматривают, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Обременение на имуществе (товаре) обязывает собственника при продаже предупредить лицо, которое намерено приобрести товар, о его наличии. Об этом говорится в ст. 460 ГК РФ, которая предписывает, что продавец обязан передать товар, не отягощенный правами иных (третьих) лиц, если не получит согласие покупателя на приобретение товара с обременением.

Таким образом, до заключения договора купли-продажи с обременением стороны должны определиться с судьбой обременения: либо сохранить его в неизменном виде, либо осуществить действия по прекращению.

Заемщик при продаже заложенного объекта недвижимости должен известить покупателя о наличии залога, и быть согласным новым залогодателем. Это должно быть оформлено документально либо трехсторонним договором купли-продажи (продавец, покупатель, банк), в котором четко прописывается, что залог при переходе права собственности сохраняется, что банк дает согласие на продажу, что залог обеспечивает прежние обязательства продавца по кредитному договору, либо классический двухсторонний договор купли-продажи к которому прикладывается согласие Банка на отчуждение имущества. Согласие банка на куплю-продажу оформляется следующим образом: если договор трехсторонний, то подпись банка в договоре и будет одобрением. Представитель банка с доверенностью наряду с покупателем и продавцом подает заявление на регистрацию договора. Если договор двухсторонний, то нужны документы от банка о согласии на заключение договора купли-продажи. Согласие банка на куплю-продажу оформляется в письменном виде через нотариуса.

Сокрытие продавцом информации о наличии обременения может повлечь такие негативные правовые последствия, как: понижение стоимости товара по требованию покупателя; признание сделки купли-продажи недействительной; прекращение залога (п. 1 ст. 352 ГК РФ).

Для составления договора купли-продажи с обременением необходимо использовать простой договор купли-продажи и включить в него пункты, описывающие имеющееся обременение и условие о переходе вместе с правом собственности иных полномочий на покупателя в отношении прав третьих лиц. Дополнительно в договоре могут быть указаны санкции для продавца на случай сокрытия информации об обременениях имущества. Так, если имущество находится в залоге, в договоре прописываются следующие сведения: реквизиты договора залога (с указанием даты и номера регистрации в реестре); сведения о залогодержателе; информация об обеспеченном обязательстве.

Таким образом, при подписании договора купли-продажи с обременением владелец имущества обязан уведомить приобретателя о наличии обременения и либо получить его согласие на покупку имущества с обременением, либо осуществить действия по прекращению обременения до продажи.

Ссылка залогодержателя в правоотношениях с третьими лицами на существующее у него право залога будет обладать юридической силой только после его фиксации в реестре данных об учете этого залога. Правило не применяется в ситуациях, когда третье лицо было проинформировано или должно было обладать сведениями о наличии залога в отношении конкретного объекта еще до осуществления его учета посредством фиксации в реестре (абз. 3 п. 4 ст. 339.1 ч. 1 ГК РФ).

В то же время своевременно не внесший в реестр данные о наличии залога залогодержатель, не доказавший при этом, что покупатель обремененного залогом имущества о существовании обременения знал, не может настаивать на обращении взыскания на имущество.

Учет в реестре как обязанность залогодержателя нигде в законодательстве не прописан. Отсутствие такого способа регистрации залога после 01.07.2014 года несет в себе перечисленные выше риски для залогодержателя, но применения санкций к нему не влечет.

Вместе с тем факт наличия или отсутствия записи об учете не влияет на правоотношения между сторонами соглашения о залоге. В т.ч. от наличия регистрации в реестре не зависит действительность договора о залоге.

Дата регистрации также имеет практическое значение: в ситуации, когда имущество является объектом нескольких залогов одновременно, залогодержатель, зарегистрировавший уведомление раньше других залогодержателей, имеет преимущество при определении последовательности удовлетворения требований залогодержателей: перед залоговыми кредиторами, не зарегистрировавшими залог; перед последующими залоговыми кредиторами (п. 10 ст. 342.1 ч. 1 ГК РФ).

Дата заключения договора залога при установлении такой очередности не учитывается. Наряду с этим в отношении обременений, возникших до 01.07.2014 года, применяется иное правило. Залогодержатели, чье право на залог возникло до 01.07.2014 года, надлежащим образом зарегистрировавшие уведомление о залоге в переходный период (т.е. с 01.07.2014 года по 01.02.2015 года включительно), правомочны претендовать на удовлетворение требований в порядке, зависящем от даты заключения договора о залоге, а не даты внесения информации в электронную базу данных (п. 6 ст. 3 ФЗ «О внесении изменений в часть первую...» от 21.12.2013 года № 367-ФЗ).

На основании изложенного, в соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

Также в соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 года № 50 продажа заложенного имущества в отсутствие требуемого извещения и его приобретение лицом, которое не знало и не должно было знать, что имущество является предметом залога, в силу подпункта 2 пункта 1 ст. 352 ГК РФ влечет прекращение залога. При прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу. Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1). На основании вышеизложенного и в соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ необходимо считать ипотеку (закладную) по кредитному договору № от 31.07.2013 года заключенному между ФИО5, ФИО6 и ОАО Сбербанк прекращенной с 18.06.2017 года, дополнительное соглашение к закладной по кредитному договору № от 31.07.2013 года от 19.06.2015 года ничтожным.

Последующая ипотека от 19.06.2015 года зарегистрированная в Управлении Федеральной Службы Государственной Регистрации Кадастра и Картографии по Иркутской области за регистрационным номером №, №, №, № в соответствии со ст. 43 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке. Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий. Последующий договор об ипотеке, заключенный, несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору. Заключение последующего договора об ипотеке, предусматривающего составление и выдачу закладной, не допускается.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению.

Согласно ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК Российской Федерации) по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 «Заем» главы 42 ГК Российской Федерации «Заем и кредит», если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

Согласно п. 1 ст. 807 ГК Российской Федерации по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Согласно п. 1 ст. 809 ГК Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

В силу ст. 810 ГК Российской Федерации заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии с п. 2 ст. 811 ГК Российской Федерации, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Согласно ст. 330 ГК Российской Федерации неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

В соответствии со ст. 307 ГК Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Согласно ст. 309 ГК Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Исходя из п. 1, 2 ст. 323 ГК Российской Федерации при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.

Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников.

Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.

На основании ст. 334 ГК Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. 

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

Как определено ст. 337 ГК Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Положения ст. 348 ГК Российской Федерации устанавливают, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Из пункта 3 указанной статьи следует, что если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Обращение взыскания на заложенное имущество, как закреплено ст. 349 ГК Российской Федерации, осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Статья 350 ГК Российской Федерации устанавливает, что реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

Согласно ст. 56 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

В силу ст. 61 названного закона сумма, вырученная от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем.

Согласно кредитному договору № от 18.06.2015 года, Открытое акционерное общество «Сбербанк России» (кредитор) и ФИО2, ФИО4 (созаемщики) заключили договор, по условиям которого кредитор принял на себя обязательство предоставить созаемщикам кредит по программе «Приобретение готового жилья» в сумме 1 200 000,00 рублей под 16,25% годовых на приобретение жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: (адрес), на срок 144 месяца, считая с даты его фактического предоставления, в свою очередь созаемщики на условиях солидарной ответственности обязались возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты за пользование кредитом в размере, в сроки и на условиях договора, а также Общих условий кредитования, которые являются неотъемлемой частью договора.

Пунктом 10 кредитного договора определено, что в качестве обеспечения исполнения своевременного и полного исполнения обязательства по договору созаемщики предоставляют (обеспечивают предоставление) кредитору до выдачи кредита: объект недвижимости в залог: жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: (адрес), залогодателя ФИО2 Залоговая стоимость объекта недвижимости устанавливается в размере 90% от его стоимости в соответствии с отчетом об оценке стоимости недвижимости. 

Из пункта 6 кредитного договора следует, что договором предусмотрено погашение кредита путем внесения 144 аннуитетных платежей. 

В соответствии с пунктом 12 кредитного договора за несвоевременное перечисление платежа в погашение кредита и/или уплату процентов за пользование кредитом (в соответствии с п. 3.3 Общий условий кредитования) в размере 20% годовых с суммы просроченного платежа за период просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной договором, по дату погашения просроченной задолженности по договору (включительно).

Согласно п. 14 кредитного договора с содержанием Общих условий кредитования созаемщики ознакомлены и согласны. 

Договор подписан сторонами: представителем кредитора ОАО «Сбербанк России», созаемщиками ФИО2, ФИО4

В силу пункта 3.3 Общих условий предоставления, обслуживания и погашения жилищных кредитов при несвоевременном перечислении платежа в погашение кредита и/или уплату процентов за пользование кредитом заемщик/созаемщики уплачивают кредитору неустойку в размере, указанном в договоре.

Согласно пункта 4.3.4 Общих условий предоставления, обслуживания и погашения жилищных кредитов кредитор имеет право прекратить выдачу кредита и/или потребовать от заемщика/созаемщиков досрочно возвратить задолженность по кредиту и уплатить причитающиеся проценты за пользование кредитом и неустойку, предусмотренные условиями договора, предъявить аналогичные требования поручителю(ям) и обратить взыскание на заложенное имущество в случаях: а) неисполнения или ненадлежащего исполнения (в том числе однократного) заещиком/созаемщиком его (их) обязательств по погашению кредита и/или уплате процентов за пользование кредитом по договору общей продолжительностью более чем 60 календарных дней в течение последних 180 календарных дней.

В соответствии с договором купли-продажи жилого дома и земельного участка от 18.06.2015 года, ФИО5, ФИО6 (продавцы) и ФИО2, (покупатель) продавцы продают, а покупатель покупает в собственность недвижимое имущество: жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: (адрес). Стоимость продаваемого жилого дома по соглашению сторон составляет 1 150 000 рублей и стоимость земельного участка по соглашению сторон составляет 350 000 рублей. Стороны установили следующий порядок оплаты стоимости объектов: а) часть стоимости в сумме 300 000 рублей оплачивается за счет собственных денежных средств покупателя; б) оставшаяся часть стоимости объектов в сумме 1 200 000 рублей оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставляемых покупателю ОАО «Сбербанк России» в соответствии с кредитным договором № от 18.06.2015 года. Пунктом 5 договора предусмотрено, что с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, объекты считаются находящимися в залоге (ипотеке) у банка. При регистрации права собственности покупателя на объекты одновременно подлежит регистрации право залога (ипотеки) объектов, залогодержателем является ОАО «Сбербанк России» как банк, предоставивший кредит на приобретение недвижимости, а залогодателем – покупатель. Договор подписан сторонами. 

Согласно акту приема-передачи (передаточному акту) от 18.06.2015 года ФИО5, ФИО6 передали, а ФИО2 принял жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: (адрес) 

Свидетельством о государственной регистрации права № от 19.06.2015 года подтверждается, что ФИО2 является собственником жилого дома, площадью 93,6 кв.м., расположенного по адресу: (адрес), имеется ограничение права – ипотека в силу закона.

Как следует из свидетельства о государственной регистрации права № от 19.06.2015 года ФИО2 является собственником земельного участка, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 2000 кв.м., расположенного по адресу: (адрес), имеется ограничение права – ипотека в силу закона.

Согласно закладной от 26.06.2015 года: залогодатель ФИО2, должники: ФИО2, ФИО4, залогодержатель ОАО «Сбербанк России», кредитный договор № от 26.06.2015, сумма обязательства, обеспеченная ипотекой: 1 200 000 рублей, срок возврата – 144 месяца, считая с даты предоставления кредита, предмет залога: жилой дом, общей площадью 93,6 кв.м., расположенный по адресу: (адрес), кадастровый условный №; земельный участок, площадью 2000 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: (адрес), категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: собственность. Оценочная стоимость предмета залога составляет 1 500 000 рублей: жилого дома – 1 150 000 рублей, земельного участка – 350 000 рублей. Закладная подписана ФИО2, ФИО4 

Как следует из расчета задолженности по договору от 26.06.2015 №, общая задолженность по договору составляет 1 499 947,48 руб., в том числе: задолженность по процентам 294 201,60 руб., в т.ч. просроченные – 293 608,77 руб.; в т.ч. просроченные на просроченный долг – 592,83 руб.; задолженность по кредиту – 1 182 153,44 руб., в т.ч. просроченная ссудная задолженность 1 182 153,44 руб.; неустойки – 23 592,44 руб., в том числе: неустойка по кредиту – 9 837,52 руб., неустойка по процентам – 5 334,10 руб., неустойки за неисполнение условий договора – 8 420,82 руб. 

24.08.2017 ОАО «Сбербанк России» в адрес ФИО2, ФИО4 направлены требования о досрочном возврате суммы кредита, процентов за пользование кредитом, уплате неустойки и расторжении кредитного договора. 

Анализируя представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему: 26 июня 2015 года между ОАО «Сбербанк России» (наименование банка изменено на Публичное акционерное общество «Сбербанк России») и ФИО2, ФИО4 заключен кредитный договор №, по условиям которого истец принял на себя обязательство предоставить созаемщикам ФИО2, ФИО4 кредит по программе «Приобретение готового жилья» в сумме 1 200 000 рублей под 16,25% годовых на приобретение жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: (адрес) на срок 144 месяца, в свою очередь созаемщики обязались возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты за пользование кредитом в размере, в сроки и на условиях договора, а также Общих условий кредитования, которые являются неотъемлемой частью договора.

Кредитным договором в качестве обеспечения исполнения обязательств предусмотрен залог объектов недвижимости: жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: (адрес) 

Факт заключения кредитного договора на изложенных условиях, а также факт выдачи суммы кредита в размере 1 200 000 рублей не оспаривался стороной ответчиков.

Таким образом, истец выполнил принятые на себя обязательства по кредитному договору, выдав сумму кредита ответчикам. 

Между тем, ответчики ФИО2, ФИО4 принятые перед банком обязательства исполняли ненадлежащим образом, допускали просрочки очередных платежей, что подтверждено представителем ответчика ФИО2 в судебном заседании.

В адрес ответчиков банком направлялись требования о погашении задолженности по кредитному договору, однако, ответчики свои обязательства по возврату полученной суммы кредита до настоящего времени не исполнили.

Согласно расчету задолженности по договору от 26.06.2015 № размер ссудной задолженности составляет 1 182 153,44 рублей, размер процентов за кредит составляет 294 201,60 рублей, размер задолженности по неустойке составляет 23 592,44 рублей, итого задолженность по состоянию на 14.09.2017 – 1 499 947,48 рублей.

Таким образом, судом достоверно установлено наличие ненадлежащего исполнения заемщиками своих обязательств по возврату кредита.

В соответствии с требованием закона, а также исходя из условий кредитного договора, истец вправе потребовать от заемщика, а заемщик обязан досрочно возвратить всю сумму кредита и уплатить причитающиеся проценты за пользование кредитом в случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиками их обязательств по кредитному договору.

Судом проверен расчет задолженности по кредиту, представленный истцом, суд находит его верным. 

Вместе с тем, представитель истца указал, что 15.12.2017, т.е. после даты, по состоянию на которую составлен расчет задолженности, в счет погашения задолженности по кредитному договору от ответчиков поступил платеж в сумме 20 000 рублей.

В силу ст. 319 ГК Российской Федерации сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает, прежде всего, издержки кредитора по получению исполнения, затем – проценты, а в оставшейся части – основную сумму долга.

Следовательно, внесенная сумма в размере 20 000 рублей должна быть учтена при расчете задолженности по уплате процентов, которая составит таким образом 274 201,60 рублей.

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании указывала на несогласие с размером заявленных ко взысканию процентов, однако, доказательств погашения ответчиками задолженности в большем размере, равно как и доказательств внесения ими после 14.09.2017 суммы, превышающей 20 000 рублей, суду не представила.

Из представленных истцом расчета задолженности, сведений о движении денежных средств по данному кредитному договору также не усматривается, что ответчиками произведено погашение кредита в большем размере.

В то же время, исходя из положений ст. 333 ГК Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. 

Представитель ответчика ФИО2 просила снизить размер подлежащей взысканию неустойки в связи с тем, что ее размер несоразмерен последствиям нарушения обязательства.

Суд, учитывая доводы стороны ответчиков, считает возможным снизить размер подлежащих взысканию с ответчиков неустоек по кредиту, по процентам, за неисполнение условий договора до 3 592,44 рублей. Указанный размер неустоек суд считает соразмерным последствиям нарушения ответчиками обязательств по кредитному договору. 

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что требования истца подлежат частичному удовлетворению, следует расторгнуть кредитный договор №и взыскать с ответчиков ФИО2, ФИО4 в пользу истца ПАО Сбербанк задолженность по кредитному договору № от 26.06.2015 года в размере 1 459 947,48 рублей. Учитывая положения ст.ст. 322, 323 ГК Российской Федерации взыскание задолженности по кредитному договору с ответчиков следует произвести в солидарном порядке. 

Истец также просит суд обратить взыскание на заложенное имущество: жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: (адрес); определить порядок реализации заложенного имущества – путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в соответствии с результатами оценочной экспертизы.

По смыслу положений ст. 348 ГК Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Суд установил ненадлежащее исполнение созаемщиками ФИО2, ФИО4 обязательств по кредитному договору № от 26.06.2015 года. 

Также судом установлено, что кредитные обязательства ФИО2, ФИО4 были обеспечены залогом недвижимого имущества: жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: (адрес) 

Однако, представитель ФИО2 – ФИО3 требование об обращении взыскания на заложенное имущество не признала, просила в его удовлетворении отказать.

В обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано в случаях, предусмотренных ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в случае, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

При этом, если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Представленными истцом расчетом, сведениями о движении денежных средств по кредитному договору подтверждается, что указанные условия не соблюдены.

Кроме того, согласно ч. 5 ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Однако, из представленных документов следует, что ответчики допускали систематическое нарушение сроков внесения платежей по кредиту.

Учитывая изложенное, требование ПАО Сбербанк об обращении взысканияна заложенное имущество: жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: (адрес) обоснованно и подлежит удовлетворению.

Иные доводы представителя ответчика ФИО3 о несогласии с данным требованием суд считает несостоятельными, поскольку они основаны на неправильном толковании норм материального оправа.

В силу ст. 56 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Определением суда от 23.11.2017 года по данному делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Специализированное бюро оценки».

Согласно заключению эксперта ООО «Специализированное бюро оценки» № 10/56-17, рыночная стоимость жилого дома, общая площадь 93,6 кв.м., расположенного по адресу: (адрес), кадастровый №, по состоянию на 01.12.2017 года, составляет 676 000 рублей; рыночная стоимость земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общая площадь 2000 кв.м., расположенного по адресу: (адрес), кадастровый №, по состоянию на 01.12.2017 года составляет 442 000 рублей.

Статьей 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определено, что принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд, в том числе должен определить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора – самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. 

В связи с этим, суд считает необходимым обратить взыскание на заложенное имущество путем его продажи с публичных торгов, определив первоначальную продажную стоимость имущества с учетом цены, установленной экспертом: стоимость жилого дома в размере 540 800 рублей (676 000 рублей х 80%); стоимость земельного участка в размере 353 600 рублей (442 000 рублей х 80%), а всего – 894 400 рублей.

Истец также просит суд взыскать с ответчиков расходы по оплате госпошлины в размере 27 699,74 рублей. 

Согласно платежному поручению № 615979 от 28.09.2017 ПАО Сбербанк на счет УФК по Иркутской области перечислено 31 139,95 руб. в счет уплаты государственной пошлины за подачу искового заявления.

Истец просит суд взыскать с ответчиков ФИО2, ФИО4 уплаченную государственную пошлину в солидарном порядке, вместе с тем, учитывая, что действующим законодательством не предусмотрено взыскание расходов по оплате государственной пошлины в солидарном порядке, а также учитывая частичное удовлетворение исковых требований ПАО Сбербанк, суд считает необходимым взыскать расходы по оплате государственной пошлины в соответствии со ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации в размере 27 499 руб. 74 коп., по 13 749 руб. 87 коп. с каждого из ответчиков. В удовлетворении требований ПАО Сбербанк о взыскании расходов по уплате государственной пошлины в большем размере суд считает правильным отказать.

Оценивая все доказательства в совокупности, в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК Российской Федерации, суд считает, что исковые требования ПАО Сбербанк к ФИО2, ФИО4 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, расходов по оплате государственной пошлины, обращении взыскания на заложенное имущество подлежат частичному удовлетворению. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Публичного акционерного общества «Сбербанк России» удовлетворить частично.

Расторгнуть кредитный договор №, заключенный 26 июня 2015 года между ОАО «Сбербанк России», ФИО2 и ФИО4. 

Взыскать солидарно с ФИО2 и ФИО4 в пользу Публичного акционерного общества «Сбербанк России» задолженность по кредитному договору № от 26 июня 2015 года в размере 1 459 947 руб. 48 коп.

Обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество: жилой дом, общей площадью 93,6 кв.м., расположенный по адресу: (адрес), кадастровый №; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 2000 кв.м., расположенный по адресу: (адрес), кадастровый №, установив начальную продажную цену указанных объектов недвижимости: жилого дома – в размере 540 800 рублей, земельного участка –в размере 353 600 рублей, а всего – 894 400 рублей, в целях погашения задолженности по кредитному договору № от 26 июня 2015 года путем продажи с публичных торгов.

Взыскать с равных долях с ФИО2 и ФИО4 в пользу Публичного акционерного общества «Сбербанк России» государственную пошлину в размере 27 499 руб. 74 коп., по 13 749 руб. с каждого из ответчиков. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке путем подачи апелляционной жалобы в Иркутский областной суд через Падунский районный суд города Братска Иркутской области в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья: И.Н. Кравчук