К делу №2-929/2019

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

город Тихорецк 10 декабря 2019 года

Тихорецкий городской суд Краснодарского края в составе

судьи Караминдова Д.П.,

при секретаре судебного заседания Пастарнак Е.Ю.,

с участием:

представителя истца ФИО1 – ФИО4, действующей на основании доверенности 

<

адрес>4 от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя истца ФИО1 – ФИО5, действующего на основании доверенности 

<

адрес>4 от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО6, администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района о признании сделки купли-продажи земельного участка состоявшейся и признании права собственности на земельный участок, 

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО6 о признании сделки купли-продажи земельного участка состоявшейся и признании права собственности на земельный участок.

Иск мотивирован тем, что в конце 2005 года между ФИО1 и ФИО3 было достигнуто соглашение о заключении сделки купли-продажи земельного участка общей площадью 600 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, принадлежавшего продавцу на праве собственности на основании постановления Главы администрации города Тихорецка от 10.03.1992 №314. Согласно достигнутой договоренности стоимость отчуждаемого земельного участка определена в размере 100 000 (сто тысяч) рублей. Денежные средства переданы покупателем продавцу в полном объеме. Земельный участок передан во владение истцу. Согласно договоренности расходы по подготовке и оформлению сделки купли-продажи продавец брал на себя. 

07.12.2005 после передачи денежных средств по сделке продавец ФИО3 умер. Наследником первой очереди после смерти ФИО3 являлась его супруга ФИО2. ФИО2 знала о наличии договора между продавцом и покупателем, о состоявшейся сделке и предстоящем оформлении перехода права собственности на землю, в связи с чем, 17.12.2005 с целью подтверждения данного факта ФИО2 составила расписку, в которой подтвердила факт получения от покупателя денежной суммы за проданный земельный участок (дачный участок), указав на отсутствие претензий и намерение дальнейшего оформления сделки.

ФИО2 в установленный законом срок в наследство после смерти ФИО3 не вступила, однако фактически приняла наследство, поскольку вступила во владение наследственным имуществом.

ФИО2 умерла 11.05.2006, не получив свидетельство о праве на наследство на имущество наследодателя ФИО3 и не оформив сделку купли-продажи земельного участка. Вместе с тем, ФИО2 имела право распоряжаться и изъявлять волю на отчуждение имущества, за которое ранее были получены денежные средства от покупателя по сделке купли-продажи. Согласно написанной ею расписке она признала сделку состоявшейся. Обязательства по сделке сторонами исполнены: денежные средства переданы покупателем продавцу в полном объеме, при этом последний передал, а покупатель принял указанный земельный (дачный) участок. Претензий друг к другу стороны не имели. Ни одна из сторон от государственной регистрации сделки не уклонялась. Препятствием для государственной регистрации указанной сделки явилось наступление смерти продавца, а впоследствии - наступление смерти наследника продавца.

В настоящее время стало известно, что нотариусу Тихорецкого нотариального округа ФИО9 поступило заявление ФИО6 о принятии наследства после смерти ФИО2. Однако в наследство после смерти ФИО3 и ФИО2 ФИО6 не вступила, свидетельство о праве на наследство по закону не получала.

По изложенным выше основаниям ФИО1 обратился в суд, просит признать состоявшейся сделку купли-продажи земельного участка общей площадью 600 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> между ФИО1 и ФИО3, ФИО2; и признать за ним, ФИО1, право собственности на указанный земельный участок.

Определением Тихорецкого городского суда от 26.11.2019 по ходатайству представителей истца ФИО1 – ФИО4, ФИО5 администрация Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района исключена из числа третьих лиц по делу и привлечена к участию в деле в качестве соответчика. 

В судебном заседании представители истца ФИО4, ФИО5 заявленные их доверителем ФИО1 исковые требования поддержали и настаивали на их удовлетворении, пояснили, что между ФИО1 и ФИО3, а впоследствии и ФИО2 было достигнуто соглашение по всем существенным условиям сделки купли-продажи земельного (дачного) участка. Обязательства по сделке сторонами исполнены: денежные средства переданы покупателем продавцу в полном объёме, при этом последний передал, а покупатель принял указанный земельный (дачный) участок. Претензий друг к другу стороны не имели. Ни одна из сторон от государственной регистрации сделки не уклонялась. Препятствием для государственной регистрации указанной сделки явилось наступление смерти продавца, а впоследствии - наступление смерти (ФИО2) наследника продавца. Как стало известно в судебном заседании, нотариусу Тихорецкого нотариального округа ФИО9 поступило заявление от ФИО6 о принятии наследства после смерти ФИО2, умершей 11.05.2006. Однако в наследство после смерти ФИО3 и ФИО2 ФИО6 не вступила, свидетельство о праве на наследство по закону не получала. Также в наследственном деле отсутствуют сведения, подтверждающие родство ФИО6 с ФИО2 и ФИО3 На копии представленного суду наследственного дела имеются записи: «начато: 09.08.2006», окончено 09.08.2011». Опрошенная по поручению суда ФИО6 в судебном заседании также не представила никаких доказательств, подтверждающих указанный факт родства. Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 62 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. Исходя из положений вышеприведённых правовых норм и разъяснений, покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества при условии исполнения всех условий договора сторонами, вправе обратиться с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к наследнику продавца в случае смерти последнего. Такие требования подлежат удовлетворению, если нет иных препятствий для регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество, кроме смерти продавца. Следовательно, после смерти ФИО3, выразившего свою волю на отчуждение спорного имущества, но умершего до оформления сделки и государственной регистрации перехода права собственности на указанный земельный (дачный) участок, обязанности по договору купли-продажи спорного имущества перешли к его супруге ФИО2, которая фактически приняла наследство и являлась наследником первой очереди. Таким образом, ФИО2 имела право распоряжаться и изъявлять волю на отчуждение имущества, за которое ранее были получены денежные средства от покупателя по сделке купли-продажи. Таким образом, согласно написанной ФИО2 расписке она признала сделку состоявшейся. Пунктом 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №25 от 23.06.2015 г. «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» определено, что сторона, фактически исполнявшая сделку до ее необходимой государственной регистрации, не вправе ссылаться на истечение срока исковой давности по требованию другой стороны о ее государственной регистрации (пункт 2 статьи 10, пункт 3 статьи 433 ГК РФ). Исходя из изложенного следует, что ФИО6 своими действиями в виде неоформления прав на наследство, а также несогласием государственной регистрации права на указанный объект недвижимости не исполняет требования законодательства, согласно которым обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам (ст.ст. 58, 1110 и 1112 ГК РФ), нарушает право законного владения истца этим имуществом и право на государственную регистрацию имущества, приобретённого ранее. Более того, ответчик не оспаривает право владения истца указанным имуществом и не оспаривает сделку, заключённую между ним и продавцом и его наследником ФИО2, что позволяет сослаться на нормы, содержащиеся в ст.ст. 305, 304 ГК РФ. В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своём или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца. Пунктом 49 Постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ №22 определено, что в силу статьи 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. В этой связи длительность нарушения права не препятствует удовлетворению этого требования судом. 

По изложенным выше основаниям представители истца просят удовлетворить исковые требования в полном объёме, признать состоявшейся сделку купли-продажи земельного участка общей площадью 600 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, между ФИО1 и ФИО3, ФИО2; и признать за ФИО1 право собственности на указанный земельный участок.

Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явилась, предоставив заявление о рассмотрении дела в её отсутствие, возражает против удовлетворения заявленных исковых требований, указывая, что ФИО3, умерший 07.12.2005, при жизни являлся собственником спорного земельного участка. После его смерти указанное имущество приняла его супруга ФИО2, впоследствии умершая 11.05.2006. Ей, ФИО6, ФИО3 и ФИО2 являлись двоюродными бабушкой и дедушкой. После смерти ФИО2 она своевременно в пределах шестимесячного срока обратилась к нотариусу с заявлением о принятии наследства. На тот момент и по настоящее время ей не было известно о том, что у истца имеются правопритязания на спорный земельный участок. В описательной части искового заявления истец указывает, что в конце 2005 года между ним и ФИО3 было достигнуто соглашение о заключении сделки купли-продажи спорного земельного участка, принадлежащего продавцу на праве собственности на основании постановления Главы администрации города Тихорецка от 10.03.1992 №314. Согласно достигнутой между ними договоренности стоимость отчуждаемого земельного участка определена в размере 100 000 рублей. Истцом продавцу были переданы денежные средства в размере 100 000 рублей, которые являются полной стоимостью приобретаемого/отчуждаемого земельного участка. Согласно договоренности расходы по подготовке и оформлению сделки купли-продажи; продавец брал на себя. Также в исковом заявлении указано о том, что после смерти ФИО3 с целью подтверждения факта передачи денежных средств и предстоящего оформления перехода прав собственности на землю ФИО2 составила расписку, подтверждающую факт получения от покупателя денежной суммы за проданный земельный участок (дачный участок), указав на отсутствие претензий и на намерение дальнейшего оформления сделки. Однако согласно расписке от 17.12.2005 следует, что ФИО2 получила деньги в сумме 100 000 рублей от истца за проданную ему дачу, претензий не имеет и оформление сделки берет на себя. Условия содержания расписки противоречат обстоятельствам, изложенным в исковом заявлении: истцом денежные средства были переданы продавцу, каковым на тот момент являлся ФИО3, а не ФИО2. В виду этого достоверно невозможно установить, когда передавались денежные средства: при жизни ФИО3 или после его смерти 17.12.2005. Данная ситуация тем самым вызывает сомнения в действительности совершения сделки между сторонами в указанный период времени. В описательной части искового заявления истец указывает, что с декабря 2005 года владеет и пользуется земельным участком как собственным, несет бремя содержания участка, в том числе производит необходимые платежи. Однако к материалам искового заявления не приложены документальные доказательства, подтверждающие бремя содержания и расходов. Наличие в материалах дела постановления администрации муниципального образования Тихорецкий район от 06.04.2011 №494 «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории в границах кадастрового квартала №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, и межевой план от 22.07.2011, составленный филиалом государственного унитарного предприятия Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» по Тихорецкому району, не свидетельствуют о бремени содержания имущества, поскольку не влияют на факт пользования и сохранения имущества. 

Также ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о признании состоявшейся сделки купли-продажи земельного участка и признании права собственности на земельный участок, поскольку истцу было известно о времени смерти ФИО3 и ФИО2. Если взять за основу то, что истец узнал об их смерти на момент получения свидетельств о смерти 31.07.2015, то в данном случае исковое заявление подано в 2019 году также за пределами трехгодичного срока исковой давности. Считает, что оснований для восстановления пропущенного срока исковой давности (в случае подачи истцом ходатайства о восстановлении срока исковой давности) не имеется, так как в рассматриваемом случае исключительных случаев, предусмотренных статьёй 205 ГК РФ (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п), нет. 

По изложенным основаниям ответчик ФИО6 просит отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 

Представитель ответчика - администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района в судебное заседание не явилась, ходатайствует о рассмотрении дела в её отсутствие, против удовлетворения исковых требований не возражает. 

Нотариус Тихорецкого нотариального округа Краснодарского края РФ ФИО9 в судебное заседание не явилась, ходатайствует о рассмотрении дела в её отсутствие и принятии решения на усмотрение суда. Ранее в судебном заседании нотариус пояснила, что ею было заведено наследственное дело №44/2006 к имуществу умершей 11.05.2006 ФИО2 по заявлению ФИО6 о принятии наследства от 09.08.2006. Данное заявление оставлено без рассмотрения, свидетельство о праве на наследство не выдано, поскольку никаких документов, подтверждающих родство ФИО6 с наследодателем ФИО2, не представлено. Иных наследников не установлено. Наследственное дело к имуществу умершего 07.12.2005 ФИО3 не заводилось, сведениями о наследниках нотариус не располагает.

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО7 пояснил, что знает истца ФИО1 с 2005 года, так как проживает напротив его дачного участка по 

<

адрес> ФИО1 несет бремя содержания своего участка, обустроил его, построил на участке гараж, провел газ, воду. Никто кроме ФИО1, в этом участие не принимал. 

Свидетель ФИО8 суду пояснил, что знаком с ФИО1 длительное время, так как проживает с ним по соседству по 

<

адрес>, знает ФИО1 как хорошего хозяина, семьянина. Знает, что истец облагородил свой участок, построил на нем гараж, провел газ, воду, посещает все собрания, принимает активное участие в общественной жизни товарищества.

Выслушав участников процесса, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд считает следующее.

Согласно подпунктам 1, 3 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, а именно: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Как следует из части 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежит право собственности. 

Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, постановлением Главы администрации города Тихорецка Краснодарского края от 10.03.1992 №314 «О перезакреплении за гражданами в собственность земельных участков, выделенных ранее садоводческому товариществу «Химмаш» завода «Красный молот» для организации садоводства» ФИО3 был выделен в собственность земельный участок площадью 600 кв.м. из земельного участка общей площадью 9,9 га, выделенного ранее решениями исполнительного комитета Тихорецкого городского Совета народных депутатов от 27.11.1979г. №610 и от 04.03.1980г. №81 садоводческому товариществу «Химмаш» завода «Красный молот» в постоянное пользование для организации садоводства.

12.10.1992 на основании выше названного постановления комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам города Тихорецка ФИО3 выдано свидетельство на право собственности на землю №2314.

В 2005 году между ФИО1 и ФИО3 было достигнуто соглашение о заключении сделки купли-продажи земельного участка площадью 600 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, принадлежащего продавцу на основании выше указанного постановления. Стоимость отчуждаемого земельного участка стороны определили в размере 100000 рублей.

Денежные средства были переданы покупателем продавцу в полном объеме. Земельный участок передан во владение истцу. Согласно договоренности расходы по подготовке и оформлению сделки купли-продажи продавец брал на себя. 

07.12.2005 после передачи денежных средств по сделке продавец ФИО3 умер.

Зная о наличии договоренности между продавцом и покупателем, о состоявшейся сделке, в соответствии с которой были переданы денежные средства в сумме 100000 рублей, и о предстоящем оформлении перехода права собственности на земельный участок, с целью подтверждения данного факта, 17.12.2005 ФИО2 составила расписку, в которой подтвердила факт получения от покупателя ФИО1 денежной суммы за проданный земельный участок (дачный участок), указав на отсутствие претензий и на намерение дальнейшего оформления сделки.

По сведениям нотариуса Тихорецкого нотариального округа Краснодарского края РФ ФИО9 наследственное дело после смерти ФИО3 не заводилось, сведениями о наследниках нотариус не располагает. 

Наследником первой очереди после смерти ФИО3 являлась его жена ФИО2, которая в установленный законом срок к нотариусу с заявлением о принятии наследства не обратилась. 

Вместе с тем, ФИО2 фактически приняла наследство после смерти супруга. Так, о фактическом принятии наследства свидетельствуют следующие действия наследника (п. 2 ст. 1153 ГК РФ):

1) вступление во владение или в управление наследственным имуществом. Под владением понимается физическое обладание имуществом, в том числе и возможное пользование им. Вступлением во владение наследством признается, например, проживание в квартире, доме, принадлежащем наследодателю, или вселение в такое жилое помещение после смерти наследодателя в течение срока, установленного для принятия наследства, пользование любыми вещами, принадлежавшими наследодателю, в том числе его личными вещами. Фактическое вступление во владение хотя бы частью наследственного имущества рассматривается как фактическое принятие всего наследственного имущества, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось. Пользование наследником личными вещами наследодателя говорит о его фактическом вступлении во владение наследственным имуществом, поскольку к наследственному имуществу относится любое принадлежавшее наследодателю на день открытия наследства имущество, включая вещи, имущественные права и обязанности.

Совместное проживание наследника с наследодателем предполагает фактическое принятие им наследства, даже если такое жилое помещение не является собственностью наследодателя и не входит в состав наследства (например, неприватизированная квартира), поскольку в квартире имеется имущество (предметы домашней обстановки и обихода), которое, как правило, находится в общем пользовании наследодателя и совместно проживающего с ним наследника и принадлежит в том числе и наследодателю.

Фактическое принятие наследства наследником имеет место и в случаях, когда наследник не проживал совместно с наследодателем, однако у него имеется в совместной или долевой собственности с наследодателем наследуемое имущество, то есть когда наследственное имущество находится в общей собственности наследника и наследодателя, поскольку, исходя из норм ст. ст. 244 - 249, 253, 255, 256 и др. ГК РФ, участники общей собственности (в т.ч. долевой) сообща владеют и пользуются общим имуществом. Наследник после смерти наследодателя сохраняет те же права сособственника в отношении наследуемого имущества, находившегося в их общей собственности.

Как следует из материалов дела, на момент смерти супруга ФИО3 его жена ФИО2 была зарегистрирована и проживала совместно с наследодателем по адресу: 

<

адрес>, вступила во владение наследственным имуществом, то есть фактически приняла наследство после его смерти.

Не получив свидетельство о праве на наследство по закону после смерти ФИО3 и не оформив сделку купли-продажи земельного участка, ФИО2 умерла 11.05.2006. 

Из материалов наследственного дела №44-2006 о наследовании имущества, оставшегося после смерти ФИО2, предоставленного нотариусом Тихорецкого нотариального округа Краснодарского края РФ ФИО9, следует, что 09.08.2006 с заявлением о принятии наследства после смерти ФИО2 обратилась гражданка ФИО6, зарегистрированная по месту жительства по адресу: 

<

адрес>. Свидетельство о праве на наследство не выдано. В судебном заседании нотариус ФИО9 пояснила, что заявление ФИО6 было оставлено ею без рассмотрения, а свидетельство о праве на наследство после смерти ФИО2 не выдано, поскольку никаких документов, подтверждающих родство ФИО6 с наследодателем ФИО2, представлено не было. Иных наследников не установлено. 

Согласно части 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (часть 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Судом установлено, что между ФИО1 и ФИО3, а впоследствии и ФИО2 было достигнуто соглашение по всем существенным условиям сделки купли-продажи земельного (дачного) участка. Обязательства по сделке сторонами исполнены надлежащим образом: денежные средства переданы покупателем продавцу в полном объеме, при этом последний передал, а покупатель принял указанный земельный (дачный) участок. Претензий друг к другу стороны не имели. Ни одна из сторон от государственной регистрации сделки не уклонялась. Препятствием для государственной регистрации указанной сделки явилось наступление смерти продавца, а затем - наступление смерти наследника продавца.

В соответствии с частью 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Согласно статье 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось (часть 2 статьи 1152 ГК РФ).

Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство (часть 1 статьи 1153 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимися в пункте 62 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Исходя из вышеприведенных правовых норм, покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества при условии исполнения всех условий договора сторонами вправе обратиться с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к наследнику продавца в случае смерти последнего.

Такие требования подлежат удовлетворению, если нет иных препятствий для регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество, кроме смерти продавца. Следовательно, после смерти ФИО3, выразившего свою волю на отчуждение спорного имущества, но умершего до оформления сделки и государственной регистрации перехода права собственности на указанный земельный (дачный) участок, обязанности по договору купли-продажи спорного имущества перешли к его супруге ФИО2, которая фактически приняла наследство и являлась наследником первой очереди. Таким образом, ФИО2 имела право распоряжаться и изъявлять волю на отчуждение имущества, за которое ранее были получены денежные средства от покупателя по сделке купли-продажи. Согласно написанной ФИО2 расписке она признала сделку состоявшейся. В расписке четко определен предмет договора, указана цена продажи – 100 000 рублей; содержится ссылка на получение продавцом полной суммы за дачный участок, отсутствие претензий.

Как указано выше, ответчик ФИО6, обратившаяся к нотариусу с заявлением о принятии наследства после смерти ФИО2, в наследство после смерти ФИО3 и ФИО2 не вступила, свидетельство о праве на наследство по закону не получала. Доказательства её родства с умершими по-прежнему отсутствуют.

Вместе с тем, длительное время - с декабря 2005 года истец ФИО1 владеет и пользуется спорным земельным участком как своим собственным, несет бремя содержания имущества, производит необходимые платежи в отсутствие совершения установленных законом регистрационных действий (регистрации перехода права собственности). Данный факт подтверждается представленными в дело письменными доказательствами: документами на газоснабжение, электроснабжение жилого дома, квитанциями об оплате за произведенные работы, оказанные коммунальные услуги, и т.д., а также показаниями допрошенных судом свидетелей ФИО7, ФИО8, проживающих по соседству с истцом, пояснивших, что с 2005 года ФИО1 проживает на дачном участке, обустроил его, построил на участке гараж, провел газ, воду, никто кроме ФИО1 в этом участие не принимал. 

При установленных в судебном заседании обстоятельствах, принимая во внимание, что продавец ФИО3, а впоследствии его жена и наследник - ФИО2 являлись законными правообладателями спорного имущества, вправе распоряжаться принадлежащим им имуществом по своему усмотрению, учитывая, что покупатель - истец ФИО1, фактически получил во владение земельный участок, добросовестно, передав за него продавцам денежные средства, открыто и непрерывно владеет недвижимым имуществом как своим собственным с момента заключения сделки купли-продажи, но при этом не может зарегистрировать переход права собственности на участок в надлежащем порядке по причине смерти продавца, а также с целью защиты гражданских прав истца, суд считает исковые требования ФИО1 обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Обсуждая вопрос о пропуске ФИО1 срока исковой давности по требованию о признании сделки состоявшейся, суд считает следующее. 

Согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Пунктом 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 25 от 23.06.2015 г. «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» определено, что сторона, фактически исполнявшая сделку до ее необходимой государственной регистрации, не вправе ссылаться на истечение срока исковой давности по требованию другой стороны о ее государственной регистрации (пункт 2 статьи 10, пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

Принимая во внимание, что на протяжении длительного времени, начиная с 2005 года, истец, передав денежные средства продавцам за приобретенный участок, фактически владея дачным участком, проживая там, осуществлял владение и пользование спорным имуществом как своим собственным, в силу своего пожилого возраста и юридической неграмотности полагал, что является собственником данного имущества в отсутствие регистрации права, сведениями о наличии предполагаемого наследника умерших продавцов ФИО12 и о её правопритязаниях на участок до момента возникновения судебного спора не обладал, а, узнав об этом, был лишен возможности зарегистрировать переход права собственности лишь по причине смерти продавцов, доводы ответчика о том, что истцом пропущен срок исковой давности по требованию о признании сделки купли-продажи дома, состоявшейся, являются несостоятельными.

Вопреки доводам ответчика ФИО6, возражающей против удовлетворения иска, выразившей сомнения в действительности сделки купли-продажи, согласно разъяснениям, изложенным в Постановлении Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N10/22, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к ФИО6, администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района о признании сделки купли-продажи земельного участка состоявшейся и признании права собственности на земельный участок удовлетворить.

Признать состоявшейся сделку купли-продажи земельного участка общей площадью 600 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенную между ФИО1 и ФИО3, ФИО2.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем 

<

адрес>, право собственности на земельный участок общей площадью 600 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Тихорецкий городской суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья Тихорецкого

городского суда Д.П. Караминдов 

Мотивированное решение изготовлено 13 декабря 2019 года.

Судья Тихорецкого

городского суда Д.П. Караминдов