дело № 3а-57/2025

(№ 3а-380/2024)

(16OS0000-01-2024-000521-35)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

город Казань 4 июля 2025 года 

Верховный Суд Республики Татарстан в составе 

председательствующего - судьи Ю.А. Старшой, 

при секретаре - помощнике судьи Г.Н. Рязановой, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 является собственником:

- земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под здания и сооружения), площадью 547 квадратных метров, с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес>, поставленного на государственный кадастровый учет 17 апреля 2017 года;

- земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под здания и сооружения), площадью 200 квадратных метров, с кадастровым номером .... расположенного по адресу: 

<

адрес>, поставленного на государственный кадастровый учет 26 апреля 2017 года;

- нежилого помещения, площадью 614,7 квадратного метра, с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес>, поставленного на государственный кадастровый учет 5 июля 2017 года.

Кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами .... определена по состоянию на 1 января 2022 года актом государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» № АОКС-16/2024/000020 от 31 января 2024 года, исчислена на основании распоряжения Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 2 декабря 2022 года № 3733-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Татарстан» и составляет соответственно 7 021 759 рублей 85 копеек, 2 662 482 рубля 10 копеек. 

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером .... определена по состоянию на 1 января 2023 года актом государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» № АОКС-16/2024/000094 от 29 февраля 2024 года, рассчитана на основании распоряжения Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 9 ноября 2023 года № 3140-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, расположенных на территории Республики Татарстан», и составляет 31 359 570 рублей 55 копеек.

В дальнейшем бюджетным учреждением была выявлена системная ошибка, допущенная при определении кадастровой стоимости, а именно: незначительное искажение сведений о каталоге координат объекта. Кадастровая стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером .... исправлена учреждением, на основании акта № АОКС-16/2024/000584испр от 28 октября 2024 года составила 24 225 988 рублей 11 копеек. Период применения сведений – с 1 января 2024 года.

Не согласившись с такой кадастровой стоимостью, административный истец обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером .... в размере 2 262 000 рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года; земельного участка с кадастровым номером .... в размере 973 000 рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года; нежилого помещения с кадастровым номером .... в размере 17 122 000 рублей, равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года.

В судебном заседании представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан ФИО2 административный иск не признал.

Представитель государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» ФИО3 административный иск не признала.

ФИО1, публично-правовая компания «Роскадастр», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, Исполнительный комитет муниципального образования города Казани Республики Татарстан надлежащим образом и своевременно уведомлены о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание их представители не явились, сведений об уважительности причин неявки не имеется. Суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав представителей административных ответчиков, изучив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично.

Подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здание, строение, сооружение, помещение указаны в качестве объекта налогообложения по налогу на имущество физических лиц. 

В силу положений пункта 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость.

Законом Республики Татарстан от 30 октября 2014 года № 82-ЗРТ «Об установлении единой даты начала применения на территории Республики Татарстан порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Республики Татарстан порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 1 января 2015 года.

Решением Казанской городской Думы от 20 ноября 2014 года № 3-38 «О налоге на имущество физических лиц» установлен и введен в действие налог на имущество физических лиц, обязательный к уплате на территории муниципального образования города Казани, налоговая база которого определяется исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения. Данное решение вступило в законную силу с 1 января 2015 года. В настоящее время данное решение действует в редакции, принятой решением Казанской городской Думы от 22 ноября 2022 года № 5-34, установившим аналогичный порядок определения налоговой базы по указанному налогу. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Исполнительные органы субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (муниципальному округу, городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения.

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

На основании части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. 

В силу части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В подтверждение своих доводов административным истцом суду представлены отчеты № 83-2024 от 10 июня 2024 года и № 77-2024 от 8 июня 2024 года об оценке рыночной стоимости земельных участков и нежилого помещения, подготовленные обществом с ограниченной ответственностью «Отличная оценка» по инициативе ФИО1, согласно которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером .... по состоянию на 1 января 2022 года составила 2 262 000 рублей; земельного участка с кадастровым номером .... по состоянию на 1 января 2022 года составила 973 000 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером .... по состоянию на 1 января 2023 года составила 17 122 000 рублей. 

На основании ходатайства представителя административного истца судом по делу проведена экспертиза для определения достоверности, правильности оценки рыночной стоимости объектов недвижимости в представленных отчетах и определения рыночной стоимости объектов недвижимости, в отношении которых утверждена оспариваемая кадастровая стоимость.

Согласно заключению № 101(2644)/07-4 от 16 мая 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в отчетах № 83-2024 от 10 июня 2024 года и № 77-2024 от 8 июня 2024 года об оценке рыночной стоимости земельных участков и нежилого помещения, подготовленных обществом с ограниченной ответственностью «Отличная оценка», экспертом выявлены неточности, которые привели к изменению окончательного результата при определении рыночной стоимости объектов недвижимости. Анализ расчетной части представленных отчетов показал, что по состоянию на 1 января 2022 года величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером .... в размере 2 262 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером .... в размере 973 000 рублей; величина рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года объекта недвижимости с кадастровым номером .... в размере 17 122 000 рублей определена в них неверно.

Как видно из содержания заключения эксперта, в ходе исследования экспертом применены в отношении земельных участков сравнительный подход, а отношении нежилого помещения сравнительный и доходный подходы, при расчете которыми рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером .... по состоянию на 1 января 2022 года определена, согласно заключению эксперта, в размере 3 784 269 рублей; земельного участка с кадастровым номером .... по состоянию на 1 января 2022 года определена, согласно заключению эксперта, в размере 1 305 996 рублей; объекта недвижимости с кадастровым номером .... по состоянию на 1 января 2023 года определена, согласно заключению эксперта, в размере 20 616 820 рублей.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В пункте 19 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» Пленумом Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно части 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта должно содержать описание и результаты исследований с указанием примененных методов, сделанные в результате его выводы по поставленным перед экспертом вопросам и обоснование этих выводов.

Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии с частями 1 и 3 данной статьи суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Представители Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки» с выводами эксперта относительно величины рыночной стоимости принадлежащих ФИО1 на праве собственности объекта недвижимости, земельных участков не согласились.

По мнению суда, заключение № 101(2644)/07-4 от 16 мая 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации соответствует требованиям законодательства Российской Федерации о судебно-экспертной деятельности. 

Заключение содержит результаты анализа наиболее эффективного использования объектов недвижимости, исследования сегмента рынка, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объектам оценки, но влияющих на их стоимость. Корректировки к объектам-аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обоснованно, а также подтверждено ссылками на достоверные источники или математические формулы, расчеты не содержат математических, методических и арифметических ошибок и являются правильными. 

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны и обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме в пределах имеющейся у эксперта специальности, оснований сомневаться в его компетенции у суда не имеется.

Судом не усматриваются нарушения экспертом положений статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при изложении заключения по его форме и содержанию. 

Представители государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки», Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан представили возражения, в которых указано, что экспертом при определении рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, по их мнению, приняты аналоги, несопоставимые с объектами оценки по сегменту рынка, неверно применена корректировка на торг, местоположение в городе, удаленность от красной линии, назначение, допущена ошибка в применении подхода оценки объекта недвижимости.

Ссылка представителей административных ответчиков о занижении судебным экспертом итоговой стоимости объектов оценки из-за неправильного отбора объектов-аналогов не может быть принята судом во внимание при вынесении решения, поскольку приведенные ими недочеты, имеющиеся, по их мнению, в заключении эксперта, оцениваются в отрыве от контекста. Федеральные стандарты оценки не распространяются на судебно-экспертную деятельность, форму и содержание заключения судебной экспертизы.

Доводы представителей административных ответчиков о допущенных экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения. 

Сведения в отношении характеристик объектов-аналогов, в том числе назначение, разрешенное использование объектов недвижимости, их площадь, место расположения, транспортная доступность, а также дата публикации объявлений об их реализации содержатся в заключении экспертизы, приложенных скриншотах страниц объявлений о реализации объектов недвижимости (таблица 4, 10, 14 л.д. 42-43, 59-60, 72-74 т. 2).

При определении рыночной стоимости спорных объектов недвижимости экспертом применены корректировки на торг, назначение, местоположение, площадь, расположение относительно красной линии, расположение на первой линии объектов оценки и объектов-аналогов (таблица 6, 12, 16 л.д. 46-48, 64-65, 77-79 т. 2). 

Основными критериями отбора аналогов при оценке стоимости спорных земельных участков являлись: категория земель – земли населенных пунктов, дата предложения – до 1 января 2022 года. В качестве аналогов рассматривался рынок земель населенных пунктов, разрешенное использования – коммерческая застройка. 

Основными критериями отбора аналогов при оценке стоимости спорного нежилого помещения являлись: назначение - нежилое; разрешенное использование – коммерческое, расположение – 

<

адрес>, дата предложения – до 1 января 2023 года.

При этом примененные корректировки экспертом приняты на основании «Справочника оценщика недвижимости. Земельные участки», «Справочника оценщика недвижимости. Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов» (Приволжский центр финансового консалтинга и оценки. Нижний Новгород. 2021, 2022 гг. ФИО4). В указанных справочниках учтены данные по Республике Татарстан.

Из пояснений эксперта федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО5 следует, что при производстве экспертизы было установлено точное местоположение объектов оценки – земельные участки и нежилое помещение расположены в зоне ОЖ (общественной жилой застройки). Примененные к земельным участкам объекты-аналоги А1 и А2 расположены 

<

адрес>. Расположение объектов оценки и объектов-аналогов несопоставимо, что потребовало введения корректировки. При определении рыночной стоимости объекта капитального строительства были применены объекты-аналоги – А1, расположенный в микрорайоне деловой активности Приволжского района города 

<

адрес>); А2, расположенный в микрорайоне многоквартирной жилой застройки с торца жилого дома 

<

адрес>). В связи с чем была применена соответствующая корректировка. 

Также в пояснениях эксперта федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО5 указано, что в зависимости от объема и достоверности информации, использованной в рамках каждого из подходов, результаты этих подходов в большей или меньшей степени могут отличаться друг от друга. Выбор итоговой величины стоимости происходит на основе нескольких промежуточных результатов. Для определения итоговой стоимости объекта оценки, как правило, используется метод средневзвешенный, в соответствии с которым результату каждого из методов присваивается весовой коэффициент. Проведенные расчеты стоимости объекта исследования дали стоимостные показатели, на основании которых в результате согласования сделано итоговое заключение о его стоимости. Весовые коэффициенты показали, какая доля стоимости, полученной в результате использования каждого из применяемых методов оценки, присутствует в итоговой величине рыночной стоимости оцениваемого объекта. Объект оценки сопоставим с объектами производственно-складской деятельности, удельная стоимость производственно-складских помещений, согласно данным Мониторинга цен объектов недвижимости, земельных участков и арендных ставок по состоянию на 1 сентября 2022 года, подготовленного Союзом оценщиков Республики Татарстан, составляет 12-55 тысяч рублей за квадратный метр.

Вопреки доводам административных ответчиков Методические рекомендации Федерального бюджетного учреждения Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации не предусматривают необходимость отражения в заключении эксперта всех имеющихся на рынке продаж выявленных предложений. 

Каких-либо данных, указывающих на то, что избранная экспертом методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, в материалах дела не имеется.

Доказательств, опровергающих указанную в заключении судебной экспертизы рыночную стоимость принадлежащих ФИО1 на праве собственности объекта недвижимости и земельных участков, и сведений об их рыночной стоимости в ином размере административным истцом, административными ответчиками не представлено. Ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы заявлено не было. 

При оценке заключения № 101(2644)/07-4 от 16 мая 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу у суда не возникло сомнения в его правильности или обоснованности. 

В пункте 24 постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» Пленум Верховного Суда Российской Федерации указал, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объектов недвижимости.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суду на основании статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, надлежит принять решение об определении кадастровой стоимости названных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, установленном заключением № 101(2644)/07-4 от 16 мая 2025 года федерального бюджетного учреждения Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

ФИО1 обратился в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости 20 июня 2024 года. Поэтому названные сведения должны быть отражены в настоящем решении суда. Кадастровая стоимость, установленная данным решением суда, подлежит применению в соответствии со статьями 18, 22 Федерального закона от 3 июля 2016 № 237-ФЗ.

Вместе с тем, требование об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости предъявлено административным истцом также к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, которое в данном случае не является органом, утвердившим оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости или осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, и, следовательно, не должно отвечать по требованиям административного истца, в связи с чем в удовлетворении административного искового заявления к данному административному ответчику должно быть отказано. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-178, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости удовлетворить частично.

Определить кадастровую стоимость:

- земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под здания и сооружения), площадью 547 квадратных метров, с кадастровым номером .... расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 3 784 269 рублей по состоянию на 1 января 2022 года;

- земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под здания и сооружения), площадью 200 квадратных метров, с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 1 305 996 рублей по состоянию на 1 января 2022 года;

- нежилого помещения, площадью 614,7 квадратного метра, с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере 20 616 820 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 20 июня 2024 года.

В удовлетворении административного искового заявления ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Татарстан.

Судья Ю.А. Старшая

Справка: решение принято судом в окончательной форме 11 июля 2025 года в виде электронного документа.

Судья Ю.А. Старшая