УИД 50RS0031-01-2024-001527-28

Дело № 2-4823/2024

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Одинцово 30 июля 2024 года 

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Василенко О.В.,

при секретаре Аблицовой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО16 к ФИО17 о расторжении договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО18 обратился в Одинцовский городской суд Московской области с иском к ФИО19 о расторжении договора купли-продажи. 

В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО20, действующий по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ за истца, являющегося продавцом, и ФИО21 (покупатель) заключили договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС, общей площадью 59,4 кв. м. Данная квартира принадлежала истцу на праве собственности на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, выданного нотариусом Одинцовского нотариального округа Московской области ФИО10. Истец более 20 лет является инвалидом и находится в Азербайджане. В пункте 4.1 договора купли-продажи указано, что денежную сумму в размере ..... рублей покупатель уплачивает продавцу в течение 1 календарного дня после получения документов, подтверждающих государственную регистрацию перехода права и права собственности. Согласно п. 16 договора настоящий договор и обязательства по нему считаются исполненными при выполнении сторонами следующих условий: передачи покупателем указанной в п.3 денежной суммы за квартиру, что подтверждается распиской продавца; передачи продавцом квартиры покупателю по подписываемому сторонами передаточному акту. Регистрация права собственности за покупателем произошла. При этом, истец полагает, что расчеты между сторонами договора не произведены. Кроме того, поручения на продажу квартиры истец ФИО3 не давал, его действия являются самостоятельными, не согласованными с собственником имущества, и недобросовестными. 

На основании изложенного, истец просит суд расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, внести изменения в запись о праве собственности на квартиру в ЕГРН. 

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, направил в судебное заседание представителя, который в судебном заседании иск поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении. Просил расторгнуть договор купли-продажи ввиду отсутствия исполнения по указанному договору. Указал, на то, что стороны по договору купли-продажи являются родственниками. Также указал на отсутствие расписки в передаче денежных средств, а также отсутствии акта приема-передачи квартиры.

Ответчик ФИО26 в судебное заседание не явилась, извещена о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, направила в судебное заседание представителя, представляющего также интересы третьего лица ФИО24, который в судебном заседании иск не признал, указал, что ответчиком денежные средства были переданы полностью, расчет произведен, договор исполнен. Также указал на решение Щербинского районного суда г. Москвы, которым истцу было отказано в удовлетворении требований к ФИО25, ФИО23 о признании договора купли-продажи недействительным.

Третьи лица нотариус ФИО10, ФИО22, Управление Росреестра по Московской области, Отдел по Одинцовскому району Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание не явились, представителей в судебное заседание не направили, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом. 

Суд считает возможным рассмотреть настоящий спор при данной явке, в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. 

Исследовав материалы дела, установив имеющие значение для рассмотрения дела обстоятельства в их совокупности, выслушав явившихся в судебное заседание лиц, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

В соответствии с ч. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ ФИО27, действующий по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ за гражданина Азербайджана ФИО28, и ФИО29 заключили договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС, общей площадью 59,4 кв.м (далее - Договор) (л.д. 28-30).

Указанная квартира принадлежала истцу на праве собственности на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, выданного нотариусом Одинцовского нотариального округа Московской области ФИО10. 

В судебном заседании стороны указали, что ФИО30 является вдовой брата ФИО31, а ФИО32 приходится племянником истцу. Истец в связи с заболеванием самостоятельно не имел возможности оформить документы по принятию наследства, включающего в себя указанную квартиру, ФИО3 предложил ему помощь в данном деле, для чего истец оформил на ФИО3 доверенность от ДД.ММ.ГГГГ. 

Истец указал, что целью оформления доверенности являлось только принятие наследства. 

Вместе с тем, в материалы дела представлена доверенность, выданная ФИО33 ФИО34 ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которой ФИО35 уполномочивает ФИО36, в том числе, продать за цену и на условиях по своему усмотрению указанную квартиру, в том числе, подписать договор купли-продажи и передаточный акт, получать следуемые истцу деньги, в том числе, право перечислить денежные средства на любые счета, открытые на имя истца (л.д. 80, 81).

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Решением Щербинского районного суда г. Москвы от ДД.ММ.ГГГГ по делу № по иску ФИО37 к ФИО38, ФИО39 о признании договора купли-продажи недействительным было отказано, в том числе, сделан вывод о том, что на момент подписания договора купли-продажи ФИО3 оглы имел полномочия на заключение сделки (л.д. 111-114). 

Обстоятельства, установленные решением Щербинского районного суда г. Москвы от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, и оценка доказательств были применимы к исковым требованиям о признании договора купли-продажи недействительным. 

В то же время исковые требования о расторжении договора купли-продажи имеют другие основания, в связи с чем суд приходит к выводу, что данный иск тождественным к ранее рассмотренному не является, в связи с чем рассмотрен судом по существу. 

В соответствии со ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (ч. 1 ст. 486 ГК РФ). 

В соответствии с п. 3 Договора определено, что по соглашению сторон квартира оценивается и продается по цене ..... рублей. Соглашение сторон о цене квартиры является существенным условием договора, цена квартиры окончательна и не подлежит изменению в одностороннем порядке. 

В пункте 4.1 Договора указано, что денежную сумму в размере ..... рублей покупатель уплачивает продавцу в течение 1 календарного дня после получения документов, подтверждающих государственную регистрацию перехода права и права собственности. 

Согласно п. 16 Договора настоящий договор и обязательства по нему считаются исполненными при выполнении сторонами следующих условий: передачи покупателем указанной в п. 3 денежной суммы за квартиру, что подтверждается распиской продавца; передачи продавцом квартиры покупателю по подписываемому сторонами передаточному акту. 

Вместе с тем, в материалы дела расписка, а также передаточный акт не представлены, указанные документы также отсутствуют в реестровом деле, копия которого предоставлена по запросу суда (л.д. 48-101).

ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН внесена запись № о переходе права собственности на квартиру, расположенную по адресу: АДРЕС. 

Поскольку договор купли-продажи является реальным и возмездным, сторона ответчика обязана предоставить доказательства исполнения договора в части оплаты передаваемого имущества. 

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 за 2017 год (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 декабря 2017 г.), существенным нарушением договора купли-продажи являются случаи, когда продавец не получил вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора. В случае несвоевременной оплаты покупателем переданного товара продавец имеет право требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Стоимость недвижимого имущества согласована сторонами в договоре в ..... рублей. 

Вместе с тем, доказательства того, что денежные средства в размере ..... руб., определенные в качестве стоимости квартиры по договору купли-продажи, были получены истцом, являющимся собственником указанного имущества на дату Договора купли-продажи, суду не представлены.

Кроме того, суду также не предоставлены доказательства того, что ФИО4 кызы на дату совершения сделки имела указанную сумму. Довод ответчика о том, что указанные денежные средства у нее были в наличии в виде наличных денежных средств, в том числе, за счет накоплений и помощи родственников, не нашли своего подтверждения, допустимых и относимых доказательств суду представлено не было.

Ответчик в лице представителя в судебном заседании указал на то, что истцу денежные средства по договору купли-продажи переданы не были, на его счет не вносились, иным способом не передавались, пояснил, что указанные денежные средства были на основании устной договоренности с истцом вложены в бизнес в целях получения дивидендов в будущем. 

Вместе с тем, доказательств совершения указанных действий, равно как и доказательств распоряжения истцом денежными средствами, полученными от продажи квартиры, указанным способом суду не представлено.

В связи с чем, суд приходит к выводу, что п. 4.1. Договора, предусматривающий порядок осуществления расчетов между сторонами, нарушен. 

В судебном заседании также допрошен в качестве свидетеля ФИО12, который в судебном заседании показал, что является знакомым истца, с ФИО41 переписывался несколько раз. Указал, что в спорной квартиры проживали истец с супругой до момента ее смерти, знает о том, что истец выдавал доверенность на имя ФИО3, указывая на то, что после смерти супруги ему тяжело находится в указанной квартире, также указал на то, что истец в разговоре с ним указывал, что денежных средств от продажи квартиры не получал, в настоящее время в квартире проживают люди, которые являются нанимателями квартиры.

Оснований не доверять показаниям свидетеля ФИО12 у суда не имеется, они логичны, последовательны, подтверждаются иными материалами дела.

С учетом установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что Договор не исполнен со стороны покупателя ФИО42, что свидетельствует о существенном нарушении договора ответчиком и является основанием для расторжения договора в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (статья 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательный досудебный порядок расторжения договора истцом соблюден, истец направил ответчику ДД.ММ.ГГГГ уведомление о расторжении договора купли-продажи в связи с его неоплатой и о возврате жилого помещения. 

Однако указанное уведомление оставлено ответчиком без ответа и удовлетворения, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением. 

Из положений статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Аналогичные разъяснения приведены в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". В соответствии с ними, в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

С учетом изложенного, последствием расторжения договора в данном случае будет прекращение права собственности на указанную квартиру ФИО44 и восстановление права собственности на них истца.

С учетом совокупности установленных по делу обстоятельств суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО43 являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме. 

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО45 к ФИО46 о расторжении договора купли-продажи - удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры с К№, расположенной по адресу: АДРЕС, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО47 (паспорт гражданина Азербайджана №), действующим по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ за гражданина Азербайджана ФИО48 (паспорт гражданина Азербайджана №), и ФИО49 (паспорт №).

Прекратить право собственности ФИО50 (паспорт №) в отношении квартиры с К№, расположенной по адресу: АДРЕС

Признать право собственности ФИО51 (паспорт гражданина Азербайджана №) на квартиру с К№, расположенную по адресу: АДРЕС

Решение суда является основанием для внесения изменений в ЕГРН.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья О.В. Василенко 

Мотивированное решение изготовлено: 28.10.2024