Мотивированное 

решение

 изготовлено 08.07.2021.

УИД 66RS0002-02-2021-000895-53

Дело № 2-1481/2021

РЕШЕНИЕ 

именем Российской Федерации

01 июля 2021 года г. Екатеринбург

Железнодорожный районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Цициковской Е.А.,

при секретаре Дьяконовой А.В.,

с участием представителя истца, третьего лица ФИО1,

представителя истца ФИО2,

ответчиков ФИО3, ФИО4,

представителей ответчиков ФИО5, ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО7 к ФИО3, ФИО4 о признании преимущественного права покупки комнаты в жилом помещении, переводе прав и обязанностей покупателя комнаты в жилом помещении, признании недействительной записи о регистрации договора купли-продажи комнаты в жилом помещении,

УСТАНОВИЛ:

ФИО7 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО3, ФИО4 о признании преимущественного права покупки комнаты в жилом помещении, переводе прав и обязанностей покупателя комнаты в жилом помещении, признании недействительной записи о регистрации договора купли-продажи комнаты в жилом помещении.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником комнаты, площадью 17,9 кв.м., в ***, расположенной по адресу: ***. Собственниками других комнат являются ФИО8, ФИО9, ФИО3 25.12.2020 в ходе конфликта мать истца узнала о том, что ФИО3 продала принадлежащую ей комнату, площадью 14,3 кв.м. ФИО4 При этом в адрес истца не направлялось предложение о покупке комнаты, истец имела намерение купить комнату, в связи чем нарушены ее прав, как долевого собственника, имеющего преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. 

Представители истца, третье лицо ФИО1, ФИО2 в судебном заседании поддержали исковые требования в полном объеме. Пояснили, что истец на территории Российской Федерации регистрации не имеет, вместе с тем ФИО3 было известно, что все интересы истца представляет ее мать ФИО1, которая проживает в соседней квартире, однако о продаже комнаты ее не уведомила, хотя ей известны и адрес, и телефон представителя. Денежные средства на покупку комнаты у них имеются.

Ответчики, представители ответчиков в судебном заседании требования истца не признали, представили письменные возражения.

Третьи лица в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом, ходатайств и возражений не представили, ранее в судебном заседании поясняли, что им было известно о продаже комнаты ответчиком, предложение от нее поступало, но они не имели интереса в покупке. 

Суд, с учетом мнения сторон, находит возможным рассмотрение дела при данной явке.

Заслушав объяснения сторон, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно положениям ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) (п. 2 названной статьи).

В силу ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 названного Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

В соответствии с пунктом 2 этой же статьи продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ФИО7 является собственником комнаты, площадью 17,9 кв.м., в ***, расположенной по адресу: ***. Собственниками других комнат являются ФИО8, ФИО9, ФИО4, что подтверждается сведениями Росреестра (л.д. 53-55).

Разрешая доводы истца о неисполнении ответчиком обязанности, предусмотренную статьей 250 ГК РФ, суд приходит к следующему. 

Согласно «Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу», утвержденных решением Правления Федеральной нотариальной палаты 28.03.2016 № 03/16 (Письмо ФНП от 31.03.2016), Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (пункт 2 статьи 250 ГК РФ).

В извещении должны быть указаны объект продажи и цена продажи. С учетом сложившейся практики оборота недвижимости, в извещении должны быть указаны и другие значимые для сторон условия, например: порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества и т.д.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

По смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

С учетом положения пункта 2 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (далее - индивидуальный предприниматель), или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.

При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 ГК РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Если лицу, направляющему сообщение, известен адрес фактического места жительства гражданина, сообщение может быть направлено по такому адресу.

Бесспорным подтверждением направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу могут быть:

- свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику;

- выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно.

В случае отсутствия сведений о регистрации участника долевой собственности по месту жительства или пребывания, в том числе в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в Федеральной миграционной службе, допускается направление извещения по адресу места нахождения имущества.

Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.

Согласно статье 165.1 ГК РФ юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (статья 165.1 ГК РФ).

Сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, и она была возвращена по истечении срока хранения. Таким образом, риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Если корреспонденция была возвращена в связи с истечением срока хранения в отделении связи, то извещение считается доставленным со дня поступления в отделение связи по месту жительства адресата, определяемого по календарному штемпелю на конверте.

Как следует из материалов дела, пояснений представителей истца и третьего лица, истец ФИО7 на территории Российской Федерации регистрации и места фактического проживания не имеет.

Сторонами суду не представлено доказательств извещения ответчика ФИО3 о способах связи, адресе проживания, представителях ФИО7 на территории РФ.

Из представленного суду ответа на запрос ПАО «Ростелеком» от 30.06.2021 следует, что 21.10.2020 ФИО3 подана телеграмма для ФИО10, 22.10.2020 для ФИО9, ФИО8, ФИО11, ФИО12 В отношении вручения телеграммы для ФИО10 было совершено две попытки вручения телеграммы 22.10.2020 в 10:30 и 23.10.2020 в 12:10. Фактически телеграммы были получены по доверенности 24.03.2021. По извещениям за телеграммами никто не пришел, в связи с чем составлены акты. По просьбе подателя телеграмм ответные телеграммы с указанием причины невручения оставлены для ФИО3 в почтовом ящике (л.д. 179). К указанному ответу на запрос приложены объяснительные курьера, акты и копии текстов телеграмм (л.д. 180-182).

Аналогичные сведения о способе и адресах извещения долевых собственников о предстоящей продаже комнаты имеются в материалах регистрационного дела в Росреестре (л.д. 56-105). 

Таким образом, на основании изложенного суд считает доводы истца о не исполнении ответчиком ФИО3 обязанности, предусмотренной статьей 250 ГК РФ, несостоятельными. 

Договор купли-продажи спорной комнаты заключен между ответчиками 10.12.2020, то есть спустя более одного месяца после направления извещения о предстоящей продаже в адрес других собственников. Стоимость комнаты, согласно договору, соответствует той, которая предлагалась иным долевым собственникам. Ответчиками также представлено дополнительное соглашение, в котором указано внесение суммы свыше договора за предметы обстановки.

Разрешая доводы ответчиков о пропуске истцом срока исковой давности, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с пунктом 3 статьи 250 данного кодекса при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Как следует из пояснений представителя истца, о продаже комнаты ей стало известно только 25.12.2020, обстоятельство того, что ранее указанной даты истцу не было известно о сделке подтверждается обращением с заявлением в прокуратуру, поданным от имени истца 29.12.2020, выпиской из ЕГРН от 02.03.2021. Доказательств иного суду не представлено, таким образом, доводы ответчика о пропуске срока исковой давности суд считает несостоятельными, поскольку установленные законом 3 месяца истекали 25.03.2021 в 00:00, согласно отметке о регистрации иска, в суд истец обратился 23.03.2021.

Оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, в соответствии с требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает необходимым в иске отказать в полном объеме.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО7 к ФИО3, ФИО4 о признании преимущественного права покупки комнаты в жилом помещении, переводе прав и обязанностей покупателя комнаты в жилом помещении, признании недействительной записи о регистрации договора купли-продажи комнаты в жилом помещении оставить без удовлетворения. 

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Железнодорожный районный суд города Екатеринбурга.

Судья Е.А. Цициковская