Дело № 2-753/2019

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

22 февраля 2019 года г. Хабаровск

Центральный районный суд г. Хабаровска в составе председательствующего судьи Мальцевой Л.П., 

при секретаре судебного заседания Алекберовой К.А.,

с участием: истца ФИО1, представителя истца ФИО2 – ФИО4, представителей истцов ФИО5,

представителя ответчиков: департамента муниципальной собственности администрации г. Хабаровска, администрации г. Хабаровска ФИО6,

ответчика ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО8, ФИО1 к администрации г.Хабаровска, департаменту муниципальной собственности администрации г.Хабаровска о признании договора купли-продажи нежилого помещения недействительным,

установил:

истцы обратились в суд с иском к администрации г.Хабаровска, департаменту муниципальной собственности администрации г.Хабаровска о признании договора купли-продажи нежилого помещения недействительным, указав в обоснование иска, что ДД.ММ.ГГГГ между департаментом муниципальной собственности администрации г.Хабаровска и ФИО7 заключен договор купли – продажи № объекта муниципальной собственности: 781/1000 доли в нежилом помещении – I (8-25) площадью 202,7 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>. Истцам на праве собственности принадлежат жилые помещения на основании свидетельства о праве собственности: ФИО2 свидетельство №, ФИО8 свидетельство №, ФИО1 свидетельство №. Согласно выписке из ЕГРН правообладателями общей долевой собственности являются: городской округ «Город Хабаровск» № и ФИО7 №. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (п.1 ст. 37 ЖК РФ). В указанном подвальном помещении находятся общее имущество жильцов дома в частности два нежилых функциональных помещения, общие проходы и лестницы. Собственники помещений не вправе регистрировать за собой часть общей собственности, а орган регистрации прав не может на законных основаниях регистрировать и вести учет собственников общих помещений в многоквартирном доме. В связи с этим в выписке, приведенной выше, истцы являющиеся собственниками жилых помещений в 

<

адрес> не указаны. Следовательно, правообладателями общей долевой собственности спорного помещения являются собственники помещений в многоквартирном доме без выдела долей в натуре помимо указанных в выписке ЕГРН: 

<

адрес> «Город Хабаровск» № и ФИО7 №. При продаже нежилого помещения данные обстоятельства администрацией г.Хабаровска не учтены. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных ч.2 ст. 255 ГК РФ и в иных случаях, предусмотренных законом. Учитывая, что в нежилом помещении, участвовавшем при продаже, имелась часть имущества жильцов дома (собственников) в силу закона, то при продаже нежилого имущества, выставления его на торги, должно быть учтено преимущественное право. Нотариального согласия, в силу требований законодательства, на отказ от преимущественного права покупки в установленном порядке от собственников помещений в многоквартирном доме получено не было. Более того, из существа договора купли – продажи № объекта муниципальной собственности: № доли в нежилом помещении № площадью 202,7 кв.м., расположенной по адресу 

<

адрес> следует, что стороной по сделке выступал Департамент муниципальной собственности администрации г.Хабаровска, являющийся самостоятельным юридическим лицом. На момент сделки право долевой собственности принадлежит – Городской округ «Город Хабаровск» (согласно выписке). Нотариального согласия на отказ от преимущественного права покупки также в установленном порядке не было получено. Кроме этого оспариваемая сделка в нарушение законодательства совершена без нотариального удостоверения. Также учитывая, что в спорных помещениях подвала, расположено общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме – в частности два нежилых функциональных помещения, общие проходы и лестницы доступ к которым невозможно обеспечить, не затрагивая права собственника спорного помещения, в договоре необходимо было по правилам ст. 274-277 ГК РФ включить условие о возложении обязанности заключить соглашение о сервитуте. Просят признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № объекта муниципальной собственности 781/1000 доли в нежилом помещении №), площадью 202,7 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес> недействительным, применить последствия недействительности сделки. Исковое заявление содержит ссылки на ст.ст. 36, 37, 317 ЖК РФ, ст.ст. 168, 422, 250, 255 ГК РФ.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала по доводам изложенным в иске, просила требования удовлетворить.

Представитель истца ФИО2 – ФИО4 исковые требования поддержала, по доводам изложенным в исковом заявлении, просила требования удовлетворить.

Представитель истцов ФИО5 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, представил письменные пояснения (дополнения) к исковому заявлению, которые поддержал, пояснил, что право общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, может возникнуть только один раз – в момент приватизации первого помещения в доме. На момент приватизации спорное помещение не имело статус самостоятельности, так как оно фактически использовалось жильцами в качестве кладовок и у помещения отсутствовал отдельный выход неизолированный от входа в подъезд жилого дома. При этом признак не изолированности сохраняется до настоящего времени. При таких обстоятельствах в настоящее время правовой статус спорного помещения определяется как право общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Полагает, что права собственников жилых помещений при продаже 781/1000 доли в нежилом помещении - № площадью 202,7 кв.м., расположенной в 

<

адрес> нарушены. Просил признать договор купли продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ № недействительным, применить последствия недействительности сделки.

Представитель ответчиков департамента муниципальной собственности администрации г. Хабаровска, администрации г. Хабаровска ФИО6 с иском не согласилась, представила суду письменный отзыв, который поддержала в полном объеме, просила в иске отказать.

Ответчик ФИО7 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, представил письменные возражения, просил в иске отказать.

Истцы ФИО2, ФИО8 в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела уведомлялись своевременно, надлежащим образом, обратились с заявлением о рассмотрении дела в свое отсутствие с участием представителя, в связи с чем суд пришел к выводу о возможности в соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие истцов.

Выслушав истца, представителей истцов, ответчика, представителя ответчика, изучив и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительная по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Общие положения о последствиях недействительности сделки содержатся в статье 167 Гражданского кодекса РФ. 

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебным актами по ранее рассмотренным делам с участием тех же лиц, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица. В силу ч.2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса РФ указанные выше обстоятельства, имеют преюдициальное значение, и не могут быть преодолены принятием иного решения.

Как следует из материалов дела, на основании 6-й сессии 21 созыва Хабаровского краевого совета народных депутатов от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право муниципальной собственности на нежилые помещения № №), расположенные в 

<

адрес>.

Как следует из справок Хабаровского краевого государственного унитарного предприятия технической инвентаризации и оценки недвижимости, ранее спорные помещения значились как бомбоубежище, в настоящее время как функциональное помещение – подвал.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении требований ООО «Жилищная инициатива» в интересах собственников помещений жилого дома № по 

<

адрес> к администрации г.Хабаровска о признании права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома отказано.

В своем определении апелляционная инстанция указывает, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (ч.2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ).

На основании ч.ч. 1, 2 ст. 235 Гражданского кодекса РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся: 1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237); 2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238); 3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка ввиду его ненадлежащего использования (статья 239); 3.1) отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1); 3.2) отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2); 4) выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных (статьи 240 и 241); 5) реквизиция (статья 242); 6) конфискация (статья 243); 7) отчуждение имущества в случаях, предусмотренных статьей 239.2, пунктом 4 статьи 252, пунктом 2 статьи 272, статьями 282, 285, 293, пунктами 4 и 5 статьи 1252 настоящего Кодекса; 8) обращение по решению суда в доход Российской Федерации имущества, в отношении которого не представлены в соответствии с законодательством Российской Федерации о противодействии коррупции доказательства его приобретения на законные доходы; 9) обращение по решению суда в доход Российской Федерации денег, ценностей, иного имущества и доходов от них, в отношении которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о противодействии терроризму лицом не представлены сведения, подтверждающие законность их приобретения.

Судом также установлено, что функциональные помещения №), №), технического подвала, расположенные в доме № по 

<

адрес>, ДД.ММ.ГГГГ внесены в реестр муниципальной собственности г.Хабаровска.

Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № заключенному между департаментом муниципальной собственности администрации г.Хабаровска и ФИО7, ФИО7 покупает 781/1000 доли в нежилом помещении №), общей площадью 202,7 кв.м., расположенном в здании памятника истории и культуры, включенном в единый государственный реестр объектов культурного значения (памятник истории и культуры народов РФ) «Дом, в котором в 1949 году жил русский поэт, писатель и журналист ФИО3», по адресу: 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись о регистрации права собственности ФИО7 на 781/1000 доли в общей долевой собственности на функциональное помещение, назначение нежилое, площадью 202,7 кв.м., этаж: подвал, расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Как следует из технической документации на помещение, принадлежащее на праве собственности ответчику ФИО7 с кадастровым номером №, в его состав входят комнаты № №, №, №, №.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в определении Конституционного суда РФ от 19.05.2009 № 489-О-О помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).

В силу абз. 2 п. 2 ст. 235 Гражданского кодекса РФ по решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц.

В силу п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок к ним.

В настоящих спорных правоотношениях, комнаты №, №, №, №, расположенные в функциональном помещении I – (8-25), являются самостоятельным объектом недвижимости, ранее находящиеся в муниципальной собственности администрации г.Хабаровска. 

Департамент муниципальной собственности администрации г.Хабаровска в лице заместителя Мэра г.Хабаровска, действующего на основании Положения о департаменте, утвержденного решением Хабаровской городской думы от ДД.ММ.ГГГГ заключил сделку о продаже муниципальной собственности 781/1000 доли в нежилом помещении, действуя в пределах установленных действующим законодательством. Данная сделка нотариально удостоверена в силу п.1 ч.2 ст. 163 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований. Право муниципальной собственности на спорные функциональные помещения были зарегистрированы в установленном законом порядке, до ДД.ММ.ГГГГ право не было прекращено, никем не было оспорено, продавец – Департамент муниципальной собственности администрации г.Хабаровска на законных основаниях как собственник произвел продажу указанных помещений, вышеназванная сделка совершена в установленном законом порядке.

Доводы истцов, что в нарушении ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» данная сделка купли-продажи нежилого помещения совершена без нотариального удостоверения, опровергается представленным в материалы дела договором от ДД.ММ.ГГГГ №, который удостоверен нотариусом нотариального округа г.Хабаровск ФИО9

Доводы истцов, что публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных ч.2 ст. 255 Гражданского кодекса РФ и в иных случаях, предусмотренных законом, что в силу ч.2 ст. 250 Гражданского кодекса РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которые продает ее. Учитывая, что в нежилом помещении, участвовавшем при продаже, имелась часть имущества жильцов дома (собственников) в силу закона, то при продаже нежилого имущества, выставления его на торги, должно быть учтено преимущественное право, судом отклоняются, поскольку муниципальное имущество отчуждается в порядке Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно которому отчуждение государственного и муниципального имущества проводится посредством открытых аукционов, торгов в форме публичного предложения, конкурсов и специализированных аукционов. Порядок их проведения предусмотрен главой 4 вышеназванного закона, в связи с чем, действие ст. 250 ГК РФ в данном случае не распространяется на продажу муниципального имущества.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО2, ФИО8, ФИО1 к администрации г.Хабаровска, департаменту муниципальной собственности администрации г.Хабаровска, ФИО7 о признании договора купли-продажи нежилого помещения недействительным, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме через Центральный районный суд г. Хабаровска. 

Решение в окончательной форме изготовлено – 01.03.2019.

Судья Л.П. Мальцева

Копия верна: судья Л.П. Мальцева