ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ САХА (ЯКУТИЯ)

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 4-г-45/2019

г. Якутск 30 августа 2019 г.

Президиум Верховного Суда Республики Саха (Якутия) в составе: председательствующего – Летучих Л.Е., членов президиума – Александровой Р.С., Кулагина А.А., Оконешниковой М.М., 

при секретаре Одинцовой И.Н.

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате по кассационной жалобе ФИО1 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 20 февраля 2019 г.

Заслушав доклад судьи Александровой Р.С., выслушав объяснения представителя ответчика ФИО2, поддержавшего доводы кассационной жалобы, представителя Окружной администрации г. Якутска ФИО3, возражавшей против удовлетворения кассационной жалобы,

Президиум Верховного Суда Республики Саха (Якутия),

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска обратился в суд с иском ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № ... от _______ в размере 2 823 061 руб. 03 коп., в том числе, основной долг по арендной плате – 1 856 634 руб. 96 коп., пени – 966 426 руб. 07 коп. 

В обоснование заявленных требований истец указал, что ответчик, заключивший договор аренды, не выполняет принятые на себя обязательства по своевременной оплате арендуемого земельного участка с кадастровым номером № ..., расположенном по адресу: ........, площадью 24 607 кв.м. Вид разрешенного использования - под производственную базу вертодрома. Срок действия договора аренды: с _______ по _______.

Решением Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 25 декабря 2018 г. в удовлетворении исковых требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 20 февраля 2019 г. решение суда первой инстанции отменено и принято новое решение, которым с ФИО1 в пользу ДИЗО Окружной администрации г. Якутска взыскана задолженность по арендной плате в размере 2 823 061 руб. 03 коп., а также госпошлина в доход местного бюджета в размере 22 315 руб. 30 коп. 

В кассационной жалобе ответчик просит отменить апелляционное определение и направить дело на новое апелляционное рассмотрение. ФИО1 указывает, что судебной коллегией допущено существенное нарушение норм материального права. Так, не учтено, что, исходя из положений Земельного кодекса РФ, начальная цена предмета аукциона формируется из размера ежегодной арендной платы или размера первого арендного платежа. Размер годовой арендной платы по условиям договора аренды и дополнительного соглашения к нему составляет **** ФИО1 указанная сумма уплачена в полном объеме. Следовательно, выводы суда о наличии задолженности в размере **** не основаны на законе и фактических обстоятельствах дела.

В возражениях на кассационную жалобу представитель истца ФИО3 просит оставить апелляционное определение без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, ссылаясь на то, что сумма в размере **** рублей, оплаченная ответчиком, является суммой за участие в аукционе по выкупу права на заключение договора аренды и на основании ст. 448 Гражданского кодекса РФ не подлежит зачету в счет арендных платежей.

Кассационная жалоба истца подана в Верховный Суд Республики Саха (Якутия) 6 июня 2019 г. По запросу судьи Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 13 июня 2019 г. дело истребовано из Якутского городского суда и поступило в Верховный Суд Республики Саха (Якутия) 20 июня 2019 г. Определением судьи Верховного Суда Республики Саха (Якутия) Александровой Р.С. от 12 августа 2019 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании президиума Верховного Суда Республики Саха (Якутия).

В соответствии со статей 387 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ) основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения норм материального права были допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении данного дела.

В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Надлежащее исполнение прекращает обязательство (пункт 1 статьи 408 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что распоряжением Окружной администрации г. Якутска № ... от _______ Управлению муниципального заказа поручено организовать и провести торги по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером № ..., расположенного по адресу: ........, площадью 24 607 кв.м., вид разрешенного использования – под производственную базу вертодрома.

Распоряжением определены основные условия проведения торгов: форма – открытый аукцион; вид приобретаемого права – аренда; размер арендной платы за земельный участок на один год – **** коп.; начальная цена по продаже права на заключение договора аренды земельного участка – № ... руб.; размер задатка – 20 % от начальной цены по продаже права на заключение договора аренды земельного участка. 

_______ г. проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды, победителем аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером № ... признан единственный участник аукциона ФИО1

_______ между сторонами был заключен договор аренды № ... от _______, по условиям которого ДИЗО Окружной администрации г.Якутска предоставляет в аренду ФИО1 земельный участок с кадастровым номером № ..., расположенный по адресу: ........, площадью 24 607 кв.м. Срок действия договора аренды указан с _______ по _______

По условиям договора аренды начисление арендной платы за земельные участки осуществляется с момента подписания акта приема-передачи участка и вносится арендатором 2 раза в год равными долями не позднее _______ и _______ (п.2.2). Расчет годовой арендной платы указывается в приложении № ..., которое является неотъемлемой частью настоящего договора (п.2.3). 

Согласно расчету истца от _______ г. размер задолженности по арендной плате составляет **** руб., в том числе арендная плата за период с _______ (с даты подписания акта приема-передачи) по _______ – **** руб., пени за период с _______ по _______. – **** руб.

Дополнительным соглашением к договору аренды от _______ стороны определили, что участок предоставляется под воздушный транспорт. К соглашению имеется протокол разногласий.

Согласно Приложению № ... к дополнительному соглашению с учетом нового вида разрешенного использования размер годовой арендной платы за период с _______ по _______ составил ****

Из представленных ответчиком платежных документов следует, что ответчик выплатил истцу в добровольном порядке **** _______ г. и **** в _______ года.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что внесенная ответчиком сумма является задатком и подлежит зачету в счет арендной платы по договору аренды.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования администрации, посчитал, что внесенная ответчиком сумма не является задатком, поскольку внесена в счет оплаты за приобретение лота - права на заключение договора аренды земельного участка и не подлежит возврату либо зачету в счет арендных платежей.

Между тем, судом апелляционной инстанции не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 2 статьи 34 Земельного кодекса РФ РФ (здесь и далее положения законодательства приводятся в редакции, действующей на момент проведения торгов 10 ноября 2014 г.) граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса.

В силу статьи 29 Земельного кодекса РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса. Право субъектов Российской Федерации на осуществление управления и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации, установлено пунктом 2 статьи 10 Земельного кодекса РФ.

Таким образом, законом не устанавливалась такая форма, как оплата за право на заключение договора аренды земельного участка. Наделение публичным образованием заинтересованного лица соответствующим правом на земельный участок является бесплатным. Требование публичного образования об оплате права заключения с ним договора аренды земельного участка в силу приведенных положений закона является ничтожным.

Статьей 10 ГК РФ установлены пределы осуществления гражданских прав.

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1).

В случае несоблюдения указанных требований суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2).

В судебном заседании истец не привел разумных объяснений такой высокой платы за право на заключение договора аренды, превышающей размер самой арендной платы и не подлежащей возврату (зачету) в счет арендной платы.

Вместе с тем, согласно пунктам 1, 3 статьи 65 Земельного кодекса использование земли в Российской Федерации является платным, формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса, пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды.

В пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

Согласно пункту 2 статьи 614 ГК РФ размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы.

Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти в соответствии с ГК РФ и данным Кодексом (пункт 4 статьи 38 Земельного кодекса РФ).

Согласно пункту 2 Постановления Правительства РФ от 11 ноября 2002 года № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» организация и проведение торгов по продаже находящихся в государственной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются применительно к утвержденным настоящим Постановлением Правилам; организатором торгов выступает орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих земельных участков, или специализированная организация, действующая на основании договора с ними; орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих земельных участков: определяют на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы, величину их повышения («шаг аукциона») при проведении торгов в форме аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, а также размер задатка и средства массовой информации, в которых подлежит опубликованию извещение о проведении торгов; заключают договоры купли-продажи или аренды земельного участка.

В соответствии с подпунктом «в» пункта 24 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 года № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» выигравшим торги признается лицо, предложившее наиболее высокий размер арендной платы за земельный участок.

Согласно действовавшему до 01 марта 2015 г. пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Такой порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельными участками, находящихся в собственности городского округа «Город Якутск», на момент проведения спорного аукциона был установлен нормативным правовым актом Якутской городской Думы от 20 ноября 2013 г. № 158-НПА (в редакции от 26 февраля 2014 г.), из которого следует, что размер арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности городского округа «город Якутск», определяется как произведение кадастровой стоимости земельного участка на ставку арендной платы за земельный участок (пункт 2.1.).

В случае изменения законодательства и нормативных правовых актов, устанавливающих размер арендной платы, арендная плата земельных участков может изменяться, но не чаще одного раза в год (пункт 2.4.).

Муниципальное казенное учреждение «Агентство земельных отношений» Окружной администрации города Якутска производит расчет арендной платы за землю в соответствии с заключенными договорами аренды земельных участков и ставками арендной платы за землю, утвержденными на текущий год (пункт 3.5.).

Из указанных положений закона следует, что в случае заключения договора аренды по результатам аукциона, начальной ценой предмета аукциона на право заключения договора аренды должен являться размер ежегодной арендной платы или размер ставки арендной платы за земельный участок.

При таких обстоятельствах, вывод суда апелляционной инстанции о том, что полученная от истца денежная сумма является платой за предоставление ответчику права на заключение договора аренды земельного участка нельзя признать законным и обоснованным. Оснований для взыскания задолженности по арендной плате за вычетом цены самого права аренды у суда не имелось.

Как следует из материалов дела, ФИО1 участвовал в торгах, ему не было отказано в принятии заявки, торги не были отменены, ФИО1 признан победителем аукциона, с ним заключен договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка, земельный участок ему передан, соответственно задаток в размере **** руб. был внесен ответчиком и на основании абзаца 2 пункта 4 статьи 448 ГК РФ подлежит зачету в счет исполнения обязательств по заключенному договору аренду, далее после проведения аукциона ФИО1 перечислил на счет истца две суммы в размере **** _______ года и **** в _______ года.

С учетом приведенных выше правовых норм, заявленных истцом требований, внесенные ФИО1, как участником аукциона, задаток и размер арендной платы, являются существенным условием проведения аукциона и одновременно являются существенным условием заключения договора земельного участка, в связи с этим юридически значимым обстоятельством по данному делу являлось выяснение судом вопроса о том, какой годовой размер арендной платы был установлен ФИО1 по результатам проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, какую сумму ответчик перечислил в качестве задатка и годовой размер арендной платы.

Однако указанные обстоятельства не были определены ни судом первой, ни судом апелляционной инстанций в качестве юридически значимых и, соответственно, ими не устанавливались в ходе судебного разбирательства.

В связи с изложенным, обжалуемое судебное постановление нельзя признать законным, поскольку оно принято с существенным нарушением норм материального и процессуального права, повлиявшими на исход дела, без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов ФИО1, что согласно статье 387 ГПК РФ является основанием для отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 20 февраля 2019 г. и направления дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с подлежащими применению к спорным отношениям сторон нормами материального права, требованиями процессуального закона и установленными по делу обстоятельствами.

Руководствуясь статьями 387, 388 и 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Верховного Суда Республики Саха (Якутия),

ПОСТАНОВИЛ:

кассационную жалобу ФИО1 – удовлетворить.

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 20 февраля 2019 г. по данному делу отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции в ином составе судей.

Председательствующий Л.Е. Летучих