РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Полесск 29 июля 2025 года

Полесский районный суд Калининградской области в составе председательствующего Лахонина А.П.,

при секретаре судебного заседания Корнеевой Н.Н.,

с участием представителя истца ООО «Кафе «Отель Берлин» ФИО1,

ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-173/2025 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Кафе «Отель Берлин» к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, коммунальным платежам, неустойки, 

установил:

ФИО2 являлась арендатором принадлежащего ООО «Кафе «Отель Берлин» на праве собственности нежилого помещения по адресу: 

<

адрес>, каб. 505.

Срок договора аренды установлен до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 уведомила арендодателя о досрочном расторжении договора аренды.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Кафе «Отель Берлин» заключило договор аренды вышеуказанного нежилого помещения с ФИО3 на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Ссылаясь на неподписание акта приёма-передачи нежилого помещения и невозвращение нежилого помещения ФИО2, ООО «Кафе «Отель Берлин» обратилось в суд с исковым заявлением о взыскании с ФИО2 задолженности по арендной плате за период с декабря 2024 года по июнь 2025 года в размере 92 400 рублей, по оплате коммунальных платежей за период с ноября 2024 года по июнь 2025 года в размере 28 740 рублей, пеней за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 14 401 рубля 67 копеек, а также судебных расходов в размере 50 000 рублей.

Представитель истца ООО «Кафе «Отель Берлин»ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержал, пояснив, что договор аренды нежилого помещения, заключённый с ФИО2 предполагает обязанность арендатора вносить арендную плату и коммунальные платежи до подписания акта приёма передачи нежилого помещения. До настоящего времени такой акт между сторонами не подписан, в связи с чем ответчик обязан погасить задолженность независимо от пользования спорным нежилым помещением. По мнению представителя истца, заключение истцом нового договора аренды с иными лицами на обязанность ответчика оплачивать арендную платы и коммунальные платежи не влияет.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, пояснив, что уведомила истца о расторжении договора аренды ДД.ММ.ГГГГ, после чего по согласованию с истцом освободила нежилое помещение ДД.ММ.ГГГГ. Однако истец отказался возвращать обеспечительный платёж в размере 11 000 рублей, указав в акте, что возврату подлежат только 3 900 рублей, в связи с чем акт приёма передачи между ними подписан не был. На следующий день она подписала в одностороннем порядке акт приёма передачи нежилого помещения «Кафе «Отель Берлин» и принесла его истцу, однако директор ФИО5 данный акт порвал, сообщив, что подписывать не будет, а договор будет действовать.Поскольку ей сообщили о продолжении действия договора, она поехала в арендованное нежилое помещение, однако охранник отказался её пропустить и выдать ключ, сообщив, что арендатором является уже другое лицо. Новый арендатор ФИО3 предоставила ей договор аренды, который заключён ещё ДД.ММ.ГГГГ. После ДД.ММ.ГГГГ она спорным нежилым помещением пользоваться не могла, в связи с чем арендную плату и коммунальные услуги она оплачивать не должна. Поскольку обеспечительный платёж в размере 11 000 рублей до настоящего времени не возвращён, то задолженность по коммунальным платежам за ноябрь 2024 года в сумме 4 250 рублей также отсутствует, более того, на её стороне имеется переплата, которую истец возвратить отказывается.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, ФИО3 извещена надлежаще, в судебное заседание не явилась.

Заслушав стороны, исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ), а также согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ - своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из пункта 3 статьи 405 ГК РФ следует, что должник не считается просрочившим пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

На основании пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу пункта 2 статьи 328 ГК РФ, в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

На основании пункта 3 статьи 328 ГК РФ ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

Пункт 1 статьи 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в случае, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

Согласно пункту 5 статьи 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Из правовой позиции, изложенной в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, следует, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам. 

В соответствии с договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Кафе «Отель Берлин» передало ФИО2 во временное пользование нежилое помещение по адресу: 

<

адрес>, каб. 505, на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 18-21).

На основании п. 3.1, 3.2 договора установлена ежемесячная арендная плата в размере 11 000 рублей, которая производится помесячно в порядке предоплаты, не позднее 1 числа текущего месяца. Размер обеспечительного платежа составляет 11 000 рублей, засчитывается в счёт оплаты последнего месяца аренды.

В силу п. 3.4 договора оплата за коммунальные услуги не входит в стоимость арендной платы и оплачивается арендатором отдельно согласно счетам, выставляемым арендодателем, исходя из показаний приборов учёта. 

Согласно дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ срок действия договора от ДД.ММ.ГГГГ продлён до ДД.ММ.ГГГГ, размер арендной платы увеличен до 13 200 рублей в месяц (л.д. 25).

В соответствии со счётом от ДД.ММ.ГГГГ размер коммунальных платежей за ноябрь 2024 года составил 4 250 рублей (л.д. 60).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 направила ООО «Кафе «Отель Берлин» уведомление по электронной почте о расторжении договора аренды с декабря 2024 года (л.д. 133).

Право расторжения договора в одностороннем порядке арендатором предусмотрено пунктом 7.3 договора, согласно которому арендатор имеет прав досрочно расторгнуть договор, в случаях, если арендодатель не предоставляет объект в пользование арендатору, либо создаёт препятствия пользованию объектом; а также, если арендатор предварительно письменно известит арендодателя о своём желании расторгнуть договор за 1 месяц.

В соответствии с пунктом 7.4 договора, в случае досрочного расторжения договора сторонами подписывается акт приёмки-передачи помещения. Если таковой акт не был подписан, договор не считается досрочно расторгнутым и продолжает своё действие.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 в одностороннем порядке подписала дополнительное соглашение о расторжении договора и акт приёма-передачи нежилого помещения, согласно которому задолженности по аренде и коммунальным платежам у ФИО2 не имеется, возврат обеспечительного платежа в размере 3 900 рублей. Финансовые претензии у сторон отсутствуют (л.д. 139).

Согласно пояснениям ответчика ФИО2 представитель истца отказался от подписания данного акта и разорвал подписанный экземпляр. 

На представленной ФИО2 в судебном заседании видеозаписи «20241202_141733» запечатлён разговор ответчика ФИО2 с женщиной в офисном помещении о подписании соглашения о расторжении договора и акта приёма-передачи, в котором зачитывается содержание соглашения, обсуждается несогласие с актом в части отсутствия финансовых претензий, а именно с размером подлежащего возврату обеспечительного платежа. Также на видеозаписи в разговоре указывается, что акт составлен по установленной форме, изменять его содержание не будут.

Кроме того, ответчиком представлена видеозапись«20241130_161554», датированная ДД.ММ.ГГГГ, на которой запечатлено, как охранник отказывается выдавать ФИО2 ключи от кабинета по указанию директора, поскольку кабинет уже сдан в аренду другому лицу; кроме того, на видеозаписи новый арендатор ФИО3 предоставляет договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, а содержание которого соответствует представленной в материалы дела фотографии (л.д. 141). 

В соответствии с талоном-уведомлением № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратилась в ОМВД России по Ленинградскому району г. Калининграда с заявлением о вышеуказанных неправомерных действиях ООО «Кафе «Отель Берлин» (л.д. 137, 138, 140).

Согласно фотографии договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Кафе «Отель Берлин» передало нежилое помещение по адресу: 

<

адрес>, каб. 505, на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 (л.д. 132).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 повторно направила истцу уведомление о расторжении договора (л.д. 134-135).

В досудебной претензии от декабря 2024 года (число не указано) директор ООО «Кафе «Отель Берлин» подтвердил факт получения уведомления о расторжении договора (л.д. 26-27).

Представленными истцом платёжными поручениями подтверждается факт внесения ФИО2 арендной платы и коммунальных платежей за период до октября 2024 года включительно (л.д. 61-74).

Кроме того, согласно платёжному поручению от ДД.ММ.ГГГГ и чеку по операции АО «ТБанк» ФИО2 оплачена арендная плата за ноябрь 2024 года с назначением платежа «коммунальные + аренда» в общей сумме 16 100 рублей (л.д. 75, 146).

Истцом не оспаривается, что задолженность по арендной плате за ноябрь 2024 года у ответчика отсутствует.

При таких обстоятельствах судом установлено, что с ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО2 была лишена возможности пользования арендованным нежилым помещением, поскольку оно было передано истцом в аренду третьему лицу ФИО3

Доводы истца о том, что представленная ответчиком видеозапись не доказывает факт невозможности пользования помещением, поскольку не позволяет определить дату, время и место съёмки, а фотография договора надлежащим доказательством не является, судом отклоняются.

Ответчик ФИО2 стороной договора между ООО «Кафе «Отель Берлин» и ФИО3 не являлась, в связи с чем в силу объективных причин не располагает оригиналом данного договора и ограничена в средствах доказывания.

Вместе с тем, судом запрошены выписки по банковскому счёту ООО «Кафе «Отель Берлин» в ПАО «Банк ВТБ», в которых имеются сведения о внесении на счёт истца денежных средств от имени ФИО3 с указанием назначения платежа в счёт арендной платы и коммунальных услуг за кабинет № по 

<

адрес> за декабрь 2024 года, а также январь, февраль, март, апрель, май и июнь 2025 года (л.д. 210-219).

Таким образом, представленная ответчиком видеозапись согласуется с иными исследованными судом доказательствами, в том числе с фотографиями договора аренды с ФИО3 и дополнительного соглашения о расторжении договора с ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ, с поступившими на запрос суда сведениями об операциях по банковскому счёту о фактической оплате арендной платы и коммунальных платежей за спорное нежилое помещение третьим лицом ФИО3, в связи с чем оснований сомневаться в достоверности представленных ответчиком видеозаписей не имеется.

По ходатайству ответчика судом истребовался оригинал договора у истца ООО «Кафе «Отель Берлин» и ФИО3, однако на запрос суда данный договор не представлен, что свидетельствует о недобросовестном пользовании процессуальными правами в нарушение ч. 2 ст. 35 ГПК РФ.

Истец доказательств, опровергающих факт заключения договора и предоставления спорного нежилого помещения в аренду ФИО3 с ДД.ММ.ГГГГ, не представил.

Предоставление истцом нежилого помещения по адресу: 

<

адрес>, каб. 505, третьему лицу ФИО3 с ДД.ММ.ГГГГ исключает возможность пользования этим же нежилым помещением ответчиком ФИО2

Произведённая ответчиком видеозапись также подтверждает факт отказа охраны в выдаче ФИО2 ключа и допуска в нежилое помещение ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик ФИО2 воспользовалась предусмотренным пунктом 7.3 договора правом и ДД.ММ.ГГГГ уведомила истца о расторжении договора аренды, указав, что в декабре 2024 года пользоваться им не намерена.

При этом действия истца по заключению ДД.ММ.ГГГГ договора аренды того же нежилого помещения с ФИО3 с ДД.ММ.ГГГГ, предоставлению спорного нежилого помещения в пользование ФИО3, а также недопуск в помещение ответчика ФИО2 явно свидетельствуют о достижении соглашения с ответчиком заключённого с ней договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

При таких обстоятельствах заявление истца в судебном заседании о недостижении соглашения о расторжении договора аренды с ответчиком не имеет правового значения, поскольку действия истца являлись недобросовестными, поскольку его поведение по предоставлению того же помещению третьему лицу явно свидетельствовало о расторжении договора с ответчиком с ДД.ММ.ГГГГ.

В силу пункта 3.1 договора от ДД.ММ.ГГГГ обеспечительный платёж в сумме 11 000 рублей засчитывается в счёт оплаты последнего месяца аренды.

Доказательства возврата ответчику обеспечительного платежа в размере 11 000 рублей истцом суду не представлены. 

Более того, согласно письменным пояснениям представителя истца обеспечительный платёж учитывается в счёт арендной платы за последний месяц, однако до настоящего времени, по мнению истца, договор не расторгнут, в связи с чем оснований для зачёта обеспечительного платежа либо его возврата не имеется (л.д. 159). 

Однако вышеуказанные доводы истца не соответствуют фактическим обстоятельствам, установленным судом.

Поскольку последним месяцем аренды являлся ноябрь 2024 года, то обеспечительный платёж подлежит зачёту в арендную плату за ноябрь 2024 года.

Следовательно, ответчик за вычетом обеспечительного платежа должен был уплатить арендную плату за ноябрь в сумме 2 200 рублей (13200-11000), а также коммунальные платежи за октябрь 2024 года в сумме 2 900 рублей и за ноябрь 2024 года в сумме 4 250 рублей, а всего 9 350 рублей.

Однако фактически ФИО2 в соответствии с платёжным поручением от ДД.ММ.ГГГГ оплачено 16 100 рублей, соответственно задолженность по арендной плате и коммунальным платежам у ответчика перед истцом отсутствует, а имеет место переплата в размере 6 750 рублей (16100-9350).

Доводы истца о том, что ФИО2 фактически не возвратила нежилое помещение, опровергаются исследованными доказательствами о предоставлении этого же нежилого помещения в аренду третьему лицу ФИО3, которая вносила арендную плату и коммунальные платежи за тот же период, что заявлен к взысканию с ФИО2, что свидетельствует о фактической передаче нежилого помещения и ключей от него в пользование ФИО3 с ДД.ММ.ГГГГ.

То обстоятельство, что истцом не подписан акт приёма-передачи нежилого помещения и ключей, не свидетельствует о продолжении действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ и не может являться основанием для взыскания арендной платы с ФИО2 в отсутствие реальной возможности пользования помещением.

Поскольку договор аренды с ответчиком фактически прекратил своё действие с ДД.ММ.ГГГГ, при этом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ у ФИО2 задолженности перед истцом не имелось, а имелась переплата, после чего ответчик ФИО2 не имела возможности пользоваться спорным нежилым помещениемпо причине его предоставления истцом в аренду третьему лицу, которое и несло обязательства по внесению арендной платы и оплаты коммунальных услуг за период с декабря 2024 года по июнь 2025 года, то оснований для удовлетворения исковых требований к ФИО2 не имеется.

Поскольку у ответчика отсутствует задолженность по внесению арендной платы и коммунальных платежей, то не имеется оснований и для взыскания с ответчика неустойки и судебных расходов, поскольку данные требования являются производными.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Кафе «Отель Берлин» к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, коммунальным платежам, неустойки отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Полесский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий подпись А.П. Лахонин

Мотивированное решение изготовлено 8 августа 2025 года.