Судья Тютюнников А.С. УИД: 61RS0061-01-2025-000098-41

Дело № 33-1195/2026 (33-19265/2025)

Дело № 2-153/2025

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

21 января 2026 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:

председательствующего Панченко Ю.В.,

судей Курносова И.А., Перфиловой А.В.,

при секретаре Шипулиной Н.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19 к ООО «Агро-Союз», ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33 ФИО34, третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, СПК «Подгорский» Управление Росреестра по Ростовской области о выделе земельных участков, расторжении договора аренды земельного участка, исключении из ЕГРН записи о правах аренды на земельный участок по апелляционной жалобе ФИО19 на решение Шолоховского районного суда Ростовской области от 09 апреля 2025 года.

Заслушав доклад судьи Панченко Ю.В., судебная коллегия

установила:

ИП ФИО53, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО73, ФИО17, ФИО18, ФИО19 обратились в суд с иском к ООО «Агро-Союз», ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33 ФИО34 о выделе земельных участков, расторжении договора аренды земельного участка, исключении из ЕГРН записи о правах аренды на земельный участок.

В основание иска указали, что 03 июня 2008 года заключён договор аренды № 2 земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей между СПК «Подгорский» и 66 собственниками земельного участка в праве общедолевой собственности на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Согласно вышеуказанному договору собственники земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и СПК «Подгорский» в лице председателя ФИО74 передали последнему в аренду земельный участок для производства сельскохозяйственной продукции. Договор заключён на 10 лет с автоматическим пролонгированием в случае, если одна из сторон не заявит о расторжении.

Пунктом 2 договора также предусмотрено, что каждый из арендодателей имеет право выйти из настоящего договора предварительно уведомив об этом в месячный срок. В ходе исполнения вышеуказанного договора часть собственников решила выйти из договора аренды.

15 января 2010 года Шолоховским районным судом Ростовской области вынесено определение об утверждении мирового соглашения и прекращении производства по делу. Согласно утвержденному вступившим в законную силу определением суда мировым соглашением часть участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН договорились о расторжении договора № 2 аренды земельного участка от 03.06.2008 года. В отношении обратившихся в суд с заявлением о выделе собственников общедолевой собственности председатель ФИО74 обязался во исполнение своего приказа от 19.02.2009 года произвести отчуждение земельных участков, а именно: пашни № 128 площадью 99 Га, пашни № 116 площадью 72 Га, сенокосы № 52 площадью 11,29 Га, пастбища № 30 площадью 41, 45 Га, а также передать в распоряжение собственников земельного участка № 136 площадью 66 Га после уборки урожая до 01.11.2010 года.

После вступления определения суда в законную силу исполнить его не представилось возможным, так как некоторые из истцов умерли.

01 октября 2014 года состоялась общее собрание участников общедолевой собственности и приняли решение передать выделенные земельные участки в аренду ИП ФИО53

С 2024 года на земельных участках с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, которые входят в состав земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН появилось обременение в виде арендного договора ООО «АГРО-СОЮЗ» от 13 декабря 2017 года. Также изменился количественный состав собственников земельных участков.

Данное обременение в виде аренды существенно нарушает права собственников общедолевой собственности, так как один из земельных участков незаконно стал обрабатываться ООО «АГРО-СОЮЗ».

В выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН имеется обременение в виде договора аренды от 13.12.2017, регистрационная запись НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Данные права аренды возникли на основании договора перенайма от 14.11.2017 и акта приемки передачи земельного участка от 14.11.2017. Эти два документа были составлены на основании договора аренды № 2 от 03.06.2008 от 17.07.2017. Однако договор аренды № 2 от 03.06.2008 расторгнут в соответствии с утвержденным определением Шолоховского районного суда Ростовской области от 15.01.2010 мировым соглашением.

Как указано в исковом заявлении невозможно никоим образом составлять различного рода договора на основании расторгнутого договора аренды № 2 от 03.06.2008. Они автоматически влекут за собой судьбу первоначального договора. Согласно тому же определению районного суда, Арендатор (СПК Подгорский) в лице директора ФИО74 обязалось произвести отчуждение спорных рабочих участков в собственность лиц — соистцов по настоящему делу.

Учитывая, что первый договор аренды с ИП ФИО54 был заключен в 2010 году на 11 месяцев с автоматической пролонгацией, что не противоречит законодательству об обороте сельскохозяйственных земель. О том, что арендные отношения существуют, доподлинно знали и СПК Подгорский и ООО «АГРО- СОЮЗ». Подтверждением является то, что в течение 10 лет поля обрабатывались ИП ФИО53, то есть фактически спорные земельные участки не были переданы ООО «АГРО-СОЮЗ» как предмет договора, а также в течение 10 лет ООО «АГРО-СОЮЗ» не выплачивало арендную плату по 29 паям, принадлежащим 24 физическим лицам, что уже является основанием для расторжения договора аренды.

На основании изложенного с учетом уточненных требований истцы просили суд: выделить из Единого землепользования с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН земельные участки с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН; НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН; НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 2897400кв.м., включающих в себя рабочие участки: № 128- 99 Га; № 116- 72 Га; № 136 - 66 Га; № 30 - пастбища общей площадью 41,45 Га и сенокосы общей площадью 11,9 Га, и передать их в собственность в соответствующих долях: ФИО1- 3 пая (3/29 доли); ФИО2 - 1 пай (1/29 доли); ФИО3 - 3 пая; (3/29); ФИО55 - 2 пая (2/29); ФИО4 - 1 пай (1/29 доли); ФИО5 - 1 пай (1/29 доли); ФИО56 - 1 пай (1/29 доли); ФИО7 - 2 пая (2/29 доли); ФИО8 - 1 пай (1/29 доли); ФИО9 - 1 пай (1/29 доли); ФИО52 - 1 пай (1/29 доли); ФИО10 - 1 пай (1/29 доли); ФИО11 - 1 пай (1/29 доли); ФИО12 - 1 пай (1/29 доли); ФИО13 - 1 пай (1/29 доли); ФИО14 - 1 пай (1/29 доли); ФИО16 - 1 пай (1/29 доли); ФИО17 - 1,5 пай; ФИО18 - 1,5 пая; ФИО19 -2 пая (2/29 доли); ФИО15 - 1 пай.

Расторгнуть договор аренды ООО «АГРО-СОЮЗ» от 13.12.2017, регистрационная запись НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 20.12.2017; дополнительное соглашение к договору № 2 от 03.06.2008 от 17.07.2017, регистрационная запись НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН договор перенайма земельного участка от 14.11.2017, регистрационная запись НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и акт приема передачи земельного участка от 14.11.2017, в отношении выделяемых земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 2897400 кв.м., включающих в себя рабочие участки: № 128 - 99 Га; № 116- 72 Га; № 136 - 66 Га; № 30 - пастбищ общей площадью 41,45 Га и сенокосов общей площадью 11,9 Га.

Исключить из сведений в Едином государственном реестре запись о государственной регистрации НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 20.12.2017 прав аренды ООО «АГРО-СОЮЗ» по договору от 13.12.2017, в отношении выделяемых земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 2897400 кв.м., включающих в себя рабочие участки: № 128 - 99 Га; № 116 - 72 Га; № 136 - 66 Га; № 30 - пастбищ общей площадью 41,45 Га и сенокосов общей площадью 11,9 Га.

Решением Шолоховского районного суда Ростовской области от 09 апреля 2025 года в удовлетворении иска ИП ФИО53, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19 к ООО «Агро-Союз», ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, о выделе земельных участков, расторжении договора аренды земельного участка, исключении из ЕГРН записи о правах аренды на земельный участок отказано.

С вынесенным решением не согласилась ФИО19, подала апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда, принять по делу новое которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В обоснование поданной апелляционной жалобы апеллянт выражает несогласие с выводами суда, ссылаясь на то, что судом не учтены обстоятельства дела и доказательства, предоставленные в материалы дела. 15.01.2010 года Шолоховским районным судом Ростовской области было утверждено мировое соглашение. Все условия мирового соглашения были исполнены. В частности, после его заключения истцам переданы земельные участки: пашни № 128 площадью 99 Га; пашни № 116 площадью 72 Га; сенокосы № 52 площадью 11,29 Га, пастбища № 30, площадью 41,45 Га; пашни № 136 площадью 66 Га. Истцами был заключен договор аренды с ИП ФИО53 в 2014 году и, начиная с этой даты, договор перезаключался (пролонгровался) каждые 11 месяцев.

01.10.2014 года по инициативе Администрации Мещеряковского сельского поселения было проведено общее собрание собственников земельных долей, итоги которого зафиксированы в протоколе общего собрания от 01.10.2014. Все решения по вопросам повестки дня приняты единогласно. Протокол общего собрания никем не оспорен и не отменен, двухлетний срок для оспаривания протокола истек. Ни ФИО74 (СПК «Подгорский»), никаким иным лицом никаких претензий и притязаний в части исполнения протокола не заявлялось. Договора аренды продолжали действовать, исполнялись надлежащим образом. Юридически, исполнение определения об утверждении мирового соглашения Шолоховского районного суда Ростовской области от 15.01.2010 года, продолжалось вплоть до 2024 года. В 2024 году, ООО «АГРО-Союз», который установил обременение в виде аренды в 2017 году, решил воспользоваться своим правом на обработку земель, которыми не интересовался более 7 лет. За вышеуказанный период ООО «АГРО-Союз» никогда не обрабатывал участки, находящиеся в пользовании у ИП ФИО53, также, как и не выплачивал аренду истцам по настоящему делу, зная о наличии мирового соглашения. Этот факт подтвердил и представитель ООО «АГРО-Союз» в судебном заседании суда первой инстанции, предложив выплатить арендную плату истцам за эти 7 лет. Арендных отношений ООО «АГРО-Союз» не имелось и не имеется, потому как не имеется договора аренды со множественностью лиц на стороне Арендодателя.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 03.09.2025 года гражданское дело № 2-153/2025 возвращено в Шолоховский районный суд Ростовской области для разрешения вопроса о процессуальном правопреемстве ФИО53 в связи с его смертью.

Определением Шолоховского районного суда Ростовской области от 16.10.2025 года произведена замена истца ФИО53 по гражданскому делу № 2-153/2025 его правопреемником ФИО19

Дело рассмотрено в порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие сторон, извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истцов ФИО57, поддержавшую доводы апелляционной жалобы и просившую отменить решение суда первой инстанции в связи с его незаконностью и необоснованностью и принять новое решение об удовлетворении исковых требований, представителя ООО «АГРО-СОЮЗ» ФИО58, указавшую на необоснованность доводов апелляционной жалобы и просившую оставить решение суда первой инстанции без изменения, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований, предусмотренных положениями статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 03.06.2008 года между СПК «Подгорский» и 66 собственниками земельного участка в праве общедолевой собственности заключен договор аренды № 2 земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенный по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Собственники земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН передали СПК «Подгорский» в лице председателя ФИО74 в аренду земельный участок для производства сельскохозяйственной продукции на срок 10 лет, согласно условиям договора срок аренды автоматические пролонгируется, если одна из сторон не заявит о его расторжении.

В ходе исполнения вышеуказанного договора 28 собственников земельного участка решили выделить земельные участки, прекратив аренду с СПК «Подгорский».

В связи с чем, в 2010 году участники долевой собственности (истцы по настоящему делу) обратились в суд с иском к СПК «Подгорский» о расторжении договора аренды земельного участка № 2 от 03.06.2008 года.

15.01.2010 года вступившим в законную силу определением Шолоховского районного суда в Ростовской области прекращено производство по делу в связи с утверждением мирового соглашения, согласно которому: стороны договариваются между собой, что по настоящему мировому соглашению расторгается договор аренды № 2 земельного участка от 03.06.2008 в отношении истцов (28 собственников из 66). Истцы возвращают ответчику денежные средства в размере 7500 рублей, составляющие расходы по оплате за регистрацию договора аренды в органах юстиции. Срок возмещения устанавливается до 24.02.2010 года включительно. Ответчик ФИО74 обязуется во исполнение своего приказа от 19.02.2009 года произвести отчуждение земельных участков: пашни № 128 площадью 99 Га, пашни № 116 площадью 72 Га, сенокосы № 52 площадью 11,29 Га, пастбища № 30 площадью 41, 45 Га, а также передать в распоряжение собственников земельного участка № 136 площадью 66 Га, после уборки урожая до 01.11.2010 года.

После вынесения определения суда истцы предоставили указанные в вышеуказанном определении суда земельные участки в аренду ИП ФИО53 на основании договора аренды № 1 от 12.01.2015 года заключенного сроком на 11 месяцев.

14.11.2017 года председатель СПК «Подгорский» ФИО74 заключил договор перенайма, целого земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 7446900 кв.м. арендованного по договору № 2 от 03.06.2008 года новому арендатору, ООО «АГРО-СОЮЗ», и передал в пользование на основании акта приема-передачи от 14.11.2017 года.

Согласно сведениям ЕГРН договор перенайма зарегистрирован 24.09.2020 года, на земельный участок НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН установлено обременение в виде аренды на срок с 20.12.2017 года по 27.06.2028 года в пользу ООО «АГРО-СОЮЗ».

До 2024 года земельные участки, указанные в определении Шолоховского районного суда Ростовской области от 15.01.2010 года, которые входят в состав единого землепользования земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, обрабатывал ИП ФИО53, остальную часть ООО «АГРО – СОЮЗ».

Разрешая исковые требования и отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции руководствовался положениями Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», и исходил из того, что мировое соглашение, утвержденное определением Шолоховского районного суда Ростовской области 15.01.2010 года, добровольно не исполнено и сторонами не принимались меры для его принудительного исполнения в течение срока установленного законом срока, спорные земельные участки фактически переданы истцам; работы по межеванию в отношении выделяемых в счет земельных долей земельных участков не проводились; выдел земельных участков в счет земельных долей из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН истцами осуществлен не был.

Судебная коллегия полагает данные выводы суда первой инстанции основанными на неправильном применении норм материального права и неполном исследовании юридически значимых обстоятельств дела.

В силу статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Согласно пункту 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

Как закреплено в пункте 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации и дополнительно разъяснено в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор субаренды (поднайма) является производным от договора аренды и не может превышать срок действия договора аренды, а также содержать иные условия, ухудшающие положение субарендатора по сравнению с положением арендатора.

Аналогичные положения применяются к договору перенайма, представляющему собой передачу прав и обязанностей арендатора новому лицу, поскольку такой договор также носит производный характер и не может существовать в отрыве от основного договора аренды.

Как установлено судебной коллегией и следует из материалов дела, договор перенайма от 14.11.2017 года, на основании которого возникли права аренды ООО «АГРО-СОЮЗ», был заключен на основании первоначального договора аренды № 2 от 03.06.2008 года с указанием на передачу прав по данному договору от СПК «Подгорский» к ООО «АГРО-СОЮЗ».

Вместе с тем, определением Шолоховского районного суда Ростовской области от 15.01.2010 года, вступившим в законную силу, договор аренды № 2 от 03.06.2008 года расторгнут в отношении собственников 29 земельных долей, в числе которых находятся правопредшественники истцов по настоящему делу.

При множественности лиц на стороне арендодателя расторжение договора аренды в отношении части арендодателей влечет прекращение договорных правоотношений в соответствующей части, что означает утрату первоначальным арендатором правомочий по распоряжению правами аренды в отношении земельных долей указанных собственников.

Передача прав и обязанностей по договору аренды (перенаем) предполагает наличие у передающего лица действующих арендных прав на момент совершения сделки. При отсутствии таких прав передача не может породить юридических последствий для приобретателя.

Довод ответчика о том, что утверждённое определением Шолоховского районного суда Ростовской области от 15.01.2010 мировое соглашение сторонами не исполнено и, следовательно, договор аренды № 2 от 03.06.2008 продолжал действовать, подлежит отклонению как противоречащий материалам дела и правовой природе мирового соглашения.

В соответствии со статьёй 173 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации утверждённое судом мировое соглашение сторон является обязательным для них и влечёт прекращение производства по делу, а его условия подлежат исполнению в рамках возникших гражданских правоотношений. Расторжение договора аренды № 2 в отношении долей истцов произошло в силу вступившего в законную силу судебного определения, независимо от того, были ли в последующем совершены все предусмотренные мировым соглашением организационнотехнические действия (подготовка документов для регистрации перехода права, изменение сведений ЕГРН и т.п.).

Вместе с тем из представленных доказательств следует, что условия мирового соглашения сторонами фактически исполнялись: спорные рабочие участки (№ 128, 116, 136, пастбища № 30, сенокосы) были переданы в пользование истцов и на протяжении длительного периода (с 2010 года) обрабатывались ИП ФИО53 на основании заключённых с истцами договоров аренды (что подтверждается имеющимися в материалах дела договорами аренды, формами СХ1, СХ2, ведомостями выплаты арендной платы). Представитель СПК «Подгорский» и ООО «АгроСоюз» в судебных заседаниях не отрицал факта обработки указанных участков ИП ФИО53 и отсутствия использования спорных земель самим ООО «АгроСоюз» в период с 2010 по 2024 годы.

Такое последующее поведение сторон свидетельствует о признании ими прекращения арендных правоотношений по договору № 2 в отношении долей истцов и об исполнении ключевых условий мирового соглашения, направленных на предоставление истцам фактического владения и пользования спорными земельными участками. При данных обстоятельствах ссылка ответчика на якобы «неисполненное» мировое соглашение не опровергает установленных судом фактов и не может служить основанием для сохранения за ним прав аренды на спорные земельные участки.

Кроме того, правовая позиция о том, что юридическая сила судебного акта об утверждении мирового соглашения не ставится в зависимость от его последующего фактического исполнения, вытекает из разъяснений, данных Верховным Судом Российской Федерации в обобщениях судебной практики по вопросам исполнения судебных актов и правовой природы мировых соглашений (в том числе по делам, связанным с защитой права собственности и других вещных прав).

В данном случае СПК «Подгорский», утратив арендные права в отношении 29 земельных долей на основании вступившего в законную силу определения суда от 15.01.2010, не обладал правомочиями передавать ООО «АГРО-СОЮЗ» права аренды в отношении земельных участков, образованных из данных долей.

Следовательно, договор перенайма от 14.11.2017 года, заключенный спустя более 7 лет после расторжения первоначального договора аренды, в отношении земельных участков принадлежащих истцам, не мог породить у ООО «АГРО-СОЮЗ» права аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, входящих в долевую собственность истцов.

Довод представителя ответчиков о неисполнении мирового соглашения и об отсутствии фактической передачи земельных участков подлежит отклонению, поскольку юридическая сила вступившего в законную силу определения суда об утверждении мирового соглашения не зависит от факта его исполнения. Расторжение договора аренды определением суда от 15.01.2010 года произошло независимо от последующих действий сторон по фактической передаче земельных участков.

В силу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении образованных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях без проведения торгов.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства, применение положений пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации возможно только в случае, когда на момент образования земельных участков действуют арендные правоотношения между собственником и арендатором.

Как установлено судебной коллегией и следует из материалов дела, арендные правоотношения между СПК «Подгорский» (в последующем – ООО «АГРО-СОЮЗ») и правопредшественниками истцов были прекращены определением суда от 15.01.2010 года, то есть до образования спорных земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, которые были поставлены на кадастровый учет в 2014-2015 годах.

При отсутствии действующих арендных правоотношений между истцами и ответчиком ООО «АГРО-СОЮЗ» на момент образования спорных земельных участков положения пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации о сохранении права аренды применению не подлежат.

В силу пункта 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). При этом по своей правовой природе договор перенайма является производной сделкой, влекущей переход к новому арендатору комплекса прав и обязанностей по уже существующему договору аренды и не способной создать у него больший объём прав, чем имел первоначальный арендатор.

Аналогичный подход последовательно проводится в судебной практике. Так, в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что договор субаренды носит производный характер по отношению к договору аренды и не может существовать в отрыве от него; срок субаренды не может превышать срок аренды, а прекращение основного договора влечёт прекращение производных правоотношений. Указанные разъяснения по своей сути применимы и к договору перенайма, поскольку последний также представляет собой передачу арендных прав, производных от основного договора.

Из материалов дела усматривается, что первоначальный договор аренды № 2 от 03.06.2008 был расторгнут в отношении 28 (29) земельных долей, правопредшественников истцов, вступившим в законную силу определением Шолоховского районного суда Ростовской области от 15.01.2010 об утверждении мирового соглашения. С указанного момента СПК «Подгорский» утратил арендные права на соответствующую часть земельного участка и, следовательно, не мог распоряжаться ими путём перенайма в пользу ООО «АгроСоюз».

Договор перенайма от 14.11.2017, в той части, в которой он заявлен как основание возникновения у ООО «АгроСоюз» права аренды на земельные участки, образованные из земельных долей истцов, был заключён более чем через семь лет после прекращения договора аренды № 2 в этой части и при отсутствии у СПК «Подгорский» каких-либо прав на спорные доли. В таком случае у СПК «Подгорский» отсутствовал предмет передачи по договору перенайма в отношении указанных долей, что исключает возникновение у ООО «АгроСоюз» прав аренды на соответствующие земельные участки.

Дополнительно следует учитывать, что положения пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ, регулирующие сохранение и трансформацию прав аренды при образовании земельных участков из ранее предоставленного земельного участка, предполагают наличие действующих арендных правоотношений на момент образования новых участков. Данная правовая позиция разъяснена, в частности, в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.12.2015 № 307ЭС1512847 и в обобщении судебной практики применения статьи 11.8 ЗК РФ. При отсутствии действующего договора аренды в отношении долей истцов на момент заключения договора перенайма от 14.11.2017 и последующего образования спорных участков положения пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ к ним неприменимы и не могут служить источником прав аренды ООО «АгроСоюз».

Таким образом, вывод судебной коллегии о том, что договор перенайма от 14.11.2017 не породил у ООО «АгроСоюз» права аренды в отношении земельных участков, образованных из земельных долей истцов, основан непосредственно на положениях статей 615, 618 ГК РФ и статьи 11.8 ЗК РФ в их системном толковании и соответствует сложившейся судебной практике.

Суд первой инстанции не дал оценки данному юридически значимому обстоятельству, что является основанием для отмены решения в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Довод представителя ответчиков о несоблюдении истцами процедуры выдела земельных участков, предусмотренной статьями 13, 13.1 Федерального закона от 24.07.2002 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», не может служить основанием для отказа в удовлетворении требований о признании договора перенайма незаключенным в соответствующей части и исключении записи из ЕГРН.

Как следует из материалов дела, протоколом общего собрания участников долевой собственности от 01.10.2014 года было принято решение о выделении земельных участков в счет земельных долей собственников общей площадью 2897400 кв.м (рабочие участки № 128 – 99 га., № 116 – 72 га., № 136 – 66 га., пастбища № 30 – 41,45 га., сенокосы – 11,29 га.).

В силу пункта 1 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Указанное общее положение конкретизировано специальными нормами Федерального закона от 24.07.2002 № 101ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101ФЗ) и Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 2, 4, 5 статьи 13 Закона № 101ФЗ земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности либо по инициативе собственника земельной доли при обращении к кадастровому инженеру. Размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, подлежат согласованию в порядке, установленном статьёй 13.1 указанного Закона, в том числе с учетом права других участников долевой собственности заявлять мотивированные возражения.

По смыслу пунктов 13 и 14 статьи 13.1 Закона № 101ФЗ, правовая позиция по которым приведена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 17.01.2022 № 310ЭС2126282, объём прав участников долевой собственности на стадии согласования проекта межевания ограничен представлением объективно подтверждённых возражений относительно размера и местоположения границ выделяемых земельных участков, при этом необоснованное уклонение от согласования не может блокировать реализацию права на выдел, а возникший спор подлежит разрешению судом.

Из материалов настоящего дела следует, что участники долевой собственности приняли решение о выделе спорных земельных участков в счёт принадлежащих им земельных долей (протокол общего собрания от 01.10.2014 (т. 1, л.д. 32-38), определили состав и примерное местоположение выделяемых участков (рабочие участки № 128, 116, 136, пастбища № 30, сенокосы), были осуществлены кадастровые работы и постановка образованных участков на кадастровый учет (кадастровые номера НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН). Возражения иных участников долевой собственности, подтверждённые объективными данными о нарушении их прав, в установленном порядке не заявлялись.

При таких обстоятельствах незавершённость ряда формальных действий, предусмотренных статьями 13, 13.1 Закона № 101ФЗ (утверждение итогового межевого плана, внесение изменений в сведения ЕГРН о составе правообладателей), обусловленная, в том числе, поведением других лиц, не лишает истцов права на судебную защиту и не препятствует суду, разрешая спор, определить размер и местоположение границ участков, подлежащих выделу, а также подтвердить возникновение у истцов права собственности на них. Иное толкование означало бы фактическое лишение участников долевой собственности гарантированного статьями 252 ГК РФ и 13 Закона № 101ФЗ права на выдел земельного участка вследствие недобросовестного поведения иных участников или третьих лиц.

С учётом приведённых норм и правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации судебная коллегия приходит к выводу, что удовлетворение требований истцов о выделе спорных земельных участков и признании за ними права собственности на такие участки не подменяет полномочия органов кадастрового учёта и регистрации прав, а направлено на устранение препятствий в реализации уже возникшего у истцов права, вытекающего из решения общего собрания участников долевой собственности и фактического сложившегося порядка землепользования.

Согласие арендатора на выдел земельных участков в силу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации требуется только в случае, когда на момент выдела существуют действующие арендные правоотношения. В данном случае, поскольку арендные правоотношения с истцами были прекращены определением суда от 15.01.2010 года, получение согласия СПК «Подгорский» или ООО «АГРО-СОЮЗ» не требовалось.

Факт несогласования последующих этапов процедуры межевания не свидетельствует об отсутствии у истцов права на защиту своих интересов путем требования об исключении записи о праве аренды ООО «АГРО-СОЮЗ», внесенной в ЕГРН на основании договора перенайма, заключенного с нарушением их прав и в отсутствие правовых оснований.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как следует из материалов дела и пояснений представителя истцов, истцы направляли письменные обращения в адрес ООО «АГРО-СОЮЗ» с предложением об урегулировании возникшего спора, однако ответчик уклонился от добровольного удовлетворения требований.

Кроме того, истцы первоначально обратились в Арбитражный суд Ростовской области с аналогичными требованиями (дело №А53-20536/2024), которое было передано по подсудности в Шолоховский районный суд Ростовской области, что свидетельствует о добросовестных действиях истцов по разрешению спора.

Судебная коллегия полагает, что требование о соблюдении досудебного порядка в данном конкретном случае выполнено истцами с учетом следующих обстоятельств.

Заявленные требования основаны не на нарушении условий договора перенайма, а на факте отсутствия у СПК «Подгорский» арендных прав в отношении земельных долей истцов на момент заключения договора перенайма от 14.11.2017 года, что было установлено вступившим в законную силу определением Шолоховского районного суда Ростовской области от 15.01.2010 года.

Направление предложения о расторжении договора перенайма, заключенного при отсутствии правовых оснований для его заключения, не могло бы привести к добровольному удовлетворению требований истцов, поскольку ответчик ООО «АГРО-СОЮЗ» последовательно возражает против удовлетворения исковых требований.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, спорные земельные участки (рабочие участки № 128, № 116, № 136, пастбища № 30, сенокосы) с 2010 года обрабатывались ИП ФИО53 на основании договоров аренды, заключенных с истцами.

Представитель ответчика ООО «АГРО-СОЮЗ» в судебном заседании подтвердил, что в период с 2017 года по 2024 год ООО «АГРО-СОЮЗ» не обрабатывало спорные земельные участки и не выплачивало арендную плату истцам по данным участкам.

Данные обстоятельства свидетельствуют о фактическом отсутствии арендных правоотношений между истцами и ООО «АГРО-СОЮЗ» в отношении спорных земельных участков, несмотря на наличие формальной записи в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 21.04.2003 года №6-П, сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, должны соответствовать фактическим обстоятельствам, на основе которых возникли зарегистрированные права.

Вопрос о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора подлежит обязательной оценке с учётом правовой природы заявленных требований.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства» разъяснено, что обязательный досудебный порядок урегулирования спора в гражданском судопроизводстве подлежит применению только в случаях, прямо предусмотренных федеральным законом (часть 4 статьи 3 ГПК РФ). В частности, пункт 2 статьи 452 ГК РФ предусматривает необходимость направления предложения об изменении или расторжении договора только по спорам, в которых истец обращается с требованием именно об изменении или расторжении действующего договора.

Вместе с тем Пленум Верховного Суда Российской Федерации указывает, что к искам о признании договора расторгнутым (как к искам о признании), а также к требованиям о признании договора недействительным или незаключённым положения пункта 2 статьи 452 ГК РФ о досудебном порядке не применяются, поскольку такие иски направлены на констатацию уже наступившего правового состояния, а не на судебное прекращение действующего договорного обязательства.

Заявленные истцами требования исходят из того, что на момент заключения договора перенайма от 14.11.2017 у СПК «Подгорский» отсутствовали какиелибо арендные права на земельные доли истцов, поскольку договор аренды № 2 от 03.06.2008 был расторгнут в их отношении вступившим в законную силу определением суда от 15.01.2010. При таких обстоятельствах спор сводится не к изменению или расторжению действующего договора по основаниям, предусмотренным статьёй 450 ГК РФ, а к установлению отсутствия правовых оснований для возникновения у ООО «АгроСоюз» права аренды и к устранению соответствующей записи из Единого государственного реестра недвижимости.

Правовая позиция о допустимости защиты нарушенного вещного права путём предъявления требований об исключении из ЕГРН записи о праве, не имеющем юридических оснований, без соблюдения досудебного порядка, нашла отражение, в том числе, в обзорах судебной практики Верховного Суда Российской Федерации по делам, связанным с регистрацией прав на недвижимое имущество и обжалованием записей реестра.

Дополнительно из материалов дела усматривается, что истцы предпринимали меры к досудебному урегулированию спора: направляли в адрес ООО «АгроСоюз» письменные обращения с предложением урегулировать возникший конфликт, вплоть до выплаты арендной платы за прошедший период, обращались с аналогичными требованиями в арбитражный суд (дело № А5320536/2024), которое впоследствии было передано по подсудности в суд общей юрисдикции. Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что истцы действовали добросовестно и не использовали обращение в суд как первый и единственный способ разрешения спора.

При таких данных судебная коллегия приходит к выводу, что:

– вопервых, обязательный досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, к рассматриваемым требованиям в их правовой квалификации (о признании отсутствия у ответчика права аренды, о признании договора перенайма незаключённым в соответствующей части, об исключении записи из ЕГРН) не подлежит применению;

– вовторых, даже при формальном подходе к оценке досудебного порядка совокупность направленных истцами обращений и действий по попытке урегулировать спор во внесудебном порядке свидетельствует о фактическом соблюдении цели, преследуемой пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, что исключает возможность оставления иска без рассмотрения и не может являться основанием для отмены судебного акта.

Внесение в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве аренды ООО «АГРО-СОЮЗ» на спорные земельные участки на основании договора перенайма от 14.11.2017 года, заключенного с нарушением прав истцов и при отсутствии у СПК «Подгорский» арендных прав на момент заключения договора перенайма, не соответствует фактическим обстоятельствам возникновения прав аренды.

При таких обстоятельствах требования истцов об исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о государственной регистрации права аренды ООО «АГРО-СОЮЗ» в отношении спорных земельных участков подлежат удовлетворению на основании абзаца 4 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Запись в ЕГРН номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 20.12.2017 о праве аренды ООО «АГРО-СОЮЗ» по договору от 13.12.2017, в отношении выделяемых земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН; НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН подлежит исключению при установлении отсутствия правовых оснований для возникновения зарегистрированного права.

Поскольку при разрешении спора судом первой инстанции допущены существенные нарушения норм материального права, не учтены обстоятельства, повлиявшие на исход дела, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда подлежит отмене в соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с принятием нового решения которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Шолоховского районного суда Ростовской области от 9 апреля 2025 года отменить.

По делу принять новое решение, которым исковые требования ФИО1 (ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА), ФИО2 (ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА), ФИО3 (ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА), ФИО4 (ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА), ФИО5 (ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА), ФИО6 (ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА), ФИО7 (ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА ФИО8 (ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА), ФИО9 (ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА), ФИО10 (ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА), ФИО11 (ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА), ФИО12 (ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА), ФИО13 (ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА), ФИО14 (ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА), ФИО15 (ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА), ФИО16 (ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА), ФИО17 (ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА), ФИО18 (ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА), ФИО19 (ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА) удовлетворить.

Выделить из единого землепользования с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН земельные участки с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН; НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН; НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 2897400 кв.м., включающих в себя рабочие участки: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - пастбища общей площадью 41,45 Га и сенокосы общей площадью 11,29 Га, и передать их в собственность в соответствующих долях: ФИО1- 3 пая (3/29 доли); ФИО2 - 1 пай (1/29 доли); ФИО3 - 3 пая; (3/29); ФИО55 - 2 пая (2/29); ФИО4 - 1 пай (1/29 доли); ФИО5 - 1 пай (1/29 доли); ФИО56 - 1 пай (1/29 доли); ФИО7 - 2 пая (2/29 доли); ФИО8 - 1 пай (1/29 доли); ФИО9 - 1 пай (1/29 доли); ФИО52 - 1 пай (1/29 доли); ФИО10 - 1 пай (1/29 доли); ФИО11 - 1 пай (1/29 доли); ФИО12 - 1 пай (1/29 доли); ФИО13 - 1 пай (1/29 доли); ФИО14 - 1 пай (1/29 доли); ФИО16 - 1 пай (1/29 доли); ФИО17 - 1,5 пай; ФИО18 - 1,5 пая; ФИО19 - 2 пая (2/29 доли); ФИО15 - 1 пай (1/29 доли).

Расторгнуть договор аренды ООО «АГРО-СОЮЗ» от 13.12.2017 года, регистрационная запись НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 20.12.2017 года, дополнительное соглашение к договору № 2 от 03.06.2008 года от 17.07.2017 года, регистрационная запись НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН; договор перенайма земельного участка от 14.11.2017 года, регистрационная запись НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и акт приема передачи земельного участка от 14.11.2017 года, в отношении выделяемых земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН; НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН; НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 2 897 400 кв.м., включающих в себя рабочие участки: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - пастбищ общей площадью 41,45 Га и сенокосов общей площадью 11,9 Га.

Исключить из сведений Единого государственного реестра недвижимости запись о государственной регистрации НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 20.12.2017 года прав аренды ООО «АГРО-СОЮЗ» по договору от 13.12.2017 года, в отношении выделяемых земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН; НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН; НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 2897400 кв.м., включающих в себя рабочие участки: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - пастбищ общей площадью 41,45 Га и сенокосов общей площадью 11,9 Га.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение составлено 26 января 2026 года.