дело № 2-107/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 февраля 2020 года 

город Севастополь 

Ленинский районный суд города Севастополя в составе:

председательствующего – судьи Прохорчук О.В.,

помощник судьи – Кручик М.В.,

с участием:

представителя истца – ФИО1, на основании доверенности,

ответчика – ФИО2,

представителя ответчика ФИО2 – ФИО3, на основании доверенности,

представителя ответчика ФИО4 – ФИО5, на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО7 к ФИО4, ФИО2 о признании договоров недействительными, взыскании денежных средств,

установил:

ФИО7 обратился в суд с иском, в котором, увеличив исковые требования, просил: признать предварительный договор, заключенный в простой письменной форме, от ДД.ММ.ГГГГ № между ФИО7 и ФИО4 в лице представителя ФИО2, ничтожным в силу статей 163, 168 ГК РФ, статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» с момента подписания; расторгнуть предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО7 и ФИО4 в лице представителя ФИО2, зарегистрированный в реестре №; взыскать солидарно с ФИО4 и ФИО2 в пользу истца полученный задаток по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ в двойном размере в сумме 1 000 000 руб.; взыскать солидарно с ФИО4 и ФИО2 в пользу истца сумму необоснованного обогащения в размере 377 000 руб.; взыскать солидарно с ФИО4 и ФИО2 в пользу истца пеню за необоснованное обогащение в размере 36 171,34 руб.

Исковые требования мотивированы следующим.

В январе 2018 года между ФИО7 и представителем ФИО4 – ФИО2 на основании доверенности была достигнута договоренность о купле-продажи доли в недвижимом имуществе – доли на земельный участок и жилой дом в 

<

адрес> № в 

<

адрес>. Достигнув согласия по условиям приобретения, цене и расположению объекта недвижимости, а также изучив технические параметры домостроения, истец решил оформить правоотношения юридически, для чего сторонами был подписан предварительный договор № от ДД.ММ.ГГГГ в простой письменной форме.

Опасаясь за законность и действительность оформления договора в простой письменной форме, с целью придания юридической силы заключенному между сторонами предварительному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, истец предложил оформить предварительный договор у нотариуса. Предварительный договор у нотариуса был составлен ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный в реестре за №.

Согласно условиям заключенного у нотариуса предварительного договора истец внес в качестве задатка ФИО4 в лице представителя ФИО2 500 000 руб. за продажу ему в будущем 1/24 доли в праве собственности на земельный участок и жилой дом. Основной договор должен был быть заключен до ДД.ММ.ГГГГ.

Будучи уверенным в законности своих действий, рассчитывая на добросовестность поведения ФИО4 и ФИО2 и убежденный в правомочности двух заключенных предварительных договоров купли-продажи, в период времени с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ матерью истца от его имени и в его интересах на расчетный счет ФИО2 как представителя ФИО4 по доверенности были перечислены денежные средства в размере 877 000 руб.

После оплаты истцом всей суммы по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ, по истечении срока для заключения основного договора купли-продажи 1/24 доли недвижимости, в июле 2018 года ФИО7 обратился к ФИО4 в лице представителя ФИО2 назначить дату и время заключения основного договора купли-продажи, на что получил ответ о том, что на объект не получен акт ввода в эксплуатацию и нет декларации о готовности.

В июне 2019 года истец выехал на объект и увидел, что дом, оговоренный сторонами при заключении сделки, до сих пор не построен, строительство идет низкими темпами. При встрече на объекте истец изъявил желание вернуть уплаченные деньги, на что ФИО2 выразил согласие. Однако, начиная с конца июня 2019 года, ФИО2 всячески уклоняется от возврата уплаченных ФИО7 денежных средств под разными предлогами.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчиков направлена претензия о возврате полученных денежных средств, однако по месту проживания вручена не была, на телефонные звонки ответчики не отвечают.

Поскольку, по мнению истца, ответчики действовали совместно и целенаправленно, о чем свидетельствует поведение ФИО2, который, действуя по доверенности от ФИО4, занимался всеми вопросами, связанными с осмотром технических проектов помещений апартаментов, согласованием сумм платежей, получением денежных средств, подготовкой документов и заключением предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а также возможного возврата денежных средств истцу после получения претензии, ответственность на них должна быть возложена солидарно.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал, настаивал на их удовлетворении.

Представитель ответчика ФИО4 исковые требования не признала в полном объеме. Пояснила, что 02.11.2017 ее доверитель заключил с ФИО2 предварительный договор о продаже принадлежащей ему недвижимости, ФИО4 была выдана доверенность, основной договор должен был быть заключен 02.11.2018, но стороны не были готовы к указанной дате, заключен основной договор был позже. Свои обязательства перед ФИО2 ФИО4 выполнил в полном объеме. О каких-либо договоренностях между ФИО2 и ФИО7 ФИО4 не было известно, ни о чем не знал, денежных средств не получал.

В судебном заседании 11.02.2020 ФИО4 пояснил, что просто продал ФИО2 дом и земельный участок и выдал ему доверенность на то, чтобы ФИО2 занимался разделом земельного участка, так как часть земельного участка ФИО4 желал оставить в своей собственности. Все договоренности между ФИО4 и ФИО2 были соблюдены. В доверенности полномочия ФИО2 оговорены, но по оплате никаких полномочий нет. Денежные средства ФИО7 от ФИО2 ФИО4 не получал.

ФИО2 и его представитель исковые требования признали частично, выразили согласие выплатить истцу 689 300 руб. либо передать в собственность 1/24 объекта, который в настоящее время существует только юридически, поскольку на месте прежнего дома ФИО4 выстроен новый, который в настоящее время в установленном порядке в эксплуатацию не введен. Также пояснили, что часть денежных средств, в размере 100 000 руб., истцу уже возвращена. Факт принятия денежных средств от ФИО7 не отрицали. Недобросовестного поведения со стороны ФИО2 не было и необоснованного обогащения он не получал, так как денежные средства вкладывались в строительство. ФИО4 денежные средства, уплаченные ФИО7, ФИО2 не передавались.

Заслушав пояснения участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО7 в простой письменной форме заключен предварительный договор купли-продажи помещения №, согласно которому ФИО2 обязался передать в собственность ФИО7 жилое помещение на 1 этаже общей площадью 16,23 кв.м. (комната №) в жилом доме – строении, которое будет возведено и введено в эксплуатацию, расположенное на земельном участке по адресу: 

<

адрес>, СТ «Куликово поле», участок №.

Продажная цена доли составляет 876 900 руб., которая должна быть оплачена истцом разными платежами до ДД.ММ.ГГГГ (раздел 3 договора).

Стороны обязались заключить основной договор купли-продажи в течение 10 рабочих дней с момента ввода жилого дома в эксплуатацию. Планируемый ввод в эксплуатацию жилого дома, в состав которого входит жилое помещение, - не позже второго квартала 2018 года (пункт 5.2. договора).

Обеспечением исполнения ФИО7 своих обязательств по настоящему договору является задаток, предусмотренный статьями 380, 381 ГК РФ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, действующим от имени ФИО4 по доверенности, удостоверенной нотариусом города Севастополя ДД.ММ.ГГГГ, и ФИО7 заключен предварительный договор, удостоверенный нотариально, о намерении продажи ФИО4 ФИО7 1/24 доли в праве собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: 

<

адрес>

ФИО4 в лице представителя обязался в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить с ФИО7 договор купли-продажи доли в праве собственности на указанные земельный участок и жилой дом (пункт 3 договора).

ФИО7 в свою очередь обязался выдать в качестве задатка ФИО4 в лице представителя денежные средства в размере 500 000 руб. в счет обеспечения обязательств по предстоящему заключению договора купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок и жилой дом, в обеспечение исполнения указанного договора, в срок до ДД.ММ.ГГГГ (пункт 4 договора).

Стороны также договорились, что 1/24 доли в праве собственности на жилой дом будет продана за 500 000 руб., а 1/24 доли в праве собственности на земельный участок – за 376 900 руб. (пункт 9 договора).

Согласно материалам дела во исполнение принятых на себя обязательств ФИО8 за ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ внесла на счет ФИО2 денежные средства в размере 500 000 руб. в качестве задатка по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ. В последующем она же в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ внесла на счет ФИО2 за ФИО7 денежные средства в общей сумме 377 000 руб. в качестве задатка по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № собственником земельного участка площадью 500 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> участок №, являлся ФИО4

Также, согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО4 являлся собственником жилого дома площадью 96 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> №.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО4 в лице представителя ФИО2 истцом направлено требование (претензия) о возврате денежных средств по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ вследствие невыполнения его условий. Согласно акту сдачи-приемки выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ курьерской службы доставки корреспонденция не доставлена получателю, так как территория закрыта, уточнить дом получателя у лиц, проживающих рядом, не удалось, на звонок по телефону получатель не отвечает.

Также в ходе судебного разбирательства установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО2 заключен и нотариально удостоверен предварительный договор, согласно которому ФИО4 имеет намерение продать 7/10 долей в праве собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: 

<

адрес>, ФИО2 за 4 043 942 руб.

В соответствии с этими намерениями ФИО4, ФИО2 обязались в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи доли в праве собственности на указанные земельный участок и жилой дом.

ФИО2 выдал в качестве задатка ФИО4 денежные средства в размере 500 000 руб. в счет обеспечения обязательств по предстоящему заключению договора купли-продажи доли в праве собственности.

В этот же день, ДД.ММ.ГГГГ, ФИО4 на имя ФИО2 выдана нотариально удостоверенная доверенность, согласно которой ФИО4 поручил ФИО2, в частности, продать на условиях и за цену по своему усмотрению 7/10 долей в праве собственности на земельный участок и жилой дом (с правом выдела 7/10 долей в праве собственности на земельный участок и жилой дом) по адресу: 

<

адрес>, заключить и подписать предварительные договоры, договоры купли-продажи, подавать заявления, получить причитающиеся ФИО4 деньги, в том числе задаток, предоплату, аванс по любым договорам.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9, действующим от имени ФИО4 по доверенности, удостоверенной нотариусом 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ, и ФИО6 заключен и нотариально удостоверен договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> общей площадью 96 кв.м. и земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес> площадью 400 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ право собственности па указанный жилой дом площадью 96 кв.м. и земельный участок площадью 400 кв.м. зарегистрировано за ФИО6, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ с ДД.ММ.ГГГГ собственником 22/23 долей земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес> №, а также жилого дома, расположенного на указанном земельном участке, является ФИО2, собственником 1/23 доли – ФИО13

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Из текста предварительного договора купли-продажи жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что при его заключении ФИО2 действовал от своего имени, как сторона договора (продавец), с указанием на то, что он владеет земельным участком на основании нотариально удостоверенного предварительного договора купли-продажи № № от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, учитывая, что ФИО2 при заключении с ФИО7 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ действовал как собственник земельного участка в нарушение требований действующего законодательства, согласно которому право собственности на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации, указанная сделка является ничтожной.

В соответствии со статьей 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В судебном заседании установлено, что основной договор купли-продажи на основании нотариально удостоверенного предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ в установленный договором срок сторонами заключен не был, доказательств направления ответчикам предложения по заключению основного договора истцом суду не представлено, в связи с чем оснований для расторжения договора от ДД.ММ.ГГГГ не имеется, поскольку он прекратил свое действие ДД.ММ.ГГГГ.

Факт получения от ФИО7 денежных средств в размере 500 000 руб. и исполнения своих обязательств по предварительному договору в полном объеме ФИО2 не оспаривался.

В соответствии с пунктом 2 статьи 381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Таким образом, поскольку в ходе судебного разбирательства установлено, что основной договор купли-продажи на условиях предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ не был заключен по вине ответчиков, взысканию в пользу истца подлежит двойной размер задатка в сумме 1 000 000 руб.

Согласно пункту 1 статьи 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Таким образом, несмотря на утверждения ответчиков о том, что ФИО4 денежные средства, внесенные ФИО7 по предварительному договору купли-продажи не получал, в силу указанной нормы Закона с ответчиков в солидарном порядке подлежит взысканию в пользу ФИО7 двойной размер задатка – 1 000 000 руб.

Также в судебном заседании установлен факт получения ФИО2 денежных средств от истца в размере 377 000 руб. по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ, внесенных ФИО7 преждевременно, а также факт возврата ФИО2 ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ 50 000 руб. и ДД.ММ.ГГГГ 50 000 руб. При этом ФИО2 факт излишне полученных от истца 377 000 руб. не оспаривался, было выражено согласие на возврат указанных денежных средств истцу за вычетом уже выплаченных 100 000 руб.

Согласно пункту 1 статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

При этом, как разъяснено в пункте 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», проценты, предусмотренные п. 1 ст. 395 ГК РФ, подлежат уплате независимо от основания возникновения обязательства.

Таким образом, с учетом неправомерного удержания у себя денежных средств истца в сумме 376 900 руб., с ФИО2 в пользу ФИО7 подлежат взысканию 277 000 руб. и проценты в размере 36 161,75 руб.:

Задолженность: 

376 900,00 р. 

Период просрочки: 

с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ 

Регион: 

Крымский федеральный округ 

Расчёт дней: 

в календарных днях 

Задолженность 

Период просрочки 

Ставка 

Формула 

Проценты 

с 

по 

дней 

376 900,00 р. 

ДД.ММ.ГГГГ 

ДД.ММ.ГГГГ 

78 

7,25 

376 900,00 ? 78 ? 7.25% / 365 

5 839,37 р. 

376 900,00 р. 

ДД.ММ.ГГГГ 

ДД.ММ.ГГГГ 

91 

7,50 

376 900,00 ? 91 ? 7.5% / 365 

7 047,51 р. 

376 900,00 р. 

ДД.ММ.ГГГГ 

ДД.ММ.ГГГГ 

182 

7,75 

376 900,00 ? 182 ? 7.75% / 365 

14 564,86 р. 

376 900,00 р. 

ДД.ММ.ГГГГ 

ДД.ММ.ГГГГ 

42 

7,50 

376 900,00 ? 42 ? 7.5% / 365 

3 252,70 р. 

376 900,00 р. 

ДД.ММ.ГГГГ 

ДД.ММ.ГГГГ 

42 

7,25 

376 900,00 ? 42 ? 7.25% / 365 

3 144,28 р. 

376 900,00 р. 

ДД.ММ.ГГГГ 

ДД.ММ.ГГГГ 

32 

7,00 

376 900,00 ? 32 ? 7% / 365 

2 313,03 р. 

-50 000,00 р. 

ДД.ММ.ГГГГ 

Погашение части долга 

-50 000,00 р. 

ДД.ММ.ГГГГ 

Погашение части долга 

Сумма основного долга: 276 900,00 р. 

Сумма процентов: 36 161,75 р. 

С учетом вышеизложенного, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд удовлетворяет исковые требования частично. На основании статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации взысканию с ответчиков в пользу истца подлежат судебные расходы по оплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям, а с ответчика ФИО2 также на основании статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина пропорционально удовлетворенным требованиям в бюджет Ленинского района города Севастополя. 

Руководствуясь статьями 98, 103, 194-199, 321 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

иск удовлетворить частично.

Признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения № 3 от 11.01.2018, заключенный между ФИО2 и ФИО7, ничтожным.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО7 денежные средства в размере 500 000 (пятьсот тысяч) руб.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО7 денежные средства в сумме 803 567 (восемьсот три тысяч пятьсот шестьдесят семь) руб. 22 коп.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО7 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 8 200 (восемь тысяч двести) руб.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО7 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 7 066 (семь тысяч шестьдесят шесть) руб. 

Взыскать с ФИО2 в бюджет Ленинского района города Севастополя государственную пошлину размере 4 169 (четыре тысячи сто шестьдесят девять) руб. 67 коп.

Решение может быть обжаловано в Севастопольский городской суд через Ленинский районный суд города Севастополя в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья 

<

данные изъяты>