РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

г. Ставрополь 17 мая 2017 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Задорневой Н.П.,

при секретаре судебного заседания Масленниковой М.А.,

с участием :

представителя административного истца - ФИО1, представителей административных ответчиков - ФИО2, представителя заинтересованного лица - ФИО3 – ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску администрации г. Ставрополя к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости,

установил:

30.03.2017 администрация г. Ставрополя обратилась в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю (комиссия) о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 22.12.2016, в части определения кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером 26:12:022307:87, в размере его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке, восстановлении в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 

<

данные изъяты> руб., определенной по состоянию на 01.01.2015, об указании в решении, что восстановленная кадастровая стоимость в отношении земельного участка с кадастровым номером № применяется для целей, установленных действующим законодательством с 19.12.2015.

В обоснование заявленных требований административный истец сослался на то, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:022307:87, расположенного по адресу : 

<

...> в квартале 46, установлена в размере – 31228068,20 руб. Обжалуемым решением комиссии от 22.12.2016 определена кадастровая стоимость данного земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной в отчете оценщика - 14522 000 руб.

Административный истец считает данное решение комиссии незаконным, поскольку рыночная стоимость по указанному объекту недвижимости значительно занижена, что нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет потери муниципального бюджета, пополняемого за счет налоговых платежей, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости. 

В рамках поданного ФИО5 заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, заявителем был предоставлен в комиссию отчет № ОЦ-058/16 от 05.12.2-16 об оценке рыночной стоимости земельного участка, расположенного в 

<

...>, в квартале 46. По отчету рыночная стоимость отличалась от кадастровой более, чем на 30%. Несмотря на это, как следует из протокола заседания комиссии, заявление ФИО5 удовлетворено, в отсутствие положительного экспертного заключения, что противоречит требованиям п. 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16.05.2013 № 259.

Представленный в комиссию отчет об оценке рыночной стоимости оцениваемого земельного участка не соответствует требования ст. 11 Федерального закона от 29.07.1198 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки. Оценщик произвел анализ рынка земельных участков г. Ставрополя с использованием только одного подхода – сравнительного, с применением метода сравнения продаж. В отчете не указаны кадастровые номера объектов-аналогов, точные адреса, что лишает возможности получить информацию об этих объектах относительно места расположения и целевого назначения земельных участков, а также проверить объявления о продаже участков. Оценщик применил объекты-аналоги, которые расположены на окраине города, между тем объект оценки находится в центре города. При применении скидки на торг применено значение, используемое для неактивного рынка, между тем, почему рынок недвижимости неактивен в г. Ставрополе, не указано. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддержала заявленные в административном иске требования в полном объеме, пояснила, что размер земельного налога зависит от кадастровой стоимости земельного участка. Кадастровая стоимость земельных участков, находящихся на территории муниципального образования г. Ставрополя, затрагивает права муниципального образования. Необоснованное уменьшение кадастровой стоимости приведет к необоснованному уменьшению доходов бюджета. Кроме того, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 

<

данные изъяты> руб. не является завышенной, учитывая расположение земельного участка, его функциональное назначение и другие характеристики. Представленный отчет об оценке № ОЦ-08/16 от 05.12.2016 не соответствует требованиям ст. 11 Закона № 135–ФЗ и Федеральным стандартам оценки. Следовательно, оспариваемым решением комиссии нарушены права административного истца. Срок обращения в суд административным истцом соблюден. 

Представитель административных ответчиков - Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю – ФИО2, поддержала позицию, изложенную в отзыве на административный иск, возражала в удовлетворении заявленных требования, поскольку решение комиссии принято полномочным составом, на основании предоставленного заинтересованным лицом отчета об оценке рыночной стоимости, соответствующего требованиям законодательства. Комиссия полномочна принимать решение о снижении кадастровой стоимости более 30%. Представление положительного экспертного заключения в данном случае не требовалось, поскольку изменилось законодательство. У комиссии сомнений о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства не возникло. Кроме того, административным истцом пропущен срок для обжалования оспариваемого решения комиссии, поскольку заявление подано в суд 26.03.2017, тогда как решение комиссии принято 22.12.2016 и на заседании представитель органа местного самоуправления присутствовал. Указанное решение отправлено истцу по электронной почте и по средствам почтовой связи. 

Представитель заинтересованного лица - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явился, ходатайств об отложении рассмотрения иска не заявил. 

В соответствии со ст. 151 КАС РФ суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствии не явившегося представителя заинтересованного лица, извещенного о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Представитель заинтересованного лица ФИО5 – ФИО4, поддержал пояснения представителя ответчиков и просил отказать в удовлетворении заявленных административных требований, поскольку правовых оснований к этому не имеется.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд считает, что заявленные в административном иске требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО5 на праве общей долевой собственности № 809 от 24.12.2014, ФИО5 является собственником 500/1000 долей в праве общей долевой собственности на 

оцениваемый земельный участок с кадастровым номером 26:12:022307:87, назначение : земли населенных пунктов – для использования под объектами торговли, под объектом торгового назначения, площадью 3668 кв.м., адрес (местоположение) : 

<

...>, в квартале 46. Право общей долевой собственности на указанный земельный участок зарегистрировано за ФИО5 в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 22.01.2015 (т. 1 л.д. 111). 

В соответствии с кадастровой справкой от 28.11.2016 кадастровая стоимость данного земельного участка по состоянию на 01.01.2015 составила - 

<

данные изъяты> руб. (т. 1 л.д. 112). 

08.12.2016 в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю поступило заявление от ФИО5 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости недвижимости – земельного участка площадью 3668 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу : 

<

...>, в квартале 46 (т. 1 л.д. 106-107). В данном заявлении ФИО5 указал о принадлежности ему указанного земельного участка на праве общей долевой собственности. К заявлению ФИО5 приложен отчет об оценке № ОЦ-058/16 земельного участка с кадастровым номером №, выполненный ИП ФИО9, в соответствии с которым рыночная стоимость указанного земельного участка составила – 

<

данные изъяты> руб. (т. 1 л.д. 113-218). 

14.12.2016 в адрес представителя ФИО5 направлено извещение о назначении заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю на 22.12.2016 (т. 1 л.д. 104-105). Аналогичное извещение направлено в адрес главы администрации г. Ставрополя (т. 1 л.д. 101-103). 

Решением Комиссии от 22.12.2016 удовлетворено заявление ФИО5, определена кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке (т. 1 л.д. 87-88).

Статья 24.18 Закона об оценочной деятельности, содержащая предписания о рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости, предусматривает право обжалования в месячный срок рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, обязанность указанной комиссии в семидневный срок с даты поступления заявления направить уведомление о его поступлении и принятии к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения в орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости, в отношении которого оспариваются результаты определения кадастровой стоимости, и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости, а также возможность оспаривания решения комиссии в судебном порядке.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.05.2012 № 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (Порядок), который регулирует процедурные вопросы работы комиссии. 

Согласно пунктам 1 и 2 Порядка комиссия создается уполномоченным федеральным органом - Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии – при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации. Ее председателем назначается член комиссии, являющийся представителем территориального органа Росреестра.

В Ставропольском крае на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 26.09. 2012 № П/485 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю в составе 4 человек. Принятыми впоследствии приказами Росреестра, в состав комиссии внесены изменения относительно ее персонального состава, численный состав комиссии остался прежним.

В соответствии с пунктом 13 Порядка, комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости, с приложением документов, предусмотренных указанным пунктом. 

Аналогичный перечень документов предусмотрен абзацами 18-25 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ.

Из предоставленных суду административными ответчиками доказательств следует, что заинтересованным лицом ФИО5 при обращении в комиссию с заявлением об изменении кадастровой стоимости земельного участка предоставлен полный пакет документов, установленный действующим законодательством.

В соответствии с пунктами 10, 12 Порядка заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствуют не менее половины ее членов. Голосование по всем вопросам проводится открыто. При голосовании мнение членов комиссии выражается словами «за» или «против». Члены комиссии не вправе воздерживаться от голосования. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии, либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения.

Из приложения к приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 26.10.2012 № П/485 следует, что численный состав Комиссии установлен из 4 человек (т. 2 л.д. 31).

Из предоставленных административными ответчиками доказательств следует, что при рассмотрении заявления ФИО5 принимали участие три члена комиссии – председатель ФИО10 (начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по СК), заместитель председателя ФИО11 (начальник отдела определения кадастровой стоимости филиала ФГБУ «ФКП Росреестра»), член комиссии ФИО12 (начальник отдела реестра государственной собственности Министерства имущественных отношений СК), при участии секретаря Бочарниковой С.А. (т. 1 л.д. 87). Следовательно, заседание комиссии являлось правомочным, поскольку в работе комиссии приняли участие более половины членов. Все члены комиссии проголосовали «за». Таким образом, решение принято большинством голосов.

В соответствии со ст. 219 Кодекса административного судопроизводства РФ административное исковое заявление, заявленное в порядке главы 22 данного Закона, может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

23.12.2016 в адрес главы администрации г. Ставрополя направлено уведомление о проведении заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю (т. 1 л.д. 89-96). 

Согласно штампа администрации г. Ставрополя на уведомлении, приложенном к административному иску, данный документ поступил в администрацию г. Ставрополя - 30.12.2016 (т. 1 л.д. 10), административный иск поступил в краевой суд 30.03.2017, т.е. в установленный законом трехмесячный срок обращения в суд с административным иском.

Доводы представителя административных ответчиков о том, что указанный срок подлежит исчислению с даты заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – 22.12.2016, является неверным, поскольку полномочным лицом, имеющим право принимать решения об обжаловании результатов заседания данной комиссии является глава администрации г. Ставрополя, а не представитель администрации г. Ставрополя, присутствовавший на заседании комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. 

В соответствии с указанным Порядком секретарь комиссии в срок не более семи дней с даты поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости направляет уведомление о поступлении такого заявления и принятии его к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения, кроме иных лиц, лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости, которое вправе присутствовать на заседании (пункты 16 и 17 Порядка).

Приведенные правовые предписания в их системном единстве позволяют сделать вывод о том, что федеральное законодательство предусматривает право собственника объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого оспаривается иными лицами, принять участие в заседании комиссии, рассматривающей заявление об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка путем установления его рыночной стоимости.

Между тем, как усматривается из материалов административного дела, остальные сособственники оцениваемого земельного участка - ФИО6, ФИО7, ФИО8 о принятии заявления к рассмотрению комиссией, о времени и месте заседании комиссии и рассмотрения заявления ФИО5 об изменении кадастровой стоимости земельного участка не извещались, чем были лишены возможности реализовать свое право на участие в заседании комиссии, которое проведено без их уведомления об этом. Данное обстоятельство участвующими в деле лицами не оспаривается.

При таком положении, по мнению суда, доводы административных ответчиков о соблюдении комиссией всех требований действующего законодательства об оценочной деятельности и отсутствии оснований для отмены обжалуемого решения, являются неверными, следовательно, решение комиссии в обжалуемой части подлежит отмене, а заявленные требования удовлетворению.

Исходя из вышеприведенных положений Закона об оценочной деятельности, а также Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, соответствия его положениям ст. 11 Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. 

Ст. 11 указанного Закона установлено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке (отчет), который составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Приказом Министерства экономического развития РФ от 25.09.2014 № 611 утвержден федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФТО № 7)», в соответствии которым оценщик при применении сравнительного подхода должен учитывать изложенные в п. 22 положения, в том числе при применении корректировок.

Как следует из отчета, оценке подлежал земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3668 кв.м., вид разрешенного использования – под объектами торговли, под объектом торгового назначения. Фактически земельный участок используется в соответствии с видом разрешенного использования. Оцениваемый объект находится в г. Ставрополе, на проспекте К.Маркса, 53, в непосредственной близости от административного и исторического центра города. Окружение представлено объектами коммерческого, социально-бытового назначения (кинотеатр, институт, рынок и т.д.), а также жилой застройкой, в том числе многоэтажной. Транспортная доступность высокая (т. 1 л.д. 122-123, 125).

Из таблицы 7. Оценка рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом следует, что для оцениваемого земельного участка оценщиком подобраны 5 аналогов, расположенные в г. Ставрополе, по категории : земли населенных пунктов, по целевому использованию – коммерческое назначение, условно свободные от строений, находящиеся в собственности, расположенные в северо-западном, юго-западном районах города. В отчете применены корректировки на торг и местоположение. Однако, при применении корректировки «скидка на торг», оценщиком применено значение, используемое для неактивного рынка. Однако из анализа рынков земельных участков Ставропольского края проведенного оценщиков в отчете, не следует, что рынок земельных участков с разрешенным использованием - под коммерческую застройку является неактивным. 

На л.д. 73 отчета оценщиком указано, что остальные параметры сравнения объекта оценки и объектов-аналогов не проводились, т.к. значения параметров сравнения объектов-аналогов и объекта оценки совпадают.

Вместе с тем, с учетом местоположения оцениваемого объекта в центре города и месторасположения объектов-аналогов вдали от центра, оценщиком не мотивирован отказ от применения корректировки на транспортную доступность, покрытие подъездных путей, расположения объекта-аналога № 4 не на красной линии, как других объектов-аналогов и объекта оценки, хотя указанные факторы являются ценообразующими. Информация о месте расположения объектов-аналогов, использованная оценщиком, является проверяемой не в полной мере, а также не является достаточной и достоверной. 

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что положенный в основу оспариваемого решения комиссии отчет об оценке рыночной стоимости № ОЦ-058/16 от 05.12.2016, составленные ИП ФИО9 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, является неприменимым для целей изменения установленной кадастровой стоимости, а решение комиссии от 22.12.2016 в отношении установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной – незаконным и подлежащим отмене.

В силу требований п.1 ч. 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства РФ, а также разъяснений, содержащихся в абз. 3 п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения комиссии об определении кадастровой стоимости в размере рыночной резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости (п. 1 ч. 3 ст. 227 КАС РФ, ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности). 

На основании изложенного подлежат удовлетворению требования административного истца о восстановлении в государственном кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 

<

данные изъяты> руб., с указание о том, что восстановленная кадастровая стоимость применяется для целей, установленных действующим законодательством, с 19.12.2015. 

Вместе с тем, суд считает, что указанное в административном иске основание к признанию незаконным решения комиссии от 22.12.2016 в части определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, в виде отсутствия положительного экспертного заключения на отчет оценщика, нельзя признать обоснованным, поскольку Федеральным законом от 02.06.2016 № 172-ФЗ требование Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» об обязательном представлении положительного экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков отменено, абз. 6 ч. 16 ст. 24,18 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» утратил силу. Соответственно, в силу этого отпали нормативно-правовые основания для возложения на заинтересованных лиц обязанности по получению указанного заключения в рамках процедуры досудебного разрешения спора о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Руководствуясь ст. ст. 175-180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

решил:

Административное исковое заявление Администрации города Ставрополя - удовлетворить.

Признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю о результатах определения кадастровой стоимости от 22 декабря 2016 года в части определения кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером № на основании заявления ФИО5 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, поданного ос основании установления рыночной стоимости в размере 

<

данные изъяты> рублей, поступившего в комиссию 08 декабря 2016 года. 

Восстановить в Государственном кадастре недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:12:022307:87 в размере 31228068,20 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2015 года. 

Восстановленная кадастровая стоимость в отношении земельного участка с кадастровым номером № применяется для целей, установленных действующим законодательством, с 19 декабря 2015 года.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения. 

Судья Задорнева Н.П.