УИД 19RS0001-02-2024-000465-97 Дело № 2-1486/2024

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

08 апреля 2024 года 

Абаканский городской суд,

в составе председательствующего судьи Сапеевой О.В.,

при секретаре Донгак С.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО7 к Ак Л.К. о выселении из жилого помещения, признании утратившим право пользования жилым помещением, об обязании освободить жилое помещение, 

с участием представителя истца ФИО8, представителя ответчика ФИО9, помощника прокурора г.Абакана Баканиной А.С.,

УСТАНОВИЛ:

ФИО7 обратился в суд с иском о выселении Ак Л.К. из жилого помещения по адресу: 

<

адрес>, обязании ответчика освободить незаконно занимаемое им жилое помещение, взыскании с ответчика судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.. расходов по оплате услуг представителя в размере 20 000 руб.

В ходе рассмотрения дела представитель истца ФИО8, действующая на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ со сроком действия на пять лет, заявленные требования уточнила, просила суд о выселении из помещения, об освобождении жилого помещения, о признании утратившими право пользования этим жилым помещением, расположенным по адресу: 

<

адрес>

Истец ФИО7 в судебное заседание не явился, направил своего представителя с надлежащим образом оформленными полномочиями. Суд, руководствуясь ст. 48 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, с участием представителя истца.

В судебном заседании представитель истца, ФИО8, уточненные требования поддержала, суду пояснила, что истец с ДД.ММ.ГГГГ является собственником комнаты по адресу: 

<

адрес>, (ранее комната № до переадресации ДД.ММ.ГГГГ) в которой с ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован Ак Л.К. Согласно решения Абаканского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ответчики были заселены прежним собственником по договору найма на условиях социального найма жилья без указания срока действия договора. С момента приобретения истцом жилого помещения ДД.ММ.ГГГГ, ответчик пользуются данным жилым помещением и не вносит плату за наем помещения, что подтверждается решением Мирового суда г. Абакана от ДД.ММ.ГГГГ и Решением Мирового суда г. Абакана от ДД.ММ.ГГГГ. Истцом направлялось предложение ответчику о заключении договора найма на условиях социального найма, однако последний отказался заключать с собственником указанный договор. После государственной регистрации перехода права собственности на спорную комнату Истец является наймодателем для ответчиков. ДД.ММ.ГГГГ Ак Л.К. была направлена Претензия об освобождении спорного жилого помещения, то есть Истец предупредил и вручил Ак Л.К. уведомление об отказе от продления договора найма помещения. Таким образом, собственником выполнена установленная статьей 684 ГК РФ обязанность наймодателя не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Поскольку в письменной форме договор найма комнаты, расположенной по адресу: 

<

адрес> не заключался и его срок не определен, в силу п. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма считается заключенным на пять лет. Учитывая, что в спорном жилом помещении наниматель Ак Л.К. проживает с момента регистрации, то есть с ДД.ММ.ГГГГ и очередной пятилетний срок договора найма истекает в ДД.ММ.ГГГГ, то он обязан освободить комнату до ДД.ММ.ГГГГ. Но так как жилое помещение в добровольном порядке не освобождается, Истец вынужден обратиться в суд с требованием о выселении ответчика до ДД.ММ.ГГГГ. Истец решил не продлевать договор найма, вселить ответчика и воспользоваться жилым помещением по своему усмотрению. Представитель истца ФИО8 просила суд заявленные требования удовлетворить в полном объеме.

Ответчик Ак Л.К в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела был извещен надлежащим образом. Суд, руководствуясь ч. 4 ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Представитель ответчика, ФИО9, действующий на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ со сроком действия на пять лет, в судебном заседании заявленные требования не признал, суду пояснил, что Ак Л.К. зарегистрирован и проживает в спорном жилом помещении с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время и несет бремя содержания комнаты - коммунальные платежи, по оплате за поставляемую электроэнергию, тепло и т.п. Решением Абаканского городского суда РХ от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены требования, в том числе Ак Л.К., судом постановлено понудить ФИО1, ФИО2, ФИО3 - собственников общежития, расположенного по адресу: 

<

адрес> заключить на условиях договора социального найма, действующего до смены собственника, в соответствии со ставками и тарифами установленными на основании Постановления мэра г.Абакана от ДД.ММ.ГГГГ. При приобретении ФИО10 по договору купли продажи недвижимого имущества ему было известно, что в данном объекте недвижимости проживают жильцы, в том числе Ак Л.К. на законных основаниях. Согласно нормы ст. 675 ГК РФ предусмотрено сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменении договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Оснований для прекращения прав Ак Л.К. пользования и проживания в спорном жилом помещении суду не предоставлено. Представитель ответчика считает, при изменении исковых требований представителем истца изменён и предмет и основание иска, что не допустимо ГПК РФ. Со ссылкой на ст. 684 ГК РФ указывает на преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор. В нарушении нормы ст.56 ГПК РФ обязанности доказывания Истцом не предоставлено суду доказательства намерению заключения другого договора социального найма жилого помещения. Представитель ответчика ФИО9 просил суд в удовлетворении заявленных требований отказать.

Выслушав пояснения представителя истца и представителя ответчика, изучив материалы дела в их совокупности, выслушав прокурора, полагавшего, что требования истца о выселении из помещения, об освобождении жилого помещения, о признании утратившими право пользования помещением удовлетворению не подлежат, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище, никто не может быть произвольно лишен жилища.

Конституционный принцип недопустимости произвольного лишения жилища, реализация которого осуществляется в жилищном законодательстве, означает, что никто не может быть выселен из жилого помещения или ограничен в праве пользования им иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом РФ, другими федеральными законами (ч. 4 ст. 3 ЖК РФ).

Согласно положениям ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

Аналогичные положения содержаться в ч. 1 ст. 30 ЖК РФ, в силу которой собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения, принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением.

В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Как установлено судом, ФИО7 является собственником жилого помещения (комнаты), площадью 468,5 кв.м. по адресу: 

<

адрес>, что усматривается из выписок ЕГРН, материалов регистрационного дела.

ФИО7 на праве собственности принадлежала комната, назначение жилое, общей площадью 17,2 кв.м., этаж 3, адрес (местонахождение) объекта: 

<

адрес>, кадастровый номер объекта №, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

В соответствии со справкой ТСН «Возрождение комната №, расположенная по адресу: 

<

адрес> (кадастровый №) и комната №, расположенная по адресу: 

<

адрес>, являются одним и тем же помещением.

На основании договора купли-продажи жилого здания от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ОАО «Абаканвагонмаш» (продавец) и ФИО4, ФИО2, ФИО1 (покупатели)продавец передал, а покупатели приняли в общую долевую собственность по 1/3 доли в праве общей долевой собственности и оплатили общежитие, расположенного в 

<

адрес>. 

Согласно п. 1.8 указанного договора, лица, зарегистрированные в общежитии на момент перехода права общей долевой собственности от продавца к покупателям, сохраняют право пользования жилыми помещениями. 

Заочным Решением Абаканского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены исковые требования, в том числе Ак Л.К., судом постановлено понудить ФИО1, ФИО2, ФИО3 – собственников общежития, расположенного по адресу: 

<

адрес> заключить, в том числе, с Ак Л.К. договор найма на занимаемое жилое помещение на условиях договора социального найма, действующего до смены собственника, в соответствии со ставками и тарифами установленными на основании Постановления Мэра г. Абакана от ДД.ММ.ГГГГ за №. 

Фактически, вынося указанное заочное решение суд пришел к выводу, что поскольку истцы (в том числе и Ак Л.К.) прежним собственником АО «Абаканвагонмаш» был заселен на условиях договора социального найма жилого помещения, без указания срока действия договора найма, а значит при смене собственника в силу закона условия договоров найма, сохраняются. 

Решение Абаканского городского суда Республики Хакасия от ДД.ММ.ГГГГ вступило в законную силу, имеет преюдициальное значение для разрешения настоящего спора. Оснований для прекращения прав Ак Л.К. пользования и проживания в спорном помещении суду не представлено. 

Ак Л.К. зарегистрирован по адресу проживания 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время, согласно паспорту, и проживает по данному адресу постоянно, неся бремя содержания комнаты, что следует из пояснений представителя ответчика, и представленных им соответствующих квитанций. 

В последующем, общежитие неоднократно перепродавалось другим лицам. 

ДД.ММ.ГГГГ общежитие было приобретено ФИО7 по договору купли-продажи у ФИО5, после чего, ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 продал ФИО6 комнату № в указанном общежитии в которой зарегистрирован Ак Л.К.

После того, как ФИО6 стало известно о том, что в комнате зарегистрирован и проживает Ак Л.К., она обратилась в Абаканский городской суд к ФИО7 с иском о расторжении договора купли-продажи комнаты. Решением Абаканского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования в части расторжения договора купли-продажи удовлетворены. 

При подаче иска представитель истца обосновывал свои требования о выселении ФИО11 из комнаты в связи с невнесением платы за жилое помещение более шести месяцев, не внесении платы за найм, отказом ответчика от заключении договора найма.

В ходе рассмотрения дела ответчиком были предоставлены квитанции по оплате жилищно-коммунальных услуг, что подтверждало отсутствие у ответчика какой-либо задолженности по коммунальным услугам.

В связи с чем, представитель истца изменил основание иска- просил выселить ФИО11 из комнаты, признать его утратившим право пользования жилым помещением и обязать освободить жилое помещение в связи с истечением срока договора найма и отсутствием желания у собственника комнаты продлевать его. 

В соответствии с ч. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечёт расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом, новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Пунктом 1 ст. 683 ГК РФ регламентирующим срок действия договора найма, установлено, что договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

В соответствии с положениями ст. 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. 

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (п. 4 ст. 684 ГК РФ).

По смыслу ст. 684 ГК РФ, нарушение обязанности по уведомлению нанимателя об отказе от продления договора в установленный срок предполагает автоматическое продление договора найма на тех же условиях и на тот же срок. Собственник жилого помещения, может отказаться от продления договора найма с гражданином при определенных условиях, а именно, в связи с принятием решения собственника не сдавать в течение одного года жилое помещение в наем. Данное решение собственника не должно быть произвольным, то есть выселение только ради выселения неугодного лица, проживающего в этом жилом помещении, а исключительно при наличии существенных оснований к выселению.

Таким образом, обязанность предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем возложена гражданским законодательством на наймодателя, при несоблюдении которой в случае согласия нанимателя договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Представитель ответчика, указывал в своих возражениях, что в нарушении нормы ст.56 ГПК РФ обязанности доказывания Истцом не предоставлено суду доказательства намерению заключения другого договора социального найма жилого помещения с ответчиком.

В подтверждение соблюдения требований ст. 684 ГК РФ представитель истца ссылается на претензию об освобождении жилого помещения, распложенного по адресу: 

<

адрес>, ком. 5, в котором ответчику предлагается, в связи с отсутствием каких либо договоренностей, соглашений относительно пользования указанным жилым помещением, добровольно освободить жилое помещение.

Данная претензия в адрес ответчика была направлена посредством почтовой связи, что подтверждается описью вложения от ДД.ММ.ГГГГ.

Из текста претензии не следует, что причина отказа от продления действия договора связана именно в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем, как того требуют положения п. 2 ст. 684 ГК РФ. 

Обобщая вышеизложенное, учитывая, что ответчик проживает в спорном жилом помещении на законных основаниях, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма, суд не находит правовых оснований для удовлетворения требований истца.

Учитывая вышеизложенное, руководствуясь ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд, 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО7 к Ак Л.К. о выселении из жилого помещения, признании утратившим право пользования жилым помещением, об обязании освободить жилое помещение оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Верховный Суд Республики Хакасия через Абаканский городской суд.

Председательствующий О.В. САПЕЕВА

Мотивированное решение изготовлено и подписано 15 апреля 2024 года.