Дело № 2-11/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 января 2019 года г. Барнаул

Ленинский районный суд г. Барнаула Алтайского края в составе:

председательствующего судьи Амана А.Я.,

при секретаре Вишняковой Т.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Управлению имущественных отношений Алтайского края о признании договора аренды земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к Министерству имущественных отношений Алтайского края о признании договора аренды земельного участка № по "адрес" недействительным, применении последствий недействительной сделки.

В обоснование ссылается на то, что д.м.г. стороны, на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе от д.м.г. №, заключили договор аренды № земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного по адресу: "адрес", кадастровый номер №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., сроком на 

<

данные изъяты> лет, для индивидуального жилищного строительства. д.м.г. истец оплатил арендную плату за участок в размере 176 930 руб.

Ознакомиться с состоянием земельного участка, произвести его осмотр до момента заключения договора не представлялось возможным, так как в д.м.г. года участок находился под снегом. 

После схода снега, истец обнаружил, что большая половина площади вышеуказанного земельного участка в ямах воронкообразной формы от погребов. По всей ширине участка имеется промоина глубиной до одного метра, по периметру участка проходят трубы отвода воды со стадиона, отсутствуют подъездные пути. Подъезд к двум соседним участкам проходит через арендуемый истцом участок. 

д.м.г. истцом заключен договор об осуществлении технического присоединения к электрическим сетям, заключен договор на выполнение кадастровых работ с целью выноса в натуру границ отвода земель. Установить границы участка геодезисты не смогли, так как одна их точек периметра участка оказалась во дворе соседа по "адрес" 

Все предпринятые истцом попытки начать строительство жилого дома оказались безрезультатными, поскольку спорный земельный участок не пригоден для строительства.

Истец считает, что ответчик ввел его в заблуждение относительно предмета договора и его качества, умышленно умолчал вышеизложенные факты. Передача участка происходила путем подписания договора, без его осмотра. 

Считает договор аренды № земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от д.м.г. недействительной сделкой в силу ст.ст. 166, 178, 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации.

16 октября 2018 г. Министерство имущественных отношений Алтайского края переименовано в Управление имущественных отношений Алтайского края.

В судебное заседание истец не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, его представители ФИО2, ФИО3 на исковых требованиях настаивали, просили применить последствия недействительности сделки в виде возврата арендной платы в размере 176 930 руб. 

Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании возражала против исковых требований, просила применить срок исковой давности. 

Представитель третьего лица Комитета по строительству, архитектуре и развитию г.Барнаула в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. 

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судом определено о рассмотрении дела при имеющейся явке.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав и проанализировав в совокупности письменные доказательства и показания, суд приходит к следующему. 

В силу п. 1, 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (п. 1).

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п. 2).

Согласно ч. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с п.1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, д.м.г. между Министерством имущественных отношений Алтайского края и ФИО1 заключен договор аренды № земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в соответствии с которым арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок по адресу: "адрес". 

Участок предоставляется для индивидуального жилищного строительства (п. 1.3. договора аренды). 

Ежегодная арендная плата за участок составляет 176 930 руб. (п. 3.1. договора аренды). 

Стороны в судебном заседании не оспаривали факт оплаты истцом арендной платы в вышеуказанном размере. 

В силу п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в том числе потребовать досрочного расторжения договора.

д.м.г. Министерством имущественных отношений Алтайского края и ФИО1 подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена от д.м.г. № 

В качестве основания для расторжения договора арены указано взаимное согласие.

Истец в судебном заседании указал, что основанием для расторжения договора аренды послужила невозможность использования спорного земельного участка для строительства жилого дома, а также отсутствие намерения оплачивать арендные платежи за следующий период действия договора. 

Согласно заключению эксперта ООО «Лаборатория судебной строительно-технической экспертизы» № от д.м.г., в связи с отсутствием доступа в виде проезда непосредственно с земель общего пользования, а также с отсутствием сервитутов в отношении смежных земельных участков с назначением - для проезда к исследуемому земельному участку по "адрес" с кадастровым номером №, использование данного исследуемого земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования - «для индивидуального жилищного строительства» на дату осмотра не возможно.

Анализом данных, полученных в ходе проведения экспертного осмотра и данных, содержащихся в нормативно-технической документации, установлено, что строительство индивидуального жилого дома, на земельном участке, расположенном по адресу: "адрес" не возможно с учетом его состояния. По территории исследуемого земельного участка проходит система водоотвода атмосферных стоков с прилегающей территории, которая включает в себя канавы и железобетонные трубы. 

Не возможно строительство с учетом наличия смежных земельных участков. По территории исследуемого участка проходит грунтовая дорога с ул. "адрес", по которой осуществляется доступ на соседние земельные участки, расположенные по адресам: "адрес"

Не возможно строительство с учетом подъездных путей. Согласно техническому заключению № от д.м.г.., составленному Комитетом по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула (л.д. 13) подъезд транспортных средств к исследуемому участку, расположенному по адресу: "адрес" возможен с улицы "адрес". Подъезд к исследуемому участку со стороны ул. "адрес" отсутствует, так как на предполагаемом пути доступа к участку расположен овраг общей глубиной 5,28 м и площадью в уровне верха - 219,7 м2, перекрывающий всю ширину предполагаемого подъезда.

Не возможно строительство с учетом требований санитарно-гигиенических норм. На расстоянии 22,29 м от границы исследуемого земельного участка, по адресу: "адрес" расположена автозаправочная станция сети «Роснефть», которая согласно п. 8 гл. 7.1.12 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» имеет санитарно-защитную зону 50 м. Согласно п. 5.1 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 в санитарно-защитных зонах не допускается размещать жилую застройку, включая отдельные жилые дома.

Не возможно строительство с учетом требований противопожарных норм. Согласно п. 8.17 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» планировочное решение малоэтажной жилой застройки (до 3 этажей включительно) должно обеспечивать подъезд пожарной техники к зданиям и сооружениям на расстояние не более 50 метров. При условии строительства на исследуемом земельном участке индивидуального жилого дома с несущими конструкциями из древесины, и соблюдения требований п. 4.3, табл. 1 СП 4.13130.2013 (отступа от фактически существующей надворной постройки, расположенной на земельном участке по адресу: "адрес" на нормативное расстояние 15 м) граница нормативного расстояния в 50 м (установлено п. 8.17 СП 4.13130.2013) для доступа пожарных автомобилей будет проходить по территории земельного участка по адресу: "адрес". Доступ для пожарных автомобилей со стороны ул. "адрес" отсутствует, так как на предполагаемом пути доступа к исследуемому участку расположен овраг общей глубиной 5,28 м и площадью в уровне верха - 219,7 м2, перекрывающий всю ширину предполагаемого подъезда.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу, что на момент заключения договора аренды спорный земельный участок не мог быть использован арендатором в соответствии с видом разрешенного использования – «для индивидуального жилищного строительства», что свидетельствует о существенном нарушении ответчиком условий договора.

Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

В силу ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.

Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненных ей убытков, если докажет, что заблуждение возникло вследствие обстоятельств, за которые отвечает другая сторона.

Как было отмечено выше, д.м.г. стороны расторгли договор аренды спорного земельного участка от д.м.г. № 

Согласно п. 2 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон (п.4 ст. 453 ГК РФ).

Таким образом, признание недействительным расторгнутого договора невозможно. В случае если стороны заключили договор, исполняли его, а потом расторгли, то требование о признании договора недействительным предъявлено быть не может, в связи с чем, требования истца в данной части удовлетворению не подлежат. 

Вместе с тем, в ч. 1 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации указано, что при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

В пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу части 1 статьи 196 ГПК РФ или части 1 статьи 168 АПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Поскольку предметом спора является денежная сумма уплаченная истцом по договору аренды, по мнению суда к спорным правоотношениям подлежат применению положения п. 5 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Учитывая, что арендодателем, при выставлении на аукцион права аренды спорного земельного участка для индивидуального жилищного строительства, предоставлена недостоверная информация и переданный истцу в аренду земельный участок невозможно использовать по целевому назначению, в силу положений ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, уплаченная по договору арендная плата подлежит возврату. 

Ходатайство ответчика о применении к рассматриваемому спору последствий пропуска срока исковой давности удовлетворению не подлежит, поскольку к спорным правоотношениям применим общий трехлетний срок исковой давности, который на момент обращения с иском в суд не истек. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Управлению имущественных отношений Алтайского края удовлетворить частично.

Взыскать с Управления имущественных отношений Алтайского края в пользу ФИО1 176 930 руб. в счет возврата арендной платы по договору аренды. 

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г. Барнаула.

Судья А.Я Аман

Мотивированное решение составлено 03 февраля 2019 года.