Дело №2-13/19

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ р.п.Тоншаево

Тоншаевский районный суд Нижегородской области в составе: председательствующего судьи Соловьёвой Н.В.,

при секретаре Опариной Н.М.,

с участием истца ФИО1, представителя истца адвоката Чикишевой О.А., представителя ответчика адвоката Шохирева А.Л., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в р.п.Тоншаево гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о понуждении заключить основной договор на основании предварительного договора, обязании выделить продаваемое нежилое помещение из основного нежилого помещения с постановкой на кадастровый учет,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Тоншаевский районный суд с иском к ФИО2 о понуждении заключить основной договор на основании предварительного соглашения, взыскании убытков, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключен предварительный договор, в соответствии с которым стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи части нежилого помещения двухэтажного кирпичного здания, общей площадью 234,0 кв.м., кадастровый №, приобретаемая часть нежилого помещения составляет 67,1 кв.м. Вышеуказанное нежилое здание расположено по адресу: 

<

адрес>. Для заключения основного договора необходимо было выделить продаваемое нежилое помещение общей площадью 67,1 кв.м. из основного нежилого помещения с постановкой на кадастровый учет. Стороны определили срок для заключения основанного договора – не позднее трех месяцев с момента подписания предварительного договора купли-продажи нежилого помещения. В установленный срок он обратился к ФИО2 с проектом основного договора, однако последний уклоняется от его подписания. Уклонение от заключения договора со стороны ответчика повлекло для истца убытки в размере 169144 рубля, выразившиеся в проведении ремонта нежилого помещения по адресу: 

<

адрес>. Просил обязать ответчика заключить с ним договор купли-продажи нежилого помещения, площадью 67,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>; взыскать с ответчика убытки, вызванные уклонением от заключения договора, в размере 169144 рубля.

В ходе рассмотрения дела истец ФИО1 в порядке ст. 39 ГПК РФ изменил предмет иска, просил: обязать ответчика ФИО2 заключить с ним договор купли-продажи нежилого помещения, площадью 67,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> обязать ФИО2 выделить продаваемое нежилое помещение, общей площадью 67,1 кв.м из основного нежилого помещения с постановкой на кадастровый учет. От исковых требований к ФИО2 в части взыскания убытков в сумме 169144 рубля истец отказался. Просил вызвать в суд в качестве третьего лица ФИО3.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ принят частичный отказ истца от иска; производство по делу в части требования о взыскании убытков в сумме 169144 рубля прекращено; заявление истца в порядке ст. 39 ГПК РФ принято к производству для совместного рассмотрения с первоначальными требованиями; в соответствии со ст. 43 ГПК РФ ФИО3 привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Ответчик ФИО2, третье лицо ФИО3 о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в суд не явились. Ответчик просил рассмотреть дело в его отсутствие, с участием его представителя. Третье лицо ФИО3 о причинах неявки суду не сообщила.

Суд рассмотрел дело в отсутствие третьего лица на основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, согласно которой суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными; в отсутствие ответчика на основании ч. 5 ст. 167 ГПК РФ, согласно которой стороны вправе просить суд о рассмотрении дела в их отсутствие.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал, просил удовлетворить, пояснил, что в нежилом здании по адресу: 

<

адрес>, он как индивидуальный предприниматель арендует два помещения: на первом этаже у него шиномонтаж, на втором этаже – магазин автозапчастей. Это семейный бизнес. Изначально ИП было оформлено на жену и данные помещения с ДД.ММ.ГГГГ арендовала жена. С ДД.ММ.ГГГГ. он оформил ИП на себя и эти помещения стал арендовать сам. До ДД.ММ.ГГГГ собственником нежилого здания по адресу: 

<

адрес>, было ООО «

<

данные изъяты>», где единственным учредителем и руководителем была ФИО3 Все договоры заключались с ней. Все эти годы он просил ФИО3 продать ему эти два помещения, которые он занимает. Она не соглашалась, а летом 2018 года согласилась. С ней он заключил предварительный договор о покупке этих помещений. Когда стали решать вопрос о выделе занимаемых им помещений из основного здания, оказалось, что ООО «

<

данные изъяты>» должно будет заплатить за каждый выделяемый объект по 20000 рублей, а если собственником помещения было бы физическое лицо, то только по 2000 рублей. ФИО3 предложила такой вариант: она отчуждает все здание своему сыну ФИО2 и уже тот как физическое лицо выделяет эти помещения, ставит их на кадастровый учет и продает потом ему, ФИО1 Он согласился. ФИО3 переоформила все здание на сына. ДД.ММ.ГГГГ он заключил предварительный договор о продаже помещений уже с ФИО2 Договоры аренды также переоформили на ФИО2 Когда ФИО2 обратился к Свидетель №3, чтобы тот помог оформить выделение помещений из основного здания с постановкой на кадастровый учет, выяснилось, что по данному адресу числятся два разных здания и документы по ним нужно приводить в соответствие. Свидетель №3 помог ФИО2 составить необходимые для этого документы. Из-за этого до ДД.ММ.ГГГГ они не успевали выделить помещения и поставить их на кадастровый учет. ДД.ММ.ГГГГ он предложил ответчику заключить новый предварительный договор, но ответчик не стал его подписывать. ДД.ММ.ГГГГ он составил текст основного договора, подписал его и у МФЦ в присутствии Свидетель №3 предложил ответчику подписать его, так как сроки истекали и нужно было заключать основной договор. ФИО2 взял оба экземпляра себе, но подписывать не стал, сказал, что ему нужно договор почитать и что он торопится на работу. Основной договор ФИО2 не подписал и ему не вернул. В разговоре с ним ФИО2 сказал, что будет продавать ему не эти два помещения, а весь второй этаж. Он возразил, что ему это не нужно, и что таких денег у него нет. На что ФИО2 ему ответил, что тогда вообще ему ничего продавать не будет и повысит арендную плату. Понимая, что миром дело не решить, он ДД.ММ.ГГГГ обратился с настоящим иском в суд. ДД.ММ.ГГГГ он составил еще один текст основного договора, подписал его и в тот же день после работы они с женой поехали к ФИО4 и вновь предложили ему подписать основной договор. ФИО4 опять сослался на занятость, ничего подписывать не стал, сказал, что нужно посоветоваться с мамой. Копию данного договора он ДД.ММ.ГГГГ передал в суд для приобщения к его иску. ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 к нему за арендной платой не пришел и до настоящего времени на контакт с ним не идет. В настоящее время документы по зданию приведены в соответствие, осталось только выделить продаваемые объекты и поставить их на кадастровый учет. Просит учесть суд, что эти магазины единственный источник дохода его семьи. Жена оформлена у него бухгалтером, у них двое малолетних детей. Рассчитывая на приобретение этих помещений в собственность, он произвел там большой ремонт, вложил много денег, взял кредит в банке.

Представитель истца – адвокат Чикишева О.А. в судебном заседании исковые требования поддержала, просила удовлетворить, пояснила, что передача ответчику лично в руки текста основного договора, подписанного истцом, и являлась предложением ФИО1 ФИО2 заключить основной договор. Часть 6 ст.429 ГК РФ не содержит требований направлять данное предложение именно почтой. То, что ФИО2 обращался с вопросом выделения помещений, которые хочет приобрести истец, а истец произвел ремонт данных помещений, подтверждают, что это не мнимая сделка, что обе стороны были заинтересованы в заключении основного договора.

Представитель ответчика – адвокат Шохирев А.Л. в судебном заседании иск не признал, просил в иске отказать, пояснил, что истец преждевременно обратился в суд, так как на ДД.ММ.ГГГГ, срок для заключения основного договора еще не истек. Истец не предлагал ответчику заключить основной договор, а предлагал и передавал лишь еще один предварительный договор, но датированный уже ДД.ММ.ГГГГ Так как между ними уже был заключен предварительный договор, то ответчик и не стал подписывать еще один. Поскольку истец нарушил ч. 6 ст. 429 ГК РФ и не направил ответчику предложение заключить основной договор в оговоренные сроки, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились. Кроме того, в предварительном договоре указано о продаже одного помещения, площадью 67,1 кв.м, а в основном договоре, который истец представил суду, - о двух разных помещениях. Данные помещения не являются самостоятельными объектами, не состоят на кадастровом учете. Таким образом, предмет сделки не конкретизирован, ответчику не понятно, что именно он должен будет продать истцу.

Свидетель Свидетель №3 в судебном заседании пояснил, что где-то ДД.ММ.ГГГГ к нему обратился ФИО2 с просьбой оказать помощь в выделении двух помещений из основного нежилого здания по адресу: 

<

адрес>. Когда он через свой личный кабинет сделал запрос в Росреестр, то выяснилось, что по данному адресу числится 2 здания. Кроме того, была еще реконструкция данного здания – лестница выведена на улицу. Все это нужно было привести в соответствие прежде чем решать вопрос с выделением помещений. Он помог ФИО2 составить необходимые документы для приведения здания в соответствие. ФИО2 все отправил и ответ должен был прийти где-то к Новому году. По вопросу выделения этих помещений к нему обращались и ФИО5, и ФИО1, от них ему было известно, что эти помещения ФИО4 будет продавать ФИО1. ДД.ММ.ГГГГ он присутствовал, когда ФИО1 предлагал ФИО2 заключить договор купли-продажи этих помещений, отдавал ФИО4 текст договора. Он листал этот договор, видел, что он был подписан ФИО1. Норкин взял у ФИО1 оба экземпляра договора, но подписывать не стал, сказал, что занят и уехал. Насколько ему известно, до настоящего времени помещения из основного нежилого здания еще не выделены. ФИО4 с этим вопросом больше к нему не приходил.

Свидетель Свидетель №1 в судебном заседании пояснила, что является супругой истца. ДД.ММ.ГГГГ после работы они с мужем вместе ездили к ФИО2 и муж предлагал ФИО4 подписать договор купли-продажи помещений, которые они арендуют у ФИО4. Но ФИО4 сказал, что ему нужно сначала все прочитать, он забрал договоры и ушел, сказав, что ему нужно на работу. Данные помещения они арендуют с ДД.ММ.ГГГГ. Сначала договоры аренды заключались между ней, так как ИП было оформлено на нее, и ООО «

<

данные изъяты>», где руководителем и единственным учредителем является ФИО3 С ДД.ММ.ГГГГ ИП оформлено на мужа. С ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 от них скрывается, на связь не идет, не приходит даже за арендной платой. Рассчитывая на приобретение данных помещений в собственность, они сделали большой ремонт, вложили в данные помещения много денег.

Свидетель Свидетель №2 в судебном заседании пояснила, что работала продавцом у Л-вых с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. В данный период она несколько раз слышала разговор между ФИО1 и ФИО3, что ФИО1 хочет купить у ФИО4 арендуемые помещения.

Заслушав явившихся, свидетелей, исследовав материалы дела, оценив в соответствии со ст.67 ГПК РФ относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к убеждению, что иск удовлетворению не подлежит.

В суде установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, согласно которому ФИО2 обязуется в будущем продать, а ФИО1 купить часть помещения, назначение: нежилое, общей площадью 234,00 кв.м, этажность 2, кадастровый №, приобретаема часть нежилого помещения составляет 67,1 кв.м, адрес объекта: 

<

адрес>. Отчуждаемый объект принадлежит продавцу по праву собственности. Объект продается по цене 300000 рублей, вся сумма оплачивается покупателем при заключении основного договора купли-продажи путем передачи наличных денежных средств в руки продавца. Обязательным условием предварительного договора и условием для заключения основного договора купли-продажи является то, что продавец и покупатель берут на себя обязательство и расходы по выполнению мероприятий: оформлению документации – выделение продаваемого нежилого помещения общей площадью 67, 1 кв.м из основного нежилого помещения с постановкой на кадастровый учет, в равной степени в течение трех месяцев. Выделяемая площадь может как уменьшаться, так и увеличиваться в зависимости от технических замеров органами БТИ. Основной договор купли-продажи и акт приема-передачи нежилого имущества стороны обязуются заключить в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области не позднее трех месяцев с момента подписания настоящего договора.

До ДД.ММ.ГГГГ основной договор между истцом и ответчиком заключен не был. Ответчик уклоняется от заключения основного договора.

Истец, руководствуясь п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ, просит обязать ответчика ФИО2 заключить с ним договор купли-продажи нежилого помещения, площадью 67,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>; обязать ФИО2 выделить продаваемое нежилое помещение, общей площадью 67,1 кв.м из основного нежилого помещения с постановкой на кадастровый учет.

Согласно части 3 статьи 196 ГПК РФ и разъяснениям, содержащимся в пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 23 от 19 декабря 2003 г. «О судебном решении», суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям.

Часть первая ст. 56 ГПК РФ предусматривает, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Суд рассмотрел дело по заявленным требованиям и имеющимся в деле доказательствам.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК РФ).

В п. 2 ст. 1 ГК РФ закреплен принцип свободы договора, согласно которому граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 и п. 3 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Согласно п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

По смыслу закона по результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению основного договора суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и определяются условия основного договора, а также указывается момент, с которого данный договор считается заключенным. В силу абзаца второго пункта 5 статьи 429 ГК РФ, который является специальным по отношению к пункту 4 статьи 445 ГК РФ, таким моментом может являться момент вступления решения суда в законную силу или иной момент, определяемый судом с учетом условий заключаемого договора и позиций сторон.

Исходя из приведенных норм закона, суд, принимая решение о возложении на ответчика обязанности заключить договор купли-продажи на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи, должен проверить соответствие условий этого договора закону и иным правовым актам.

Согласно ст. 554 ГК РФ предмет договора купли-продажи должен быть надлежащим образом индивидуализирован, т.е. договор должен содержать данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество. К ним относятся, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо о его нахождении в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не определен предмет купли-продажи, а именно не указано о продаже какой именно части помещения назначение: нежилое, общей площадью 234,00 кв.м, этажность 2, кадастровый №, идет речь. 

Исходя из текста предварительного договора, предмет договора – это помещение, площадью 67,1 кв.м, которое необходимо выделить из основного здания. 

Из проекта основного договора, представленного суду истцом, а также из пояснений истца и свидетелей в судебном заседании, видно, что истец собирался приобрести два помещения: одно на первом этаже, второе на втором этаже здания, принадлежащего ответчику. В проекте основного договора, представленного суду истцом, указано, что помещение на первом этаже (Шиномонтаж) имеет площадь 27,2 кв.м, а помещение на втором этаже (магазин «Автозапчасти») имеет площадь 39,9 кв.м. 

Между тем, на представленных истцом суду копиях планов 1 и 2 этажа здания по адресу: 

<

адрес>, составленных БТИ, нет помещения, площадью 27,2 кв.м, как нет и единого помещения, площадью 67,1 кв.м.

В суде также установлено, что помещения, которые истец собирался приобрести, он арендует с ДД.ММ.ГГГГ. Суду истцом представлены договоры аренды, заключенные ФИО1 с ООО «

<

данные изъяты>», а в последствии с ФИО2, от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ Однако в договоре от ДД.ММ.ГГГГ площадь арендуемого помещения не указана вообще, в договоре от ДД.ММ.ГГГГ указана площадь 19,6 кв.м., а в договоре от ДД.ММ.ГГГГ – 67,1 кв.м.

При таких обстоятельствах из условий предварительного договора невозможно определить нахождение спорной недвижимости в составе другого недвижимого имущества.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, на день рассмотрения дела в суде указанная в предварительном договоре часть нежилого помещения по правилам, установленным Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в порядке кадастрового учета не была сформирована в обособленный объект недвижимости.

Выделение продаваемого нежилого помещения общей площадью 67,1 кв.м из основного нежилого помещения с постановкой на кадастровый учет являлось в соответствии с п. 4 предварительного договора обязательным условием как предварительного договора так и условием для заключения основного договора купли-продажи. Обязательство и расходы по выполнению данных мероприятий взяли на себя и продавец, и покупатель. Между тем, данные обязательства сторонами выполнены не были.

Истец просит обязать ФИО2 выделить продаваемое нежилое помещение, общей площадью 67,1 кв.м из основного нежилого помещения с постановкой на кадастровый учет.

Суд не находит правовых оснований для удовлетворения данного требования истца.

Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В силу пункта 3 части 1 статьи 15 указанного Закона при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению собственника исходного объекта недвижимости, из которого образованы новые объекты недвижимости, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образованные объекты недвижимости.

В силу статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Таким образом, создание из одного объекта путем его разделения нескольких самостоятельных объектов и постановка их на кадастровый учет возможны при наличии волеизъявления собственника данного объекта, выразившегося в заявлении.

Вопросы о регистрации прав на недвижимое имущество, внесении сведений в Государственный кадастр недвижимости в принудительном порядке не исполняются, а реализуются в ином, определенном законом порядке (п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Пункт 5 части 2 статьи 14 и пункт 4 части 8 ст. 41 Закона № 218-ФЗ предусматривают как основание для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты об образовании объектов недвижимости.

Между тем, требований об образовании объектов недвижимости истцом не заявлялось.

Также в нарушение ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено суду доказательств того, что имеется техническая возможность выделить нежилые помещения, общей площадью 67,1 кв.м, из основного нежилого помещения и образовать из них отдельные объекты недвижимости с постановкой их на кадастровый учет.

Поскольку указанная в предварительном договоре часть нежилого помещения по правилам, установленным Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», не была сформирована в обособленный объект недвижимости и поставлена на кадастровый учет, право собственности ответчика на нее не зарегистрировано, требований об образовании объектов недвижимости истцом не заявлялось, то данная часть нежилого помещения не может являться объектом купли-продажи и заключение основного договора является невозможным.

Доводы истца, что он, рассчитывая на приобретение данных помещений, произвел в них большой ремонт, затратил много денег, правового значения для рассмотрения данного дела не имеют.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания для удовлетворения заявленных истцом требований.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о понуждении заключить основной договор на основании предварительного договора, обязании выделить продаваемое нежилое помещение из основного нежилого помещения с постановкой на кадастровый учет отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд через Тоншаевский районный суд в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Судья: (подпись) Н.В. Соловьёва

Решение принято в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Судья:

Копия верна:

Судья:

Секретарь: