Дело №2-4018/19

16RS0049-01-2019-002774-80

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

5 ноября 2019 года город Казань РТ

Ново-Савиновский районный суд города Казани в составе:

председательствующего судьи А.Р. Петровой, 

при секретаре судебного заседания И.И. Тимерхановой,

представителя истцов ФИО1,

представителя ответчиков общества с ограниченной ответственностью «ИнтегСтрой», общества с ограниченной ответственностью «Ак Барс Недвижимость» - ФИО2,

рассмотрев гражданское дело по иску ФИО3, ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью «ИнтегСтрой», обществу с ограниченной ответственностью «АК БАРС Недвижимость» о возмещении убытков, взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа, обязании устранить недостатки, отмене требования о доплате за увеличение площади, 

У С Т А Н О В И Л :

ФИО3, ФИО4 обратились в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ИнтегСтрой» о возмещении расходов на устранение недостатков, взыскании неустойки за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя, неустойки за нарушение сроков передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, взыскании компенсации морального вреда, обязании устранить недостатки, отмене требования о доплате за увеличение площади.

В обоснование требований указано, что между истцами и ООО «ИнтегСтрой» был заключен договор участия в долевом строительстве №№-- от --.--.---- г.. Предметом договора является строительство многоэтажного жилого ... ... (строит), корпус 4 жилого комплекса «Тулпар», по адресу: ... .... Объектом договора является квартира, имеющая следующие индивидуальные характеристики: этаж ... ...

--.--.---- г. экспертом ООО «Госприемка» было проведено обследование на предмет соответствия квартиры обязательным строительным нормам и правилам, а также условиям заключенного договора участия в долевом строительстве от --.--.---- г.. В результате исследования были обнаружены недостатки, которые были зафиксированы в акте комиссионного осмотра, а также экспертном заключении. По итогам обследования был произведен сметный расчет стоимости устранения выявленных недостатков. Стоимость устранения недостатков составила 251 896 рублей 80 копеек. 

--.--.---- г. истцы обратились в ООО «ИнтегСтрой» с претензией с требованием выплатить стоимость устранения недостатков, которая в установленные законом сроки удовлетворена не была. Размер неустойки за период с --.--.---- г. по --.--.---- г. составляет 60 455 рублей 23 копейки (251 896 рублей 80 копеек х 3% х 8 дней).

Кроме того, истцом рассчитана неустойка за нарушение застройщиком срока передачи объекта долевого строительства, которая составила 211 081 рубль 15 копеек (7,75/300 х 4 211 795, 60 х 97 дней (с 1 января 2019 года по 8 апреля 2019 года)/100 х2).

В передаточном акте ответчик указал общую площадь квартиры равную 61,1 кв.м. и утверждает, что фактическая площадь квартиры увеличилась на 1,12 кв.м. относительно проектной площади (59,98 кв.м), указанной в договоре от 24 августа 2018 года. Ответчик требует от истцов доплату за 1,12 кв.м. в размере 78 646 рублей 40 копеек, из расчета базовой стоимости одного кв.м. на момент заключения договора 70 220 рублей. В соответствии с заключением эксперта №--, помещение под №-- (план квартиры стр. 15) является балконом. При расчете площади квартиры, площадь балкона рассчитывается с применением коэффициента 0,3 (в договоре применен коэффициент 0,5). Фактическая площадь квартиры составляет 60 кв.м. Следовательно, разница фактической площади от проектной равна 0,02 кв.м.

Действиями ответчика истцам причинен моральный вред, который они оценивают в 40 000 рублей.

На основании изложенного, истцы просят взыскать с ответчика с вою пользу 251 896 рублей 80 копеек в счет компенсации расходов на устранение недостатков, 60 445 рублей 23 копейки в счет неустойки за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя, 211 081 рубль 15 копеек в счет неустойки за нарушение сроков передачи участнику долевого строительства объекта, 40 000 рублей в счет компенсации морального вреда, штраф за несоблюдение требований потребителя в добровольном порядке, 35 900 рублей в счет возмещения расходов по заключению, 30 000 рублей в счет возмещения расходов по оплате юридических услуг, 1 800 рублей в счет возмещения расходов по оформлению нотариальной доверенности, отменить требование к истцам о доплате за увеличение площади квартиры, обязать ответчика устранить недостатки в виде отсутствия декоративной накладки на деформационном шве фасада жилого дома.

Определением суда от --.--.---- г. к участию в деле в качестве ответчика привлечено ООО «АК БАРС Недвижимость».

Определением суда от --.--.---- г. принято увеличение исковых требований, представитель истцов, действующий на основании доверенности, просил взыскать с ответчика в пользу истцов в равных долях 218 829 рублей 92 копейки в счет возмещения понесенных расходов по устранению недостатков, 218 829 рублей 92 копейки в счет неустойки за нарушение удовлетворения требований потребителя, 211 081 рубль 15 копеек в счет неустойки за нарушение сроков передачи участнику долевого строительства объекта, 40 000 рублей в счет компенсации морального вреда, штраф за несоблюдение требований потребителя в добровольном порядке, 35 900 рублей в счет возмещения расходов по заключению, 30 000 рублей в счет возмещения расходов по оплате юридических услуг, 1 800 рублей в счет возмещения расходов по оформлению нотариальной доверенности, отменить требование к истцам о доплате за увеличение площади квартиры, обязать ответчика устранить недостатки в виде отсутствия декоративной накладки на деформационном шве фасада жилого дома.

Определением суда от 5 ноября 2019 года производство по делу в части требования об обязании ответчика устранить недостатки в виде отсутствия декоративной накладки на деформационном шве фасада жилого дома прекращено в связи с отказом истца от иска.

В судебном заседании представитель истцов требования поддержал.

Представитель ответчиков иск не признал, представил письменные возражения на исковое заявление. В обоснование указано, что истцы не воспользовались своим правом потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается о несоответствии объекта долевого строительства требованиям части 5 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Заключение эксперта произведено 25 марта 2019 года, передаточный акт подписан 8 апреля 2019 года, на момент подписания передаточного акта дефекты отсутствовали, истцы квартиру приняли без замечаний. 

Выслушав стороны, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно статье 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

На основании статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается.

Согласно пункту 4 статьи 753 ГК РФ, сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами. При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной. 

В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (здесь и далее нормы закона приведены в редакции, действующей на момент заключения договора участия в долевом строительстве), по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно статье 12 указанного Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Частью 1 статьи 7 Закона предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно части 2 статьи 7 данного Закона в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 указанной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно пункту 1 статьи 12 Закона, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 8 Закона, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Согласно пункту 5 статьи 8 Закона, участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Судом установлено, что --.--.---- г. между ООО «ИнтегСтрой», в лице общества с ограниченной ответственностью «АК БАРС недвижимость», и ФИО3, ФИО4 заключен договор №-- участия в долевом строительстве жилого дома строительный №-- корпус 4 жилого комплекса «Тулпар», расположенном по адресу: ... ..., Оренбургский тракт. 

Согласно пункту 2.2. Договора, объектом долевого строительства является квартира общей площадью 59,98 кв.м, строительный №--. 

Согласно пункту 2.4 Договора, срок окончания строительства III квартал.

В соответствии с пунктом 2.6 Договора, застройщик обязан передать участнику долевого строительства по акту приема-передачи квартиру в срок не позднее --.--.---- г..

Цена квартиры составляет 4 211 795 рублей 60 копеек (п 3.1. Договора).

Из материалов дела видно, что --.--.---- г. ООО «ИнтегСтрой», в лице ООО «АК БАРС Недвижимость» и истцами составлен передаточный акт, согласно которому истцам передана квартира. Квартира была принята истцами без претензий.

В обоснование требований о наличии недостатков объекта строительства истцом представлен акт комиссионного осмотра от --.--.---- г., экспертное заключение ООО «ГОСПРИЕМКА». 

ООО «ГОСПРИЕМКА» по заказу истца было составлено техническое заключение с указанием выявленных в ходе осмотра объекта долевого строительства дефектов и недостатков и представлен предварительный сметный расчет с указанием наименований работ и затрат, необходимых для устранения недостатков, которые составили 251 896 рублей 80 копеек.

--.--.---- г. между ФИО3 и ИП ФИО7 заключен договор подряда №-- на проведение ремонтно- отделочных работ.

Согласно пункту 1.1. договора подрядчик обязуется в установленный договором срок выполнить по заданию заказчика ремонтно-строительные работы квартиры площадью 58,7 кв.м., расположенного по адресу: ... ..., согласно смете на выполнение ремонтно-отделочных работ, а заказчик обязуется принять результат работ и оплатить его. 

В соответствие с пунктом 1.2 договора, перечень и стоимость выполняемых по настоящему договору работ определяются сметой на выполнение ремонтно-отделочных работ (Приложение №--), являющейся неотъемлемой частью настоящего договора.

При разрешении исковых требований в части возмещения понесенных расходов по устранению недостатков, выявленных при обследовании объекта долевого участия, суд исходит из следующего. 

Статья 56 ГПК РФ прямо возлагает на каждую сторону обязанность доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Из приведенной нормы следует, что при предъявлении требования о наличии недостатков в квартире, подлежит доказыванию факт наличия недостатка, а бремя доказывания лежит на лице, предъявившем требование.

В подтверждение наличия недостатков объекта строительства истцом представлен акт комиссионного осмотра от --.--.---- г. (л.д. 12-13). Вместе с тем, указанный акт не содержит сроки устранения недостатков, отсутствуют полномочия представителя застройщика ФИО6, печать застройщика, в то время как сторона ответчиков отрицает составление акта комиссионного осмотра застройщиком. Кроме того, как следует из материалов дела, --.--.---- г., согласно передаточному акту (л.д. 78), объект принят истцами без указания на какие-либо недостатки, что позволяет суду прийти к выводу, что на момент приема-передачи объекта долевого строительства недостатки отсутствовали. Доказательств обратного истцами суду не представлено.

Из исследованной судом переписки между сторонами следует, что истцы обращались к ответчику с претензией --.--.---- г. (л.д. 172), --.--.---- г. (л.д. 176). В указанных претензиях истцы ссылаются на акты осмотра объекта долевого строительства от --.--.---- г. и --.--.---- г., вместе с тем, сами акты осмотра объекта суду не представлены, требования претензии сводятся к исключению требования застройщика от доплаты за увеличение площади. Представитель ответчика в суде отрицал наличие актов несоответствия объекта долевого строительства. Истцом, в нарушение положений статьи 56 ГПК РФ, акты также не представлены. 

Согласно пункту 5 статьи 8 Закона, участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Истцы своим правом потребовать от застройщика составления акта в установленном законом порядке о несоответствии объекта долевого строительства требованиям ФЗ, не воспользовались.

В силу части 2 статьи 7 ФЗ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором (часть 5).

Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока (часть 6).

В соответствии с частью 6 статьи 7 Закона, участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.

По смыслу указанных выше положений закона, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства в течение гарантийного срока.

Вместе с тем, согласно материалам дела, --.--.---- г., т.е. до передачи истцам объекта, по инициативе последних квартира была осмотрена специалистами ООО «ГОСПРИЕМКА», которые выявили недостатки в строительстве, для устранения которых, согласно составленной смете, необходимо затратить 251 896 рублей 80 копеек. 

Применяя приведенные нормы права, суд приходит к выводу, что истцом преждевременно заявлены к застройщику требования об устранении недостатков в строительстве объекта долевого строительства, поскольку обязанность застройщика по устранению недостатков, выявленных истцом, возникает после передачи объекта истцу. В то время как доводы истцов о том, что квартира передана им ненадлежащего качества, допустимыми доказательствами не подтверждены. Акт приема-передачи от --.--.---- г. сведений о наличии недостатков не содержит. 

Кроме того, на момент рассмотрения дела, --.--.---- г., истцы обратились в стороннюю организацию ИП ФИО7, заключили договор на проведение ремонтно-отделочных работ, устранив все заявленные истцом недостатки.

Таким образом, учитывая, что к моменту рассмотрения дела судом все заявленные истцом недостатки с привлечением сторонней организации были устранены, истцы лишили ответчиков возможности реализовать предусмотренное законом право оспаривать как факт наличия недостатков выполненной застройщиком работы, так и размер требуемых расходов на их устранение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускается заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Исследовав доказательства в совокупности, суд не может принять во внимание акт комиссионного осмотра от --.--.---- г. и платежные документы по договору подряда от --.--.---- г. в качестве бесспорного доказательства в подтверждение некачественности выполненных застройщиком работ.

Таким образом, оснований для удовлетворения требований истцов о возмещении расходов по договору подряда от --.--.---- г., суд не усматривает.

Поскольку первоначальные требования удовлетворению не подлежат, производные требования о взыскании неустойки за нарушение сроков удовлетворения требования потребителя также подлежат отклонению.

При разрешении исковых требований в части взыскания неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 6 статьи 753 ГК РФ заказчик вправе отказаться от приемки результата выполненных работ в случае обнаружения недостатков, которые исключают возможность его использования для указанной в договоре цели и не могут быть устранены подрядчиком или заказчиком.

В силу части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 6 названного Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Согласно пункту 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Условиями договора предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства по акту приема-передачи квартиру в срок не позднее --.--.---- г. (пункт 2.6 договора).

Объект введен в эксплуатацию --.--.---- г.. 

Согласно уведомлению исх.№--, застройщик уведомил истцов о завершении строительства и вводе в эксплуатацию жилого дома, в связи с чем, просил обратиться к застройщику для подписания передаточного акта.

Факт направления данного уведомления подтверждается почтовым уведомлением с отметкой о вручении, из которого видно, что ФИО3 уведомление получено --.--.---- г., ФИО4 – --.--.---- г.. Данное обстоятельство представителем истцов в суде не отрицалось. 

Квартира передана истцам согласно акту приема-передачи --.--.---- г..

Утверждения представителя истца, согласно которым объект не принят истцами с момента получения уведомления ввиду имеющихся недостатков, наличие которых истцом не доказано, не является основанием для удовлетворения требований. 

Кроме того, довод представителя истцов об отказе истцов принять объект долевого строительства в связи с наличием недостатков, не свидетельствует о нарушении застройщиком сроков по передаче объекта долевого строительства, поскольку истцы не были лишены возможности подписать акт приема-передачи квартиры и в случае обнаружения недостатков квартиры заявить об этом в письменной форме застройщику.

Вместе с тем, основанием для отказа от подписания акта приема-передачи объекта недвижимости являются не любые недостатки, а только недостатки, которые делают объект непригодным для предусмотренного договором использования. Доказательств в подтверждение наличия таких недостатков в материалах дела не содержится. Как следует из пояснений представителя истца, истцами в квартире произведен ремонт, в настоящее время они там проживают.

Таким образом, судом установлено, что дом построен и сдан в эксплуатацию в установленные договором сроки, истцы своевременно извещены о готовности передать им объект долевого строительства, данная информация, в том числе, была отражена на сайте застройщика, однако истцы от подписания передаточного акта необоснованно уклонились. В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что установленный договором срок передачи квартиры был превышен не по вине застройщика, что исключает возможность применения положений ст. 6 Федерального закона от --.--.---- г. №214-ФЗ.

Поскольку требования истцов о возмещении расходов на устранение недостатков, взыскании неустойки за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя, взыскании неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства оставлены без удовлетворения, требования истцов о взыскании компенсации морального вреда, штрафа подлежат оставлению без удовлетворения.

Требования истцов об отмене требования застройщика о доплате за увеличение площади квартиры подлежит оставлению без удовлетворения, поскольку, заявляя такое требование, истцами избран неверный способ защиты нарушенного права. Статьей 12 ГК РФ, а также иными материальными законами не предусмотрен такой способ защиты нарушенного права как отмена требования о доплате.

Поскольку в иске отказано в полном объеме, расходы истцов по экспертизе в размере 35 900 рублей, по оплате юридических услуг в размере 30 000 рублей, расходов по оформлению нотариальной доверенности в размере 1 800 рублей, в соответствии с положениями статьи 98 ГПК РФ, возмещению за счет ответчика не подлежат.

На основании вышеизложенного и, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО3, ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью «ИнтегСтрой», обществу с ограниченной ответственностью «АК БАРС Недвижимость» о возмещении убытков, взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа, о взыскании неустойки, компенсации морального вреда и судебных расходов, обязании устранить недостатки, отмене требования о доплате за увеличение площади, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Татарстан через Ново-Савиновский районный суд г. Казани в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Судья А.Р. Петрова