РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Астрахань 07 июня 2019 года

Ленинский районный суд г. Астрахани в составе:

председательствующего судьи Асламбековой Г.А.

при секретаре Сгибневой Ю.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3, действующей за себя и своих несовершеннолетних детей: ФИО1, ФИО2 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи,

Установил:

Истец ФИО3, действующая за себя и своих несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи, указав, что истец приобрела у ответчика ФИО4 жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>. Оплату за жилое помещение истец произвела за счет средств материнского капитала в размере 453026 руб. и за счет заемных средств в размере 

<

данные изъяты> руб. 

Истец указала, что перед покупкой квартиры в собственность, квартира была ею осмотрена, и ей показалось, что она была в нормальном состоянии, пригодном для эксплуатации, и ее детям ничего угрожать не будет.

В процессе эксплуатации квартиры истец обнаружила что у многоквартирного дома в котором расположена квартира истца отсутствует кровля, которая до заключения договора купли-продажи квартиры была уничтожена пожаром. 

Со слов соседей истцу стало известно, что в 2015г. дом был признан аварийным.

Согласно заключения межведомственной комиссии администрации МО «

<

адрес>» от 06.11.2015г. многоквартирный дом литер А,а, а1,а2,а3 по адресу: 

<

адрес> был признан аварийным и подлежащим реконструкции. 

Данный недостатки по мнению истца являются существенными, поскольку для их устранения требуется провести капитальный ремонт, на который истец своего согласия не давала. 

О данном обстоятельстве истец не знала, продавец при заключении договора купли-продажи квартиры ей об этом не сказала. Если бы ей было известно об этом, она бы не стала приобретать квартиру, техническое состояние которой угрожает безопасности семьи истца. В связи с чем, истец вынуждена отказаться от данного договора купли-продажи квартиры.

В связи с чем, истец просила суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры, общей площадью 37,7 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес> заключенный 21.08.2018г. между ФИО4 и ФИО3, действующей за себя и своих несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО2 Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 уплаченные денежные средства в размере 

<

данные изъяты> руб. 

В судебном заседании истец ФИО3, действующая за себя и своих несовершеннолетних детей ФИО2, ФИО1, ее представитель адвокат Романов В.В., действующий на основании ордера поддержали исковые требования просили суд их удовлетворить. 

Ответчик ФИО4, ее представитель ФИО5, действующий по устному ходатайству, возражали против удовлетворения иска, просили отказать в его удовлетворении.

Представитель третьего лица ГУ Управление Пенсионного фонда в 

<

адрес> в судебное заседание не явился, в суд поступило ходатайство с просьбой рассмотреть дело без их участия. 

Суд, выслушав лиц участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст.160 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении взаимных прав и обязанностей (ст. 420 ГК РФ).

В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Согласно ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно абз. 2 п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) существенного нарушения требований к качеству товара.

На основании п. 1 ст. 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Как установлено судом, 21.08.2018г. между ФИО4 и ФИО3, действующей за себя и своих несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО2 заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 37,7 кв.м. 

Согласно п. 3 договора квартира оценивается и продается за 800000 руб., из которых 453026 руб. будут перечислены Пенсионным фондом РФ за счет средств материнского (семейного) капитала на лицевой счет продавца ФИО4 

<

№>, оставшаяся сумма 

<

данные изъяты> руб. переданы наличными средствами в день подписания настоящего договора купли-продажи.

Согласно п. 8 договора купли- продажи продавец обязуется передать квартиру покупателям в том качественном состоянии, как она есть на день подписания договор купли-продажи. Если в дальнейшем покупатели обнаружат недостатки в качестве или комплектности проданного объекта недвижимости, о которых продавец знал, но не предупредил его о них, в момент заключения договора купли-продажи, наступают последствия предусмотренные ст.ст.475,480 ГК РФ.

Согласно ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно абз. 2 п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) существенного нарушения требований к качеству товара.

На основании п. 1 ст. 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Статьей 450 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно технического заключения ГАУ Астраханской области Научно-производственное учреждение «Наследие» от 14.02.2019г. несущие стены, простенки надземной части здания на момент обследования находятся в ограничено-работоспособном состоянии. Техническое состояние существующих конструкций межэтажного перекрытия на момент обследования оценивается как работоспособное. Техническое состояние чердачного перекрытия этажа - работоспособное. Техническое состояние конструкций и покрытий пола на момент обследования оценивается как работоспособное. Существующие перемычки на момент обследования находятся в работоспособном техническом состоянии. Техническое состояние перегородок оценивается как работоспособное. Существующие элементы заполнений дверных проемов на момент обследования оцениваются как работоспособное. Техническое состояние существующих элементов заполнения оконных проёмов оценивается как работоспособное. Техническое состояние конструкции лестницы на момент обследования оценивается от ограничено работоспособного до неудовлетворительного. Техническое состояние конструкций кровли на момент обследования оценивается как ограничено работоспособное. Техническое состояние инженерных сетей на момент обследования оценивается как работоспособное. На основании анализа результатов проведенного обследования технического состояния существующих строительных конструкций в границах 

<

адрес> лит. «А» объекта культурного наследия регионального значения «Дом Курилова А.Н., кон. Х1Х-нач. XX вв.», расположенного по адресу: 

<

адрес>, сделан вывод, что, техническое состояние несущих и ограждающих конструкций жилой 

<

адрес> оценивается как ограничено-работоспособное. В целях дальнейшей безопасности эксплуатации жилой 

<

адрес> рекомендуется выполнить: замену кровельного покрытия.

В судебном заседании истцом представлены документы, на основании которых принято заключение межведомственной комиссии от 06.11.2015г.: протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого 

<

адрес> по вопросу признания аварийным и подлежащим реконструкции, согласно которого 02.09.2015г. состоялось общее собрание собственников помещений многоквартирного жилого 

<

адрес> по вопросу признания аварийным и подлежащим реконструкции, собственники поддержали вопрос по подаче документов в городскую межведомственную комиссию о признании своих помещений аварийными и подлежащими реконструкции. 

В реестре собственников принимавших участие в голосовании имеется подпись собственника 

<

адрес> ФИО11

В судебном заседании ответчик ФИО4 пояснила, что до брака у нее была фамилия ФИО11

В материалах дела имеется письмо администрации 

<

адрес> от 20.10.2015г. адресованного начальнику управления ГО предупреждения ЧС администрации 

<

адрес>, согласно которого администрацией направлен пакет документов для рассмотрения вопроса о выявлении оснований для признании жилого помещения непригодным для проживания.

Согласно протокола заседания комиссии по предупреждению и ликвидации чрезвычайных ситуаций и обеспечению пожарной безопасности 

<

адрес> от 23.10.2014г., в связи с пожаром произошедшим в доме по 

<

адрес> апреле 2012г. произошло обрушение части кирпичной стены первого этажа, образовалась угроза обрушения стены второго этажа жилого дома. В целях предотвращения аварийной ситуации, принято решение признать данную ситуацию как возможной для возникновения чрезвычайной ситуации. В целях предупреждения чрезвычайной ситуации, для обеспечения жизни и здоровья проживающих в данном доме граждан, провести мероприятия по ликвидации угрозы обрушения стен второго этажа в жилом доме.

Согласно технического заключения о состоянии основных строительных конструкций жилого дома по 

<

адрес> ООО Научно-Производственная реставрационная фирма «Ярканон», согласно результатов визуального обследования, категория технического состояния конструкций здания (за исключением конструкций веранды) оценивается как ограниченно-работоспособная. Категория технического состояния конструкций веранды оценивается как аварийная. Общая категория технического состояния здания оценивается как аварийная. Для обеспечения безопасной эксплуатации здания, собственникам рекомендуется провести комплекс мероприятий по приведению конструкций здания в работоспособное состояние, за исключением конструкций деревянной веранды лит. а2, а3 и конструкций холодной пристройки лит. б которые рекомендуется заменить. Также рекомендуется выполнить замену дефектных сетей инженерно-технического обеспечения и вновь устроить отсутствующие. Работы по устранению дефектов; усилению и замене строительных конструкций необходимо производить строго по документации, разработанной организацией, имеющей соответствующие лицензии и допуски на выполнение данного вида работ.

В связи с чем, доводы ответчика ФИО4 о том, что ей не было известно о том, что дом признан аварийным суд признает не состоятельными. 

Таким образом, в судебном заседании установлено, что ответчик ФИО4 продала истцу ФИО3 квартиру с имеющимися недостатками, что подтверждается техническим заключением, которое ответчиком опровергнуто не было; доказательств передачи истцу недвижимого имущества надлежащего качества суду представлено не было.

Заключением межведомственной комиссии администрации МО «

<

адрес>» от 06.11.2015г. многоквартирный дом литер А,а, а1,а2,а3 по адресу: 

<

адрес> был признан аварийным и подлежащим реконструкции. 

Распоряжением администрации муниципального образования «

<

адрес>» от 04.12.2015г. 

<

№>-р многоквартирный дом литер А,а, а1,а2,а3,Б,б по адресу: 

<

адрес> был признан аварийным и подлежащим реконструкции.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что исковые требования истца о расторжении договора купли-продажи квартиры, общей площадью 37,7 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес> заключенный 21.08.2018г. между ФИО4 и ФИО3, действующей за себя и своих несовершеннолетних детей ФИО1, ФИО2, подлежат удовлетворению.

Согласно п. 3 договора квартира оценивается и продается за 800000 руб., из которых 453026 руб. будут перечислены Пенсионным фондом РФ за счет средств материнского (семейного) капитала на лицевой счет продавца ФИО4 

<

№>, оставшаяся сумма 

<

данные изъяты> руб. переданы наличными средствами в день подписания настоящего договора купли-продажи.

Согласно п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Как разъяснено в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Согласно ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с правовой позицией изложенной в пункте 1 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2013 года (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 05.02.2014) применение последствий недействительности сделки купли-продажи жилого помещения, оплата по которой произведена за счет средств материнского капитала, влечет за собой возврат денежных средств пенсионному органу, перечислившему их продавцу.

Учитывая, то что сумма в размере 453026 руб. перечисленная на счет продавца ФИО4 

<

№> по договору купли-продажи от 21.08.2018г. перечислена Пенсионным фондом РФ за счет средств материнского (семейного) капитала, следовательно сумма в размере 453026 руб. подлежит возврату в ГУ Управление Пенсионного фонда 

<

адрес>. Денежные средства в размере 

<

данные изъяты> руб. подлежат возврату истцу ФИО3 

При таких обстоятельствах суд считает исковые требования ФИО3, действующей за себя и своих несовершеннолетних детей: ФИО1, ФИО2 к ФИО4 подлежат частичному удовлетворению.

Суд приходит к выводу, что следует, взыскать с ФИО4 в пользу Государственного учреждения –Отделения Пенсионного Фонда Российской Федерации по 

<

адрес> средства материнского (семейного) капитала денежную сумму в размере 453026 руб., взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 денежную сумму в размере 

<

данные изъяты> руб. Возвратить квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> собственность ФИО4

Согласно ст. ст. 103 ГПК РФ, 333.19 Налогового кодекса РФ, суд считает необходимым взыскать с ответчика ФИО4 государственную пошлину в размере 11200 руб. в местный бюджет.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Иск ФИО3, действующей за себя и своих несовершеннолетних детей: ФИО1, ФИО2 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи, удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи от 

<

дата обезличена> квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> заключенный между ФИО4 и ФИО3, действующей за себя и своих несовершеннолетних детей: ФИО1, ФИО2.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 денежную сумму в размере 

<

данные изъяты> руб.

Взыскать с ФИО4 в пользу Государственного учреждения –Отделения Пенсионного Фонда Российской Федерации по 

<

адрес> средства материнского (семейного) капитала в размере 453026 руб. 

Взыскать с ФИО4 государственную пошлину в размере 11200 руб. в местный бюджет. 

Возвратить квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> собственность ФИО4.

В остальной части иска – отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Астраханский областной суд.

Судья: Г.А. Асламбекова