УИД: 03RS0005-01-2025-009333-34

Дело №2-6729/2025

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Уфа 19 ноября 2025 года

Октябрьский районный суд г.Уфы Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Щербаковой Г.С.,

при секретаре Батыргареевой И.Ф.,

с участием представителя истца – ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению (с учетом требований ст.39 ГПК РФ) ФИО2 к НО Фонд Республики Башкортостан по урегулированию обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства, ППК «Фонд развития территорий» о защите прав потребителя, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с исковым заявлением к НО Фонд Республики Башкортостан по урегулированию обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства, ППК «Фонд развития территорий» о защите прав потребителя, указав, что 11.02.2016 между ООО «ИнвестКапиталСтрой» и ФИО3 (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве.

Договор заключен в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». 

В соответствии с п.1.1.2 Договора объектом долевого строительства является двухкомнатная жилая квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>, с/с Кабаковский, жилой комплекс «Уфимский Крым», д.Старые Киешки, 

<

адрес>, общей площадью 42,6 кв.м., жилой площадью 34,6 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ по договору уступки права (требования) по договору № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 приняла право требования квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, с/с Кабаковский, жилой комплекс «Уфимский Крым», д.Старые Киешки, 

<

адрес>, общей площадью 42,6 кв.м., жилой площадью 34,6 кв.м.

Решением Арбитражного Суда Республики Башкортостан от 26.03.2019 ООО «ИнвестКапиталСтрой» признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство.

26.01.2021 Арбитражным Судом Республики Башкортостан удовлетворено заявление НО Фонд защиты прав дольщиков Республики Башкортостан о передаче имущества и обязательства застройщика ООО «ИнвестКапиталСтрой» новому приобретателю – Фонду.

Вместе с тем по одностороннему акту о передаче жилого помещения от 12.07.2024 объект долевого строительства передан Участнику долевого строительства со следующими характеристиками: количество комнат -1, общая площадь 39,1 кв.м., жилая площадь 16,2 кв.м. 

Согласно п.3.5 Договора, если общая проектная площадь квартиры по результатм обмеров органов технической инвентаризации окажется менее той, что указана в п.1.1.2 настоящего договора более чем на 1 кв.м. застройщик обязуется осуществить возврат участнику долевого строительства излишне уплаченные денежные средства, исходя из инвестиционной стоимости в размере 28 000 рублей.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер. 

На основании изложенного с учетом уточнений, истец просит взыскать с ответчиков денежные средства в размере 98 000 рублей за отклонение площади жилого помещения от площади помещения установленной в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, неустойку за период с 08.08.2025 по 08.09.2025 в размере 31 360 рублей, неустойку с 09.09.2025 по день фактического исполнения решения суда, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, расходы на оплату услуг представителя в размере 40 000 рублей.

Истец ФИО2 извещена о времени и месте судебного заседания заблаговременно и надлежащим образом, в судебное заседание не явилась.

Представители ответчиков в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, не просили об отложении судебного заседания.

Представлен письменный отзыв ответчика Некоммерческой организации Фонд Республики Башкортостан по урегулированию обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства (далее - НО Фонда защиты прав дольщиков РБ) согласно которого в удовлетворении исковых требований к ним просят отказать ввиду того, порядок предоставления денежных средств регулируется Постановлением Правительства РБ от 24.10.2019 №650 «Об утверждении Порядка предоставления субсидии из бюджета Республики Башкортостан публично-правовой компании «Фонд развития территорий» в виде имущественного взноса на цели, предусмотренные ст.13.1 ФЗ «О публично правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

31.10.2019 между Правительством РБ и ППК «Фонд развития территорий» заключено Соглашение №ФЗП-28/279-19 о предоставлении субсидии в виде имущественного взноса в имущество ППК Фонда.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно ст.431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

На отношения, связанные с заключением договоров об оказании услуг, стороной которых является гражданин, использующий услугу в личных целях, распространяются положения Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года №2300-1 «О защите прав потребителей».

Судом установлено, что 11.02.2016 между ООО «ИнвестКапиталСтрой» и ФИО3 (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве.

Пунктом 1.1.2 договора установлена общая проектная площадь 42,6 кв.м. квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, с/с Кабаковский, жилой комплекс «Уфимский Крым», д. Старые Киешки, 

<

адрес>.

Обязательства по договору долевого участия в дальнейшем приняты Некоммерческой организации Фонд Республики Башкортостан по урегулированию обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства. 

12.07.2024 квартира передана по одностороннему акту передачи жилого помещения. 

В соответствии с п.3.3 договора стоимость одного квадратного метра общей проектной площади составляет 28 000 рублей. 

Из условий пункта 3.3 договора участия в долевом строительстве указано, что «если общая проектная площадь квартиры по результатам обмеров органов технической инвентаризации окажется менее той, что указана в пункте 1.1.7 настоящего договора, более чем на 1 кв.м. застройщик обязуется осуществить возврат участнику долевого строительства излишне уплаченных средств, исходя из инвестиционной стоимости 28 000 рублей за 1 кв.м.

Согласно п.1 одностороннего акта передачи жилого помещения от 12.07.2024 следует, что объект долевого строительства передан участнику долевого строительства со следующими характеристиками: количество комнат – 1, общая площадь жилого помещения 39,1 кв.м., жилая площадь – 16,2 кв.м.

Истец обратился с претензией к ответчику о перечислении ей денежных средств, претензия получена ответчиком 28.07.2025, денежные средства по ней не возвращены.

На основании определения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.01.2021 по делу №А07-21529/2017 права и обязанности застройщика ООО «Ивнесткапиталстрой» переданы ответчику НО Фонд защиты прав дольщиков Республики Башкортостан.

В силу п.3 ст.21.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» урегулирование обязательств застройщика в соответствии с ч.1 настоящей статьи осуществляется Фондом субъекта Российской Федерации за счет денежных средств, предоставляемых Фондом 

в соответствии со ст.13.1 Федерального закона от 29 июля 2017 года №218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Предусмотренные в настоящей части денежные средства не могут быть направлены на финансирование деятельности Фонда субъекта Российской Федерации.

Имущество ППК «Фонд развития территорий» за счет которого производится восстановление прав участников строительства формируется в том числе и из имущественного взноса публично-правового образования путем заключения с ППК Фондом соглашения, типовая форма которого утверждается Правительством Российской Федерации (ч.1.1 ст.13.1 № 218-ФЗ).

Во исполнение вышеуказанного пункта, а также Постановлением Правительства РБ от 24.10.2019 №650 «Об утверждении Порядка предоставления субсидии из бюджета Республики Башкортостан публично-правовой компании Фонд развития территорий в виде имущественного взноса на цели, предусмотренные ст.13.1 ФЗ «О публично правовой компании Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» 31 октября 2019г. между Правительством РБ и ППК Фондом заключено Соглашение № ФЗП-28/279-19 о предоставлении субсидии в виде имущественного взноса в имущество ППК Фонда.

Порядок предоставления Фонду РБ денежных средств ППК Фондом регулируется соглашением о финансировании мероприятий по завершению строительства заключаемого в отношении каждого объекта незавершенного строительства, в отношении которого наблюдательным советом ППК «Фонд развития территорий» принято решение о восстановлении прав участников строительства с применением механизмов ППК «Фонд развития территорий».

В отношении многоквартирного дома заключено Соглашение о финансировании мероприятий по завершению строительства №ФЗП-28/147-21 от 26.01.2021г.

В силу п.3.1 Соглашения финансовая помощь предоставляется ППК Фондом на цели финансирования мероприятий в отношении объектов застройщика банкрота, в том числе для возмещения расходов застройщика, а также погашения застройщиком судебных расходов, в соответствии с целями, предусмотренными нормативно-правовыми актами, устанавливающими правила предоставления из федерального бюджета, бюджета Республики Башкортостан субсидии Фонду на соответствующий календарный год для осуществления мероприятий.

В силу части 4.5.Соглашения финансовая помощь предоставляется ППК Фондом путем направления Фондом защиты прав дольщиков РБ акта о финансировании с указанием номера счета, на который подлежат зачислению средства финансовой помощи.

Установлено, что ответчик НО Фонд защиты прав дольщиков РБ 27.08.2024 г. направлен в ППК «Фонд развития территорий» акт о финансировании №2092. Ответчик ППК «Фонд развития территорий» письмом от 25.08.2025 №02-1/1-17480 отказал в подписании акта о финансировании ввиду отсутствия поэтажного плана к договору участия в долевом строительстве. Учитывая вышеизложенные обстоятельства надлежащим ответчиком по делу является ППК «Фонд развития территорий».

Механизм получения компенсации за отклонение площади квартиры истцом и ответчиком Некоммерческой организации Фонд Республики Башкортостан по урегулированию обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства соблюден.

Суд находит данные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст.4 Закона №214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч.4 ст.4 Закона №214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок её уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определён с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьей 19 Закона №214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащем передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 ст.555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу её площади или иного показателя её размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

На основании ч.1 ст.5 Закона №214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведённая площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч.1 ст.23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия её изменения (ч.2 ст.5 Закона №214-ФЗ).

Из содержания приведённых норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твёрдой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определённой исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учётом возможного изменения этой площади при определённых условиях.

В силу ч.1 ст.7 Закона №214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, в порядке статей 5 и 7 Закона № 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определённые пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

При таких обстоятельствах участник долевого строительства не может быть лишён права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения.

Суд находит арифметическим верным расчет истца о взыскании в пользу него денежных средств в размере 98 000 рублей, исходя из уменьшения площади квартиры на 3,5 кв.м.

Истцом заявлены требования о взыскании неустойки за нарушение срока удовлетворения претензионного требования за период с 08.08.2025 по дату подачи искового заявления в суд (08.09.2025) в размере 31 690 рублей.

Поскольку требования истца о соразмерном уменьшении цены договора не были удовлетворены в установленный срок, суд согласен с доводами истца о взыскании неустойки за нарушение срока удовлетворения претензионного требования по правилам пункта 1 статьи 23 Закона «О защите прав потребителей».

При этом суд считает расчет истца суммы неустойки в размере 31 690 рублей верным.

Истцом также заявлены требования о взыскании неустойки по день фактического исполнения обязательства из расчета 1% от 98 000 рублей начиная с 09.09.2025.

Суд, руководствуясь ст.330 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в п.65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» считает подлежащим удовлетворению требования в данной части.

В соответствии с ч.6 ст.13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

На основании изложенного с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 64 680 ((98000+31690)/2) рублей.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Истцом заявлены требования о взыскании расходов на представителя в размере 40 000 рублей.

Учитывая, что имущественные требования истца были удовлетворены по возмещению убытков на 100%, а также объем проделанной работы, длительность судебного спора и результат защищаемого блага, отсутствие возражений со стороны ответчика ППК «Фонд развития территорий» суд полагает необходимым взыскать с ППК «Фонд развития территорий» расходы на представителя в размере 40 000 рублей, как отвечающего требованиям разумности и соразмерности.

Истец от уплаты государственной пошлины освобожден в силу закона. 

Таким образом, с ответчика ППК «Фонд развития территорий» в порядке ст.103 ГПК РФ подлежит взысканию государственная пошлина в доход государства в размере 4 880, 80 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.233-236, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к НО Фонд Республики Башкортостан по урегулированию обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства, ППК «Фонд развития территорий» о защите прав потребителя - удовлетворить.

Взыскать с ППК «Фонд развития территорий» (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО2 (паспорт № денежные средства в размере 98 000 рублей, неустойку с 08.08.2025г. по 08.09.2025г. в размере 31 360 рублей, неустойку с 09.09.2025 по день фактического исполнения решения суда, штраф в размере 64 680 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 40 000 рублей.

В удовлетворении исковых требований к НО Фонд Республики Башкортостан по урегулированию обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства отказать.

Взыскать с ППК «Фонд развития территорий» (ИНН 

<

***>) в доход бюджета государственную пошлину в размере 4 880, 80 рублей.

Ответчик вправе подать в Октябрьский районный суд г.Уфы заявление об отмене заочного решения суда в течение 7 дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья Г.С. Щербакова

Мотивированное решение составлено 03.12.2025