Дело №2- 401\2019 

Решение

Именем Российской Федерации

г.Орск 19 июля 2019 года 

Советский районный суд г.Орска в составе председательствующего судьи Кучерявенко Т.М., при секретаре Филипповой О.М.,

с участием представителя истца, ответчика по встречному иску - ФИО1, ответчика, истца по встречному иску ФИО2, ее представителя ФИО3, 

переводчика ФИО4, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами,

и по встречному иску ФИО2 к ФИО5 о понуждении заключить договор купли продажи квартиры,

Установил:

ФИО5 обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения, указал, что имея намерения купить квартиру, он нашел на интернет сайте объявление о продаже двухкомнатной квартиры 

<

адрес>. Встретившись с продавцом, оговорив детали, 11.10.2018 между сторонами был заключен предварительный договор купли – продажи квартиры, в подтверждение чего истцом было внесено 50 000 рублей в качестве задатка. При осмотре приобретаемой квартиры, он увидел, что квартира является трехкомнатной, ответчик пояснила, что ею был произведен пристрой к основному строению, все документально оформлено. Из представленных позднее документов стало известно, что квартира была реконструирована, путем пристроя третьей комнаты без разрешительной документации, при этом реконструкция ответчиком не узаконена. Между тем, ФИО2, заключая предварительный договор купли - продажи, принимая денежные средства в качестве задатка, знала, что данная сделка не может быть совершена в силу того, что фактически продаваемая ею квартира является трехкомнатной, а не двухкомнатной, как указано в правоустанавливающих документах. В настоящее время ФИО2 отказывается вернуть денежные средства, ссылаясь на то, что денежные средства получены в качестве задатка и не подлежат возврату, так как истец отказался от заключения договора купли - продажи. Считает, что договор не заключен по вине истца, которым документы на квартиру не оформлены надлежащим образом. Просит суд взыскать с ответчика денежные средства в сумме 50 000 рублей в качестве неосновательного обогащения.

В судебном заседании 26.04.2019 и 27.05.2019 истец ФИО5 увеличивал исковые требования, окончательно просил взыскать с ФИО2 денежные средства в сумме 50 000 рублей в качестве неосновательного обогащения, 2 478 рублей – проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 12.10.2018 по 27.05.2019. 

04.03.2019г. судом приняты встречные исковые требования ФИО2 к ФИО6 о понуждении заключить договор купли продажи квартиры. Как указала истец по встречному иску ФИО2 11.10.2018 г. Между ней и ФИО5 был заключен предварительный договор и купли – продажи квартиры, расположенной по адресу 

<

адрес>, в соответствие с которым ею получено 50 000 рублей в качестве задатка. В соответствии с п. 4.1 предварительного соглашения, основной договор стороны обязались заключить в срок не позднее 11 ноября 2018г. В указанный срок договор заключен не был. 22.11.2018 по истечении установленного предварительным договором срока, со стороны истца поступило предложение заключить основной договор. Несмотря на то, что срок истек не по ее вине, предложение ею принято. Однако, в дальнейшем истец под разными предлогами стал уклоняться от исполнения возложенных на себя обязательств, и приобрел другой объект недвижимости. Согласно кадастровому паспорту принадлежащая истцу квартира является двухкомнатной, на первом этаже одноэтажного дома, а помещения «а1» и «а» по плану расположения помещений являются пристройками. Наличие перепланировки не является основанием для отказа от заключения договора купли – продажи жилого помещения, поскольку о ее наличии ответчику стало известно при осмотре квартиры и ознакомлении с технической документацией. Подписав предварительный договор, ответчик выразил свое волеизъявление на приобретение квартиры в указанном состоянии. Просит суд понудить ФИО5 заключить договор купли – продажи квартиры. 

Истец ФИО5 в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом.

Представитель истца ФИО1 исковые требования поддержала, указала, что в установленный предварительным договором купли – продажи квартиры срок, сделка сторонами заключена не была по причине наличия в квартире перепланировки и наличия на регистрационном учете иных лиц. При осмотре квартиры, ответчик заверил истца в том, что объект недвижимости узаконен, что не соответствовало действительности. Встречные исковые требования не признала, пояснила, что сторонами в установленный предварительным договором срок договор купли – продажи жилого помещения не заключен, договор не заключен по вине ответчика, истца по встречному иску ФИО2, оснований для понуждения к заключению договора купли – продажи не имеется. 

Ответчик ФИО2, ее представитель ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признали, встречные исковые требования поддержали, указали, что 12.07.2018 между ФИО2 и агентством недвижимости «Веста» был заключен договор на оказание услуг. 29.09.2018 специалист агентства вместе с покупателем приехали на объект, произвели осмотр квартиры, о чем составили акт. 11.10.2018 между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор, ФИО5 передал 50 000 рублей в качестве задатка. Срок предварительного договора определен до 11.11.2018. В течение срока действия предварительного договора никаких замечаний по характеристикам квартиры не предъявлялось. Квартира является двухкомнатной, расположена в одноэтажном доме. К квартире имелась деревянная пристройка, она пришла в негодность, в связи с чем сделана произведено ее переустройство. До истечения срока предварительного договора ФИО5 не звонил ответчику и не отвечал на ее звонки. 22 октября 2018 года ФИО2 звонил представитель агентства недвижимости, сообщил, что они готовы выйти на сделку, торопили с ее заключением до конца ноября- начала декабря 2018 года. Ей необходимо было снять с регистрационного учета зарегистрированных в квартире лиц и найти иное жилье. По рекомендации агентства, ответчик 28.11.2018 обратилась в суд для снятия с регистрационного учета зарегистрированных в квартире своих совершеннолетних детей, поскольку они проживали фактически в другом городе и не могли приехать для решения этого вопроса. 06.12.2018 ФИО2 получено уведомление от истца с просьбой вернуть задаток в двойном размере, в котором указывалось, что ответчиком срок заключения договора пропущен и он отказывается от сделки. Впоследствии ФИО5 прислал СМС сообщение, в котором предлагал заключить договор купли – продажи в том случае, если ответчик снизит цену на 35 000 рублей, однако, она на такое условие не согласилась. Считает, что договор купли – продажи не заключен по вине ФИО5, просила понудить его заключить договор купли - продажи квартиры.

Представитель третьего лица ООО «Веста» в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом. Ранее суду предоставлен отзыв, из которого следует, что 12.07.2018 между агентством и ООО «Веста» заключен договор на оказание услуг, согласно которому исполнитель обязался оказать услуги по поиску покупателя на объект недвижимого имущества заказчика, квартиры 

<

адрес> общей площадью 34.1 кв.м., а заказчик обязался оплатить оказанные услуги. 11.10.2018 ООО «Веста» в соответствии с условиями договора найден потенциальный покупатель на вышеуказанный объект недвижимости – ФИО5 11.10.2018 между ООО «Веста» и ФИО5» заключен договор на оказание юридических услуг в соответствии с которым исполнитель обязался оказать услуги по подготовке предварительного договора купли – продажи квартиры по примерной форме ПАО «

<

данные изъяты>», а также при необходимости услуги по составлению проекта договора купли – продажи объекта недвижимости, подготовке и предоставлению в ПАО «

<

данные изъяты>» необходимого пакета документов для одобрения банком объекта недвижимости у аккредитованного в ПАО «

<

данные изъяты>» оценщика. 11.10.2018 ООО «Веста» подготовлен предварительный договор купли – продажи квартиры, который в тот же день подписан сторонами. В этот же день покупатель передал в соответствии с условиями договора продавцу задаток в размере 50 000 рублей. В соответствии с условиями предварительного договора купли – продажи квартиры от 11.10.2018 основой договор купли – продажи квартиры должен быть заключен не позднее 11.11.2018. Однако, до настоящего времени стороны не заключили основной договор купли - продажи квартиры, о причинах общество не уведомлено.

Суд, выслушав стороны приходит к следующему. 

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, ФИО2 является собственником 2-комнатной квартиры, расположенной по адресу 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.11.2011г., выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 11.02.2019. 

11.10.2018 между ФИО2 и ФИО5 заключен предварительный договор купли – продажи квартиры, согласно которому стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли – продажи 2-х комнатной квартиры, назначение: жилое помещение, общей площадью 34.1 кв.м., этаж:1, кадастровый №, расположенной по адресу 

<

адрес> на условиях предусмотренных договором.

По условиям предварительного договора стоимость объекта недвижимости составляет 990 000 рублей (п.2.1). Стороны обязуются заключить договор в срок не позднее 11.11.2018 года (п.п.3.1, 4.1). Обеспечением исполнения покупателем свих обязательств по настоящему договору является задаток. Если основной договор не будет заключен по вине покупателя, задаток продавцом не возвращается. Под виной покупателя понимается отказ или уклонение от совершения и оформления основного договора, а также отказ от других согласованных сторонами условий и форм расчетов по настоящему договору. Если основной договор не будет заключен по вине продавца, он должен будет вернуть покупателю внесенный задаток в двойном размере в течение пяти банковских дней с момента истечения срока, указанного в п.4.1 настоящего договора. Под виной продавца понимается отказ или уклонение от совершения и оформления основного договора. 

Согласно п. 5.2 предварительного договора по соглашению сторон денежные средства, переданные в качестве задатка в соответствии с п.2.2.1. договора, засчитываются в счет оплаты стоимости объекта недвижимости.

Суду представлена расписка в получении денежных средств от 11.10.2018, согласно которой ФИО2 получила от ФИО5 денежную сумму в размере 50 000 рублей в качестве задатка согласно предварительному договору купли – продажи квартиры от 11.10.2018. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Договором в силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Одним из способов исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации является задаток, которым в силу пункта 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (ч.1 ст.381 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сторонами не оспаривается, что в установленный предварительным договором срок, договор купли – продажи квартиры заключен не был. 

Как следует из пояснений представителя истца, уведомления о возврате задатка от 03.12.2018 договор не заключен по причине несвоевременного представления ФИО2 сведений о зарегистрированных лицах, наличия признаков переустройства квартиры, что привело к невозможности предоставления пакета документов для получения заемных денежных средств в банке. 

Из пояснений ответчика ФИО2 и ее представителя ФИО3 следует, что в установленный договором срок не смог быть заключен в связи с тем, что они выезжали в другой город для поиска жилья, а также необходимостью снятия в судебном порядке с регистрационного учета зарегистрированных в квартире лиц. 

Свидетель Свидетель №1 суду показала, что занималась показом жилого дома истцу, сбором документов для заключения сделки купли – продажи. При показе дома, ФИО5 осматривал дом, знакомился с документацией. Считает, что перепланировок не было, ответчиками произведена реконструкция пристроя, путем сноса старого и возведения на его месте нового пристроя. Предварительным договором предусматривалась оплата по сделке через привлеченные денежные средства, банк требовал справку о зарегистрированных лицах в приобретаемом жилье, однако до 11.11.2018г. справка получена быть не могла, поскольку ФИО2 выехала в г.Москва. Справку она предоставила по приезду, документы были направлены в банк, заключение договора ипотеки согласовали 23.11.2018. Однако, ФИО5 уже не имел намерения заключить сделку.

По истечении установленного в предварительном договоре срока, ФИО2 получено предложение ФИО5 от 03.12.2018 о возврате задатка в двойном размере в связи не заключением договора в установленный срок по вине продавца. 

Также 06.12.2018 ответчиком ФИО2 получено уведомление от ФИО5 о возможности заключения договора купли- продажи на иных условиях, а именно со снижением цены продажи, которые не приняты ФИО2

Таким образом, представленные суду доказательства свидетельствуют о том, что стороной ответчика не принято должных мер к исполнению принятых на себя обязательств в установленный срок. Иные условия заключения договора купли – продажи сторонами согласованы. 

Доказательств того, что от заключения сделки в установленный предварительным договором срок уклонялся ФИО7 ответчик суду не представила.

Из пояснений сторон и материалов дела следует, что с заявлениями в суд о понуждении другой стороны к заключению основного договора стороны предварительного договора, в том числе, истец и ответчик не обращались.

Таким образом, обязательства по предварительному договору, обеспеченному задатком, были прекращены до начала их фактического исполнения в связи с истечением установленного срока. 

Из пояснений представителя истца ФИО1 следует, что в настоящее время ФИО5 приобрел иное жилое помещение, заинтересованности в заключении данной сделки не имеет. 

Учитывая изложенные выше требования закона, принимая во внимание прекращение обязательств до начала их исполнения, суд приходит к выводу о том, что задаток должен быть возвращен ответчиком истцу в размере 50 000 рублей. 

Таким образом, требования ФИО5 обоснованны и подлежат удовлетворению. 

Согласно ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Истец ФИО5 просит взыскать проценты по ст. 395 ГК РФ за период с 12.10.2018г. по 27.05.2019г. в сумме 2 478 рублей. 

Принимая во внимание условия предварительного договора, суд приходит к выводу о возможности взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 12.11.2018 по 27.05.2019 в размере 2 397,94 рублей. 

Принимая во внимание то, что до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не был заключен, ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить этот договор, то обязательства, предусмотренные предварительным договором между сторонами, в силу ч. 6 ст. 429ГК РФ, считаются прекращенными. 

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения встречных требования ФИО2 о понуждении ФИО5 к заключению договора купли – продажи квартиры удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования ФИО5 к ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворить в части.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО5 денежные средства в размере 50 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 2 397,94 рублей. 

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к ФИО5 о понуждении заключить договор купли продажи квартиры отказать.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Советский районный суд г.Орска в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 29 июля 2019 года.

Судья 

<

данные изъяты> Т.М. Кучерявенко 

<

данные изъяты>