Дело № 2-2516/2025

45RS0026-01-2024-021264-86 

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

10 июня 2025 года город Курган

Курганский городской суд Курганской области 

в составе председательствующего судьи Киселёвой А.В.,

при помощнике судьи Мотыциной А.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО СЗ «БИК – Сервис» об уменьшении цены договора, взыскании излишне уплаченных денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, убытков, возложении обязанности устранить недостатки, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО СЗ «БИК – Сервис» об уменьшении цены договора, взыскании излишне уплаченных денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, убытков, возложении обязанности устранить недостатки. С учетом измененных требований в обоснование иска указал, что 26.07.2023 заключил с ответчиком договор участия в долевом строительстве в отношении объекта долевого строительства – однокомнатной квартиры - студии с условным номером №, общей проектной площадью 30,68 кв.м., состоящей из суммы площадей: комната - 10,95 кв.м., прихожая - 3,74 кв.м., санузел - 5,82 кв.м., кухня - гостиная - 10,17 кв.м., летнее помещение - 5,91 кв.м. Комплектация квартиры включает в себя, в том числе, установку ПВХ с двухкамерным энергосберегающим стеклопакетом, балконную дверь и окно на лоджию ПВХ с однокамерным энергосберегающим стеклопакетом, одинарное остекление лоджии. Стоимость объекта долевого строительства составила 2 544 853 руб. При подписании акта приема – передачи квартиры 01.11.2024 выяснилось, что квартира не соответствует условиям договора – отсутствует остекление лоджии, на окнах ПВХ отсутствует возможность проветривания (отсутствует откидной механизм). Согласно отчету ООО «Бюро независимой экспертизы, оценки и бизнес – планирования» от 07.11.2024 разница между фактической рыночной стоимостью квартиры и рыночной стоимостью этой же квартиры с характеристиками, предусмотренными договором, в ценах по состоянию на 07.11.2024 составила 540 534 руб. Согласно заключению судебной экспертизы ИП ФИО2 разница между рыночной стоимостью квартиры и рыночной стоимостью этой же квартиры с техническими характеристиками, предусмотренными договором участия в долевом строительстве от 26.07.2023, на дату заключения договора составляет 44 360 руб., на текущую дату - 202 524 руб. После обнаружения недостатков переданной квартиры 03.04.2024 истцом на электронную почту ответчика была направлена претензия об уменьшении стоимости договора долевого участия, в досудебном порядке требования не удовлетворены. В связи с нарушением срока исполнения требований истец произвел расчет неустойки за период с 13.04.2024 по 10.12.2024, размер которой составил 68 615,13 руб. Причиненный моральный вред истец оценивает в 50 000 руб. 

Просит суд уменьшить цену договора участия в долевом строительстве № от 26.07.2023 соразмерно ухудшению качества объекта долевого строительства на 202 524 руб., взыскать с ответчика денежные средства в указанном размере, взыскать неустойку в размере 68 615,13 руб., возложить на ответчика обязанность в течение 15 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу установить на окна ПВХ поворотно - откидной механизм, взыскать компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., расходы на оплату услуг оценщика в размере 10 000 руб., штраф в размере 5 % от взысканной суммы. 

Представитель истца ФИО4, действующий на основании доверенности, в судебном заседании на требованиях настаивал по доводам искового заявления. 

Представитель ответчика по доверенности ФИО5 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась по доводам отзыва. 

Третье лицо ФИО6 в судебное заседание не явилась, в ходатайстве указала, что исковые требования поддерживает, просит рассматривать дело в ее отсутствие.

Представитель третьего лица Управления Роспотребнадзора по Курганской области в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, просил о рассмотрении дела без участия представителя, представил письменное заключение.

В соответствии с ч.1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-Фз «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно ч. 2 ст. 7 названного Закона, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 этой статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Как следует из материалов дела, 26.07.2023 между ФИО1, ФИО6 и ООО Специализированный застройщик «БИК-Сервис» заключен договор № участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом по адресу: 

<

адрес> в соответствии с проектной документацией и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется своевременно уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства в собственность в соответствии с условиями договора. Объектом долевого строительства является однокомнатная квартира студия с условным №, общей площадью 30,68 кв.м., в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>

Приложение № содержит характеристику и план объекта долевого участия: однокомнатная квартира с условным номером № общей проектной площадью 30,68 кв.м., не включая площади летних помещений, состоящей из суммы площадей: комната - 10,95 кв.м., прихожая - 3,74 кв.м., санузел - 5,82 кв.м., кухня - гостиная - 10,17 кв.м., летнее помещение - 5,91 кв.м. 

Комплектация квартиры включает в себя установку металлической входной двери, установку окон ПВХ с двухкамерным энергосберегающим стеклопакетом, балконную дверь и окно на лоджию ПВХ с однокамерным энергосберегающим стеклопакетом, одинарное остекление лоджии, установку счетчиков горячего и холодного водоснабжения, электрическую проводку до квартирного щитка, штукатурку стен по периметру квартиры, штукатурку стен санузлов, стяжку пола, устройство вент-коробов до мокрых зон (горизонтальные проходы), штукатурку откосов по периметру окна. 

Стоимость квартиры в соответствии с п. 3 договора участия в долевом строительстве составляет 2 544 853 руб. 

П-выми исполнены обязательства по договору, оплата произведена в полном размере, что подтверждается справкой ООО Специализированный застройщик «БИК-Сервис» от 20.06.2024. 

В соответствии с п. 2.4 договора, после окончания строительства застройщик обязуется передать, указанный в п. 2.2 и Приложении № 1 объект долевого строительства участникам долевого строительства. 

Согласно акту приема-передачи квартиры от 01.11.2024 в чек-листе, являющимся неотъемлемой частью акта приема-передачи, истцом указаны замечания, а именно, квартира не соответствует условиям договора участия в долевом строительстве: не остеклена лоджия, отсутствует возможность проветривания квартиры. 

Согласно выписке из ЕГРН от 20.11.2024, произведена государственная регистрация объекта долевого участия – 

<

адрес>, общей площадью 30,9 кв.м., расположенной на 4 этаже в 

<

адрес> на 

<

адрес>

После обнаружения недостатков, 03.04.2024, истцом на электронную почту ответчика была направлена претензия об уменьшении стоимости договора долевого участия в досудебном порядке, в ответе на которую застройщик указал, что проектной документацией не предусмотрено остекление балконов верхних этаже, полезная площадь квартиры не теряется, соответственно не предусмотрена компенсация рыночной стоимости.

Для определения фактической рыночной стоимости квартиры и рыночной стоимости квартиры с техническими характеристиками, предусмотренными ДДУ, истец обратился в ООО «Бюро независимой экспертизы, оценки и бизнес – планирования». 

Обращаясь в суд с заявленными требованиями, истец полагает, что цена договора должны быть уменьшена на сумму, согласно представленному отчету от 07.11.2024, из которого следует, что разница между фактической рыночной стоимостью квартиры и рыночной стоимостью этой же квартиры с характеристиками, предусмотренными договором, в ценах по состоянию на 07.11.2024 составила 540 534 руб.

Не согласившись с требованиями истца, ответчик указал, что в ответе на претензию ФИО1 разъяснено, что многоквартирный жилой дом (поз. 4) со встроенными нежилыми помещениями по адресу: 

<

адрес> возведен в полном соответствии с утвержденной проектной документации, прошедшей негосударственную экспертизу. Согласно разделу 3. «Архитектурные решения» 031.Э.2019-АР остекление балконов верхних этажей не предусмотрено. В письме от 15.04.2024 истцу предложено заключить дополнительное соглашение к договору № от 26.07.2023 либо в случае несогласия расторгнуть договор участия в долевом строительстве. Подготовленное дополнительное соглашение направлено в адрес истца еще до окончания строительства дома и передачи квартиры. Общая площадь объекта долевого строительства при постановке на кадастровый учет не включает площадь балконов, лоджий, веранд, террас. Поворотно-откидной механизм окна не предусмотрен договором долевого участия, заключенным с П-выми, что также соответствует Проектной документации раздел 3. 031.Э.2019-АР.

По ходатайству сторон определением суда назначено проведение судебной оценочной экспертизы по определению разницы между фактической рыночной стоимостью квартиры площадью 30,9 кв.м., с кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес> рыночной стоимостью этой же квартиры с техническими характеристиками, предусмотренными договором участия в долевом строительстве № от 26.07.2023, на текущую дату и на дату заключения договора долевого участия.

Согласно заключению эксперта ИП ФИО3 № от 14.04.2025 рыночная стоимость разницы между фактической рыночной стоимостью квартиры, площадью 30,9 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес> рыночной стоимостью этой же квартиры с техническими характеристиками, предусмотренными договором долевого участия в долевом строительстве № от 26.07.2023 на текущую дату, составляет 202 524 руб., на дату заключения договора - 44 360 руб. 

Суд принимает экспертное заключение в качестве надлежащего доказательства, поскольку экспертное заключение соответствует требованиям закона, подготовлено экспертом, обладающим специальными познаниями, содержит ответы на все поставленные вопросы, выводы эксперта мотивированы, оснований не доверять им не имеется. 

Частью 9 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» об участии в долевом строительстве, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Законом.

В соответствии с абзацем 4 пункта 1 ст. 18 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1»О защите прав потребителей» потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать соразмерного уменьшения покупной цены.

Согласно п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в то числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (пункт 4 статьи 13, пункт 5 статьи 14, пункт 5 статьи 23.1, пункт 6 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, статья 1098 ГК РФ).

Таким образом, истец должен доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличия убытков. При этом на ответчике лежит бремя доказывания отсутствия вины. Также ответчик вправе оспорить размер предъявленных к взысканию убытков.

Исследовав и оценив в соответствии с положениями ст. 56, 67 ГПК РФ представленные в материалы дела доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд приходит к выводу, что истцом доказано, что спорная квартира построена (создана) застройщиком с отступлениями от условий договора участия в долевом строительстве № 114-4-141 от 26.07.2023, приведшими к ухудшению ее качества. Ссылки ответчика на то обстоятельство, что проектной документацией не предусмотрено остекление балконов верхних этажей не принимаются судом во внимание, поскольку не освобождают застройщика от исполнения условий договора долевого участия, заключенного с истцом, в полном объеме. Дополнительное соглашение к договору, направленное в адрес истца после получения претензии ответчиком, между сторонами не подписано по причине отказа ситца от подписания такого соглашения.

Статьей 424 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что с ООО СЗ «БИК – Сервис» в пользу ФИО1 подлежит взысканию сумма переплаты по договору, соразмерной ухудшению качества объекта долевого строительства, в размере, определенном при проведении судебной экспертизы на день заключения договора долевого участия, то есть в размере 44 360 руб.

При определении размера суммы переплаты суд учитывает установленный экспертизой размер именно на дату заключения договора участия в долевом строительстве, поскольку именно в этот момент, по мнению суда, права истца были нарушены ответчиком. Нарушение прав заключается в том, что со стороны истца при заключении договора долевого участия имеется переплата по договору, соразмерная ухудшению качества объекта долевого строительства. 

Поскольку установка на окна ПВХ поворотно - откидного механизма не предусмотрена проектной документаций, условия об установке застройщиком на окна ПВХ поворотно - откидного механизма в договоре участия в долевом строительстве отсутствуют, требования о возложении на ответчика обязанности в течение 15 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу установить указанный механизм, удовлетворению не подлежат. 

В силу статьи 15 Закона Российской Федерации от 07 февраля 992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

В соответствии со статьи 1101 Гражданского кодекса Российской Федерации компенсация морального вреда осуществляется в денежной форме (пункт 1). Размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости. Характер физических и нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего.

Так как моральный вред по своему характеру не предполагает возможности его точного выражения в деньгах и полного возмещения, поэтому предусмотренная законом денежная компенсация должна лишь отвечать признакам справедливого вознаграждения потерпевшего за перенесенные страдания.

В силу статьи 1101 Гражданского кодекса Российской Федерации при определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости.

Определяя размер денежной компенсации морального вреда, суд исходит из характера причиненных истцу физических и нравственных страданий, степени вины ответчика в нарушении обязательств по договору долевого строительства и полагает требования о компенсации морального вреда обоснованными и подлежащими удовлетворению в части - в размере 5 000 руб.

Частью 8 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора.

В соответствии с ч. 3 ст. 10 указанного закона При удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

В соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя независимо от того, заявлялось ли такое требование суду. 

Согласно расчету истца размер подлежащей взысканию неустойки составляет 68 615,13 руб. за период с 13.04.2024 по 10.12.2024 исходя из расчета (202 524 руб. х 242 дня х 2 х 1/300 х 21%).

Согласно п. 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом ч. 9 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину-участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2024 года включительно. 

С учетом изложенного, а также с учитывая период заявленной истцом к взысканию неустойки - с 13.04.2024 по 10.12.2024, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований о взыскании неустойки в полном объеме.

По указанным основаниям также суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований о взыскании в пользу истца штрафа.

По общему правилу, предусмотренному частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Судом удовлетворены требования истца материального характера в размере 21 % от заявленных (44 360 руб. от 202 524 руб).

Расходы за составление отчета, подготовленного с целью обращения в суд с настоящим иском, суд находит обоснованными и подлежащими взысканию с ответчика.

Из материалов дела следует, что истцом понесены расходы по оплате услуг независимого оценщика в размере 10 000 руб., что подтверждается представленными документами. Пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы 2 100 руб.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины при предъявлении исковых требований к ответчику, она взыскивается с ответчика в соответствующий бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований (часть 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, подпункт 8 пункта 1 статьи 333.20 части второй Налогового кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного, с ответчика в доход бюджета муниципального образования г. Курган подлежит взысканию государственная пошлина исходя из характера и размера удовлетворенных судом исковых требований, в размере 7 000 руб. (4 000 руб. за требования материального характера и 3 000 руб. за требование о компенсации морального вреда).

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Уменьшить цену договора участия в долевом строительстве № от 26.07.2023 на 44 360 руб.

Взыскать с ООО СЗ «БИК – Сервис» в пользу ФИО7 ФИО8) денежные средства в размере 44 360 руб., компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб., расходы за оценку в размере 2 100 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать. 

Взыскать с ООО СЗ «БИК – Сервис» в бюджет муниципального образования г. Курган государственную пошлину в размере 7 000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курганский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи жалобы через Курганский городской суд.

Судья Киселёва А.В.

Мотивированное решение изготовлено 02.07.2025.