Дело № 2-151/2024

10RS0006-01-2024-000031-51 

Р Е Ш Е Н И Е

 

именем Российской Федерации

г. Лахденпохья Республика Карелия 22 мая 2024 года

Лахденпохский районный суд Республики Карелия в составе судьи Жданкиной И.В., при секретаре Снетковой А.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным и применении последствий недействительности сделки,

у с т а н о в и л:

ФИО2 обратилась в суд с вышеназванным исковым заявлением по тем основаниям, что между истцом и ответчиком ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>. В связи с невыполнением в полном объеме ответчиком обязанности по оплате и расчёту за приобретенный объект недвижимости - земельный участок с КН №, в силу настоящего договора и обычая делового оборота, истец обратился в суд.

Да заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, спорный земельный участок с КН № принадлежал истцу на праве собственности на основании договора дарения земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в ЕГРН была сделана запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.

Исполняя свои должностные обязанности председателя правления СНТ «Нурмикко», истцом выявлено, что имеется острая необходимость в обустройстве его элементарной инфраструктуры: оформление контрольно-пропускного пункта в виде шлагбаума, подсыпка и оканавливание имеющейся дороги для подъезда и выезда с территории Товарищества. В связи с чем, истец стала искать варианты для поиска денежных средств на обустройство СНТ, так как с собственников и членов Товарищества в первые месяцы его существования собрать средства для этих целей не представлялось возможным. Для обсуждения вопросов деятельности Товарищества, повышения коммуникации членов Товарищества и обсуждения актуальных вопросов, истцом был создан чат «СНТ «Нурмикко» в приложение Вотсап.

ДД.ММ.ГГГГ к истцу приехал ФИО4, не являющийся членом Товарищества, но имеющий земельный участок на его территории, и сказал, что желает приобрести еще один земельный участок на территории Товарищества для своего знакомого, как выяснилось позже, им стал ФИО3 (ответчик). Часть средств, вырученных от продажи земельного участка, истец планировала потратить на обустройство Товарищества.

До самой даты заключения договора истец с супругом слушали убедительное согласие ответчика об условиях приобретения земельного участка. Стоимость покупки земельного участка согласована в размере 475 000 рублей, которая складывалась следующем образом: 1 часть платежа в размере 300 000 рублей - сумма, которая должна была быть прописана в договоре купли-продажи земельного участка, 2 часть платежа в размере 175 000 - сумма, которую обязуется потратить ФИО4 и ФИО3 на обустройство шлагбаума на территории Товарищества и подсыпку имеющейся дороги, проходящей к Товариществу через лес. Со стороны ФИО4 было условие, что приобретаемый земельный участок, он оформит на своего знакомого, который и является ответчиком по настоящему спору.

В свою очередь, ФИО3, до момента подписания договора купли - продажи вёл себя скромно, обходительно, интеллигентно, не вызывая никаких сомнений, что перед истцом благородный, воспитанный и порядочный человек, тем более в возрасте. Обсуждение порядка расчёта и покупки земельного участка со стороны ФИО4, несмотря на то, что он находился в гостях, слышали и супруг истца, и ее родственники из соседней комнаты. Он убеждал, что выполнит все оговоренные обязательства в полном объеме, однако, ввёл истца в заблуждение.

Когда, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ФИО3, был заключен договор купли-продажи земельного участка, ответчик перестал отвечать на телефонные звонки. Когда истец звонила ответчику по вопросу проведения собрания членов Товарищества и оформления протоколов голосования, ФИО3 стал отвечать истцу в грубой форме, а затем вообще перестал отвечать. ФИО4 на вопросы истца по телефону о том, что он не выполняет договоренности, стал также отвечать в грубой форме, поясняя, что истец его не так поняла.

С целью разрешения возникшей проблемы и осознав, что истца ввели в заблуждение и обманули, она обратилась с заявлением в Межмуниципальный отдел по Сегежскому, Кемскому и Беломорскому районам Управления Росреестра по Республике Карелия о приостановке перехода права собственности к новому собственнику и её регистрации, что подтверждается уведомлением и Управления Росреестра по республике Карелия от ДД.ММ.ГГГГ №.

Также, истец направила ответчику претензию для решения возникшей проблемы. Однако, никакого ответа от ответчика не поступило, письмо вернулось за истечением срока хранения.

На основании вышеизложенного, ссылаясь на нормы гражданского законодательства, истец просила признать договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО3 недействительным, применить последствия недействительности сделки в виде возврата права собственности продавцу и возмещения покупателю денежных средств в размере 300 000 рублей.

В судебном заседании истец ФИО2 заявленные исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске, дополнив, что у нее со всеми доверительные отношения. ФИО5 ввел ее в заблуждение, поскольку взял на себя обязательство провести работы по отсыпке дороги и обустройству шлагбаума, стоимостью 175 000 рублей. Целью продажи земельного участка было именно обустройство СНТ.

Ответчик ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признал. Пояснил, что земельный участок у истца приобрел пожилой человек, с которым не было никакой договоренности. Никаких обязательств ФИО3 на себя не брал. Настаивал, что и он никому не давал обещаний по безвозмездному оказанию услуг. Действительно, он озвучивал, что готов организовать проведение определенных видов работ, однако не на безвозмездной основе. Вместе с тем, несмотря на наличие определенных договоренностей по благоустройству СНТ между ним и истцом, они не имеют никакого отношения к продаже земельного участка с КН №, поскольку он лишь помог найти покупателя истцу. Земельный участок был продан истцом без всяких условий. Откуда взялась сумма в размере 175 000 рублей, ему неизвестно. О данных претензиях узнал только в ходе судебного разбирательства. 

Ответчик ФИО3 и его представитель ФИО6, действующий на основании доверенности, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились. 

В судебном заседании, состоявшемся ДД.ММ.ГГГГ, представитель ответчика исковые требования не признал, пояснил, что его отец ни о каких договоренностях не знал. За приобретенный земельный участок передал истцу продавцу денежные средства в размере 300 000 рублей. 

Представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия, администрации Лахденпохского муниципального района, администрации Мийнальского сельского поселения, СНТ «Нурмикко» при надлежащем извещении в судебное заседание не явились.

Заслушав участвующих в деле лиц и исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В силу п. 1 ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. 

Предусмотренная законом свобода договора означает, что граждане и юридические лица самостоятельно решают, с кем и какие договоры заключать, и свободно согласовывают их условия.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу положений ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Положениями ст. 550 ГК РФ определено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. 

Пунктом 1 ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.

Гражданским кодексом Российской Федерации определено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Общие правила недействительности сделок установлены параграфом 2 главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (п. 3).

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В силу ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

В судебном заседании установлено, что между истцом ФИО2 и ответчиком ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи земельного участка с КН №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного на 

<

адрес> (т. 1 л.д. 60). 

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке. 

Согласно сведениям ЕГРН на земельный участок с КН №, собственником земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ значится ответчик ФИО3

При заключении договора купли-продажи земельного участка стороны в пункте 1.1 определили предмет договора, которым является земельный участок с КН № площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для ведения садоводства. 

В п. 2.1. договора купли-продажи земельного участка стороны согласовали, что стоимость объекта составляет 300 000 рублей. Цена является окончательной и изменению не подлежит. 

В пункте 4.1 стороны определили, что заключили указанный договор добровольно, не вследствие стечения тяжелых обстоятельств или на крайне невыгодных для себя условиях, договор не является для сторон кабальной сделкой.

Иных существенных условий, в том числе о каких-либо дополнительных обязательствах сторон, спорный договор не содержит. 

В пункте 2.2.1 продавец ФИО7 своей подписью подтвердила, что до подписания данного договора купли-продажи земельного участка, покупатель выплатил продавцу 300 000 рублей. 

Таким образом, с учетом положений ст. 431 ГК РФ, суд приходит к выводу, что подписав указанный договор лично, истец подтвердила факт оплаты ей стоимости и, соответственно, надлежащего исполнения покупателем обязательств по договору купли-продажи.

В судебном заседании свидетель ФИО1 пояснил, что при заключении оспариваемого договора купли-продажи ФИО4 предложил за отчуждаемый земельный участок 300 000 рублей и взял на себя обязательства по строительству дороги и обустройству шлагбаума. При обсуждении данных условий договора ФИО3 не присутствовал. А при заключении договора купли-продажи отсутствовал ФИО4 После заключения договора купли-продажи земельного участка ФИО4 отказался от взятых на себя обязательств. 

При этом, представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании пояснил о том, что о договоренностях относительно обустройства шлагбаума на территории СНТ и подсыпки имеющейся дороги ответчику ничего неизвестно.

Предъявляя в суд настоящий иск, истец указала, что стоимость земельного участка с КН № при его продаже составляла 475 000 рублей, которая складывалась из стоимости земельного участка в размере 300 000 рублей, которая указана в договоре купли-продажи земельного участка, и 175 000 рублей – это денежные средства, которые обязался ФИО4 потратить на обустройство шлагбаума на территории СНТ и подсыпку имеющейся дороги. 

На указанные объяснения ответчик ФИО4 указал, что его неправильно поняли, поскольку он не брал на себя обязательства по осуществлению какого-либо вида работ безвозмездно. Договоренности о выполнении определенных видов работ не имеют никакого отношения к продаже земельного участка с КН №. 

Анализ представленных доказательств позволяет суду прийти к выводу о том, что из буквального содержания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с КН №, заключенного между истцом и ответчиком ФИО3, следует, что сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, расчет между сторонами произведен, сделка прошла государственную регистрацию в установленном законом порядке. 

Разрешая заявленный спор, суд приходит к выводу о том, что в материалах дела отсутствуют достаточные, относимые, допустимые и достоверные доказательства, свидетельствующие о наличии оснований для признания сделки недействительной. 

В силу п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. 

Пункт 2 указанной статьи предусматривает, что при наличии условий, предусмотренных п. 1 ст. 178 ГК РФ, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку. 

Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной (п. 3 ст. 178 ГК РФ). 

По смыслу приведенной нормы права, сделка признается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду. 

Не является существенным заблуждение относительно мотивов сделки, то есть побудительных представлений в отношении выгодности и целесообразности состоявшейся сделки. Равным образом не может признаваться существенным заблуждением неправильное представление о правах и обязанностях по сделке. 

В силу п. 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. 

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

В то же время, в контексте изложенных выше норм материального права, суд, оценивая представленные сторонами доказательства, приходит к выводу о том, что доказательств, отвечающих признакам относимости, допустимости и достаточности, подтверждающих совершение ответчиками действий, направленных на принуждение истца к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества на указанных в нем условиях, в том числе, о цене объекта недвижимости, умышленное введение истца в заблуждение в отношении предмета или природы сделки, или на совершение сделки на крайне невыгодных для истца условий, ФИО2 в нарушение ст. 56 ГПК РФ суду не представлено. 

Следует отметить, что определяя цену продаваемого имущества, стороны договора свободны в своем волеизъявлении (п. 1 ст. 424 ГК РФ). Заключая оспариваемый договор купли-продажи, оценивая стоимость недвижимого имущества (земельного участка) в 300 000 рублей, которая является окончательной и изменению не подлежит, продавец и покупатель договорились, что стороны заключают договор добровольно, не вследствие стечения тяжелых обстоятельств или на крайне невыгодных условиях, договор не является кабальной сделкой. 

Оспариваемый договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ содержит четкую, понятную и не допускающую двусмысленного понимания информацию о предмете сделки, ее правовой природе, сторонах договора. 

Каких-либо доказательств, относительно иных условий договора, в том числе о цене продаваемого земельного участка в размере 475 000 рублей, а также умышленного введения в заблуждение, обмана истца и наличия таких обязательств ФИО4, которые ставят в зависимость заключение указанной сделки, суду не представлено. 

В силу п. 2 ст. 179 ГК РФ, с учетом разъяснений, содержащихся в п. 99 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом должен быть установлен умысел лица, совершившего обман.

Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. 

При этом необходимым условием действительности сделки является соответствие волеизъявления истинной воле лица, совершающего сделку. 

Применительно к вышеприведенным нормам материального права, с учетом разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, суд исходит из того, что истец имела намерение на отчуждение принадлежащего ей земельного участка по договору купли-продажи и, заключая договор, по своему усмотрению реализовала свое право собственника по распоряжению принадлежащим ей недвижимым имуществом. 

Умысел на совершение обмана со стороны ответчиков в судебном заседании не установлен. 

Более того, со слов истца, ФИО4 взял на себя обязательства по совершению определенных видов работ не в интересах самого истца, а в интересах СНТ «Нурмикко». Однако, в материалах дела отсутствуют доказательства о наличии соответствующих правоотношений между ФИО4 и СНТ «Нурмикко». 

На вопрос суда о наличии препятствий указания в оспариваемом договоре стоимости земельного участка в размере 475 000 рублей, истец в судебном заседании пояснить не смогла. 

Также, в ходе судебного разбирательства истцу была предоставлена возможность уточнения (изменения, увеличения) исковых требований, вместе с тем, исковые требования истцом не уточнены, какие-либо исковые требования к ответчику ФИО4 не заявлялись. 

При таких обстоятельствах, доводы истца относительно того, что цена оспариваемого договора купли-продажи составляла 475 000 рублей, а на 175 000 рублей истец должен был совершить определенные виды работ в интересах СНТ, не могут служить основанием для удовлетворения исковых требований и признания договора купли-продажи земельного участка недействительным.

Таким образом, исковые требования подлежат оставлению без удовлетворения в полном объеме. 

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Карелия через Лахденпохский районный суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья И.В. Жданкина

Мотивированное решение изготовлено 29.05.2024