Дело № 2-633/2020

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 ноября 2020 года город Гаврилов Посад 

Тейковский районный суд Ивановской области в составе 

председательствующего судьи Малышевой Т.В.,

при секретаре Ариповой Т.Б.,

с участием старшего помощника прокурора Гаврилово-Посадского муниципального района Беловой Н.В., 

представителя ответчиков администрации Гаврилово-Посадского муниципального района Ивановской области и Управления градостроительства и архитектуры администрации Гаврилово-Посадского муниципального района - ФИО3,

представителя ответчика ФИО4 - ФИО5,

ответчика ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Гаврилово-Посадского района Ивановской области к администрации Гаврилово-Посадского муниципального района Ивановской области, ФИО4, Управлению градостроительства и архитектуры администрации Гаврилово-Посадского муниципального района Ивановской области, ФИО6 о признании недействительным договора купли-продажи земельных участков и применении последствий недействительности сделки, 

У С Т А Н О В И Л:

Прокурор Гаврилово-Посадского района Ивановской области обратился в суд с исковым заявлением в интересах неопределенного круга лиц к администрации Гаврилово-Посадского муниципального района Ивановской области, ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи земельных участков, заключенного между Управлением градостроительства и архитектуры Администрации Гаврилово-Посадского муниципального района и ФИО4 27 февраля 2020 года и о применении последствий недействительности сделки.

Исковые требования обоснованы тем, что по обращению ФИО1 прокуратурой проведена проверка исполнения законодательства в сфере земельных и градостроительных правоотношений, в ходе которой установлено, что на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 Управлением градостроительства и архитектуры администрации Гаврилово-Посадского муниципального района Ивановской области в аренду предоставлен земельный участок общей площадью 

<

данные изъяты> с кадастровым № по адресу: 

<

адрес> (далее по тексту земельный участок с кадастровым №), на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ – земельный участок общей площадью 

<

данные изъяты>. с кадастровым № по адресу: 

<

адрес> (далее по тексту земельный участок с кадастровым №) из земель категории «Земли населенных пунктов» с разрешенным использованием «для индивидуального жилищного строительства». Из выписки из ЕГРН от 17 февраля 2020 года следует, что на указанных земельных участках расположен объект незавершенного строительства с кадастровым № площадью 

<

данные изъяты>, степень готовности которого составляет 20%. Дата присвоения кадастрового номера 29 января 2020 года. 27 февраля 2020 года спорные земельные участки проданы администрацией Гаврилово-Посадского муниципального района ФИО4: участок с кадастровым № за 3 878 рублей 45 копеек, с № за 3 827 рублей 97 копеек. Приобретение указанных участков производилось без проведения торгов в связи с возведением ФИО4 сооружения, которое зарегистрировано в качестве объекта незавершенного строительства. 09 июля 2020 года сотрудником прокуратуры Гаврилово-Посадского района осуществлен осмотр земельных участков, на которых расположен бревенчатый объект незавершенного строительства на фундаменте из кирпича, пол и потолок отсутствуют. Коммуникации (водоснабжение, электроснабжение, отопление, вентиляция, канализация) к строению не подведены. Со ссылками на статьи 39.3 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации прокурор указывает, что гражданин, владеющий земельным участком для индивидуального жилищного строительства на праве аренды, вправе приобрести такой участок в собственность на возмездной основе только после окончания строительства указанного объекта недвижимости. Руководствуясь статьями 166, 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, прокурор считает договор купли-продажи от 27 февраля 2020 года недействительным. В настоящее время право собственности на спорные земельные участки и объект незавершенного строительства перешло ФИО6

Определениями Тейковского районного суда от 30 сентября 2020 года и 29 октября 2020 года к участию в деле в качестве соответчиков привлечены Управление градостроительства и архитектуры администрации Гаврилово-Посадского муниципального района Ивановской области и ФИО6

Определением суда от 14 октября 2020 года производство по гражданскому делу по исковому заявлению прокурора Гаврилово-Посадского района Ивановской области к администрации Гаврилово-Посадского муниципального района Ивановской области, ФИО4, Управлению градостроительства и архитектуры администрации о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка в части признания отсутствующим права собственности у ФИО4 на земельные участки с кадастровым № и №, а также исключении из ЕГРН записи о регистрации права собственности у ФИО4 на земельные участки с кадастровым № и № прекращено в связи с отказом прокурора от исковых требований в этой части.

В ходе рассмотрения дела исковые требования прокурором были уточнены в порядке ст.39 ГПК РФ. Действуя в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования – Гаврилово-Посадского муниципального района Ивановской области, прокурор просит суд: признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельных участков с кадастровыми № от 27 февраля 2020 года, заключенный между Управлением градостроительства и архитектуры Администрации Гаврилово-Посадского муниципального района и ФИО4; признать недействительным договор купли-продажи земельных участков с кадастровым № и №, заключенный между ФИО4 и ФИО6 16 марта 2020 года; применить последствия недействительности сделок путем возврата земельных участков в неразграниченную государственную собственность; аннулировать запись в ЕГРН об объединении земельных участков с кадастровыми № и № в земельный участок с кадастровым №; исключить из ЕГРН запись о регистрации права собственности ФИО6 на земельные участки с кадастровыми №, №.

В судебном заседании прокурор Белова Н.В. уточненные исковые требования поддержала и пояснила, что оспариваемый договор купли-продажи земельных участков с кадастровыми № от 27 февраля 2020 года, заключенный между Управлением градостроительства и архитектуры Администрации Гаврилово-Посадского муниципального района и ФИО4, является ничтожной сделкой, которая посягает на публичные интересы муниципального образования, а также права и охраняемые законом интересы третьих лиц (граждан РФ), ограничивая равное право на приобретение земельных участков. Поскольку ФИО4 неправомерно стал собственником земельных участков, он не имел права отчуждать их ФИО6 

Представитель ответчиков ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признал, представил мотивированные возражения на иск, согласно которым полагает действия Управления градостроительства и архитектуры Администрации Гаврилово-Посадского муниципального района правомерными и не нарушающими чьи-либо права. 

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, извещен своевременно и надлежащим образом, доверил участвовать в деле своему представителю ФИО5

Представитель ответчика ФИО5 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований. Пояснил, что возможность предоставления земельных участков в собственность без проведения аукциона предусмотрена ч.4 ст.39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, следовательно, договор купли-продажи земельных участков с кадастровыми № и № от 27 февраля 2020 года не может признаваться недействительным. Права неограниченного круга лиц при заключении спорной сделки не нарушены, поскольку на арендуемых ФИО4 земельных участках расположен принадлежащий ему на праве собственности объект незавершенного строительства, что исключало возможность проведения торгов по предоставлению земельных участков с участием иных граждан. Нарушение прав муниципального образования прокурором не обосновано. Сделка купли-продажи между ФИО4 и ФИО6 является самостоятельной сделкой и подлежит самостоятельной оценке на соответствие требованиям гражданского законодательства о ее действительности. Прокурор вправе истребовать земельный участок у второго приобретателя (ФИО6) посредством предъявления к нему виндикационного иска вне рамок настоящего дела по правилам статей 301 и 302 ГК РФ, поскольку ФИО6 является добросовестным приобретателем.

Ответчик ФИО6 исковые требования не признал, представил отзыв, в котором указывает на необоснованность требований прокурора и свою добросовестность при приобретении объектов недвижимости у ФИО4

Представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области и филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ивановской области в судебное заседание не явились, представили отзывы, согласно которым в разрешении данного вопроса полагаются на усмотрение суда.

Заслушав доводы и возражения сторон, представителей сторон, исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 36 Конституции Российской Федерации владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

Согласно ст. 17, 18, 19 Конституции Российской Федерации гарантируется равенство прав и свобод человека. Права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием.

Земельный участок как объект недвижимости представляет собой особую экономическую ценность. Осуществление оборота земельных участков имеет ряд своих особенностей.

В соответствии с Конституцией Российской Федерации и ч. 2 ст. 15 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли- продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Передача земельного участка из государственной или муниципальной собственности в собственность либо в аренду физических лиц возможна только в случаях и на основаниях предусмотренных действующим законодательством.

При этом, соблюдение общеправового принципа законности применительно к данным правоотношениям, в силу особой значимости земли как пространственного базиса соответствующих территорий, имеет первоочередное значение.

Общие положения о приобретении гражданами и юридическими лицами земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность, в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или в безвозмездное срочное пользование закреплены в статьях Земельного кодекса РФ. Особенности приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в связи с нахождением на них зданий, строений, сооружений, урегулированы главой V.1. 39 Земельного кодекса РФ.

В силу ст. 39.2. Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

По общему правилу продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ.

Пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ предусмотрена продажа без проведения торгов земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса; статьей 39.20 ЗК РФ предусмотрено, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Статьей 39.17 Земельного кодекса РФ регламентирован порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, согласно которому уполномоченный орган в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса РФ, и направляет принятое решение заявителю. В таком решении должны быть указаны все основания отказа.

Подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, перечисленных в статье 39.16 Земельного Кодекса РФ.

В соответствии с пунктом 4 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований: на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если сооружение (в том числе сооружение, строительство которого не завершено) размещается на земельном участке на условиях сервитута или на земельном участке размещен объект, предусмотренный пунктом 3 статьи 39.36 настоящего Кодекса, и это не препятствует использованию земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства.

Сторона ответчиков в рассматриваемом деле исходит из того, что наличие на земельном участке здания, сооружения, объекта незавершенного строительства не является основанием для отказа в предоставлении земельного участка в собственность в случае, если с заявлением о предоставлении участка обратился собственник этого объекта незавершенного строительства. 

В судебном заседании установлено и материалами дела подтверждено, что на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 Управлением градостроительства и архитектуры администрации Гаврилово-Посадского муниципального района Ивановской области в аренду предоставлен земельный участок общей площадью 

<

данные изъяты>. с кадастровым № по адресу: 

<

адрес>, на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ – участок общей площадью 

<

данные изъяты> с кадастровым № по адресу: 

<

адрес> из земель категории «Земли населенных пунктов» с разрешенным использованием «для индивидуального жилищного строительства». Земельные участки переданы ФИО4 по актам приема-передачи (т.1 л.д. 11-12, 19-20).

26 ноября 2019 года ФИО4 обратился в администрацию Гаврилово-Посадского муниципального района с уведомлением о планируемом строительстве объекта ИЖС, в котором указал, что планирует строить на данных участках индивидуальный жилой дом. 27 ноября 2019 года Администрация Гаврилово-Посадского муниципального района выдала ФИО4 уведомление о соответствии указанных в поданном им уведомлении параметров планируемого строительства объекта ИЖС установленным параметрам допустимости и размещения объекта ИЖС (т.1 л.д.170-175).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости № от 17 февраля 2020 года на земельных участках с кадастровыми № и № 29 января 2020 года зарегистрирован объект незавершенного строительства с кадастровым № площадью 

<

данные изъяты> со степенью готовности 20% (т.1 л.д. 23-28).

31 января 2020 года ФИО4 обратился в администрацию Гаврилово-Посадского муниципального района Ивановской области с заявлением о выкупе земельных участков с кадастровыми № и № (т.1 л.д. 56).

27 февраля 2020 года между Управлением градостроительства и архитектуры администрации Гаврилово-Посадского муниципального района Ивановской области и представителем ФИО4 по доверенности ФИО2 заключен договор купли продажи земельных участков с кадастровыми № и №. Плата по договору определена в размере 3 878 рублей 45 копеек за участок №, в размере 3 827 рублей 97 копеек – за участок №, что соответствует 3% от кадастровой стоимости каждого участка (т.1 л.д. 47-53). 

Право собственности ФИО4 на указанные земельные участки зарегистрировано в установленном порядке.

Таким образом, ФИО4 обратился с заявлением 31.01.2020 о заключении договора купли-продажи земельных участков как собственник объекта незавершенного строительства. 

Однако буквальное содержание пунктов 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ и пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ указывает на то, что исключительное право приобретения земельных участков в собственность имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом.

Следовательно, объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, не указаны в статьях 39.3 и 39.20 Земельного кодекса РФ наряду со зданиями, сооружениями как объекты, для эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок в собственность без проведения торгов.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08 и от 01.03.2011 № 14880/10, применение порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Закона № 178-ФЗ.

В данном случае ФИО4 не ссылался на наличие каких-либо иных оснований приобретения земельного участка в собственность, кроме как нахождения на нем объекта незавершенного строительства. Наличие на спорных участках принадлежащего ответчику на праве собственности, зарегистрированном в установленном порядке, указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с положениями Земельного Кодекса РФ не предполагает его право на приобретение в собственность данного участка без проведения торгов.

Таким образом, из общего смысла вышеприведенных норм права следует, что гражданин, владеющий земельным участком на праве аренды, вправе приобрести такой участок в собственность на возмездной основе в порядке подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ только после возведения основного строения, в данном случае – объекта недвижимости в виде оконченного строительством индивидуального жилого дома. 

Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из положений статей 39.3 и 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации.

Спорные земельные участки были предоставлены в аренду на неопределенный срок для целей строительства жилого дома. Доказательств, указывающих на то, что данный объект недвижимого имущества (жилой дом) ФИО4 построен, а цель, в соответствии с которой земельные участки были предоставлены в аренду, достигнута, ответчиком суду не представлено, материалы дела не содержат.

Право на приобретение земельного участка предоставляется лицу, имеющему на участке объект недвижимости, соответствующий целям предоставления участка, на праве собственности, ином вещном праве. Само по себе наличие на участке незавершенного строительством строения не свидетельствует о соблюдении ФИО4 данного условия, поскольку степень его готовности - 20% не позволяет сделать вывод о его соответствии целям предоставления участка. 

Поскольку объект незавершенного строительства не является зданием (строением, сооружением) в значении, предусмотренном статьей 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, нахождение такого объекта на земельном участке не порождает у собственника незавершенного строительством объекта права на выкуп земельного участка.

Таким образом, доводы ответчиков о наличии у ФИО4 объекта недвижимости, дающего ему право на приобретение земельных участков с кадастровыми номерами № и № без проведения торгов, не могут быть приняты во внимание, как основанные на неправильном толковании норм материального закона.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с абзацем первым пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Из разъяснений, изложенных в пункте 84 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 "О применении некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной.

Под лицом, заинтересованным в предъявлении иска о признании недействительной ничтожной сделки, следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой. Заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, а предъявленный этим лицом иск выступает средством защиты его нарушенного права и законных интересов.

В данном случае иск прокурора направлен на защиту прав, законных интересов неопределенного круга лиц на равный доступ к приобретению в собственность земельных участков из земель населенных пунктов, которыми распоряжаются органы местного самоуправления, которое он полагает нарушенным в связи с необоснованным предоставлением земельного участка в собственность определенному лицу в преимущественном порядке, а также защиту права муниципального образования на продажу земельных участков на торгах по цене, не ниже кадастровой, что повлекло не поступление дохода в бюджет. 

Правом на обращение с таким иском прокурор наделен в соответствии со статьями 27, 35 Федерального закона "О прокуратуре Российской Федерации" от 17 января 1992 года № 2202-I и частью 1 статьи 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества и государства, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан, неопределенного круга лиц, либо в силу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественное значение.

Согласно статье 2 Федерального закона Российской Федерации от 03 июля 2016 года № 334-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации, полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, переданы органам местного самоуправления муниципального района.

Таким образом, на момент передачи участков в аренду, заключения договора купли-продажи, соответствующими полномочиями в отношении распоряжения спорным земельным участком обладала администрация Гаврилово-Посадского муниципального района. 

С учетом установленных обстоятельств суд приходит к выводу о незаконной передаче спорного земельного участка в собственность ФИО4 без проведения торгов, то есть в преимущественном перед неопределенным кругом лиц порядке. У администрации муниципального образования не имелось оснований для предоставления поименованных выше земельных участков арендатору ФИО4 в собственность в порядке, предусмотренном подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Формально правомерные действия сторон сделок, в частности арендатора, в данном случае нарушили права и охраняемые законом интересы неопределенного круга лиц участников земельных правоотношений, поскольку были совершены для обхода публично-правовых процедур, содержащихся в земельном законодательстве, вопреки смыслу, целям и задачам земельного законодательства. Подобные действия являются злоупотреблением правом, что прямо запрещено законом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Предоставление без проведения торгов земельных участков лицам, не имеющим соответствующего права и законных оснований, прямо противоречит действующему законодательству, нарушает законные интересы граждан, обладающих первоочередным или внеочередным правом приобретения земельных участков, а также права неопределенного круга лица на равный доступ к приобретению прав на земельные участки. Кроме того, реализация спорных земельных участков по цене, равной 3% от их кадастровой стоимости нарушает право муниципального образования на получение арендных платежей и дохода в виде полной кадастровой стоимости земельных участков. 

Статьей 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции" федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, организациям, участвующим в предоставлении государственных или муниципальных услуг, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.

В силу части 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Целью обращения прокурора в суд является подтверждение судом факта существования или отсутствия правоотношений (иск о признании недействительной сделки).

Таким образом, иск прокурора направлен на понуждение органа местного самоуправления к соблюдению действующего законодательства.

Принимая во внимание, что объект, дающий право на льготный выкуп земельных участков, должен обладать характеристиками индивидуального жилого дома и завершенного строительства, а объект незавершенного строительства с кадастровым № указанным требованиям не соответствует, то у ФИО4 и Управления градостроительства и архитектуры администрации Гаврилово-Посадского муниципального района Ивановской области отсутствовали законные основания для заключения договора купли-продажи земельных участков с кадастровыми № и № от 27 февраля 2020 года. Следовательно, вышеуказанный договор купли-продажи земельных участков является недействительной (ничтожной) сделкой в силу п.2 ст.168 ГК РФ. 

С учетом приведенных норм материального права и установленных судом обстоятельств дела, суд приходит к выводу, что нарушенные права, свободы и законные интересы неопределенного круга лиц и муниципального образования – Гаврилово-Посадского муниципального района Ивановской области подлежат восстановлению путем признания сделки от 27 февраля 2020 года недействительной в силу ничтожности, поскольку право на предоставление ответчику ФИО4 в собственность земельного участка по основаниям возведения на нем объекта незавершенного строительства в период действия договоров аренды не возникло, указанная сделка нарушает требования закона и при этом посягает на публичные интересы в области равного доступа граждан к приобретению прав на земельные участки, права и охраняемые законом интересы неопределенного круга лиц и муниципального образования. 

Мнение представителей ответчиков о том, что права неопределенного круга лиц не нарушены, суд находит ошибочным. В данном случае право аренды носит временный характер, заинтересованные лица обладают возможным правом заявить о своих притязаниях на указанные земельные участки в случае его досрочного расторжения, соответственно иск направлен на устранение нарушений прав, угрозы нарушения прав неопределенного круга лиц. Само по себе отсутствие публично-правовых процедур, предусмотренных земельным законодательством, при предоставлении земельного участка в собственность при указанных обстоятельствах нарушает права неопределенного круга лиц.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Учитывая положения части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд принимает решение по заявленным требованиям истца.

На основании договора купли-продажи земельных участков и объекта незавершенного строительства от 16 марта 2020 года, заключенного между ФИО4 и ФИО6, последний стал владельцем и зарегистрировал право собственности на земельные участки с кадастровыми № и № и объект незавершенного строительства с кадастровым № (т.1 л.д.240-242).

ФИО6 в период рассмотрения дела 21 сентября 2020 года совершил действия по регистрации сделок с указанными участками, объединив их в один с кадастровым № по адресу: 

<

адрес> (т.1 л.д.243).

В связи с тем, что у ФИО4 право собственности на земельные участки возникло незаконно, то сделка по отчуждению им земельных участков с кадастровыми № и № ФИО6 также неправомерна. Следовательно, требования прокурора о признании недействительным договора купли-продажи земельных участков с кадастровым № и №, заключенный между ФИО4 и ФИО6 16 марта 2020 года обоснованы и подлежат удовлетворению.

Согласно ч.2 ст.7 ФЗ от 13 июля 2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» единый государственный реестр недвижимости состоит, в том числе, из реестра объектов недвижимости (кадастра недвижимости), и реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость).

Согласно ч.1 ст.8 указанного Федерального закона, в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

Поскольку сведения о спорных объектах внесены в ЕГРН как в раздел – кадастр недвижимости, так и в раздел – реестр прав на недвижимость, исковые требования об аннулировании записи в ЕГРН об объединении земельных участков с кадастровыми номерами № и № в земельный участок с кадастровым №, а равно об исключении из ЕГРН записи о регистрации права собственности ФИО6 на земельный участок с кадастровым № также подлежат удовлетворению. 

В связи с тем, что на момент рассмотрения гражданского дела земельные участки с кадастровыми № и № прекратили самостоятельное существование ввиду их объединения, а право собственности ответчика ФИО6 зарегистрировано только на земельный участок с кадастровым №, оснований для удовлетворения требований прокурора об исключении записи о регистрации права собственности ФИО6 из ЕГРН на первоначальные участки суд не усматривает.

Поскольку спорные земельные участки относились к землям государственная собственность на которые не разграничена и выбыли из распоряжения уполномоченного органа в результате недействительной сделки, суд удовлетворяет требование о возврате земельных участков с кадастровыми № и № в неразграниченную государственную собственность.

На основании изложенного, исковые требования прокурора подлежат частичному удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования прокурора Гаврилово-Посадского района Ивановской области к администрации Гаврилово-Посадского муниципального района Ивановской области, ФИО4, Управлению градостроительства и архитектуры администрации Гаврилово-Посадского муниципального района Ивановской области, ФИО6 о признании недействительным договора купли-продажи земельных участков и применении последствий недействительности сделки удовлетворить частично.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельных участков с кадастровыми № и № от 27 февраля 2020 года, заключенный между Управлением градостроительства и архитектуры Администрации Гаврилово-Посадского муниципального района и ФИО4.

Признать недействительным договор купли-продажи земельных участков с кадастровым № и №, заключенный между ФИО4 и ФИО6 16 марта 2020 года.

Применить последствия недействительности сделок путем возврата земельных участков в неразграниченную государственную собственность.

Аннулировать запись в ЕГРН об объединении земельных участков с кадастровыми № и № в земельный участок с кадастровым №.

Исключить из ЕГРН запись о регистрации права собственности ФИО6 на земельный участок с кадастровым №.

В удовлетворении требований об исключении из ЕГРН записи о регистрации права собственности ФИО6 на земельные участки с кадастровыми № и № отказать.

Решение может быть обжаловано в Ивановский областной суд через Тейковский районный суд Ивановской области в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда.

Судья Т.В. Малышева 

Мотивированное решение суда составлено 13 ноября 2020 года.