...

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 ноября 2017 года г.Улан-Удэ

Советский районный суд г.Улан-Удэ в составе председательствующего судьи Власовой И.К., при секретаре Доржиевой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «А-Мега» к ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

ООО «А-Мега» обратилось в суд с иском к ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости - нежилое помещение по адресу г.Улан-Удэ. ..., кадастровый номер ... и земельный участок по адресу г.Улан-Удэ, .... Требования мотивированы тем, что 15.09.2017г. между сторонами заключен договор купли продажи вышеуказанных объектов недвижимости, истец исполнил обязательства по оплате, однако, ответчик уклоняется от подачи документов для государственной регистрации перехода права собственности в Управление Росреестра по Республике Бурятия.

В судебное заседание представитель истца не явился, извещены надлежаще, ранее, ходе судебного разбирательства, представитель истца по доверенности ФИО2 на требованиях настаивал, ссылался на исполнение истцом обязательств по оплате по договору и уклонение ответчика от явки 18.09.2017г. в Управление Росреестра по Республике Бурятия для окончательной оплаты ( оставшейся части в размере 400 000,00 руб.) и регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости.

Ходатайство представителя истца от 03.11.2017г. об отложении судебного разбирательства в связи с выездом на пределы Республики Бурятия оставлено судом без удовлетворения, причины неявки в судебное заседание признаны судом неуважительными. 

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежаще.

В судебном заседании представитель ФИО1 по доверенности ФИО3 возражал против доводов иска, пояснил, что продать истцу объекты недвижимости за цену ниже рыночной ответчик соглсился при условии полной оплаты 18.09.2017г. 

Поскольку 18.09.2017г. в полном размере денежные средства от истца не получил, полагал, что истец отказался в одностороннем порядке от исполнения договора. Заключенный договор купли - продажи недвижимости, по мнению представителя ответчика, является предварительным договором, до подписания которого ответчик получил от истца задаток наличными в размере 1100000,00 руб. Денежные средства в размере 1000000,00руб. на счет ФИО1 зачислены не покупателем, а физическим лицом ФИО4 Подписанный сторонами акт приема-передачи объектов недвижимости от 15.09.2017г. не свидетельствует об их фактической передаче, поскольку такая передача могла состояться после полной оплаты. Заявил ходатайство об отмене обеспечительных мер. Просил в иске отказать.

В соответствии с ч.3 ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено при данной явке.

Изучив представленные доказательства, выслушав представителя ответчика, суд приходит к следующим выводам.

Положениями ст. 8 ГК РФ установлены основания возникновения гражданских прав и обязанностей. Из содержания указанной правовой нормы следует, что гражданские права и обязанности возникают, в том числе, и из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Как следует из положений п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статьей 454 ГК РФ определено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

В соответствии с ч. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно ст. 16 Федерального закона РФ "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним", регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лиц. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав перехода права собственности регистрируется на основании вступившего в силу решения суда, вынесенного по требованию другой стороны и являющееся одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как следует из правовой позиции, изложенной в п. 61 постановления совместного Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Таким образом, правовое регулирование вопроса перехода права собственности на объекты недвижимости допускает осуществление государственной регистрации перехода права собственности по решению суда в случае уклонения одной из сторон сделки.

Судом установлено, что 15.09.2017 г. истец и ответчик заключили соглашение о задатке и договор купли-продажи объектов недвижимости по цене 2500000,00руб.:

- нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Улан-Удэ, ул. ..., кадастровый номер: ...; 

- земельный участок, расположенный по адресу: г. Улан-Удэ, кадастровый номер: ....

В соответствии с условиями соглашения о задатке стороны договорились о том, что в обеспечение заключения в срок до 18.09.2017г. и исполнения договора купли-продажи указанных объектов недвижимости покупатель выплачивает продавцу задаток в размере 1100000,00 руб. наличными.

Суду представлены подписанные сторонами соглашение о задатке от 15.09.2017г., договор купли-продажи объектов недвижимости от 15.09.2017 г. и передаточный акт к договору купли-продажи. Из передаточного акта следует, что нежилое помещение и земельный участок 15.09.2017г. переданы продавцом и приняты покупателем, стороны подтвердили отсутствие претензий по договорам купли-продажи друг к другу (п.2 передаточного акта). 

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом, суд пришел к выводу о том, что сторонами достигнуто соглашение по условиям оплаты 

Из буквального толкования слов и выражений, содержащихся в пункте 1 соглашения о задатке и пункте 4 договора купли-продажи, следует, что покупатель выплачивает продавцу денежные средства в сумме 1100000,00руб. в день подписания договора, т.е. 15.09.2017г. 

Денежные средства в сумме 1000 000,00 руб. выплачиваются покупателем продавцу безналичным переводом с расчетного счета покупателя на расчетный счет продавца 18.09.2017г. 

Денежные средства в размере 400000,00руб. выплачиваются продавцу покупателем 18.09.2017г.

Факт получения продавцом от покупателя денежных средств в размере 1100000,00руб. по заключенной сделке подтверждается и представленным в материалы дела расходным кассовым ордером ООО «А-Мега» №... от 15.09.2017г., собственноручно подписанным ФИО1

Факт зачисления на счет ФИО1 денежных средств в размере 1000000,00 руб. 19.09.2017г. подтверждается пояснениями ответчика ФИО1 в ходе судебного разбирательства, выпиской движения по счету ФИО1 и расходным кассовым ордером ООО «А-Мега» №... от 18.09.2017г., исходя из которых следует, что 18.09.2017 г., генеральным директором ФИО4 в кассе ООО «А-Мега» получены денежные средства в размере 1000000,00руб. для перечисления ФИО1 по договору купли-продажи от 15.09.2017г.. 19.09.2017г. денежные средства в указанном размере зачислены на счет ФИО1

Доводы стороны ответчика о том, что сумма в размере 1000000,00 руб. зачислена на его счет не ООО «А-Мега», а ФИО4, как физическим лицом, следовательно, обязательства по оплате суммы в указанном размере покупателем ООО «А-Мега» не исполнены, а также о том, что указанная сумма должна была быть зачислена на счет именно 18.09.2017г., судом обсуждены.

Оснований ставить под сомнение зачисление генеральным директором ООО «А-Мега» ФИО4 денежных средств на счет ФИО5 19.09.2017г. в размере 1000000,00 руб. во исполнение обязательств по договору купли-продажи объектов недвижимости у суда не имеется, поскольку, как указано выше, указанная сумма получена ею в кассе ООО «А-Мега» в целях оплаты продавцу, что подтверждается расходным кассовым ордером от 18.09.2017г., выпиской по счету ответчика и пояснениями стороны истца в ходе судебного разбирательства.

При указанных обстоятельствах довод ответчика о том, что достоверным доказательством факта оплаты суммы в размере 1000000,00руб. могло являться только наличие платежного документа из банка, подтверждающего факт безналичного перечисления денежных средств продавцу не ФИО4, как физическим лицом, а покупателем ООО «А–Мега», является несостоятельным, так как противоречит представленным стороной истца доказательствам.

Доводы ответчика о том, что обязательства по оплате суммы 1000000,00 руб. покупателем не исполнены, поскольку зачисление на счет состоялось не 18.09.2017г., а 19.09.2017г., что повлекло для продавца неблагоприятные последствия, связанные с исполнением иных договорных обязательств, документально ничем не подтверждены, потому подлежат отклонению судом, как бездоказательные.

Доказательств оплаты оставшейся суммы в размере 400000,00руб. суду не представлено.

Довод стороны истца о том, что для окончательной оплаты ( оставшейся части в размере 400 000,00 руб.) и регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости ответчик должен был явиться в Управление Росреестра по Республике Бурятия суд находит несостоятельным, поскольку такая обязанность договором купли-продажи не предусмотрена.

Вместе с тем, иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Смысл приведенных выше правовых норм заключается в пресечении недобросовестного поведения стороны, уклоняющейся от обязательной регистрации сделки при соблюдении и исполнении всех условий договора обеими сторонами. При несоблюдении хотя бы одного условия договора сделку нельзя считать исполненной и совершенной в надлежащей форме. Государственная регистрация договора при таких обстоятельствах может привести к нарушению права одной из сторон, так как она лишится того, на что могла рассчитывать при заключении договора.

Между тем, доказательств того, что обязательства продавца по передаче объектов недвижимости покупателю и обязательства покупателя по полной оплате продавцу исполнены, суду не представлены.

Поскольку в нарушение п. 4 договора покупатель не оплатил цену объектов недвижимости в полном размере, а также государственную пошлину для государственной регистрации перехода права собственности, как то предусмотрено п.6 договора купли-продажи, у продавца не возникла обязанность передать истцу объекты недвижимости и обратиться в Управление Росреестра по Республике Бурятия с заявлением о проведении государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости к покупателю.

Истец не заявлял требования о передаче ему объектов недвижимости, не предоставил доказательства уклонения ответчика от государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи.

Оценив обстоятельства дела в их совокупности и взаимосвязи, исходя из требований вышеназванных норм права, суд пришел к выводу о недоказанности истцом факта уклонения ответчика от государственной регистрации перехода права собственности и отказе в удовлетворении иска.

Разрешая ходатайство стороны ответчика об отмене обеспечения, суд пришел к следующему.

В соответствии со ст. 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда. В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда.

Поскольку исковые требования удовлетворению не полежат, обеспечительные меры подлежат отмене по вступлении решения суда в законную силу.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПКРФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «А-Мега» оставить без удовлетворения.

По вступлении решения суда в законную силу отменить меры по обеспечению иска в виде запрета Управлению Росреестра по Республике Бурятия осуществлять регистрацию перехода права собственности в отношении объектов недвижимости: 

- нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Улан-Удэ, ..., кадастровый номер: ...; 

- земельный участок, расположенный по адресу: г. Улан-Удэ, кадастровый номер: ....

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Бурятия в течение месяца с момента принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Советский районный суд г. Улан-Удэ

Судья: подпись Власова И.К.

... 

... 

... 

...

...