Дело № 3а-477/2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Брянск 9 августа 2021 года

Брянский областной суд в составе:

судьи областного суда Бобылевой Л.Н. 

при секретаре Понкрашовой Т.Н. 

с участием представителя административного истца ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в Брянский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

адрес>: нежилого помещения, наименование – магазин «ФИО9», с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв.м; земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, в размере рыночной стоимости, ссылаясь на то, что несоответствие кадастровой стоимости рыночной влечет нарушение его прав как плательщика налога.

По указанным основаниям просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года: нежилого помещения, наименование – магазин «ФИО10», с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, в размере 464 404,75 руб.; земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, в размере 96 950,25 руб.

В обоснование заявленного требования истец представил отчет об оценке ООО «Брянский центр оценки и экспертизы» от 3 ноября 2020 года № 01-258-2020.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддержал заявленные требования по основаниям изложенным в иске. 

Представитель административного ответчика управления имущественных отношений Брянской области в судебном заседании отсутствовал, о месте и времени его проведения извещен надлежащим образом. Из представленного отзыва следует, что не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, но возражает против удовлетворения иска, поскольку установление кадастровой стоимости в размере заявленной рыночной стоимости приведет к понижению консолидируемого бюджета Брянской области. 

Представитель административного ответчика ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация» в судебное заседание не явился, представив отзыв на иск, в котором просит в удовлетворении иска отказать, так как оспариваемая кадастровая стоимость объектов недвижимости соответствует анализу предложений представленных на рынке недвижимости Брянской области. Заявленная же административным истцом рыночная стоимость не соответствует действительности, идентичные объекты недвижимости на открытом рынке по данной стоимости приобрести невозможно. 

Представитель административного ответчика управления Росреестра по Брянской области в судебном заседании отсутствовал, о месте и времени его проведения извещен надлежащим образом, письменно ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие. Из отзыва на иск следует, что разрешение дела оставляет на усмотрение суда, считая Управление ненадлежащим ответчиком по делу. По существу иска не возражает, так как заявленные требования сводятся к реализации права в судебном порядке на установление кадастровой стоимости в размере рыночной. Данное право, а также представленные административным истцом документы Управлением не оспариваются.

Представители заинтересованных лиц ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Брянской области, администрации города Сельцо в судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом. 

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в рассмотрении дела, о времени и месте судебного разбирательства по делу, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, в соответствии с ч. 2 ст. 150, ч. 4 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствии неявившихся лиц. 

Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации регулирует Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ).

Исходя из положений указанного Федерального закона понятие кадастровая стоимость определяется как стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со ст.ст. 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (статья 3). 

Согласно ч.ч. 1 и 7 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В системе действующего правового регулирования кадастровая стоимость используется в основном для целей налогообложения, и законодательство прямо допускает возможность определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). 

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (статья 11 Закона об оценочной деятельности).

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объектов недвижимости и о кадастровой стоимости административному истцу на праве собственности принадлежат объекты недвижимости, расположенные по адресу: 

<

адрес>:

– земельный участок с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, дата постановки на кадастровый учет 22 декабря 2003 года, кадастровая стоимость которого составляет 222 084,45 руб.

– нежилое помещение, наименование – магазин «ФИО8», с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, дата постановки на кадастровый учет 12 декабря 2013 года, кадастровая стоимость которого составляет 1 881 399,51 руб. 

Кадастровая стоимость объектов недвижимости определена приказом управления имущественных отношений Брянской области от 22 ноября 2019 года № 1498 по состоянию на 1 января 2019 года.

Административный истец, являясь собственником указанных объектов недвижимости, признается плательщиком земельного налога и налога на имущество физических лиц (п. 1 ст. 388, п. 1 ст. 401 Налогового кодекса Российской Федерации). В силу ст. 390, ст. 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база по земельному налогу и на имущество физических лиц определяется исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости, признаваемых объектами налогообложения.

Учитывая, что результаты определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости влияют на права и обязанности ФИО2, как плательщика налога, то он вправе заявлять требование об оспаривании кадастровой стоимости. Заявленное требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной соответствует действующим способам защиты права.

В соответствии с пунктом 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457 установлено, что Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке (пункт 1).

С учетом указанных разъяснений, а также положений Федерального закона № 237-ФЗ о наделении органа регистрации права полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости (ст.ст. 9, 13. 14), доводы представителя управления Росреестра по Брянской области о том, что Управление является ненадлежащим ответчиком по делу суд находит несостоятельными. 

В соответствии с ч. 1 ст. 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. 

В силу ст.ст. 70, 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет оценщика.

Административный истец в обоснование заявленного требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной представил отчет ООО «Брянский центр оценки и экспертизы» от 3 ноября 2020 года № 01-258-2020, из которого следует, что размер рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № составляет 96 950,25руб., нежилого помещения с кадастровым номером № – 464 404,75 руб. по состоянию на 1 января 2019 года. 

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, данным в пункте 20 Постановления Пленума от 30.06.2015 № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с ч. 1 ст. 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Принимая во внимание существенную разницу между кадастровой и рыночной стоимостью объектов недвижимости, в целях проверки доводов сторон и установления юридически значимых обстоятельств, по делу была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «РосЭкспертЪ» на разрешение которой были поставлены вопросы о соответствии представленного административным истцом отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности и определении итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости.

Согласно заключению эксперта ООО «РосЭкспертЪ» от 5 апреля 2021 года № 55-21 отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и определена рыночная стоимость земельного участка в размере 134 000 руб., нежилого помещения – 960 000 руб. 

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности данного заключения определением суда от 3 июня 2021 года по делу была назначена повторная экспертиза, производство которой поручено ООО «А-КЛАСС» эксперту ФИО3

По заключению эксперта от 11 июня 2021 года № 01-027/Э-2021 отчет о рыночной стоимости объектов недвижимости соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в процессе экспертизы не было выявлено факторов, влияющих на итоговую величину рыночной стоимости спорных объектов, выводы о величине их рыночной стоимости следует признать обоснованными. 

Оценивая собранные по делу доказательства, определяющие рыночную стоимость объектов недвижимости, суд отдает предпочтение и полагает необходимым принять в качестве надлежащего доказательства по делу выводы повторной экспертизы, поскольку исследование выполнено экспертом отвечающим требованиям Закона № 73-ФЗ и Приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года № 742н "Об утверждении профессионального стандарта "Специалист в оценочной деятельности", имеющим стаж работы в области оценки с 2013 года, являющимся действующим членом саморегулируемой организации оценщиков, обладающим квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности по оценке недвижимости, сертификат соответствия судебного эксперта, застраховавшим свою профессиональную ответственность оценщика и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Заключение же эксперта ООО «РосЭкспертЪ» ФИО4, выполненное в период с 10 февраля по 5 апреля 2021 года, вызывает сомнения в его обоснованности и объективности ввиду того, что на момент проведения исследования она не являлась субъектом оценочной деятельности, поскольку членом саморегулируемой организации оценщиков стала только 5 марта 2021 года, что следует из свидетельства о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, а с 17 марта 2021 года она является членом комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (Приказ Управления имущественных отношений Брянской области от 17.03.2021 № 402 "О внесении изменений в приказ управления имущественных отношений Брянской области от 25.11.2019 № 1510 "О создании комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости").

При этом исходя из разъяснений, данных в пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", следует, что не следует привлекать в качестве специалиста лицо, находящееся в служебной или иной зависимости от лиц, участвующих в деле, например, член комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 18 ГПК РФ, статья 33 КАС РФ).

Кроме того, оценивая экспертные заключения, суд исходит из того, что задачей экспертизы является выявление нарушений требований законодательства об оценочной деятельности в отчете об оценке, если таковые имеются. При проведении экспертизы экспертом указывается, что оценщик нарушил, а не показывается, что можно сделать лучше, применить альтернативную методику или получить другую стоимость внутри рыночного интервала цен. 

В данном случае правильность определения оценщиком сегмента рынка по спорным объектам недвижимости экспертами не оспаривается. 

Как следует из отчета, земельный участок отнесен к землям населенных пунктов, общественно-деловой зоне, предназначенным для размещения объектов культуры, торговли, общественного питания, предпринимательской деятельности, объектов делового, финансового назначения. 

Расчет рыночной стоимости земельного участка произведен сравнительным подходом, в качестве аналогов отобраны земельные участки коммерческого назначения, вид разрешенного использования которых по данным Росреестра «для размещения торгово-офисных объектов». 

Объект капитального строительства (объект оценки) отнесен к объектам общего коммерческого назначения. Расчет рыночной стоимости произведен доходным подходом. В качестве аналогов отобраны объекты недвижимости, расположенные в населенных пунктах Брянской области в ближайшей окрестности областного центра и с развитой промышленностью, при этом применены корректировки на местоположение в населенных пунктах. 

Таким образом, исследовав экспертизы, сопоставив их содержание с материалами дела, суд приходит к выводу о соответствии выводов повторной экспертизы требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Данное заключение эксперта лицами, участвующими в рассмотрении дела, не оспаривается, и суд принимает его в качестве надлежащего доказательства по делу. 

При указанных обстоятельствах, с учетом правовых норм, регулирующих спорные правоотношения, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска и установлении кадастровой стоимости в размере заявленной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28, ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. 

Из материалов административного дела следует, что истец обратился в суд с указанным административным заявлением 18 ноября 2020 года. 

Вступивший в законную силу судебный акт об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, является основанием для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО2 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

адрес>:

– земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости 96 950 рублей 25 копеек; 

– нежилого помещения, наименование – магазин «ФИО11», площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости 464 404 рубля 75 копеек по состоянию на 1 января 2019 года. 

Датой обращения о результатах определения кадастровой стоимости считать 18 ноября 2020 года. 

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Брянский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 20 августа 2021 года. 

Судья Брянского областного суда Л.Н. Бобылева