Дело 2-6345/2025

УИД 54RS0007-01-2025-007271-86

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Новосибирск 5 ноября 2025 г.

Октябрьский районный суд г. Новосибирска в составе: 

председательствующего судьи Щегловой А.В.,

при секретаре судебного заседания Тарасовой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Мэрии г. Новосибирска, администрации Октябрьского района г. Новосибирска о признании права собственности, 

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Мэрии 

<

адрес> и 

<

адрес> о признании права собственности на жилой дом общей площадью 59,5 кв. м, расположенный по адресу: 

<

адрес> (кадастровый №).

В обоснование иска истец указала, что жилой дом был построен в 1970 году ее отцом, ФИО2, который владел им и земельным участком. После смерти родителей она является единственной наследницей, с рождения непрерывно проживает в этом доме и владеет им как своим собственным. Распоряжением 

<

адрес> № от /дата/ было подтверждено фактическое занятие земельного участка и указана необходимость установить право собственности на постройку в судебном порядке. Все попытки истца узаконить дом во внесудебном порядке были отклонены с рекомендацией обратиться в суд. Истец представила доказательства соответствия дома действующим нормам и ссылается на возможность признания права на самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ), а также на приобретательную давность (ст. 234 ГК РФ).

Истец и ее представитель ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержали, просили их удовлетворить.

Представитель ответчика 

<

адрес> ФИО4 возражений против иска не имела.

Ответчик Мэрия 

<

адрес> представителя не направила, извещена.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения истца и его представителя, представителя отвветчика, суд приходит к следующему.

Как устанавливает ст. 35 Конституции Российской Федерации, право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии с п. 3 ст. 218 ГК РФ в случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

В соответствии с п. 1 ст. 234 ГК РФ, лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

По смыслу ст. 225 и ст. 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

По смыслу закона, наиболее значимым для приобретательной давности является условие о добросовестности, сущность которого, исходя из системной связи п. 1 ст. 234 ГК РФ, п. 4 ст. 234 ГК РФ и со ст. 302 ГК РФ, состоит в том, что лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности.

В силу п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от /дата/ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее: давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности; владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору.

Как следует из разъяснений указанного Постановления, по смыслу ст. 225 и ст. 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу.

Как указано в п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от /дата/ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу ст. ст. 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество. Приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, в том числе расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, поскольку в подобной ситуации отсутствует такое необходимое условие, как добросовестность застройщика, так как, осуществляя самовольное строительство, лицо должно было осознавать отсутствие у него оснований для возникновения права собственности. Тогда как лишь совокупность всех перечисленных в ст. 234 ГК РФ условий (добросовестность, открытость и непрерывность владения как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет) является основанием для приобретения права собственности на это имущество в силу приобретательной давности.

Судом установлен факт постройки жилого дома по адресу: 

<

адрес>, в 1970 году ФИО2 (отцом истца) подтверждается техническим паспортом БТИ, паспортом домовладения от /дата/, выпиской из ЕГРН.

Жилой дом по адресу: 

<

адрес> был поставлен на кадастровый учет /дата/. 

Распоряжением администрации 

<

адрес> от /дата/ № закреплен земельный участок фактически занимаемый индивидуальным жилым домом ФИО2

ФИО2 (отец истца) умер /дата/, ФИО5 (мать истца) умерла /дата/.

Непрерывное, открытое и добросовестное владение истцом спорным домом с момента рождения (с 1984 года), а ее семьей — с 1970 года, подтверждается регистрацией итца по месту жительства в данном доме с 2005 года, распоряжением администрации района № от /дата/, а также отсутствием доказательств оспаривания этого владения со стороны каких-либо лиц за весь период.

Отсутствие зарегистрированного права собственности на жилой дом и земельный участок под ним подтверждается выпиской из ЕГРН и ответом Департамента земельных и имущественных отношений Мэрии 

<

адрес> от /дата/.

Фактически сложившиеся границы земельного участка, занимаемого домом, существующие более 15 лет, подтверждаются заключением кадастрового инженера от /дата/, наличием ограждения (забора) и тем же распоряжением № от /дата/, которым администрация района ходатайствовала о закреплении этого участка.

Отказ 

<

адрес> принять уведомление о соответствии и рекомендация решить вопрос в судебном порядке подтверждается ответом № ОАиС от /дата/.

Соответствие жилого дома требованиям градостроительного, строительного, противопожарного и санитарного законодательства на день обращения в суд подтверждается следующими заключениями экспертов, достоверность которых не опровергнута:

Техническим заключением ООО АМ «Тектоника» от /дата/ (№-ТЗ.ЖД) установлено работоспособное состояние конструкций, соответствие планировки СП 55.13330.2016, IV степень огнестойкости и пригодность для эксплуатации.

Заключением о соответствии требованиям пожарной безопасности № от /дата/ подтверждено соблюдение норм пожарной безопасности и отсутствие угрозы жизни и здоровью.

Экспертное заключение ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии» № от /дата/ устанавливает соответствие санитарно-эпидемиологическим требованиям (СанПиН /дата/-21, СанПиН /дата/-21).

Заключение кадастрового инженера от /дата/: указывает, что отступы дома от фактических границ участка и процент застройки (9%) соответствуют Правилам землепользования и застройки 

<

адрес>, а права смежных землепользователей не нарушены.

Пересечение фактических границ занимаемого земельного участка «красной линией», утвержденной Постановлением мэрии № от /дата/, подтверждается заключением кадастрового инженера и ответом ДЗИО Мэрии. 

При этом границы участка сложились исторически, задолго до утверждения данных красных линий (что подтверждается распоряжением 1999 года), и самовольной постройкой является именно дом, а не размещение участка.

Суд квалифицирует спор как вытекающий из вещного правоотношения, связанного с созданием объекта недвижимости без необходимых разрешений в прошлом и его последующей длительной добросовестной эксплуатацией.

Истец обосновывает требования двумя взаимодополняющими правовыми основаниями: признанием права собственности на самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ) и приобретением права собственности по давности владения (ст. 234 ГК РФ). Суд считает необходимым оценить дело с точки зрения обоих оснований, так как они не исключают, а дополняют друг друга в данном конкретном случае.

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при одновременном соблюдении трех условий.

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В данном случае земельный участок не образован и не стоит на кадастровом учете. Однако он фактически существует, его границы определены на местности (забор) и официально признавались органом местного самоуправления еще в 1999 году (Распоряжение №).

Истец является фактическим владельцем и единственным пользователем как дома, так и земельного участка на протяжении десятилетий. Ее правопредшественник (отец) предпринимал меры к оформлению (оплата топосъемки, обращение в администрацию).

Ответчик публичный собственник земли не оспаривает право истца на использование данного конкретного земельного участка под сложившимся домом. Более того, в 1999 году администрация района сама ходатайствовала о его закреплении.

Отсутствие требований со стороны ответчика об освобождении земельного участка или сносе дома свидетельствует о том, что публичный интерес в изъятии этого участка у истца отсутствует.

При таких обстоятельствах, несмотря на формальное отсутствие зарегистрированного права, суд считает установленным наличие у истца фактического, длительного и признаваемого публичной властью права пользования земельным участком, которое исторически сложилось для целей эксплуатации именно этого жилого дома. Данное право, хотя и не оформлено надлежащим образом, по своей сути допускает нахождение на участке данного объекта. Требовать от истца, владеющей домом с рождения, формального права на землю как предпосылки для признания права на дом, возведенный полвека назад, означало бы создать неразрешимую правовую коллизию и нарушить принцип справедливости. Цель нормы ст. 222 ГК РФ легализовать добросовестную постройку при соблюдении публичных интересов, а не создать непреодолимые формальные препятствия.

Представленные истцом и не опровергнутые ответчиком заключения компетентных экспертных организаций (строительно-техническое, пожарное, санитарно-эпидемиологическое) однозначно свидетельствуют, что жилой дом: не создает угрозы обрушения (конструкции работоспособны), отвечает противопожарным нормам (обеспечена эвакуация, нет источников повышенной опасности), соответствует санитарным требованиям (инсоляция, освещение, планировка), не нарушает градостроительный регламент в части отступов от сложившихся границ участка и процента застройки.

Заключение кадастрового инженера прямо указывает, что права собственников смежных земельных участков не нарушены.

Экспертные заключения (техническое, пожарное, санитарное) содержат выводы об отсутствии угрозы жизни и здоровью проживающих и окружающих.

В материалах дела отсутствуют доказательства каких-либо претензий к истцу или существованию дома со стороны соседей или иных третьих лиц.

Пересечение «красной линией» является фактом, осложняющим будущее оформление земельного участка, но само по себе, при отсутствии реальных проектов по размещению на этом месте объектов улично-дорожной сети и при длительном существовании дома, не является безусловным препятствием для признания права на уже существующий объект недвижимости. Этот вопрос касается дальнейших земельных отношений между истцом и муниципалитетом, но не отменяет права истца на самовольно возведенный много лет назад дом, соответствующий всем нормам безопасности.

Истец добросовестно владеет домом, считая его своим, на что указывает длительное проживание и содержание.

Владение является открытым и очевидным для всех, включая органы власти (что подтверждается регистрацией и распоряжением 1999 г.).

Владение непрерывно на протяжении срока, значительно превышающего установленные законом 15 лет (с 1984 г. для истца лично, а с учетом владения ее родителями — с 1970 г.).

Таким образом, у истца имеются все правовые основания для признания за ней права собственности в силу приобретательной давности.

Жилой дом по 

<

адрес> является самовольной постройкой, так как был возведен без установленных в его время разрешений, а право на него не было зарегистрировано.

Все условия для признания права собственности на данную самовольную постройку, предусмотренные п. 3 ст. 222 ГК РФ, судом установлены и доказаны истцом.

Одновременно истец доказала наличие условий для приобретения права собственности по давности владения в соответствии со ст. 234 ГК РФ.

Требования истца являются правомерными, обоснованными и подлежат удовлетворению. Отказ в удовлетворении иска привел бы к необоснованному лишению истца жилища, которым она добросовестно владеет десятилетиями, и противоречил бы принципам правовой определенности и защиты прав добросовестного владельца.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, 

решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать право собственности ФИО1 на жилой дом (ранее учтенный, кадастровый №), расположенный по адресу: Р. Ф., 

<

адрес>, общей площадью 59,5 (пятьдесят девять целых пять десятых) кв. м, в том числе жилой площадью 41,1 (сорок одна целая одна десятая) кв. м, общей площадью помещений 55,6 (пятьдесят пять целых шесть десятых) кв. м.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд через Октябрьский районный суд г. Новосибирска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 19 ноября 2025 г.

Председательствующий: А.В. Щеглова