УИД 66RS0006-01-2024-001740-23 Дело № 2-2507/2024

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Екатеринбург 30 октября 2024 года 

Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга в составе:

председательствующего судьи Делягиной С.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Баранниковой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г. Екатеринбурга к ФИО1, действующей в своих интересах и интересах Р.Е.А., ФИО2 об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, прекращении права собственности на жилое помещение, возложении обязанности принять причитающееся возмещение за изымаемое жилое помещение, о признании права муниципальной собственности, признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Екатеринбурга обратилась с иском к ФИО1, действующей в своих интересах и интересах Р.Е.А., ФИО2 об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, прекращении права собственности на жилое помещение, возложении обязанности принять причитающееся возмещение за изымаемое жилое помещение, о признании права муниципальной собственности, признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении.

В обоснование иска указано, что ФИО1 является собственником квартиры 

<

 № > площадью 43,8 кв.м с кадастровым номером 

<

 № > (далее – КН :93) в доме 

<

 адрес > (далее – спорное имущество, изымаемая квартира, жилое помещение). Многоквартирный дом по указанному адресу расположен на земельном участке площадью 1 541 кв.м с кадастровым номером 

<

 № >, находящемся в общей долевой собственности собственников расположенных в нем помещений. На основании Постановления Администрации г. Екатеринбурга от 02.03.2021 

<

 № > жилой дом 

<

 адрес > был признан аварийным и подлежащим сносу, а жилые помещения, расположенные в указанном доме, - непригодными для проживания. Поскольку снос либо реконструкция дома в установленные для этого срока произведены не были, Постановлением Администрации г. Екатеринбурга от 07.09.2021 

<

 № > принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под многоквартирным домом и жилых помещений в нем; согласно приложению к указанному постановлению, изъятию, в том числе, подлежит квартира 

<

 № > с КН :93. Учитывая, что соглашение об изъятии и определении выкупной стоимости изымаемого имущества заключено не было, Администрация г. Екатеринбурга просит в судебном порядке: изъять у ответчика ФИО1 для муниципальных нужд путем выкупа квартиру 

<

 № > площадью 43,8 кв.м с КН :93 в доме 

<

 адрес > с выплатой ей в качестве возмещения 2220160,87 руб.; прекратить право собственности ответчика на указанное жилое помещение; возложить обязанность принять причитающееся возмещение за изымаемое жилое помещение, признать право муниципальной собственности на спорную квартиру, признать ответчиков, включая зарегистрированных в ней ФИО2, Р.Е.А., утратившими право пользования жилым помещением, выселить ответчиков из спорного жилого помещения. 

В судебном заседании при рассмотрении дела по существу представитель истца ФИО3 исковые требования поддержал в полном объеме. Возражал относительно выводов, представленных в заключении судебной оценочной экспертизы. 

В возражениях на экспертное заключение представитель истца ФИО4 ранее указал, что расчет компенсации за непроизведенный капитальный ремонт экспертом произведен неверно. Перечень работ по капитальному ремонту охватывает ремонт общего имущества многоквартирного дома, между тем вопреки этому стоимость работ по ремонту квадратного метра общего имущества необоснованно перемножена на площадь спорного жилого помещения. Поскольку объекты-аналоги были выбраны из числа пригодных для проживания жилых помещений, имеющих более высокие потребительские свойства, чем спорное жилое помещение, то, соответственно, включение в размер возмещения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт сверх рыночной стоимости жилого помещения является неверным. Вытекающей из экспертного заключения возможностью приобрести жилье в доме, который не нуждается в проведении капитального ремонта и имеет более высокие потребительские качества, имущественные и жилищные права собственников спорного жилого помещения, предусмотренные статьей 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в РФ» уже защищены. Указывает, что в размер возмещения включается рыночная стоимость доли в праве собственности на земельный участок, между тем экспертом доля стоимости земельного участка в общей стоимости единого объекта недвижимости используется в качестве доли в праве собственности на земельный участок, что недопустимо. Полагает, что рыночная стоимость доли в праве собственности на земельный участок уже включена в рыночную стоимость изымаемого жилого помещения, в связи с чем основания для суммирования рыночной стоимости квартиры и рыночной стоимости доли в земельном участке отсутствуют. Дополнительно указывает, что при расчете компенсации была использована неправильная техническая информация. Поскольку дом является двухэтажным и площадь всех жилых помещений по данным технического паспорта составляет 392,2 кв.м, площадь жилых помещений, расположенных на втором этаже дома, – 196,1 кв.м. Так как работы по ремонту кровли из асбоцементных листов могут проводиться только над вторым этажом, их количественная характеристика должна составлять не 392,2 кв.м, а 196,1 кв.м, соответственно, стоимость данных работ будет равна 616656,06 руб., а не 1233312,12 руб. как указано в заключении. Система ХВС не может занимать каждый квадратный метр жилых помещений; элементы системы ХВС, относящиеся к общему имуществу дома, не находятся в жилых помещениях, эти системы могут присутствовать только в подвале, на кухнях, а также в санузлах. Таким образом, количественная характеристика ремонта систем водоснабжения должна составлять максимум 44,4 кв.м (площадь всех вспомогательных помещений всех жилых помещений), соответственно, цена работ по ремонту системы ХВС должна составлять не 193284 руб., а 21881,21 руб. Аналогично этому, цена работ по замене стояков системы канализации должна составлять не 322866,88 руб., а 36550,97 руб. Исходя из этого, стоимость работ по капитальному ремонту общего имущества существенного завышена экспертом. Учитывая, что площадь мест общего пользования дома составляет 38 кв.м, доля собственника спорной квартиры в праве собственности на общее имущество дома равна 4,24 (38 х 0,1117). Так как капитальный ремонт проводится только в отношении общего имущества, размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт должен определяться как: 4,24 х 6304,85 = 26761,57 руб. 

Представитель ответчика ФИО1 – ФИО5 указала, что возражений относительно изъятия жилого помещения, признания утратившей право пользования квартирой, выселении из нее ответчик не имеет, спор состоит лишь в размере выкупной стоимости за изымаемое имущество. Полагала, что размер возмещения за изымаемое жилое помещение подлежит определению в соответствии с заключением эксперта 

<

 № > от 26.09.2024 в сумме 4219485,30 руб.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

Помощник прокурора Зиновьева Е.В. в своем заключении против удовлетворения исковых требований не возражала; полагала, что выкупная стоимость за изымаемое жилое помещение подлежит определению в соответствии с выводами и дополнительными пояснениями эксперта.

Заслушав явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, заслушав заключение помощника прокурора, сопоставив в совокупности все представленные по делу доказательства, суд пришел к следующему.

В соответствии с положениями статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. 

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. 

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 настоящей статьи.

Аналогичные положения содержатся в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, связанных, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».

Согласно статье 279 Гражданского кодекса Российской Федерации изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.

Правообладатель земельного участка должен быть уведомлен о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством.

Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

В силу статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно статье 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка проекта соглашения об изъятии.

В соответствии со статьей 56.2 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие земельных участков для муниципальных нужд осуществляется на основании решений органов местного самоуправления.

Согласно статье 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд (далее также - размер возмещения), рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

В силу статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 56.2 настоящего Кодекса (за исключением случая, предусмотренного пунктом 12 настоящей статьи), а в случае, если изъятие земельных участков осуществляется на основании ходатайства об изъятии, также организацией, подавшей такое ходатайство.

Проект соглашения об изъятии недвижимости, подписанный уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, а также организацией, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого было принято такое решение, направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества (пункт 2).

В случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости (пункт 10).

Возмещение за изымаемые земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества осуществляется за счет средств соответствующего бюджета бюджетной системы Российской Федерации или в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии, поданного организацией, указанной в пунктах 1 и 2 статьи 56.4 настоящего Кодекса, за счет средств указанной организации (пункт 13).

Согласно статье 56.11 Земельного кодекса Российской Федерации заключенное соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием для: перехода права собственности на земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества, находящиеся в частной собственности; государственной регистрации возникновения, прекращения или перехода прав на изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества; сноса объектов недвижимого имущества, расположенных на изъятом земельном участке, за исключением сооружений, размещение которых на таком земельном участке не противоречит цели изъятия.

В случае, если соглашением об изъятии недвижимости либо вступившим в законную силу решением суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества предусмотрено полное или частичное возмещение за изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества в денежной форме, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи последствия наступают только после предоставления указанного возмещения (пункт 2).

Права на изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества прекращаются с момента государственной регистрации прекращения данных прав, если законодательством Российской Федерации не установлено иное (пункт 3).

С момента прекращения права частной собственности на изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества на них возникает право собственности муниципального образования в случае, если такой земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества изъяты для муниципальных нужд (пункт 4).

Как установлено судом и следует из материалов дела, многоквартирный дом 

<

 адрес > расположен на земельном участке площадью 1 541 кв.м с кадастровым номером 

<

 № >.

На основании Постановления Администрации г. Екатеринбурга от 02.03.2021 

<

 № > указанный дом признан аварийным и подлежащим сносу, а жилые помещения, расположенные в указанном доме, - непригодными для проживания.

Ответчик ФИО1 является собственником квартиры 

<

 № > площадью 43,8 кв.м с кадастровым номером 

<

 № > (далее – КН :93), расположенной в вышеуказанном доме; право собственности на 1/3 долю возникло на основании договора передачи квартиры в собственность граждан от 20.05.1997, на 2/3 доли – в порядке наследования на основании свидетельства о праве на наследство по закону 

<

 № > от 30.11.2022, полученное в связи со смертью Р.М.Г. Согласно сведениям ЕГРН регистрационные действия в отношении возникновения права собственности на всю квартиру были осуществлены 01.12.2022. 

В связи с признанием дома аварийным, собственникам помещений, расположенных в нем, были направлены требования о сносе аварийного дома в срок до 14.06.2021; названное требование ФИО1 было получено 10.06.2021, прежним собственником 2/3 доли – Р.М.Г. получено 10.06.2021; собственники от сноса дома и переезда в жилое помещение маневренного фонда отказались.

Поскольку снос либо реконструкция дома в установленные для этого срока произведены не были, с заявлением на получение разрешения на строительство, реконструкцию или снос указанного аварийного дома собственники жилых помещений не обращались, Постановлением Администрации г. Екатеринбурга от 07.09.2021 

<

 № > принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под многоквартирным домом и жилых помещений в нем; согласно приложению к указанному постановлению, изъятию, в том числе, подлежит квартира 

<

 № >.

30.10.2023 ответчику ФИО1 почтой направлен проект соглашения об изъятии принадлежащего ей недвижимого имущества, вместе с тем почтовая корреспонденция адресатом не получена, возвращена с отметкой об истечении срока хранения 05.12.2023.

Поскольку в досудебном порядке соглашение сторонами подписано не было, Администрация г. Екатеринбурга обратилась с настоящим иском.

Как следует из материалов дела, спор относительно процедуры изъятия между сторонами отсутствует, более того, требования в части изъятия квартиры с КН :93 было признано стороной ответчика ФИО1

Принимая во внимание соблюдение стороной истца процедуры изъятия земельного участка и расположенных на нем строений, отсутствие возражений со стороны ответчика относительно изъятия принадлежащей ФИО1 квартиры для муниципальных нужд, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отказа в удовлетворении исковых требований в данной части.

Вместе с тем, определяя размер возмещения за изымаемое жилое помещение, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, размер возмещения за 1/3 долю в изымаемом жилом помещении Администрацией г. Екатеринбурга определен на основании представленного отчета 

<

 № > об оценке от 28.08.2023, подготовленного ООО «ЗСК-Центр», в котором рыночная стоимость всего объекта оценки (с учетом убытков) по состоянию на дату исследования 24.07.2023 определена в размере 2980 000 руб. (соответственно, стоимость доли округленно составляет 993333,33 руб.) и включает в себя стоимость жилого помещения, доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и на земельный участок под ним; убытки определены в размере 246 800 руб. (исходя из размера доли – округленно 82266,67 руб.) и включают в себя убытки, связанные с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, убытки, связанные с переездом, с поиском другого жилого помещения до приобретения права собственности на него, с оформлением права собственности на другое жилое помещение. Стоимость 2/3 доли, принадлежащей ФИО1 с 01.12.2022 в праве на изымаемое имущество, истец просит определить в соответствии с ее кадастровой стоимостью (1144560,87 руб.), руководствуясь положениями части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, является рекомендуемой, в том числе для цели совершения сделки, в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Поскольку сроки актуальности оценки, представленной истцом, истекли, а вопрос о рыночной стоимости изымаемого жилого помещения, исходя из предмета и основания заявленных исковых требований, входит в число обстоятельств, подлежащих установлению по делу, и требует наличия специальных познаний, суд, учитывая имеющийся между сторонами спор относительно выкупной стоимости, а также принимая во внимание заявленное стороной ответчика несогласие с предложенной стороной истца стоимостью выкупа, своим определением от 28.05.2024 в целях полного и правильного рассмотрения дела назначил по делу судебную оценочную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО «Многопрофильная компания «Право.Оценка.Недвижимость» – ФИО6

Согласно полученному заключению эксперта 

<

 № > от 26.09.2024 с учетом дополнительных письменных пояснений эксперта к нему, рыночная стоимость жилого помещения – квартиры 

<

 № > с КН :93 по состоянию на дату проведения экспертизы определена в размере 3 532 000 руб., из которых рыночная стоимость жилого помещения без учета прав на земельный участок – 2 688 000 руб.; рыночная стоимость общего имущества в МКД с учетом доли в праве общей собственности на такое имущество составляет 130 000 руб.; рыночная стоимость доли на земельный участок под МКД – 714 000 руб.; размер убытков, причиненных собственникам жилого помещения в связи с изъятием квартиры для муниципальных нужд (оплата услуг риэлтора, расходы на переезд, государственная пошлина, уплачиваемая при покупке жилого помещения, расходы, связанные с временным вынужденным проживанием в другом жилом помещении до приобретения другого жилья – найм жилья за разумный период времени) – 291 349 руб.; размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт – 396136,30 руб. 

Возражения стороны истца относительно заключения судебной оценочной экспертизы суд отклоняет.

Так, что касается доводов об использовании объектов-аналогов, то из экспертного заключения следует, что для оценки экспертом использовались аналоги, расположенные в аналогичных МКД 4-го ценового пояса, но не признанных аварийными на дату оценки, пригодных для проживания. Год ввода в постройки домов выбран в диапазоне 1966 г. – 1996 г. Данные МКД определены экспертом как наиболее соответствующие объекту оценки по потребительским качествам.

По смыслу статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за изымаемое жилое помещение предполагает приобретение равнозначного жилья по местоположению, общей площади, количеству комнат и т.д. Поскольку приобретение на открытом рынке жилое помещение в аналогичном признанному аварийному жилом доме, не представляется возможным, следовательно, при применении поправки на техническое состояние собственник заведомо не сможет рассчитывать на приобретение жилья с аналогичными количественными характеристиками. 

Сама по себе необходимость включения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размер выкупной стоимости прямо следует из положений закона.

Как указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014 к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, относится сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Включение в рыночную стоимость изымаемого нежилого помещения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт соответствует нормам Жилищного кодекса Российской Федерации, статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации и направлено на полное возмещение собственникам убытков, причиненных изъятием жилого помещения.

Поскольку в материалах дела отсутствует информация о том, что капитальный ремонт жилого помещения производился, экспертом рассчитана стоимость компенсации за непроведенный ремонт следующих элементов здания: крыши, фасада, фундамента; ремонт внутридомовых инженерных систем: электроснабжения, канализации, холодного водоснабжения. Поскольку рассматриваемый жилой дом не содержит лифтов – замена лифтового оборудования, как указал эксперт, не требуется; подвал в доме отсутствует, соответственно, расчет ремонта подвала также не требуется; централизованные сети горячего водоснабжения, отопления и газоснабжения отсутствуют, исходя из чего, расчет ремонта данных инженерных систем не проводился. 

Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома для собственника жилого помещения площадью 43,8 кв.м определен экспертом в сумме 396136,30 руб., путем выведения общего значения стоимости капитального ремонта, а также стоимости за 1 кв.м (л.д. 73-76 т.2).

Как следует из материалов дела, МКД 1952 года постройки, при этом нормативные сроки службы, в т.ч. инженерных сетей, предусмотренные ВСН 58-88 (р). Ведомственные строительные нормы. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения, утвержденные Приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 

<

 № >, истекли.

Что касается возражений стороны истца на экспертное заключение, то экспертом ФИО6 в письменном ответе на возражения указано, что площадь мест общего пользования 38 кв.м складывается из площади лестничных клеток и тамбуров. Вместе с тем общедомовое имущество, подлежащее капитальному ремонту, не исчерпывается площадью коридоров, лестниц и других подобных помещений МКД. Перечень конструктивных элементов МКД, подлежащих капитальному ремонту, включает в т.ч. ремонт внутридомовых инженерных систем, ремонт крыши, подвальных помещений, фасада, фундамента МКД. Все указанные элементы (крыша, фасад и проч.) имеют свои количественные характеристики. Таким образом, предложение истца взять за основу расчета компенсации только 38 кв.м, относящихся к местам общего пользования, методологически неверно. Экспертом рассчитана стоимость капитального ремонта всего многоквартирного дома, затем рассчитана сумма за 1 кв.м жилой площади, а далее рассчитана сумма для собственников оцениваемого жилого помещения. Доля собственника помещения в общедомовом имуществе МКД определена в размере 0,1117 (43,8/392,2), исходя из нее определена сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Что касается доводов о том, что конструктивные элементы не занимают каждый квадратный метр площади, то эксперт данное обстоятельство подтвердил, вместе с тем указал, что истцом неверно интерпретирован метод расчета в рамках заключения.

В ходе описания расчета экспертом использовался источник информации – онлайн-сервис U-Data.Net с использованием данных справочника оценщика КО-Инвест. Сервис U-Data.Net представляет собой данные справочника КО-Инвест в режиме онлайн. Авторы используемого прайса укрупненных показателей стоимости капитального ремонта рассчитали стоимость ремонтных работ в пересчете на 1 кв.м жилой площади МКД. Экспертом данное обстоятельство уточнено у разработчиков/авторов сервиса, исходя из чего представленные укрупненные показатели стоимости были применены к жилой площади дома. Таким образом, экспертом указано, что расчет стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт МКД соответствует методике применяемого источника и учитывает долю собственника. 

Доводы о том, что размер выкупной стоимости за 2/3 доли в праве собственности на изымаемое жилое помещение, право собственности на которые было зарегистрировано за ФИО1 на основании свидетельства о праве на наследство по закону 

<

 № > от 30.11.2022, выданного в связи со смертью Р.М.Г., подлежит определению в размере кадастровой стоимости (2/3 = 1 144560,87 руб.), суд полагает несостоятельными.

Согласно части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, действительно, граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 указанной статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 указанной статьи в отношении таких граждан не применяются.

Вместе с тем Минстроем России по запросам регионов относительно порядка определения размера возмещения за изымаемое жилое помещение, приобретенное гражданами после признания многоквартирного дома аварийным, на основании договора дарения либо договора пожизненной ренты, договора пожизненного содержания с иждивением, то есть договора, в котором отчуждение имущества производится бесплатно, в своем письме от 17.04.2020 

<

 № > «О переселении граждан из аварийного жилищного фонда» указано следующее.

Согласно части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда, принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Следовательно, по отношению к гражданам, которые не понесли расходы на приобретение жилого помещения, не может быть применено ограничение по определению размера возмещения за изымаемое жилое помещение, установленное частью 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

По мнению Минстроя России, в этих случаях размер возмещения может быть определен исходя из рыночной стоимости приобретенного имущества, что следует из совокупного толкования норм Жилищного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ). Согласно статье 7 Федерального закона № 135-ФЗ если в нормативном правовом акте отсутствует указание на вид стоимости, то исходя из норм указанной статьи используется рыночная стоимость.

Поскольку переход права собственности на 2/3 доли был осуществлен в порядке наследования, при этом рыночная стоимость имущества не определялась (л.д. 162 т.1), суд приходит к выводу, что размер возмещения в данном случае необходимо исчислять исходя из рыночной стоимости жилого помещения, определенной в экспертном заключении.

Что касается определения размера стоимости доли в праве на земельный участок, то как указано в экспертном заключении, расчет в данном случае производился методом распределения в рамках сравнительного подхода. Доля земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости была рассчитана как среднее значение по используемым источникам (по данным Сборника корректировок «Земельные участки», 2019 и Сборника корректировок «Земельные участки», 2023), а именно: (0,3 + 0,12) / 2 = 0,21, исходя из чего стоимость доли в праве на земельный участок определена в размере 714000 руб. 

Как указал эксперт в своих письменных объяснениях, доля земельного участка в едином объеме недвижимости – это не то же самое, что и доля собственника в праве на земельный участок. Доля земельного участка в едином объеме недвижимости – это доля, которая показывает какую часть из стоимости единого объекта недвижимости (квартиры, здания, строения) составляет стоимость земли. Доля в размере 21 % применена, т.к. так требуется в соответствии с используемым методом расчета. 

Исходя из пояснений эксперта, в оценке недвижимости метод распределения (метод соотношения) представляет собой определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе. Метод основан на принципе вклада и утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и построек. В заключении на основе статистических данных применена типичная доля вклада земельного участка в стоимость квартиры на основании проведенных и представленных в справочниках исследований. Т.е. доля, как указал эксперт, применяется не к земельному участку, а к стоимости жилого помещения. 

Доля в праве общей собственности на общее имущество 0,1117 неизменна, она справедлива и для земельного участка, и для мест общего пользования. Вместе с тем стоимость этой доли в земельном участке рассчитана в рамках заключения методом распределения. Таким образом, нарушение логики расчетов и применяемой методики отсутствует. 

С учетом изложенного, включение в размер возмещения стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок является законным.

Таким образом, суд, оценивая заключения эксперта с учетом письменных дополнений к нему (поименованы как ответ на возражения на заключение эксперта), полагает, что оно выполнено с соблюдением требований, предъявляемых к производству экспертизы, содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения и включает в себя общую информацию, идентифицирующую объект оценки, результаты оценки, полученные при применении использованных оценщиком подходов и методов оценки, мотивированные выводы, заключение об итоговой величине стоимости объекта оценки, применяемые стандарты оценочной деятельности. 

В заключении приведена мотивация расчетов, при которых в том числе учитывались сведения по рынку продаж аналогичных объектов с учетом местоположения, физических характеристик. Расчеты производились с применением корректировок, как повышающих стоимость, так и понижающих ее, исходя из параметров и характеристик объектов недвижимости.

Квалификация и компетентность судебного эксперта не вызывает сомнений. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. 

Ходатайства о назначении повторной/дополнительной экспертизы заявлено не было.

Принимая во внимание изложенное, суд полагает возможным положить заключение эксперта в основу решения суда об определении выкупной стоимости спорного жилого помещения.

При изложенных обстоятельствах, размер возмещения для ФИО1 за принадлежащую ей квартиру подлежит определению в размере 4 219 485 руб. 30 коп. (2688 000 руб. (стоимость квартиры без учета прав на земельный участок) + 130 000 руб. (стоимость общего имущества МКД с учетом стоимости доли в праве общей собственности на такое имущество) + 714 000 руб. (стоимость доли на земельный участок) + 291 349 руб. (убытки) + 396136,30 руб. (компенсация за непроизведенный капитальный ремонт)).

В соответствии с подпунктом «ж» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» правовым последствием изъятия у собственника принадлежащего ему жилого помещения путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации) является его выселение из этого жилого помещения, в связи с чем, требования о признании ФИО1, Р.Е.А., ФИО2 утратившими право пользования изымаемым жилым помещением и выселении из него являются законными с учетом характера возникших правоотношений и признания исковых требований в данной части.

Участвующий в судебном заседании помощник прокурора Зиновьева Е.В. в своем заключении также полагала указанные требования подлежащими удовлетворению.

При таких обстоятельствах заявленные исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

В силу положений пункта 4 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 56.11 Земельного кодекса Российской Федерации сумма возмещения подлежит уплате ответчику в полном объеме до государственной регистрации права муниципальной собственности на изымаемые объекты, учитывая, что последствия изъятия земельного участка наступают только после предоставления выкупной стоимости.

В соответствии с частью 1 статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Таким образом, в доход местного бюджета с ФИО1, действующей за себя и в интересах Р.Е.А., 

<

 дд.мм.гггг > (л.д. 146 т.1), подлежит взысканию государственная пошлина в размере 1500 руб., с ФИО2, 

<

 дд.мм.гггг > г.р., – 300 руб.

На основании изложенного и, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Администрации г. Екатеринбурга к ФИО1, действующей в своих интересах и интересах Р.Е.А., ФИО2 об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, прекращении права собственности на жилое помещение, возложении обязанности принять причитающееся возмещение за изымаемое жилое помещение, о признании права муниципальной собственности, признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении ? удовлетворить частично.

Изъять у ФИО1 (СНИЛС 

<

 № >) для муниципальных нужд путем выкупа квартиру 

<

 № > площадью 43,8 кв.м с кадастровым номером 

<

 № > в доме 

<

 адрес >, с выплатой ей в качестве выкупной стоимости денежной суммы в общем размере 4219485руб. 30 коп.

Возложить на ФИО1 обязанность принять причитающееся ей к выплате возмещение за изымаемое жилое помещение и предоставить Администрации г.Екатеринбурга банковские реквизиты для перечисления денежных средств.

Прекратить право собственности ФИО1 (СНИЛС 

<

 № >) на принадлежащую ей квартиру 

<

 № > площадью 43,8 кв.м с кадастровым номером 

<

 № > в доме 

<

 адрес >, признав право собственности на указанную квартиру за муниципальным образованием «

<

 адрес >».

Признать ФИО1, 

<

 дд.мм.гггг > г.р., Р.Е.А., 

<

 дд.мм.гггг > г.р., ФИО2, 

<

 дд.мм.гггг > г.р., утратившими право пользования жилым помещением – квартирой 

<

 № > в доме 

<

 адрес > и выселить их из названного жилого помещения.

Настоящее решение с момента вступления в законную силу и после уплаты суммы возмещения за изымаемое жилое помещение является основанием для регистрации права собственности муниципального образования «город Екатеринбург» на квартиру с кадастровым номером 

<

 № >.

Взыскать в доход местного бюджета с ФИО1 (СНИЛС 

<

 № >), действующей за себя в интересах Р.Е.А., 

<

 дд.мм.гггг > г.р., государственную пошлину в размере 1500 руб., с ФИО2, 

<

 дд.мм.гггг > г.р. (паспорт 

<

 № >, выдан Отделом по вопросам миграции Отдела полиции № 14 УМВД России по г. Екатеринбургу ГУ МВД России по Свердловской области 26.07.2022), – 300 руб.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд с подачей апелляционной жалобы через Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда будет изготовлено в течение десяти рабочихдней.

Председательствующий С.В. Делягина 

Решение суда в мотивированном виде изготовлено 13.11.2024.

Председательствующий: С.В. Делягина