Дело № 3а-135/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 июня 2020 года город Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Кривцова А.С.,

при секретаре Тлебзу Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «ИРРИС» об установлении кадастровой стоимости земельного участка, в размере равной его рыночной стоимости,

установил:

ООО «ИРРИС» обратилось в суд с вышеуказанным административным иском, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

№..>, общей площадью 5000 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, на территории муниципального образования 

<

Адрес...> 

<

Адрес...>, определенную по состоянию на 1 января 2016 года, равной его рыночной стоимости в размере 11155150 рублей.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что указанная рыночная стоимость определена согласно данным отчета о рыночной стоимости земельного участка 

<

№..> от 

<

Дата>, выполненного ООО «Бюро оценки ФИО1».

Вместе с тем, согласно сведениям филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость земельного участка, кадастровый 

<

№..>, составляет 28477 950 рублей.

Административный истец, являясь сособственником земельного участка, считает, что результаты государственной кадастровой оценки являются неверными и нарушают его права, поскольку завышенная кадастровая стоимость земельного участка ведет к необоснованному увеличению размера налога на землю.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО2 поддерживал доводы административного искового заявления, настаивал на его удовлетворении.

Представитель административного ответчика – департамента имущественных отношений Краснодарского края Огиди О.М.И., действующий на основании доверенности, просил вынести законное и обоснованное решение, полагал результаты дополнительной судебной оценочной экспертизы обоснованными и полученными в соответствии с действующими стандартами оценки.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, ФБГУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю, администрации муниципального образования город Краснодар в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте его проведения, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, об отложении слушания дела, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили.

На основании части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд определил рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Исследовав представленные доказательства и материалы дела, выслушав мнения лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков производится государственная кадастровая стоимость земель, за исключением случаев определенных пункте 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135- ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иным заинтересованным лицом результаты кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или в комиссии по рассмотрению споров о результате определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. 

Таким образом, пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, исходя из его рыночной стоимости.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 Федерального закона.

Порядок производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентирован в главе 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Предметом настоящего спора является кадастровая стоимость, установленная по состоянию на 1 января 2016 года, в отношении земельного участка, принадлежащего на праве собственности ООО «ИРРИС» с кадастровым номером 

<

№..>, общей площадью 5000 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, на территории муниципального образования 

<

Адрес...> 

<

Адрес...>.

Право собственности административного истца на указанный объект недвижимого имущества подтверждаются представленными в материалы дела свидетельством о государственной регистрации права, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее также ЕГРН) об объекте недвижимости.

Таким образом, суд пришел к выводу о том, что административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанного земельного участка. 

Представленной в материалы административного дела выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости подтверждается, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 

<

№..> кадастровая стоимость определена уполномоченным органом по состоянию на 1 января 2016 года в размере 28477 950 рублей.

5 июня 2018 года представителем ООО «ИРРИС» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, которое решением Комиссии 

<

№..> от 

<

Дата> отклонено.

Оспаривая в судебном порядке установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, ООО «ИРРИС» в подтверждение рыночной стоимости был представлен отчет 

<

№..> от 

<

Дата>, выполненный ООО «Бюро оценки ФИО1», которым рыночная стоимость земельного участка определена в размере 11155150 рублей.

Принимая во внимание положения части 2 статьи 61, частей 1-4 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в их нормативной взаимосвязи, суд пришел к выводу о том, что указанный отчет об оценке является недопустимым доказательством по административному делу, поскольку подготовлен по заказу ООО «ИРРИС» на платной основе, во время составления отчета эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за заведомо неправдивое заключение, не несет ответственности за выводы, кроме как в рамках договора, заключенного с заказчиком.

Кроме того, согласно приложенному к иску решению Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю 

<

№..> от 

<

Дата> установлены существенные нарушения в представленном обществом отчете 

<

№..> от 

<

Дата>. Как следует из вышеуказанного решения оформление и содержание отчета не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Отказ от использования доходного подхода в расчете стоимости объекта оценки нарушает положения пункта 23 ФСО №7 и статьи 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ, так как земельный участок застроен. Отсутствует анализ рынка доходности объекта оценки (пункт 11 ФСО №7). Отсутствует корректировка на локальное местоположение, однако объекты-аналоги отличаются друг от друга и от объекта оценки по указанному ценообразующему фактору (пункты 5, 13 ФСО №3, пункт 22 ФСО №7). 

Таким образом, судом установлено, что недостоверность отчета следует также из доказательств, представленных самим административным истцом.

В целях подтверждения достоверности заявленной величины рыночной стоимости земельного участка, определением суда от 

<

Дата> по делу назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно экспертному заключению судебной оценочной экспертизы 

<

№..>/ДПО от 

<

Дата>, выполненному ООО «Департамент профессиональной оценки», рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 23:43:0143021:3997 по состоянию на 

<

Дата> составляет 16185 000 рублей.

При изучении заключения судебной экспертизы 

<

№..>/ДПО от 

<

Дата> судом были выявлены нарушения при ее проведении. Как следует из экспертного заключения, рыночная стоимость объекта оценки устанавливалась экспертом с использованием сравнительного подхода, при этом, были подобраны три объекта-аналога. Объекты-аналоги имеют вид разрешенного использования: «индустриальная застройка (промназначение)», в то время как земельный участок, принадлежащий административному истцу имеет вид разрешенного использования: «объекты по оказанию услуг и обслуживанию населения в соответствии с Общероссийским классификатором услуг населению общей площадью не более 150 кв.м., в том числе: объекты розничной торговли, объекты оптовой торговли, иные объекты по оказанию услуг и обслуживанию населения». Указанный вид разрешенного использования объекта оценки, в отличии от вида разрешенного использования объектов-аналогов допускает размещение на нем объектов коммерческого назначения, объектов оптовой и розничной торговли, что в свою очередь может отражаться на цене объекта. Однако, соответствующих корректировок экспертом не применялось.

С учетом выявленных нарушений в при производстве судебной экспертизы, определением Краснодарского краевого суда от 10 марта 2020 года по делу была назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «Департамент профессиональной оценки». 

Согласно заключению дополнительной судебной оценочной экспертизы 

<

№..> от 14 мая 2020 года, выполненной ООО «Департамент профессиональной оценки», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№..> по состоянию на 

<

Дата> составляет 19825 000 рублей.

Руководствуясь положениями части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта №806/ДПО от 14 мая 2020 года выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки.

Как следует из заключения эксперта 

<

№..> от 14 мая 2020 года, в нем содержится подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта, на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости. Заключение содержит мотивированное описание процедуры и результатов проведенного исследования. Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является корректным. Отказ эксперта от применения доходного и затратного подходов соответствует положениям приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", где определены общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности (пункт 1).

Эксперт верно определил сегменты рынка, исходя из вида разрешенного использования и фактического использования земельного участка, подобранные экспертом аналоги расположены в одном с объектом оценки районе (Прикубанский округ г. Краснодара), отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

При подборе объектов-аналогов оценщик правильно руководствовался пунктом 10 вышеупомянутого ФСО N 1 в силу которого, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается "объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость".

Экспертом был проанализирован и исследован рынок сопоставимых объектов-аналогов. Отобрано 11 объектов для сравнения, из которых признано сопоставимыми три объекта исследования, которые и использовались при расчете. 

При определении окончательной рыночной оценки, эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов, с последовательным проведением корректировок. Так, им были применены корректировки на торг, корректировки на площадь (для объекта-аналога №3), местоположение в населенном пункте (для объекта-аналога №2), размер которых был подробно разъяснен в тексте заключения.

В заключении эксперта представлена вся необходимая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объекта оценки и объектов-аналогов, анализ рынка земельных участков, в том числе сегментов рынка земельных участков, к которым относится объект оценки, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности, обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, предупрежденного об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, суд не находит.

Оценив судебное экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами.

Доводы представителя административного истца о несоответствии заключения дополнительной судебной экспертизы требованиям законодательства об оценочной деятельности суд находит несостоятельными.

Представитель административного истца, выражая свое несогласие с проведенными экспертом расчетами не указал, как имеющиеся по его мнению недостатки указанных расчетов повлияют на итоговую величину рыночной стоимости. Кроме того, не приведено обоснованных доводов, свидетельствующих о наличии противоречий в выводах эксперта, сомнений в достоверности заключения, а несогласие с результатами экспертного исследования само по себе не влечет признания его недопустимым доказательством.

К доводам представителя административного истца о том, что достоверным доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости является договор купли-продажи от 10 июля 2015 года, согласно которому земельный участок приобретен административным истцом по цене 9950000 рублей, также необходимо отнестись критически, поскольку в данном случае рыночная стоимость объекта недвижимости определяется не по факту совершения сделки при состоявшемся соглашении сторон, а, как и кадастровая стоимость, по итогам профессионального исполнения оценщиком (экспертом) законных процедур в предполагаемых идеальных условиях купли-продажи (без предварительного договора, отлагательных и отменительных условий, с денежным платежом без отсрочки или рассрочки между сторонами, не связанными предшествующими обязательствами и взаимозависимостью).

При таких обстоятельствах, учитывая объем заявленных требований и установленные факты, суд считает административный иск подлежащим удовлетворению в части установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной согласно выводам дополнительной судебной оценочной экспертизы.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании положений статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 6 декабря 2018 года, а с заявлением в комиссию по рассмотрению о результатах определения кадастровой стоимости 5 июня 2018 года.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ООО «ИРРИС» об установлении кадастровой стоимости земельного участка, в размере равной его рыночной стоимости - удовлетворить частично.

Установить в отношении объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 

<

№..>, общей площадью 5000 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, на территории муниципального образования 

<

Адрес...> 

<

Адрес...>, кадастровую стоимость, определенную по состоянию на 1 января 2016 года в размере 19 825000 (девятнадцать миллионов восемьсот двадцать пять тысяч) рублей.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№..> считать 5 июня 2018 года.

В остальной части административный иск оставить без удовлетворения.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суд изготовлено 23 июня 2020 года.

Судья: