Мотивированное 

решение

 изготовлено 11.12.2017.

№ 2-293/2017

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 декабря 2017 года г. Владивосток

Первореченский районный суд г. Владивостока Приморского края 

в составе: 

Председательствующего судьи Мироновой Е.А. 

при секретаре Хорзовой Н.А.,

с участием

представителей истца ФИО1

ФИО5

представителя ответчика ФИО6

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения и применении последствий недействительности сделки, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и применении последствий недействительности сделки указав, что 29.10.2015 между сторонами заключен договор купли-продажи ? доли двух комнат в 4-х комнатной квартире, общей площадью 26,2 кв.м, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Собственником данного жилого помещения являлась ответчик. Перед заключением договора купли-продажи ею был осмотрена комната, состоящая также из прихожей и санузла. Ею неоднократно задавался вопрос ответчику о законности перепланировки, на что были даны ответы, что все законно и документы на оформление преданы в БТИ. 29.10.2015, при подписании договора купли-продажи она заметила, что вместо фактической стоимости продаваемого жилого помещения 1 400 000 руб., указана сумма 1 000 000 руб., на что ей объяснили, что это опечатка и в расписке будет указана сумма 1 400 000 руб. Договор купли-продажи был подписан, однако регистрация сделки произведена лишь 25.03.2016 по причине ее приостановления. Позже ей стало известной, что в Первореченском районном суде г.Владивостока рассматривается гражданское дело по иску собственника нижерасположенной квартиры и администрация г. Владивостока, связанное с незаконной перепланировкой и ответчик знала об этом. Никаких разрешений на перепланировку кв. № получено не было и не могло быть получено. О том, что перепланировка была произведена незаконно она узнала лишь в августе 2016 года. Ответчик имела сведения о наличии судебного спора о незаконной перепланировке до момента подписания договора, однако данный факт скрыла. Таким образом, сделка была заключена под влиянием обмана. При приведении комнаты в первоначальное положение она лишается необходимых удобств – туалета и душевой кабины. Просит суд признать договор купли-продажи ? доли двух комнат в 4-х комнатной квартире по адресу 

<

адрес>, заключенный 29.10.2015 года между ФИО4 и ФИО3 недействительным, вернув стороны в первоначальное состояние,а также взыскать сумму неосновательного обогащении в размере 400 000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 7 500 руб. 

В ходе рассмотрения спора по существу истец уточнила требования и просила суд признать недействительным договор купли-продажи ? доли двух комнат в 4-х комнатной квартире по адресу 

<

адрес>, заключенный 29.10.2015 года между ФИО4 и ФИО3 в части стоимости в размере 1 000 000 руб.; признать договор купли-продажи ? доли двух комнат в 4-х комнатной квартире по адресу 

<

адрес>, заключенный 29.10.2015 года между ФИО4 и ФИО3 с фактической ценой договора в размере 1 400 000 руб.; признать недействительным договор купли-продажи ? доли двух комнат в 4-х комнатной квартире по адресу 

<

адрес>, заключенный 29.10.2015 года между ФИО4 и ФИО3, применить последствия недействительности сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение; взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 1 400 000 руб.; пекратить право собственности ФИО3 на ? доли двух комнат в 4-х комнатной квартире по адресу 

<

адрес>.; признать право собственности ФИО4 на ? доли двух комнат в 4-х комнатной квартире по адресу 

<

адрес>; взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 7 500 руб. 

В судебном заседании представители истца на уточненных требованиях настаивали дополнив, что ответчик скрыл от покупателя тот факт, что имеется судебный спор в отношении жилого помещения и именно в части законности выполненной перепланировки и переустройства. При этом ФИО4 была уведомлена о необходимости предоставить доступ, однако на данные уведомления умышленно не отреагировала, чтобы продать жилье любым способом. Ответчик не отрицает, что перепланировку провела самовольно без согласования, однако при продаже квартиры убеждала покупателя о том, что все документы оформлены. Из фотографий входа в жилое помещение усматривается, что покупатель может быть введен в заблуждение, так как в одну квартиру по факту сделано 3 входа и покупатель решила, что это отдельная комната гостиничного типа. Кроме того, в договоре купли-продажи данные о мебели и бытовой техники отсутствуют, ни о каких неотделимых улучшениях речи не было. То обстоятельство, что истца отсутствовало намерение оформлять сделку в марте 2016 года также подтверждается тем, что сама истец заявление о регистрации договора купли-продажи не подписывала и не подавала.

Представитель ответчика с требованиями истца не согласилась пояснив, что истцом не предоставлено ни одного письменного доказательства того, что она заблуждалась или была обманута продавцом. Истец знала, что покупает не отдельную комнату, а ? долю двух комнат в 4-х комнатной квартире. При продаже комнат, продавец уведомляла истца о том, что согласования на перепланировку не было получено, на что истец попросила скидку в размере 100 000 руб. Продавцом данная скидка была сделана. Истец знала о наличии судебного спора по незаконной перепланировке. 

Представитель Управления Росреестра по Приморскому краю, уведомленный надлежащим образом, в заседание не явился. Направив ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие.

Выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, давая оценку всем доказательствам в их совокупности суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ОТВЕТЧИК являлась собственником ? доли 2-х комнат 

<

адрес> в г. Владивостоке, что подтверждается выпиской из ЕГРП.

29.10.2015 года ОТВЕТЧИК заключила с ФИО3 договор купли-продажи ? доли в праве собственности двух комнат в 4-комнатной квартире, стоимостью 1 000 000 руб., расположенной по адресу: 

<

адрес>, который прошел государственную регистрацию только 25 марта 2016 года, на основании заявлений сторон от 04.03.2017. 

Из расписки от 25.03.2016 следует, что ОТВЕТЧИК получила от ФИО3 денежные средства в общей сумме 1 400 000 руб. за проданную комнату по адресу: 

<

адрес>. 

Согласно ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. 

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

ФИО4 была достоверно осведомлена о наличии судебных споров, касающихся незаконной перепланировки спорного жилого помещения, однако данный факт скрыла от покупателя ФИО3 

Кроме того, истец не был осведомлен о технических характеристиках приобретаемого помещения. На регистрацию сделки технический (кадастровый) паспорта не представлялись. 

В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Приведенные положения процессуального закона направлены на обеспечение обязательности вступивших в законную силу судебных постановлений и обеспечение законности выносимых судом постановлений в условиях действия принципа состязательности.

Решениями Первореченского районного суда г.Владивостока от 13.10.2016 установлено, что 05.02.2016 года Администрация г. Владивостока обратилась с иском к ФИО4 о предоставлении доступа в жилое помещение. 

Третьим лицом по делу являлась ФИО11, проживающая в 

<

адрес> этого же дома, которая на протяжении года до подачи иска в суд инициировала проверки у ФИО4 по факту незаконной перепланировки Администрацией г. Владивостока и управляющей компанией. 

Решением Первореченского районного суда г.Владивостока от 29.08.2017 по иску ФИО12 к ФИО4 о признании недействительным договора дарения, признании заключенным и недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки также установлено, что в адрес ФИО4 29.09.2015 года направлялось извещение о проведении проверки на 06.10.2015 года. Из акта от 06.10.2015 года следует, что доступ в квартиру не предоставлен. Из уведомления о вручении видно, что ФИО4 получила извещение о проведении проверки уже после составления акта – 21.10.2015 года, между тем с этой даты ей стало известно о проведении проверки по факту законности перепланировки. ДД.ММ.ГГГГ по делу № ФИО4 направлено исковое заявление, которое она не получила, конверт возвращен в суд за истечением срока хранения. Между тем, ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 ФИО4 адвокат ФИО13 подал заявление на ознакомление с материалами дела и ДД.ММ.ГГГГ был ознакомлен с делом. 

Помимо этого, на дату заключения оспариваемого договора в производстве Первореченского районного суда г. Владивостока находилось гражданское дело по иску ФИО11 к ФИО4 о признании перепланировки незаконной и возложении обязанности привести жилое помещение в первоначальное состояние (№), возбужденное 27.10.2015 года, которое в настоящее время приостановлено. Также установлено, что ФИО2 ФИО4 адвокат ФИО13 принимал участие в рассмотрении данного дела.

Таким образом на дату заключения договора с ФИО3 ( в том числе на дату подачу заявления с договором на государственную регистрацию) ФИО4 достоверно была осведомлена о наличии судебного спора, касающегося незаконной перепланировки. До окончания государственной регистрации, т.е. до 25 марта 2016 года ФИО4, действуя добросовестно, могла подать заявление в Управление Росреестра об отказе от проведения регистрации оспариваемого договора, однако этого не сделала. 

Скрыв от ФИО3 сведения о том, что в комнате произведена несогласованная перепланировка и имеется судебный спор, ОТВЕТЧИК ввела покупателя в заблуждение относительно существенных характеристик приобретаемого им имущества и нарушила пункт 7 оспариваемого договора, в котором указано, что предмет договора не является предметом судебного спора. 

Решением Первореченского районного суда г. Владивостока от 13.10.2016 суд обязал ФИО3 предоставить специалистам администрации города Владивостока доступ в жилое помещение площадью 26,2 кв.м, указанных на поэтажном плане как помещения № 1 и №2, расположенное по адресу 

<

адрес> для организации осмотра на предмет наличия, либо отсутствия в указанном помещении самовольных перепланировки и (или) переустройства.

По общему правилу пунктов 1, 2 статьи 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Реституция (обязанность сторон возвратить друг другу все полученное по недействительной сделке) как общее последствие совершения недействительной сделки направлена на принудительное восстановление существовавших до совершения недействительной сделки правоотношений (обеспечение гражданского правопорядка) как было бы, если недействительная сделка не была совершена вовсе. Однако в зависимости от существа и содержания недействительных сделок возможно обеспечение гражданского правопорядка и без реституции.

Так, применительно к являющимся ничтожными в силу закона притворным сделкам, то есть сделкам, совершенным с целью прикрыть другую сделку, в том числе, сделку на иных условиях, специальные правила пункта 2 статьи 170 ГК РФ указывают на такие последствия совершения притворных сделок как применение к сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемой сделке), относящихся к ней правил, с учетом существа и содержания такой прикрываемой сделки. Указанное дополнительно разъяснено судам в абзаце втором пункта 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". При этом в четвертом абзаце этого же пункта 87 названного Постановления, разъяснено, что прикрываемая сделка также может быть признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Положения пунктов 1, 2, 3 статьи 420, пункта 1 статьи 425, пункта 1 статьи 432 ГК РФ устанавливают, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух - и многосторонних сделках. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 2 статьи 179 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. 

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений (ч. 2 ст. 56 ГПК РФ).

ФИО3 была введена в заблуждение о том, что при оформлении купли-продажи перепланировка комнаты является законной и согласованной. При заключении оспариваемого договора ФИО4 была достоверно осведомлена о наличии судебных споров, касающихся незаконной перепланировки, данный факт скрыла от покупателя ФИО3 

Суд пришел к выводу, что прикрываемая сделка купли-продажи была совершена под влиянием обмана. 

Кроме того, нашел свое подтверждение и факт того, что после приостановления регистрации сделки, истец более с заявлением не обращалась.

Согласно заключения эксперта № от 06.10.2017 подписи от имени ФИО3, расположенные в расписке от 04.03.2016, содержащейся на бланке заявления в филиал ФГБУ «ФКН Росреестра» по Приморскому краю выполнены не ФИО3, а иным лицом с подражанием подлинной подписи ФИО3

Следовательно, доводы ответчика о том, что истец знала о незаконной перепланировке и выразила свою волю на заключение сделки подав вторично 04.03.2016 заявление о регистрации договора купли-продажи, являются необоснованными и противоречат материалам дела.

Поскольку договор купли продажи квартиры признан недействительным, заключенным под влиянием обмана, то право собственности ФИО3 подлежит прекращению, и в пользу истца с ответчика подлежат взысканию денежные средства в размере 1 400 000 руб., поскольку фактически данная сумма была передана в оплату.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО3 - удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи ? доли двух комнат в 4-х комнатной квартире по адресу 

<

адрес>, заключенный 29.10.2015 года между ФИО4 и ФИО3 в части стоимости в размере 1 000 000 руб.

Признать договор купли-продажи ? доли двух комнат в 4-х комнатной квартире по адресу 

<

адрес>, заключенный 29.10.2015 года между ФИО4 и ФИО3 с фактической ценой договора в размере 1 400 000 руб.

Признать недействительным договор купли-продажи ? доли двух комнат в 4-х комнатной квартире по адресу 

<

адрес>, заключенный 29.10.2015 года между ФИО4 и ФИО3

Привести стороны в первоначальное положение. 

Прекратить право собственности ФИО3 на ? доли двух комнат в 4-х комнатной квартире по адресу 

<

адрес>. 

Признать право собственности ФИО4 на ? доли двух комнат в 4-х комнатной квартире по адресу 

<

адрес>.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 1 400 000 руб. и расходы по оплате государственной пошлины в размере 7 500 руб. 

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Первореченский районной суд г.Владивостока в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Председательствующий