Дело № 3а-324/2022

УИД 76OS0000-01-2022-000230-55

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

город Ярославль                                                                            22 июля 2022 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,

при секретаре Чистяковой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

ФИО3 обратилась в суд с административным исковым заявлением, в котором просит 

установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 28 400 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для комплексной жилой застройки, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 11 088 000 рублей;

установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 22 148 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для комплексной жилой застройки, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 9 202 000 рублей.

Заявление обосновано тем, что ФИО3 является наследником после ФИО1, умершего 2 ноября 2020 года.

В едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности ФИО1 на указанные земельные участки.

Регистрация права собственности ФИО3, приобретенного в порядке наследования, на указанные земельные участки в настоящее время невозможна в связи с принятым судебным приставом - исполнителем запретом на производство регистрационных действий с данными объектами недвижимости.

Вместе с тем, в соответствии со статьей 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации ФИО3 является собственником указанного имущества со дня открытия наследства и, следовательно, плательщиком земельного налога, в качестве налоговой базы для исчисления которого применяется кадастровая стоимость данных объектов. 

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 20 277 707, 92 рубля; кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № – 15 813 756, 16 рубля.

Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно Отчету, выполненному ООО «Унисон» (далее – Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года составила 11 088 000 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером № – 9 202 000 рублей.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО3 и заинтересованного лица ФИО4 на основании доверенности ФИО5 административный иск поддержала. 

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области своих представителей в судебное заседание не направил, в письменном отзыве на административный иск его не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца. 

Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в письменных заявлениях оставили разрешение требований административного иска на усмотрение суда.

Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы», администрация городского округа город Переславль – Залесский Ярославской области в судебное заседание своих представителей не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.

Заслушав представителя административного истца, допросив оценщика ФИО2 в качестве свидетеля, исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ФИО3 подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Из материалов дела следует, что ФИО3 является наследником после ФИО1, умершего 2 ноября 2020 года.

В едином государственном реестре недвижимости содержатся записи о праве собственности ФИО3 на следующие объекты недвижимости: 

земельный участок площадью 28 400 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для комплексной жилой застройки, расположенного по адресу: ; 

земельный участок площадью 22 148 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для комплексной жилой застройки, расположенного по адресу: .

В соответствии с пунктом 4 статьи 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. 

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Решением Переславль-Залесской городской Думы от 25.10.2018 года N 90 на территории городского округа город Переславль – Залесский Ярославской области установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков. 

Таким образом, суд приходит к выводу, что у ФИО3 имеется обязанность по уплате земельного налога за вышеуказанные земельные участки. Правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельных участков. 

В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ, частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что земельные участки с кадастровыми номерами №, № вошли в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года – дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.

Согласно приложению 2 «Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель «земли населенных пунктов», расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019» к указанному приказу кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составила 20 277 707, 92 рубля; объекта недвижимости с кадастровым номером № – 15 813 756, 16 рубля.

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года составила          11 088 000 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером № – 9 202 000 рублей.

Исследование Отчета с учетом возражений, принесенных на него административным ответчиком, дополнительных пояснений оценщика ФИО2 дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №.

Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объектов сравнительным подходом.

От использования в рамках оценки затратного и доходного подходов Отчет содержат обоснованный отказ. 

В рамках сравнительного подхода оценщиком использован метод сравнения продаж, при котором оценщик подбирал объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивал их с объектами оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявлял различия объектов по этим факторам и корректировал цену объектов – аналогов по выявленным различиям.

В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектами оценки по основным ценообразующим характеристикам.

Процесс отбора аналогов в Отчете полно и подробно изложен.

Оценщиком отобраны четыре аналога – земельные участки, предназначенные для комплексной жилой застройки и расположенные в Переславском районе Ярославской области: в селе Троицкая Слобода (аналог 2), в селе Рогозино (аналог 3), в деревне Охотино (аналог 4), вблизи села Соломидино (аналог 5). 

Из Отчета следует, что оценщиком произведено сопоставление объектов оценки с аналогами по ценообразующим характеристикам и установлено различие объектов в подвиде разрешенного использования (малоэтажное строительство и индивидуальное жилищное строительство), в площади, в обеспеченности инженерными коммуникациями. В связи с этим, к ценам аналогов оценщиком применены соответствующие корректировки. Цена аналогов корректировалась также на дату предложения и на торг.

Из Отчета следует, что оценщиком производилось сопоставление объектов оценки с аналогами по такому ценообразующему для земельных участков под жилищное строительство показателю, как близость к водоемам (Плещеево озеро).

Оценщиком установлено, что как объекты оценки, так и аналоги, отобранные в расчеты, удалены от водоема.

Из Отчета следует также, что по результатам анализа рынка оценщиком был выявлен аналог в деревне Криушкино (аналог 1), который исключен оценщиком из окончательной выборки в связи с тем, что его стоимость за 1 кв.метр существенно отклоняется от установленного оценщиком среднего ценового диапазона для данного сегмента рынка.

При этом, оценщиком установлено, что указанный аналог расположен вбизи водоема, в связи с чем оценщиком применялась повышающая корректировка в его цене.

Из Отчета следует также, что отобранные аналоги в расчет признаны оценщиком сопоставимыми по местоположению – расположены в прочих населенных пунктах.

В связи с этим, цена аналогов по данному элементу сравнения оценщиком не корректировалась.

Суд полагает, что указанные выводы оценщика в соответствии с требованиями пункта 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, в Отчете полно и подробно приведены, подтверждены ссылками на соответствующие объявления о продаже объектов – аналогов, данными публичной кадастровой карты и общедоступной географической карты данной местности в сети Интернет. Указанные выводы сделаны в пределах компетенции оценщика. Доказательств, опровергающих их обоснованность, материалы дела не содержат.

Административный ответчик, анализируя ту же информацию и доказательства, приводит доводы о том, что аналог 1 находится вдали от водоема, в связи с чем корректировки его цены по данному показателю не требовалось, а также о том, что объекты оценки расположены ближе аналогов к городу Переславлю – Залесскому, что повышает их стоимость и требовало применения соответствующей корректировки.

Иная характеристика ценообразущих факторов другим специалистом законодательством об оценочной деятельности допускается.

Вместе с тем, при условии наличия в Отчете подробного обоснования выводов оценщика в указанной части, их подтверждение ссылкой на соответствующие источники, несогласие с такой характеристикой не свидетельствует о необоснованности выводов оценщика.

Возражений относительно обоснованности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Исследование представленного административным истцом Отчета в полном объеме указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в Отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика логичны и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в Отчете величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца у суда нет. 

Доказательств иной величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца материалы дела не содержат.

В связи с этим, рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, № подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, 11 088 000 рублей, 9 202 000 рублей соответственно. 

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения их кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ФИО3 подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является дата обращения ФИО3 с настоящим административным иском в суд – 23 июня 2022 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление ФИО3 удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 28 400 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для комплексной жилой застройки, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 11 088 000 (одиннадцать миллионов восемьдесят восемь тысяч) рублей.

Установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 22 148 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для комплексной жилой застройки, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 9 202 000 (девять миллионов двести две тысячи) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 23 июня 2022 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости. 

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Судья                                Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 22 июля 2022 года