К делу №2-221/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 июля 2021 г. г. АрмавирАрмавирский городской суд Краснодарского края в составе: 

Армавирский городской судКраснодарского края в составе 

председательствующего судьи Алексеевой О.А.,

при секретаре Урбан О.М.,

с участием: представителя истцов ФИО1, ФИО2 по доверенности ФИО3 (дов. 

<

...>0 от 

<

...>), представителя ответчика ФИО4 по доверенности ФИО5 (дов. 

<

...>3 от 

<

...>),

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних 

<

...> к ФИО4 о взыскании стоимости восстановительного ремонта по устранению выявленных дефектов и недостатков и компенсации морального вреда,

у с т а н о в и л:

ФИО1, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетних 

<

...> обратились в суд с иском к ФИО4 о взыскании стоимости восстановительного ремонта по устранению выявленных дефектов и недостатков, в котором с учетом уточнений просят взыскать с ответчика в свою пользу стоимость восстановительного ремонта в размере 676 194 руб. 32 коп., штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50% от суммы – 338 098 руб., компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб., судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 35 000 руб., расходы по оплате за техническое заключение в размере 28 000 руб., и дополнение к техническому заключению в размере 8 000 руб., а также стоимость рецензии в размере 15 000 руб. Свои требования мотивировали тем, что 

<

...> на основании договора купли-продажи приобрели у ФИО4, который является застройщиком, жилой дом и земельный участок по адресу: 

<

...>, по ? доле каждый. При осмотре данного жилого дома видимых недостатков в виде отсыревших стен, иных подобных недостатков ими обнаружено не было, но спустя некоторое время его стены начали покрываться плесенью. По результатам обследования конструктивных и объемно-планировочных решений спорного жилого дома специалистом ООО «Экспертно-оценочной компании «Консул» было составлено техническое заключение №/ТЗ, согласно которому выявлены следующие дефекты: отсутствие подушки из ПГС под подошвой оснований ленточного фундамента; отсутствие вертикальной и горизонтальной гидроизоляции; на внешней поверхности кирпичной кладки из гиперпрессованного кирпича наружной стены видны две вертикальные косые сквозные трещины на всю высоту строения, которые увеличиваются; во всех помещениях от уровня пола по периметру комнат и в углах отслоение обоев, стены поражены грибком. Для устранения данных недостатков необходим восстановительный ремонт, стоимость которого составила 569 700 руб. 58 коп. На письменные обращения истцов об устранении недостатков ответчик не ответил, в связи с чем с него подлежит взысканию штраф в размере 50% за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, а также денежная компенсация морального вреда в размере 100 000 руб.

Истица ФИО1 действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетних 

<

...> в судебное заседание не явилась, была извещена надлежащим образом, ранее в судебном заседании поддерживала уточненные исковые требования по основаниям, изложенным в иске, просила их удовлетворить. Дополнительно пояснила, что недостатки в жилом доме возникли до осуществления пристройки, пояснила, что в результате пристройки был изменен вход в домовладение, при этом усиление фундамента ими не производилось, о реконструкции жилого дома администрацию МО г. Армавир, не уведомляли. С претензией к ответчику они обращались с 2017 г. устно, в 2019 г. – направили письменную претензию. 

В судебное заседание истец ФИО2 не явился, представил заявление, в котором просил исковое заявление рассматривать в его отсутствие с участием представителя по доверенности ФИО3 

В судебном заседании представитель истцов, действующая на основании доверенности ФИО3, доводы уточненного искового заявления поддержала, настаивала на удовлетворении заявленных истцами исковых требований.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте слушания дела уведомлен надлежащим образом.

Представитель ответчика, действующий на основании доверенности ФИО5, в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований в полном объеме, пояснив, что ФИО4 не является индивидуальным предпринимателем в области строительства жилых домов, спорный жилой дом был построен им для собственных бытовых нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в связи с чем к возникшим между сторонами спорным правоотношениям не применимы положения Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", и у него нет каких-либо гарантийных обязательств перед покупателями. Поэтому за пределами установленного пунктом 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации срока, истцы не вправе предъявлять ему требования, связанные с недостатками товара. До приобретения дома истцы его осматривали, ознакомились с его фактическим состоянием, то есть жилой дом был принят покупателями без замечаний и без составления отдельного акта приема-передачи. С даты заключения договора купли-продажи от 24.10.2016 г. 

<

...> течение более четырех лет претензий по качеству приобретенного ими жилого дома ответчику не предъявляли. После приобретения жилого дома по адресу: 

<

...> ФИО1 и ФИО2 осуществили к нему пристройку, что могло повлечь возникновение трещин кирпичной кладки стен дома и, как следствие, их поражение грибком, отслоение обоев.

Допрошенная в качестве свидетеля 

<

...> суду пояснила, что является подругой истицы, часто бывает у них в гостях. Ей известно, что в сентябре 2016 года истцы купили спорное домовладение с пред чистовой отделкой, почти сразу начали там жить, подключили отопление. В начале 2017 года в доме обнаружились трещины, о чем истцы сообщали 

<

...> Пристройка была выполнена истцами позже, когда, ответить не может. 

Выслушав участников процесса, допросив специалиста, свидетеля, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу положений пункта 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Пунктом 1 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В соответствии с п.п.1, 2 статьи 474 ГК РФ проверка качества товара может быть предусмотрена законом, иными правовыми актами, обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, или договором купли-продажи.

Если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с пунктом 1 данной статьи, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи.

Как установлено в судебном заседании, 

<

...> между ФИО4 (Продавец) и ФИО2, ФИО1 (Покупатели) заключен договор купли-продажи жилого дома площадью 72 кв.м. и земельного участка с кадастровым номером 

<

...> площадью 499 кв.м., расположенных по адресу: 

<

...>

Стоимость данного недвижимого имущества составила 1 000 000 руб., из которых 900 000 руб. оплачены Покупателями из собственных средств до подписания договора купли-продажи, 100 000 руб. уплачиваются не позднее 5-ти календарных дней с момента государственной регистрации перехода права собственности за счет кредитных средств ПАО Сбербанк России, предоставляемых Покупателям на основании кредитного договора № от 

<

...> (п.п.5-7 договора купли-продажи от 24.10.2016 г.).

Согласно пункту 4 условий указанного договора Покупатели удовлетворены качественным состоянием жилого дома и земельного участка, установленным путем внутреннего осмотра перед заключением договора, и не обнаружили при осмотре каких-либо дефектов или недостатков, о которых им не сообщил Продавец.

Пунктом 10 договора купли-продажи от 24.10.2016 г. определено, что недвижимое имущество будет передано Продавцом Покупателям без составления акта приема-передачи после подписания данного договора.

Определением суда от 04.03.2021 г. по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта № от 11.06.2021 г. ООО «Межрегиональное экспертно-правовое учреждение» фактические технические характеристики жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>, не соответствует условиям договора купли-продажи от 24.10.2021 г., заключенного между ФИО4 и ФИО1, ФИО2 В период после заключения договора купли-продажи от 24.10.2021 г. и до проведения экспертного осмотра 07.06.2021 г. выполнена реконструкция жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>, выраженная в возведении пристройки (и крыльца), примыкающей к наружным стенам помещений №№

<

...> что повлекло за собой увеличение таких параметров как: площадь застройки увеличилась на 20,6 кв.м., общая площадь здания увеличилась на 11,5 кв.м. и строительный объем увеличился на 48,7 куб.м.

Выполненная реконструкция жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>, выраженная в возведении пристройки (и крыльца), примыкающей к наружным стенам помещений №№

<

...> не могла повлечь за собой отслоение обоев от поверхности стен и поражение поверхности грибком в помещениях жилого дома. С учетом расположения и количества трещин на дату проведения исследования не представляется возможным достоверно установить причину их возникновения, а также степень влияния возведенной пристройки на образование трещин каменной кладки наружных и внутренних стен. Исходя из практики проведения обследования строительных конструкций зданий и сооружений, в подавляющем числе случаев трещины в каменных стенах образуются из-за неравномерной осадки фундаментов, которая может произойти вследствие: температурной деформации конструкций; неоднородного грунта основания или неравномерности нагрузки на него, недоучтенных при проектировании сооружения; несоблюдения нормативной глубины заложения фундаментов, вымывания грунта из-под фундаментов грунтовыми водами; нарушения технологии устройства фундаментов и несущих стен, и не соответствие готовых конструкций требованиям нормативно-технических документов; недостаточная прочность материалов и конструкций (использование некачественных материалов, либо материалов с пониженными характеристиками по прочности); отсутствие отмостки, подверженность несущих конструкций воздействии атмосферных осадков; увеличение этажности существующих зданий без учета мероприятий по усилению фундаментов; устройство котлована и возведение новых сооружений, вплотную примыкающих к существующим зданиям.

Оценивая данное заключение эксперта ООО «Межрегиональное экспертно-правовое учреждение», суд не находит оснований сомневаться в выводах эксперта, обладающего специальными познаниями в области исследования строительных объектов и строительно-технической экспертизы. Эксперт имеет высшее образование по направлению «Строительство», стаж работы в своей отрасли. Выводы заключения судебной экспертизы являются полными, обоснованными, составленными с изучением всех представленных документов, непосредственным осмотром спорного объекта недвижимости, с подробным описанием результатов исследований, изложенных в исследовательской части и содержащих исчерпывающие ответы на поставленные вопросы. При этом эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу ложного заключения, какой-либо его заинтересованности в исходе данного дела не установлено.

Стороной истца суду была представлена рецензия на заключение эксперта № от 

<

...> ООО «Межрегионального экспертно-правового учреждения», выполненная АНО «Северокавказский центр судебных экспертиз и исследований» от 

<

...> Данная рецензия не может быть признана судом допустимым доказательством, т.к. в ней указано, что она составлена по гражданскому делу № от 

<

...> «по гражданскому делу 

<

...> к 

<

...> о реальном разделе домовладения, определении порядка пользования земельным участком…», более того рецензия выполнена рецензентом не входящим в НП «Саморегулируемой организации судебных экспертов». Таким образом, данное доказательство не может учитываться как надлежащее и не принимается судом при вынесении решения по делу. 

Допрошенный в судебном заседании в качестве специалиста 

<

...>, подтвердил выводы, сделанные им при изготовлении технического заключения №/ТЗ от 

<

...> Отвечая на вопрос о наличии пристройки к спорному домовладению пояснил, что она имеется, однако не описывалась им и не была учтена при даче заключения, т.к. он убежден, что ее наличие не могло повлиять на трещины противоположной стены домовладения.

Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно пункту 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, в том числе, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Учитывая выводы заключения эксперта № от 

<

...> ООО «Межрегиональное экспертно-правовое учреждение» о вероятных многочисленных причинах возникновения трещин кирпичной кладки наружных и внутренних стен жилого дома по адресу: 

<

...>, в том числе устройство котлована и возведение новых сооружений, вплотную примыкающих к существующим зданиям, недостаточная прочность материалов и конструкций, используемых при строительстве, суд считает, что доводы истцов о возникновении недостатков указанного объекта недвижимости в связи с нарушением ответчиком строительных норм при его строительстве, не доказаны, поэтому не может возложить ответственность за недостатки данного жилого дома на ФИО4

При этом суду истцами не представлены доказательства того, что ими соблюден порядок уведомления органа местного самоуправления о планируемой реконструкции жилого дома по адресу: 

<

...> предусмотренный ст.51.1 ГрК РФ, с указанием планируемых параметров объекта капитального строительства и застройщика, который будет осуществлять такую реконструкцию, а также уведомление органа местного самоуправления о соответствии либо о несоответствии указанных в уведомлении о планируемой реконструкции параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости и (или) недопустимости размещения реконструируемого объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке.

Как следует из выписок из ЕГРН на здание жилого дома по адресу: 

<

...>, его площадь также составляет 72,0 кв.м., то есть изменение параметров технических характеристик в ЕГРН ФИО1 и ФИО2 не вносились, и реконструированный жилой дом является самовольной постройкой.

Нарушение порядка осуществления реконструкции жилого дома, установленного ст.51.1 ГрК РФ, а также отсутствие сведений о лице, выполнявшем работы по такой реконструкции (ст.52 ГрК РФ), не позволяют достоверно определить, что указанные работы проводились на основании проектной документации с соблюдением строительных норм и правил и не могли повлечь заявленные истцами недостатки.

Кроме того, в пунктах 1, 2 ст.477 ГК РФ закреплено, что, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей.

Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 483 Гражданского кодекса Российской Федерации, покупатель обязан известить продавца о нарушении условий договора купли-продажи о количестве, об ассортименте, о качестве, комплектности, таре и (или) об упаковке товара в срок, предусмотренный законом, иными правовыми актами или договором, а если такой срок не установлен, в разумный срок после того, как нарушение соответствующего условия договора должно было быть обнаружено исходя из характера и назначения товара.

Из смысла определения Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 N557-О следует, что нормы пункта 2 статьи 477 ГК Российской Федерации позволяют покупателю обратиться в суд за защитой своих прав путем предъявления требований к продавцу в отношении недостатков товаров, на которые гарантийные сроки или сроки годности не установлены, если такие недостатки обнаружены в пределах двух лет со дня передачи их покупателю.

Суд считает, что при заключении договора купли-продажи от 24.10.2016 г. истцы имели возможность осмотреть приобретаемый жилой дом, при необходимости пригласить специалиста для проведения такого осмотра, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность до заключения сделки.

Истцами суду не представлено доказательств наличия разногласий между ними и ответчиком по качеству недвижимости при заключении договора купли-продажи, а также доказательств их обращения к ФИО4 с претензией относительно недостатков жилого дома по адресу: 

<

...> в течение двух лет со дня заключения ими договора купли-продажи данного объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд учитывает, что ФИО1, ФИО2 как при заключении договора купли-продажи от 

<

...> г., так и на протяжении более 4 лет претензий и замечаний по техническому состоянию жилого дома ФИО4 не предъявляли. Доказательств, подтверждающих, что при заключении данного договора купли-продажи ответчик передал им жилой дом, качество которого не соответствует договору купли-продажи, а также что заявленные недостатки возникли до передачи недвижимости покупателю или по причинам, возникшим до этого момента, не представили. В тоже время возможность определения причин возникновения заявленных недостатков утрачена, в связи с произведенной ими реконструкцией жилого дома по адресу: 

<

...> без соблюдения процедуры осуществления такой реконструкции.

С учетом вышеизложенного, суд также не находит оснований для удовлетворения заявленных истцами требований о взыскании с ответчика ФИО4 штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя компенсации морального вреда, а также судебных расходов.

При таких обстоятельствах суд считает, что в удовлетворении заявленных исковых требований необходимо отказать в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних 

<

...> к ФИО4 о взыскании стоимости восстановительного ремонта по устранению выявленных дефектов и недостатков и компенсации морального вреда, судебных расходов, отказать в полном объеме.

Решение окончательной форме изготовлено 30 июля 2021 г.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме в Краснодарский краевой суд через Армавирский городской суд.

Судья О.А. Алексеева. Решение не всупило в законную силу. 

Судья О.А. Алексеева. Решение не всупило в законную силу.